法律適用合同2篇

　　住宅室內裝飾裝修合同的法律適用

　　依據建設部于XX年3月5日發布的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令第110號，自XX年5月1日起施行)第二條的規定：住宅室內裝飾裝修特指住宅竣工驗收合格后，業主或住宅使用人對住宅室內所進行的裝飾裝修的建筑活動。根據該定義，住宅室內裝飾裝修有別于住宅竣工驗收合格前的裝飾裝修(該種裝修的管理適用〈建設工程質量管理條例〉)，也有別于需要申辦施工許可證的非住宅裝修。

　　1、《中華人民共和國合同法》

　　作為住宅室內裝飾裝修發包方的業主與作為承包方的裝修公司之間是一種施工合同關系，直接受合同法第十六章建設工程合同相關規定的規范。

　　2、《中華人民共和國建筑法》

　　住宅室內裝飾裝修是一種建筑活動，作為承包方和施工方的裝修公司應具備相應的建筑企業資質證書，并在其資質等級許可的范圍內承接工程。裝修公司從業資格等問題適用建筑法的調整。

　　3、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

　　該辦法是直接規范住宅室內裝飾裝修活動的建設部的部門規章。辦法共包括五章，即總則、一般規定、開工申報與監督、委托與承接、室內環境質量、竣工驗收與保修、法律責任及附則。

　　由于該辦法只是部門規章，雖然辦法中有許多禁止性的規定，如住宅室內裝飾裝修活動，禁止未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構;禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間;禁止擴大承重墻上原有的門窗尺寸;禁止拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;禁止損壞原有節能設施，降低節能效果等，但這些禁止性規定的法律作用是使相關行政主管部門在進行裝飾裝修活動監督時有法可依，但是違反這些規定并不能導致裝飾裝修合同無效，當事人要使該辦法在雙方之間產生法律約束力，可以通過合同約定的方式將該辦法中的規定納入合同條款。

　　4、室內裝飾工程質量規范(qb1838-93)

　　該規范屬全國通用的行業標準，規定了家庭裝飾工程的質量要求、結構安全和驗收規則，適用于家庭裝飾工程的施工檢查和質量驗收。由于該行業標準有不同版本，所以要通過當事人將其明確規定在合同中才對住宅室內裝飾裝修合同的雙方當事人有約束力。

　　5、商品住宅裝修一次到位實施細則

　　該實施細則是建設部住宅產業化促進中心編制的，目的是為了加強對住宅裝修的管理，推廣裝修一次到位或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的結構破壞、浪費和擾民等現象，落實《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的有關規定而制定的實施細則。

　　除上述現行有效的法律、規章及行業規范之外，最高人民法院正在制定的《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》一旦正式公布，也將適用于住宅室內裝飾裝修活動。該解釋生效后，將對處理無效施工合同、墊資施工等法律糾紛提供直接的法律依據。請感興趣的讀者密切關注。

　　住宅裝飾裝修合同效力

　　一、理清室內裝飾裝修工程是否屬于建設工程，是審查該合同是否需要資質的前提

　　《建設工程質量管理條例》第二條規定，本條例所稱建設工程是指土木工程、建筑工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程。建筑工程，指通過對各類房屋建筑及其附屬設施的建造和與其配套的線路、管道、設備的安裝活動所形成的工程實體。

　　其中“房屋建筑”指有頂蓋、梁柱、墻壁、基礎以及能夠形成內部空間，滿足人們生產、居住、學習、公共活動等需要，包括廠房、劇院、旅館、商店、學校、醫院和住宅等;“附屬設施”指與房屋建筑配套的水塔、自行車棚、水池等。“線路、管道、設備的安裝”指與房屋建筑及其附屬設施相配套的電氣、給排水、通信、電梯等線路、管道、設備的安裝活動。顯然，建筑工程為建設工程的一部分，與建設工程的范圍相比為種屬概念，建筑工程的范圍相對為窄，其專指各類房屋建筑及其附屬設施和與其配套的線路、管道、設備的安裝工程，因此也被成為房屋建筑工程。如《建筑法》第二條第二款規定：“本法所稱建筑活動，是指各類房屋建筑及其附屬設施的建造和與其配套的線路、管道、設備的安裝活動。”故，《建筑法》只適用于建筑工程，不完全適用于建設工程。如《房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法》第二條規定：“本辦法所稱房屋建筑工程，是指各類房屋建筑及其附屬設施和與其配套的線路、管道、設備安裝工程及室內外裝修工程。”

