樓市上半年總結(jié)暨下半年展望
2011年上半年的樓市真如冰火兩重天，春節(jié)之前的蕭條讓人對09年、甚至樓市的命運(yùn)都噤若寒蟬，而三月份的小陽春突然從天而降，意外的是還能持續(xù)走高，到六七月間，一線城市竟有開發(fā)商大擺慶功宴，恰似翻身農(nóng)奴把歌唱，其大起大落的戲劇性真應(yīng)了《終結(jié)者》中那句著名的臺詞：i will be back！
結(jié)論是，樓市從嚴(yán)冬中走出，逐步企穩(wěn)，量價齊升，官方數(shù)據(jù)洛陽第二季度的商品房銷售面積79.7萬平米，與XX年年持平。下面我們一起來看看上半年樓市幾個特征和表現(xiàn)：
一、新盤、大盤少，存量房唱主角
去年的形勢，哪個開發(fā)商也不敢妄動，今年自然新盤廖廖，只有壹號城邦、云鵬海天、萬達(dá)廣場幾個項目，也都選在5、6月份市場回暖已成定局時開盤，果然多有斬獲。壹號城邦均價4000以上，聽說月銷 套，云鵬3600元，戶型面積偏大，銷售尚未發(fā)力，但咨詢甚眾。萬達(dá)廣場不用說，刷新了商鋪銷售紀(jì)錄，一樓均價3萬元，二樓1.5萬元，三樓9000元，總價40萬起，傳說3.5小時狂銷2個億，業(yè)內(nèi)轟動。
上半年的銷售數(shù)據(jù)官方未公布，從網(wǎng)上查到的單月紀(jì)錄綜合看，澗西區(qū)的銷售額是最大的，其次新區(qū)，西工第三。口碑好的在售樓盤業(yè)績?nèi)�飄紅，如申泰新世紀(jì)廣場soho易居，春節(jié)前后兩個月成交都在百余套，其2棟高層千余套小戶型目前已清盤。連新區(qū)一度滯銷的高端產(chǎn)品中央廣場，風(fēng)聞一天成交過24套，連售房部都被買去做投資。香港城3月份成交60套，4、5、6三個月均與去年同期持平或略高；東方今典、中泰世紀(jì)花城4月份單月銷售均在50套以上。
二、價格止跌略漲，收回失地
南昌路板塊的一線樓盤，均價從年初的3800左右漲到4000元以上，代表樓盤如創(chuàng)展、壹號城邦、世紀(jì)華陽，二線樓盤，如名都城均價從開盤的3300元漲到3600元，城尚城從3200漲到3500元的漲幅。西工區(qū)一線樓盤，從去年滯漲、略降逐漸到謹(jǐn)慎漲價，最貴的富雅，尾盤均價4100元以上。二線的唐宮路中僑銘秀、都市領(lǐng)秀都在3700元。今年位列十大名盤的帝豪上院，開盤均價3200元，近期3500元，所謂買房送車，其實是用10輛qq抽獎，絕不是買一送一。新區(qū)房價還不敢大膽漲，畢竟配套跟進(jìn)及建設(shè)速度都緩慢，新區(qū)購房者主要是關(guān)林商戶，或改善或投資，再有就是效縣先富起來的礦主、煤老板，所以尊貴如地標(biāo)項目的泉舜，均價只有3600元，最高價4000，不過比起去年2988的跳水價，也算找回面子了。總的來看，價格已基本達(dá)到XX年的水平。
價格上漲的原因，一個是去年壓抑的剛性需求在三月份以后集中釋放，銷售由此峰回路轉(zhuǎn)。第二，大盤托市，如壹號城邦的入市，帶動整個房價水漲船高。三是宏觀政策松動，中央要完成“保八”，房地產(chǎn)的拉動是關(guān)鍵，說房地產(chǎn)綁定中國經(jīng)濟(jì)不無道理。因此第二套房貸松綁，70/90政策退市，貸款條件放寬……短期看，經(jīng)濟(jì)政策應(yīng)該不會緊縮。四、對于通脹的預(yù)期使各類資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)避險。五，溫州炒房團(tuán)等民間游資的資本運(yùn)作。以上種種合力，導(dǎo)致樓市調(diào)控中斷，迅速回暖。
