避稅背后的利益博弈：假合同引發二手房悔約

　　205萬的房子按95萬報稅

　　本報記者 楊昌平

　　XX年，北京市房屋價格從年初到年尾，可謂一天一個樣。驚人的漲幅帶來的一個現象，就是法院受理的悔約官司增多，房主剛簽了賣房合同沒兩天，就不愿按原價出售了，有的房主寧愿賠上10萬元違約金，也要悔約。北京市趙天慶律師事務所的趙天慶律師，就代理了多起此類案件，并成功地為一名買主拿到了房子。

　　二手房以205萬成交

　　朝陽區的張先生在青年路擁有一套面積為110.52平方米的房屋。去年初，張先生看著連連上漲的房價，盤算著如果賣了這套房子，比買房時能賺不少錢，于是他找到中介，把房子掛牌出售。

　　去年4月4日，中介帶來了買主李女士。此時，張先生尚未拿到房屋產權證，而且還有人租住在里邊。但購房心切的李女士在看了房屋結構后，感到非常滿意，當場表示同意買房。張先生作為出賣人，和作為買受人的李女士簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》(經紀成交版)及補充協議。合同約定，張先生把其青年路的住宅賣給李女士，成交價205萬元，簽約當日李女士應給付定金10萬元。房屋首付款120萬元，除定金10萬元外，在XX年4月30日前給付50萬元，6月20日前給付60萬元，剩余房款85萬元由李女士辦理貸款，并讓銀行把貸款直接轉入張先生的賬戶。

　　合同還約定，張先生在取得房屋產權證后，雙方應在房產證下發之日起20個工作日內辦理貸款和過戶的相關手續，任何一方因自身原因不配合辦理貸款和過戶手續，均視為違約，應賠償10倍定金。此外，張先生應在XX年1月和租房的住戶解除租房協議，交付房屋。

　　5個月里房價瘋漲100萬

　　合同簽訂后，李女士給付了10萬元定金和120萬元購房款，尾款只剩下75萬元。XX年9月8日，張先生拿到了產權證，并把產權證復印件交給中介公司，由中介公司通知李女士辦理貸款。

　　此時，距雙方簽訂合同的日期已經過了5個多月，這5個月里，北京市的房屋價格又瘋漲了不少。張先生的這套房子，按9月份的房價，能多賣出差不多100萬元。想想這房子現在雖然還在自己手里，但房價卻是5個月前的房價，張先生心有不甘。正好，中介公司拿來的網簽合同，為張先生悔約提供了口實。

　　中介拿來的網簽《存量房屋買賣合同》，已經有李女士的簽名，只待張先生簽上名后，就可以拿到房管部門報備，銀行立刻就能放款。但是，張先生拒絕簽名，他認為，網簽合同中把房屋成交價寫成了95萬元，而這是故意逃稅的違法行為。

　　中介公司幾次和張先生交涉，張先生均拒絕簽字。轉眼間，已經超過了合同規定的產權證下發之日起20個工作日內辦理貸款及過戶的日期。

　　房主以守法為名狀告買家

　　XX年10月，張先生把李女士告到了朝陽法院。在起訴書中，張先生表示，中介公司拿來的網簽合同所列內容故意虛構事實，這是違反法律規定的行為，他拒絕在虛假陳述事實的網簽合同上簽字的行為，是在遵守中國的相關法律和政策。

　　張先生認為，在他取得產權證并向李女士提交產權證后的20個工作日內，李女士并未按照合同的規定辦理相關的貸款及過戶手續，已構成違約。因此張先生向朝陽法院提交訴狀，要求該院判決解除雙方的房屋買賣合同，并判令張先生不退還10萬元定金，只退還房款120萬元。

　　接到訴狀后，李女士急得要命。半年前買的房子，現在要飛了，即使拿回房款，按現在的房價，在青年路只能買60平方米了，這豈不是虧死了?無奈之下，她找到趙天慶律師，希望能通過趙律師的代理，幫她拿到房子。

　　錄音證明

　　有避稅事實

　　張先生除了手里拿有一份虛構房價的網簽合同外，還有一道殺手锏，那就是他和中介公司的員工對話的電話錄音。

　　在錄音中，張先生問：“為什么不能用之前205萬的那個合同呢?我是205萬賣的啊。”中介員工說：“說白了，就是客戶她想省一部分的稅錢，現在國家對這一塊兒呢，規定了一個最低指導價，天鵝灣那兒屬于4.5級土地，土地指導價是每平方米5586元。只要咱們的成交價不低于5586，都是可以的。所以我是按照5600乘以110.52平方米，大概65萬元左右。現在因為李女士是貸款客戶，要貸75萬元，所以成交價就改成95萬啦。”

