商品房買(mǎi)賣合同的出賣人違反有效要約時(shí)的糾紛

　　XX年2月大洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司預(yù)售其開(kāi)發(fā)的空中花園別墅，因該樓盤(pán)處于預(yù)售開(kāi)發(fā)階段，欲購(gòu)一套聯(lián)體別墅的張某在售樓工作人員的帶領(lǐng)下觀看了一套樣板房。該樣板房設(shè)計(jì)精巧、裝修雅致，并帶有地下車庫(kù)(凈高2.25米)，張某對(duì)此甚為滿意。張某得知該樓房的價(jià)位比同類別墅高出許多時(shí)，對(duì)于是否購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)生了擾豫。但當(dāng)其看到大洋公司的售樓宣傳材料后，得知預(yù)售別墅的設(shè)計(jì)與樣板房一樣，且地下車庫(kù)屬于贈(zèng)送的，遂與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同，約定購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)的一套聯(lián)體別墅，并對(duì)房?jī)r(jià)、面積、樓高、付款與交房時(shí)間等作了約定。合同簽訂后的1個(gè)月內(nèi)張某付清了全部房款。XX年1月樓盤(pán)完工并經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，大洋公司通知張某交接房屋，但張某發(fā)現(xiàn)其購(gòu)買(mǎi)別墅的地下車庫(kù)的高度僅為1.625米，與樣板房及其宣傳資料的說(shuō)明嚴(yán)重不符，于是拒絕接受房屋，并要求大洋公司承擔(dān)賠償損失及承擔(dān)由此造成逾期交房的違約責(zé)任。大洋公司則反駁說(shuō)，地下車庫(kù)系免費(fèi)贈(zèng)送，雙方簽訂的商品房預(yù)售合同中沒(méi)有約定，其不屬于買(mǎi)賣房屋的一部分，故不存在違約，大洋公司亦不承擔(dān)違約賠償?shù)呢?zé)任。大洋公司告知張某，如若因此不滿意可以退房，但應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　【糾紛與風(fēng)險(xiǎn)分析】

　　在商品房買(mǎi)賣合同的訂立階段，對(duì)開(kāi)發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中所作的允諾的性質(zhì)如何界定，是屬于要約邀請(qǐng)還是要約?這將直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的義務(wù)與責(zé)任承擔(dān)以及買(mǎi)受人所應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利。

　　根據(jù)《合同法》第13條的規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，必須采用要約、承諾方式。合同是從合同當(dāng)事人之間的交涉開(kāi)始，經(jīng)要約、承諾，即告成立。如果合同沒(méi)有經(jīng)過(guò)承諾而只停留在要約階段，則合同未成立。根據(jù)《合同法》第14條的規(guī)定，要約是指一方當(dāng)事人以訂立合同為目的，向他人提出的訂立合同的建議和要求，是希望與他人訂立合同的意思表示。提出要約的一方當(dāng)事人稱為要約人，接受要約的人稱為受要約人。

　　要約通常都具有特定的形式和內(nèi)容，一項(xiàng)要約要發(fā)生法律效力，則必須具有特定的有效條件：(1)內(nèi)容具體確定;(2)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。不具備這些條件，要約在法律上不能成立，也不能產(chǎn)生法律效力。根據(jù)我國(guó)《合同法》第15條的規(guī)定，要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書(shū)、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。根據(jù)上述分析可以看出，在通常情況下開(kāi)發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中對(duì)樓房所作的說(shuō)明屬于要約邀請(qǐng)，它不能產(chǎn)生要約的后果，即開(kāi)發(fā)商不因發(fā)出要約邀請(qǐng)而受到約束。但是，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，銷售廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。

　　大洋公司雖然將別墅附屬的地下車庫(kù)作為贈(zèng)送，但這種贈(zèng)送是在買(mǎi)房者完全接受了其售房條件基礎(chǔ)上發(fā)生的，從而也構(gòu)成了買(mǎi)房者購(gòu)買(mǎi)商品房的條件之一，如果不贈(zèng)送地下車庫(kù)，則買(mǎi)房者張某就有可能不購(gòu)買(mǎi)大洋公司所售別墅。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條的規(guī)定，如果商品房出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾的具體規(guī)定，對(duì)商品房買(mǎi)賣合同的訂立以及商品房?jī)r(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。由此可見(jiàn)，本案中即使張某與大洋公司沒(méi)有在合同中約定地下車庫(kù)系免費(fèi)贈(zèng)送，但開(kāi)發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中對(duì)贈(zèng)送地下車庫(kù)作了允諾，且其對(duì)雙方訂立預(yù)售合同以及對(duì)商品房?jī)r(jià)格的確定產(chǎn)生重大影響，因此應(yīng)將其視為要約，并因張某的承諾而發(fā)生合同的效力。因此，對(duì)于這一合同的內(nèi)容，作為開(kāi)發(fā)商的大洋公司應(yīng)當(dāng)遵守，如若違反，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　【風(fēng)險(xiǎn)提示】

　　根據(jù)我國(guó)《合同法》和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的有關(guān)規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣合同的訂立以及商品房?jī)r(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任;在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。