　　建筑工程可以分為新建、擴建、改建工程。所謂新建，是指從地基及基礎開始建造的建設項目;所謂擴建，是指在原有基礎上加以擴充的建設項目，是指在原有基礎上加高加層;所謂改建，是指不增加建筑物或建設項目體量，在原有基礎上，改進質量或方向，或改善建筑物使用功能、改變使用目的建設項目。

　　又如，《建設工程質量管理條例》、《合同法》第十六章“建設工程合同”以及《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》均適用于建設工程，當然也適用于建筑工程。所以：(1)與房屋建筑配套進行，同步設計、招標、施工的室內外裝修工程，屬于房屋建筑活動的一部分，當然屬于建筑工程概念的范疇;(2)雖不是與房屋建筑工程同步進行，但室內外裝修涉及建筑主體或承重結構的變動時，因該等室內外裝修會危及建筑工程本身的安全，因此《建筑法》第四十九條對此做出了明確的規定，該等情況下，室內外裝修屬于建筑工程概念的范疇;(3)住宅竣工驗收合格后，業主或者住宅使用人委托裝修人對住宅室內進行裝飾裝修，在不涉及建筑主體和承重結構變動時，不具備建筑工程的特點，不會影響建筑物的安全，其性質屬于承攬合同，不屬于建筑工程范疇，也不屬于建設工程的范疇。因此，不適用《建筑法》、《建設工程質量管理條例》、《合同法》第十六章“建設工程合同”以及《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等規定。所以，我們在類似建設部的部門規章《住宅室內裝飾裝修管理辦法》中，均沒有發現其在立法依據中援引《建筑法》。

　　二、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》是部門規章，不能作為合同無效的法律依據。

　　《住宅室內裝飾裝修管理辦法》雖然要求承接住宅室內裝飾裝修需要取得相應的資質證書，但這只是部門規章，不能作為判定合同無效的依據。《民法通則》第58條規定：“違反法律或者社會公共利益的”合同無效，以及《合同法》第52條關于“違反法律、行政法規的強制性規定”的合同無效的規定，這里必須違反了全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規，才能直接導致合同無效，這是合同法解釋一明確規定的，且必須符合合同法解釋二中的效力性條款之規定。

　　三、室內裝飾企業資質審查早已經被取消

　　XX年11月1日，國務院在國發[]24號《國務院關于取消第一批行政審批項目的決定》中已明令取消原國家經貿委“建筑裝飾資質審查”、“室內裝飾行業企業資質審查”行政審批項目。國家經貿委在宣布取消三十項象征審批事項時，明確宣布“將其改為運用市場機制、行業自律或者事后監督”。也就是說，室內裝飾企業行業資質不再作為該行業企業的強制性要求，資質已經不是合同主體資格必備條件了。故，對室內裝飾合同的效力，首先要審查該工程是否屬于建筑工程，其次再審查合同無效所依據的其它法律規定。

　　四、建設工程優先受償權的行使

　　XX年12月8日《最高人民法院關于裝修裝飾工程款是否享有合同法第286條規定的優先受償權的函復》體現至少那么一種結論裝修裝飾工程的發包人不是該建筑物的所有權人或者承包人與該建筑物的所有人之間沒有合同關系的除外，也就是說，如果發包人不是該建筑物的所有權人或者與該建筑物的所有權人之間沒有合同關系的，承包人對建筑物因裝修裝飾增加價值沒有優先受償權。換句話說，建設工程優先受償權依附于發包人，不依附于建筑物本身。

　　裝修合同簽訂時候要注意以下幾個方面：

　　1、工期約定：一般2居室100平米的房間，簡單裝修的話，工期在35天左右，裝飾公司為了保險，一般會把工期約定到45-50天，如果您著急入住的話，可以在簽訂時和設計商榷此條款。

　　2、付款方式：一般的裝修合同，約定首付60%，木工驗收合格后交納35%，完工后交納5%。如果按照這樣的付款形式的話，在工期過了一半左右后，您就已經向裝飾公司交了95%左右的費用，如果裝修的后期出了什么問題的話，就很難在錢上面制約裝飾公司了。所以建議在簽訂合同時候，能把首付壓到30%，中期交納30%。