　　張先生說：“這屬不屬于犯法，偷稅不是犯法的嗎?我真害怕，你明白嗎?”中介員工說：“國家對這一塊也是睜一只眼閉一只眼。如果國家不允許的話，就不應該規定最低過戶價。出了五環是4800，五環以內四環以外是5586，四環以內三環以外是6850，二環以內不低于11800，國家規定一環一環的價格是這樣，所以咱們可以按照5600去做。”

　　名律鐵案

　　本期主講

　　趙天慶律師

　　趙天慶律師是北京趙天慶律師事務所主任，他執業近20年，為大多數行業和國家政府部門提供過法律服務，積累了豐富的辦案經驗。趙天慶律師十多年來連續為金融機構提供法律服務，經辦金融案件一百多起，為金融機構追回損失近百億元。趙天慶律師事務所是北京首批個人所，該所統一接受客戶委托，律師按專業能力和特長，分工負責客戶委托的各項業務，全所對客戶統一負責。

　　律師

　　支招

　　提高定金數額

　　加大毀約成本

　　提起XX年代理的幾起房屋買賣合同糾紛案，趙天慶律師深有感觸。有的當事人兩次委托他打悔約官司，但一次是當事人不愿賣房了要毀約，一次是當事人要買房但對方毀約了。趙律師說，在經濟利益的驅動下，房屋買賣的當事人不尊重合同的嚴肅性，有的房主在毀約時，甚至直接把房子又賣了，并且很快辦了過戶手續，致使和原買主的合同事實上無法履行，給原買主造成很大的經濟損失。

　　因此，趙律師建議，買二手房時，一定要提高定金數額，加大房主的毀約成本。 j161

　　買主反訴要求履行合同

　　趙天慶律師分析了案件情況后，對李女士說，張先生想規避

　　合同義務，但最近最高法出臺了一個司法解釋，要求尊重合同，和諧平安地執行合同，網簽起到的只是一個備案作用，并不能以此來否定合同。在是否違約的問題上，趙律師拿到了李女士到銀行辦理的貸款手續等相關資料，來證明李女士并未違約。

　　至于張先生所說的避稅問題，趙天慶律師認為，此案是合同關系，而非稅收關系。此外，趙律師還調取到一份有利證據，來證明張先生本人是同意避稅的。這份證據就是張先生在出售房屋之前，和中介公司簽署的授權委托書，委托事項為“委托人作為交易房產的買賣雙方當事人，現委托受托人作為我們的合法代理人協助我們辦理交易房產的存量房買賣合同網上簽約手續”，該委托書上記載的房屋交易總價是66萬元。這說明張先生對于網簽合同時通過降低成交價來避稅的行為是明知，而且授權中介公司如此操作的。　在趙律師的建議下，李女士向法院提交反訴狀。在反訴狀中，李女士認為，張先生尋找各種理由和借口，妄圖在已經收取了130萬元購房款的情況下，解除買賣合同，從而達到非法毀約的目的，以便日后將房屋再次加價轉賣，牟取非法利益。李女士認為，依法簽訂的合同，是受到法律嚴格保護的，請求法院判令雙方繼續履行合同，判令張先生立即配合她辦理訴爭房產的貸款和過戶手續。

　　法院判決合同有效

　　在法庭上，趙律師提交了一份網簽合同，證明李女士同意按照205萬元的價格簽署網簽合同，但張先生還是拒簽。經過法官詢問，張先生表示其不同意再按照205萬的價格簽署網簽合同。

　　朝陽法院審理后認為，李女士確于合同約定的時間到銀行辦理了貸款手續，并沒有違約行為，故張先生據此要求解除合同、扣除定金，法院不予支持。至于網簽合同有違法行為的問題，因張先生也有授權中介公司以虛假價格簽署網簽合同的行為，且雙方并未實際按照虛假價格簽署網簽合同，故張先生據此要求解除合同，法院也不予支持。

　　最終，朝陽法院判令雙方在判決生效后7日內，按照原合同辦理貸款及過戶手續。李女士如愿拿到了房子。