三、商鋪一枝獨秀：萬達(dá)廣場
萬達(dá)的成功有目共睹，一掃近年來商業(yè)項目一做就死的局面。可以說世紀(jì)華陽板塊的崛起因萬達(dá)的加入而如虎添翼。近日更在媒體高調(diào)宣布：萬千百貨、華澗萬家、萬達(dá)國際影城、大歌星ktv、大玩家電玩城、國美電器六大主力店進(jìn)駐萬達(dá)。外來地產(chǎn)大牌對本土良好的帶動作用再次得以印證。萬達(dá)無疑擔(dān)負(fù)起重組商業(yè)格局的關(guān)鍵作用。
這樣一來，日漸式微的東區(qū)商業(yè)又遜一籌，富雅東方銀泰百貨10月底開業(yè)，但顯然沒有萬達(dá)的號召力，歐亞達(dá)家居8·5揭幕，讓人擔(dān)心會否成美凱龍第二。中州國際的商鋪從地段、品質(zhì)都算上乘，只等大品牌商家入駐，跟銀泰百貨聯(lián)袂或能打造一個東區(qū)商業(yè)巔峰。一般規(guī)律，沒有這樣強(qiáng)勢的商家撐著，只能任由市場自由發(fā)展，自生自滅。特別是新區(qū)的商業(yè)更是不敢追問，寶龍?zhí)柗Q百家商戶入駐疑似畫餅，目前新區(qū)零星分布的餐飲、超市、副食品店，業(yè)態(tài)初級，日常生活都難以對付，不知何能走出這個怪圏。
四、寫字樓，這里黎明靜悄悄
基于前兩年寫字樓的投資回報基本都低于當(dāng)初承諾的8％，寫字樓投資有所回落，09年寫字樓市場一片沉寂，不僅沒有新項目推出。連已上市的寫字樓銷售也很不理想。
西工區(qū)的寫字樓尤其集中，在售的純寫字樓有富雅東方、君臨商務(wù)，金港商務(wù)、博大城，還有產(chǎn)權(quán)酒店楓葉國際（有一部分作出租寫字樓），澗西沒有在售的純寫字樓，更多以商住混合的小戶型出現(xiàn)，如創(chuàng)展國際貴都，新區(qū)則有天元商務(wù)、瑞博大廈，博誠大廈等在售。
可以說洛陽沒有甲級寫字樓，硬件達(dá)不到，西工租價最高的寫字樓是郵政大廈29元，知名度最高的的數(shù)碼15－20元，但無法實現(xiàn)國際化辦公。所以出現(xiàn)兩極分化，一方面中小企業(yè)選擇數(shù)碼大廈、或小戶型等經(jīng)濟(jì)型辦公環(huán)境，一方面也有很多對形象、硬件要求高的公司到酒店租房辦公。如國際金融大廈、牡丹城等酒店一平方租金50－60元，也不乏長租者。所以，能滿足這部分用戶的高端寫字樓應(yīng)該有市場，只是無人敢涉足，成本太大。
五、板塊分級呈現(xiàn)馬太效應(yīng)
洛陽一貫有西高東低之說，事實是西區(qū)經(jīng)由市場之手越來越成熟。南昌路板塊已成當(dāng)之無愧的樓市風(fēng)向標(biāo)，在房價和品質(zhì)上一馬當(dāng)先。華陽板塊隨著萬達(dá)的加盟也快速升級，在樓市的影響與日俱增，這兩個板塊，各有重量級商圈，一個丹尼斯，一個萬達(dá)，又都是寫字樓、公寓、酒店環(huán)繞，在城市功能方面具備規(guī)模化、多樣化、高端、升值潛力大等特點，未來必將是風(fēng)云際會的樓市主戰(zhàn)場。