　　中期款：一般合同上約定的中期付款時間，只是簡單的標明“工程過半，木工收口”。但是一個工地往往是多項目交叉作業，正規的工期過半應該是：木器制作結束;廚衛墻、地磚、吊頂結束;墻面找平結束;電改造結束。

　　3、增減項目：裝修過程中，很容易有增減項目，比如多做個柜子，多改幾米水電路等等。這些都要在完工的時候交納費用的。那么這些項目的單價究竟應該是多少呢?如果等到已經開工后，那這可能就是設計說了算了。所以如果有可能，最好能復印一份裝修公司的最初給您看的完整報價單，以免在簽訂合同或是增減項目時，裝修公司偷梁換柱，改換價格。

　　還要注意一點，最后結算費用的時候，你應該支付的增減費用，都應該是在該項目施工前，由您簽認可的，如果是您沒有簽認可的，您一概可以不支付相應的費用。

　　4、保修條款：裝修的整個過程現在主要還是以手工現場制作為主，沒有實現全面工廠化，所以難免會有各種各樣的細碎質量問題。保修時間內，裝飾公司應該實施的責任就尤為重要了。比如出了問題，裝修公司是包工包料全全負責保修，還是只包工，不負責材料保修，或是還是有其他制約條款，這些都一定要在合同中寫清楚。

　　5、水電費用：裝修過程中，現場施工都會用到水，電，煤氣等。一般到工程結束，水電費加起來是筆不小的數，這筆費用應該誰來支付，在合同中也應該標明。

　　6、按圖施工：嚴格按照您簽認可的圖紙施工，如果在細節尺寸上和您在設計圖紙上的不符合，您可以要求返工。

　　7、監理和質檢到場時間和次數：一般的裝修公司都將工程分給各個施工隊來完成，質檢人員和監理是裝飾公司對他們最重要的監督手段，他們到場巡視的時間間隔，對工程的質量尤為重要。監理和質檢，每隔2天應該到場一次。設計也應該3-5天到場一次，看看現場施工結果和自己的設計是否相符合。

　　為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)已經公布并實施。其中規定了商品房買賣中的懲罰性賠償原則，這一規定對規范房產市場，保護購房者的切身利益起到了一定的積極作用。但是這引發了商品房在適用《解釋》的同時是否適用《消費者權益保護法》(以下簡稱《消法》)的問題上眾說紛紜，本文僅就對商品房買賣合同糾紛中是否適用《消法》談談自己的一些拙見。

　　《解釋》中關于懲罰性賠償條款的規定如下：

　　第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

　　(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

　　(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

　　第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

　　(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

　　(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

　　(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

　　其中購房者在購房過程中出現以上的5種情況時除了可以要求開發商返還已付購房款及利息，可以要求由此造成的損害賠償，之后還可以主張不超過已付購房款一倍的懲罰性的賠償。也就是說如果發生了以上的5種情況時購房者可以要回的款項的最高額為已付購房款加上相當于已付購房款的懲罰性賠償金再加上已付購房款的利息及造成的損失，即雙倍的已付購房款、利息還有損害賠償金。這樣一來，《解釋》規定的特定的情況的賠償金額可能超出《消法》規定的因欺詐而應給予的雙陪賠償。

　　這樣就產生了一個問題：在商品房買賣合同糾紛當中除了《解釋》規定的幾種欺詐以外的欺詐是否適用《消法》的雙倍賠償?

　　關于是否適用的問題，有兩種不同的觀點：

　　1.適用。《解釋》規定的情況與《消法》的規定并不沖突，在符合《解釋》規定的具體情形時，無論適用《解釋》還是《消法》都可以。

　　2.不適用。消法制定時，所針對的是普通商品市場嚴重存在的假冒偽劣和缺斤短兩的社會問題，所設想的適用范圍的確不包括商品房在內。同時制定的《產品質量法》明文規定不包括建筑物，可作參考。再就是從目前的實踐來看，大多法院也不認為商品房交易適用《消法》第四十九條規定，主要原因是，商品房買賣合同金額巨大，動則數十萬、上百萬，判決雙倍賠償會導致雙方利害關系失衡。綜上，此種觀點認為，商品房交易過程中開發商應承擔的賠償責任是合同約定的賠償責任或賠償實際損失的責任，而不是《消法》所規定的雙倍賠償責任。

