商品房買賣合同質(zhì)量糾紛二審案

　　重慶市第一中級人民法院

　　民事判決書

　　（）渝一中民終字第3090號

　　上訴人（原審被告）重慶銀昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地重慶市沙坪壩區(qū)雙碑街88號附3號。

　　法定代理人周榮昌，該公司董事長。

　　委托代理人張戈，男，該公司法律顧問。

　　被上訴人（原審原告）仲曼佳，女，1975年12月16日出生，漢族，住重慶市沙坪壩區(qū)六洞村14號3－1.

　　委托代理人周昌剛，重慶博凱律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人陳霞，重慶博凱律師事務(wù)所律師。

　　上訴人重慶銀昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱銀昌公司）因與被上訴人仲曼佳商品房買賣合同糾紛一案，不服重慶市沙坪壩區(qū)人民法院（）沙民初字第1032號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院認(rèn)為，雙方簽訂的商品房買賣合同是有效合同。訟爭房屋已具備合同約定的交房條件。被告承認(rèn)逾期交房，且不能證明其在房屋竣工驗(yàn)收后通知原告接房。因此確定一審宣判之日為違約期限的截止日，對雙方比較公平。本案合同簽訂于XX年10月，重慶受“非典‘’影響是在XX年4月至6月，因此 ”非典“影響不能成為被告免責(zé)的事由。對逾期交房的違約金，應(yīng)當(dāng)以不超過同地段房屋租金的百分之三十為衡量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)比較，原告要求按每日按萬分之五計(jì)算違約金確實(shí)過高，被告要求調(diào)減違約金可予支持。關(guān)于水、電、電話配套費(fèi)，雙方在合同中的相關(guān)約定比較明確，即被告承諾安裝獨(dú)立水、電、氣表，電話線安至入戶門處，故有關(guān)水、電、電話基礎(chǔ)設(shè)施的安裝費(fèi)用屬于被告的房地產(chǎn)開發(fā)成本，不宜向原告再行收取相關(guān)額外費(fèi)用。綜上，被告逾期交房違約責(zé)任成立，原審判決： 1、由被告銀昌公司于本判決發(fā)生法律效力后立即給付原告仲曼佳逾期交房違約金，該違約金以訟爭房屋評估月租金528元的130％為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，從XX年 8月31日起至XX年6月17日按日計(jì)付，共計(jì)6254.68元。2、訟爭房屋的水、電、電話配套費(fèi)包含于房款內(nèi)，原告無需向被告另行支付此項(xiàng)費(fèi)用。宣判后，銀昌公司不服，上訴稱：案涉房屋已于XX年9月22日通過了竣工驗(yàn)收，被上訴人起訴時(shí)必然知曉該情況，且上訴人已于XX年12月書面通知被上訴人接房，故一審確認(rèn)的違約期限有誤；原審判決由上訴人承擔(dān)水、電、電話配套費(fèi)不合理。為此，請求二審依法改判。

　　經(jīng)審理查明，雙方于 XX年10月10日簽訂了商品房買賣合同，約定上訴人將其開發(fā)的沙坪壩區(qū)雙碑街66－1號a棟4－2號房屋預(yù)售給被上訴人，房屋套內(nèi)面積66.36平方米，單價(jià)每平方米1804元，總價(jià)款119713元。出賣人（上訴人）應(yīng)當(dāng)在XX年8月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并符合本合同約定的商品房交付買受人（被上訴人）使用。合同第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任：“ （1）逾期不超過90日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同，……買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際支付之日止，出賣人按日向買受人支付房價(jià)款萬分之五的違約金。”合同第十條第（3）項(xiàng)約定：“每戶設(shè)獨(dú)立水、電、氣表。”第十一條約定：“商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。……”第十四條：“出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：于XX年8月31日前通水、通電；于XX年8月31日前天然氣管道安裝到戶、電話線路安裝到入戶門處、有線電視線路安裝到入戶門處。” 合同簽訂后，被上訴人按約支付了購房款。上訴人曾通知被上訴人于XX年8月31日接房，但被上訴人認(rèn)為房屋尚未竣工驗(yàn)收，予以拒絕。

　　一審?fù)�審中，上訴人出示房屋竣工驗(yàn)收意見書，證明其開發(fā)的鼎盛時(shí)代大廈于XX年9月22日通過了竣工驗(yàn)收。被上訴人則認(rèn)為所謂的竣工驗(yàn)收意見書未獲得建設(shè)行政主管部門的認(rèn)可，系單方行為，沒有法律效力。被上訴人并出示沙坪壩區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站XX年11月25日公示一份，文字內(nèi)容為：“該工程已基本完工，即將竣工驗(yàn)收，為了減少工程竣工驗(yàn)收及備案后業(yè)主對工程質(zhì)量或相關(guān)問題的一些反映，我們在工程竣工驗(yàn)收及備案前公示7日……在公示時(shí)間內(nèi)，如有工程質(zhì)量或相關(guān)問題，請各位業(yè)主及時(shí)反映，便于協(xié)調(diào)處理。”被上訴人據(jù)此認(rèn)為該工程至少在2oXX年11月25日前尚未通過竣工驗(yàn)收。

　　另，在舉證期限內(nèi)，上訴人申請對訟爭房屋的月租金進(jìn)行評估，被上訴人所購房屋租金評估為540元/月。

　　上述事實(shí)，有商品房買賣合同、購房收據(jù)、抵押貸款合同、竣工驗(yàn)收意見書、接房通知書、評估報(bào)告，以及雙方當(dāng)事人的陳述等證據(jù)在案佐證。

　　本院認(rèn)為，上訴人、被上訴人簽訂的商品房買賣合同是雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反國家法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)為有效。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按約履行。雙方在合同中約定房屋交付的條件為房屋竣工驗(yàn)收合格，國家有關(guān)法律法規(guī)并無開發(fā)商必須進(jìn)行了竣工驗(yàn)收登記備案后才能交付房屋的規(guī)定，故應(yīng)當(dāng)確認(rèn)訟爭房屋已具備合同約定的交房條件。原審針對上訴人的不同交房時(shí)間，其在竣工驗(yàn)收之前交付房屋的，違約期限計(jì)算至竣工驗(yàn)收時(shí)為止；在竣工驗(yàn)收之后交付房屋的，違約期限計(jì)算至實(shí)際交接房屋為止；對已經(jīng)實(shí)際交房但無法查明交房時(shí)間的，違約期限計(jì)算至一審起訴時(shí)為止；尚未交房的，違約期限計(jì)算至一審宣判為止，既符合合同的約定，又兼顧了雙方利益的平衡，原審判決并無不當(dāng)。

　　本案合同簽訂于2oo3年10月，重慶受“非典”影響是在20o3年4月至6月，因此“非典”影響不能成為上訴人免責(zé)的事由。

　　關(guān)于水、電、電話配套費(fèi)，根據(jù)雙方合同的約定，交付的房屋應(yīng)當(dāng)具備水、電、電話基礎(chǔ)設(shè)施，故該筆安裝費(fèi)用已包含在購房價(jià)款里，上訴人不應(yīng)向被上訴人再行收取額外的費(fèi)用。

　　綜上，上訴人逾期交房違約責(zé)任成立，原審判決對證據(jù)、事實(shí)的分析認(rèn)定正確，處理恰當(dāng)。上訴人的上訴請求本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)275元，其他訴訟費(fèi)170元，合計(jì)445元由重慶銀昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長　張　偉

　　代理審判員　樊仕瓊

　　代理審判員　申　威

　　XX年十二月九日

　　書　記　員　呂劍濤