項目策劃書
（七）戶型風格：落地窗設計，室室全明，要讓客戶真正感受到陽光的感覺。
六、推案策略
（一）售樓處選址：
我司建議售樓處向主干道附近遷移，在解放路附近建設、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。
理由：
（1）該地段為濟南主干道，人員層次較高，有較大的客源潛力。
（2）人員流動量大，易擴大知名度。
（3）交通動線發達，方便客戶咨詢。
缺點：投入費用高。
（二）推案操作階段及操作目的
本案操作由期房開始，我司建議將本案操作分為三個階段：
第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。
理由：
（1）本案為同期開發，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持后期的開發意義極其重大。
（1）中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此而
形成的良性循環，因此，本案能否盡快去化，關鍵在于前期能否建
立市場人氣，引起市場轟動。
在此階段應注意前期的價格制定,要求與整體結合，為中、后期的操作做好鋪墊。
理由：
價格是整個營銷策略中極期重要的一部分，如整個階段的價格銜接不好，將導致整個項目的失敗（如大明翠庭因價格制定不合理而導致在市場上受挫。）
第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎上，拓展客源面，創造相
對較高的利潤。
理由：
（1）第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。
（2）在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創造利潤創造更為有利條件。
第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發商形象提高至更高層次。
（三）價格策略
目前市場競爭激烈，操作周期不宜過長，不適宜作大范圍的價格調整，因此，我司建議先期以較低價格入市，引起市場關注，建立人氣，隨工期進展進行微調，在出零、主體封頂、竣工三個階段作大的提升，以拉動市場。
整體操作結束后，將均價控制在3500元/平方米，具體推案策略及各階段的價格制定，待雙方確定合作關系后報與貴司參考。
七、廣告策略
（一）主訴求點：
突出社區無以倫比的內部優勢，以“會生活的人選擇會養人的房子”為主訴求點。
理由：本案的內部優勢得天獨厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷
售，如單純宣傳社區品質，存在可信度的問題，而自然環境的優勢
及小高層的建筑形式顯而易見，易被客戶接受，產生共鳴，則引起市場沖擊相對容易。
（二）各銷售期訴求
1、引導期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進行先期引導，主要介紹社區的地理優勢及內部配套設施開發觀念等。
2、開盤期：主打環境優勢，結合靈活的付款方式及優惠措施吸引客戶，建立人氣。
3、正常銷售期：進入正式銷售期后，在主訴求點統一提領下，分期展現戶型、配套設施、綠化、交通、文化、商業、景致等品質，使之成為一廣告系列。
理由：
（1）可令社區整體優勢全面展現。
（2）可保持每期推出廣告的獨立性，即宣傳主題鮮明。可不斷保持市場新鮮度，沖擊力持久。
（三）廣告媒體選擇
1、電視——以形象廣告為主，結合綜藝性廣告。
2、報紙——軟廣告與硬廣告結合。前期通過軟廣告進行引導，正式銷售期通過硬廣告進行沖擊
3、車體——主要選擇能直達本案的以及經過重要公共場地等繁華地區的公交車。