　　以上兩種觀點本人認為都過于絕對。我們要根據具體情況區別對待，分別適用。

　　首先，我認為能適用：

　　1.從立法本意上來說，《解釋》規定的賠償額度，按照上面的分析，最高額度可能超出已付購房款的雙倍。解釋規定的這幾種欺詐行為是屬于商品房買賣糾紛之中最嚴重、最惡劣的幾種。也就是說，這幾種最惡劣的情況可以適用《解釋》規定的最高雙倍以上的懲罰性賠償，那么，除了《解釋》規定的幾種嚴重的欺詐情況之外的欺詐行為，應該是適用《消法》的雙倍賠償。當然，實踐中，很難適用最高的雙倍以上的懲罰性賠償，但法律規定的應然狀態與法律適用的實然狀態的差別，跟立法本意無關。

　　2.從法律的體系上來說，《消法》既然沒有明確規定其調整范圍不適用于商品房，那么就是適用。《解釋》同樣沒有規定如果與《消法》沖突時的適用規則，其實，本來就不沖突。立法者在立法時，因為要維護法律的統一性、權威性、嚴密性，會在立法時盡量的消除法律沖突，盡量不要留下立法的空白。所以說《解釋》和《消法》都是適用的。

　　3.《解釋》在商品房合同買賣糾紛中加入了因欺詐而導致的懲罰性的措施，目的是在遏制開發商在商品房買賣中利用優勢欺詐購房者，從而導致的巨大的事實不公。那么我們可以推論：在商品房的買賣中，一般的欺詐適用懲罰性賠償符合立法本意，只是一個度的問題。也就是說，可以適用懲罰性賠償，1倍、1.5倍、2倍等，但不能超出《解釋》規定適用于特定的五種欺詐的懲罰性賠償的范圍。

　　其次，我認為要有限制性的分別適用。

　　也就是說在商品房買賣合同糾紛當中情況千差萬別，一味的去適用雙倍賠償或不適用雙倍賠償都可能在具體案件當中導致不公平的現象發生。我們要根據具體情況區別對待，分別適用。

　　1. 如果在商品房買賣合同糾紛中一刀切，全部不適用雙倍賠償，就只是《解釋》規定的幾種情況最高可以適用雙培以上的懲罰性賠償，而在商品房合同糾紛中的其他欺詐行為就只能是返還款項，支付違約金，或賠償實際的損失。那么如果其他的欺詐行為的確沒有《解釋》規定的開發商的主觀惡意強，但實際造成的損害結果相當大(不一定達到已付購房款的一倍)，這實際上性質的惡劣程度不亞于《解釋》規定的那幾種情況，即已經達到了《解釋》實行懲罰性賠償責任的制定意圖，那么我們就應該適用雙倍賠償;如果造成的損失不是很大，那么就只是按實際的損失來陪。至于損失達到已付購房款的多大比例才適用《消法》的雙倍賠償，要綜合多方因素，多種情況，比如已付購房款的絕對額、欺詐隱瞞的時間長短、造成損失類型的多少等。

　　2.如果在商品房買賣合同糾紛中，一般的欺詐行為全部不適用《消法》的上雙倍賠償，則很難在不同的欺詐情況下(包括商品房買賣合同糾紛中的一般欺詐和《解釋》規定的嚴重的幾種欺詐)保證賠付比例的公平。這樣會導致一種傾向：開發商因為《解釋》規定的嚴重欺詐在實踐中都不可能導致雙倍的懲罰性賠償，那么會慫恿他們的一般性欺詐行為;如果一般性的欺詐能有條件的適用《消法》的雙倍賠償，那么嚴重的欺詐行為在實踐中可能用到了雙倍的賠償甚至于更高的雙倍賠償加利息、損害賠償的幾率大增。這樣才會起到抑制開發商這種欺詐行為的作用。

　　總之，商品房買賣合同糾紛既要適用《消法》，又要有限度的分情況適用，以期能盡量的發揮《消法》和《解釋》的效用，切實抑制開發商的欺詐行為，從而保護購房者的利益。