商品房買(mǎi)賣(mài)合同被解除，借款合同效力如何？
案情介紹：
XX年8月，劉某與某房地產(chǎn)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“房地產(chǎn)公司”)簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同：房屋總價(jià)款26萬(wàn)元，劉某于XX年9月15日前，支付首期30%房?jī)r(jià)款7.8萬(wàn)元，余下房?jī)r(jià)款18.2萬(wàn)元，以辦理銀行按揭的方式支付;房地產(chǎn)公司于XX年2月15日前交房，如遇不可抗力或其他原因無(wú)法交付的，交房日期可延期至XX年3月31日，并且房地產(chǎn)公司應(yīng)于交房后3個(gè)月內(nèi)，即XX年6月30日前辦理房產(chǎn)登記手續(xù)。劉某按約定支付了首期7.8萬(wàn)元房?jī)r(jià)款后于XX年12月23日通過(guò)房地產(chǎn)公司同建設(shè)銀行江南支行(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“江南支行)簽訂了借款合同及商品房抵押合同，并且房地產(chǎn)公司為劉某的借款提供了保證擔(dān)保，房地產(chǎn)公司與江南支行對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物房產(chǎn)在房產(chǎn)管理部門(mén)辦理了抵押登記。XX年12月，經(jīng)審批，江南支行對(duì)劉某發(fā)放了購(gòu)房貸款，18.2萬(wàn)元一次性劃入房地產(chǎn)公司在江南支行開(kāi)立的賬戶(hù)中。XX年3月，房地產(chǎn)公司如期交付了房屋，并于XX年5月辦理了房產(chǎn)登記手續(xù)。劉某入住后，發(fā)現(xiàn)房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量與合同約定有所出入。經(jīng)交涉，房地產(chǎn)公司表示，因技術(shù)問(wèn)題房屋結(jié)構(gòu)確實(shí)與合同預(yù)定不符。XX年7月，劉某與房地產(chǎn)公司達(dá)成解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的協(xié)議，因涉及劉某同江南支行的借款合同與房產(chǎn)抵押合同，雙方通知了江南支行。三方在如何處理涉案房產(chǎn)問(wèn)題上發(fā)生了爭(zhēng)議。XX年8月15日，劉某向人民法院提起訴訟，要求解除與房地產(chǎn)公司之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，雙方返還財(cái)產(chǎn)。案件審理中，江南支行以有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的身份參加了訴訟，對(duì)劉某與房地產(chǎn)公司爭(zhēng)議的房產(chǎn)主張優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，商品房買(mǎi)賣(mài)合同被解除或被認(rèn)定無(wú)效時(shí)，買(mǎi)受人和按揭銀行都有權(quán)請(qǐng)求解除借款合同。因此，判決在解除房地產(chǎn)公司與劉某之間商品房買(mǎi)賣(mài)合同的同時(shí)，依據(jù)第三人江南支行的請(qǐng)求，解除其與劉某的借款合同，各方財(cái)產(chǎn)恢復(fù)到合同成立前的狀況。
法律分析：
本案涉及商品房按揭糾紛，法律關(guān)系較為復(fù)雜。焦點(diǎn)在于商品房買(mǎi)賣(mài)合同被解除后，借款合同效力如何及對(duì)涉訴房產(chǎn)應(yīng)如何處理。
本案中三方當(dāng)事人(房屋買(mǎi)受人劉某、房地產(chǎn)公司及江南支行)之間存在四個(gè)基本合同關(guān)系，即劉某與房地產(chǎn)公司之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，劉某與江南支行之間的借款合同關(guān)系，劉某與江南支行之間的以涉訴房屋為抵押物的抵押合同關(guān)系以及房地產(chǎn)公司與江南支行之間的保證合同關(guān)系。根據(jù)民法基本原理，兩個(gè)以上的合同相互關(guān)聯(lián)時(shí)，以他種合同的存在為前提，不能夠獨(dú)立存在的稱(chēng)為從合同;不以他種合同的存在為前提，能夠獨(dú)立存在的稱(chēng)為主合同。在商品房按揭中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，因借款合同的變更、消滅而變更、消滅。借款合同并不是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的從合同，因?yàn)樵谫I(mǎi)受人依照約定支付首期房?jī)r(jià)款并委托按揭銀行將所貸款項(xiàng)支付給房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司交房并為買(mǎi)受人辦理房產(chǎn)證后，購(gòu)房合同的權(quán)利義務(wù)即歸于消滅，但借款合同并不因此消滅，可獨(dú)立存在直到買(mǎi)受人還清貸款為止。同時(shí)，借款合同與商品房買(mǎi)賣(mài)合同又存在密切的聯(lián)系，借款合同的物的擔(dān)保的標(biāo)的物，與商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物具有同一性，按揭貸款的款項(xiàng)也用于支付商品房買(mǎi)賣(mài)合同的價(jià)款。
實(shí)踐中，商品房買(mǎi)受人解除與房地產(chǎn)公司之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同或請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效時(shí)，由于買(mǎi)受人已將所購(gòu)房屋抵押給按揭銀行，因而實(shí)踐上是要求處理抵押物。買(mǎi)受人與房地產(chǎn)公司的訴訟中，在可能判決解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同或認(rèn)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)告知按揭銀行參加訴訟，此時(shí)，按揭銀行一般會(huì)參加訴訟主張權(quán)利，要求解除與買(mǎi)受人簽訂的借款合同，提前收回貸款。因?yàn)槿绻凑浙y行此時(shí)仍不參加訴訟，由于法院已明確告知其將解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同或認(rèn)定合同無(wú)效，抵押物將被處置，不參加訴訟主張權(quán)利，應(yīng)視為同意抵押人處分抵押物。《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十四條規(guī)定：“因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)踐，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。”因此，如果按揭銀行參加訴訟，人民法院在判決解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同或確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的時(shí)候，可以一并解決房地產(chǎn)公司、商品房買(mǎi)受人、按揭銀行之間的法律關(guān)系。
在商品房買(mǎi)賣(mài)合同被解除或被認(rèn)定無(wú)效時(shí)，買(mǎi)受人和按揭銀行都有權(quán)請(qǐng)求解除借款合同。《合同法》第九十七條的規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以可求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”借款合同解除后，能夠恢復(fù)原狀的，可以要求恢復(fù)原狀。
本案中，江南支行以有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人身份參加到劉某與房地產(chǎn)公司的訴訟中，主張對(duì)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)三者之間的法律關(guān)系可以一并予以解決。在解除房地產(chǎn)公司與劉某之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的同時(shí)，依據(jù)第三人江南支行的請(qǐng)求，解除其與劉某的借款合同，各方財(cái)產(chǎn)恢復(fù)到合同成立前的狀況，即房地產(chǎn)公司將劉某所欠江南支行的貸款18.2萬(wàn)元直接支付給江南支行，其余款項(xiàng)7.8萬(wàn)元支付給劉某，劉某返還給房地產(chǎn)公司權(quán)利完整的房屋，從而一并解決買(mǎi)受人、開(kāi)發(fā)商、按揭銀行之間的多重法律關(guān)系。