買賣房產賣方毀約買方有權要求繼續履行

　　買家若不同意賣家交違約金了事，可求法律支持

　　二手房交易中，有時會遇到賣方簽訂合同后卻不想賣的情況。如本案中的方先生夫婦就希望以支付違約金的方式停止交易。但近日法院的判決卻使方先生夫婦大跌眼鏡。根據判決，雙方的《房地產買賣合同》仍需繼續履行。

　　買家簽好合同只等交易

　　去年12月下旬，經房屋中介介紹，方先生夫婦與許先生簽署了二手房買賣合同，約定方先生夫婦把自己名下的一套房屋，以108萬元的價款轉讓給許先生。付款方式是在簽約當日，許先生支付部分房款，暫存于中介公司，在中介公司查實該房屋無查封狀況后，3日內由中介公司把錢款轉交給方先生夫婦。同時，方先生夫婦同意將該房地產權證原件及相關交易資料交給中介公司。許先生則承諾在15日內支付房款32.4萬元，余款待辦理完購房貸款手續后，由銀行劃入方先生賬戶。

　　雙方在合同中還約定，若方先生夫婦反悔，應向許先生支付違約金，違約金按已付款日萬分之五計算。若方先生夫婦逾期超過15日，仍未交付房地產權證及資料的，許先生有權單方解除合同，書面通知方先生夫婦，由方先生夫婦賠償房屋總價款的10%。

　　賣家突然反悔欲交違約金

　　今年1月10日之前，許先生分兩次支付了共計32.4萬元，由中介公司轉交給了方先生夫婦，但方先生夫婦卻沒有把房地產權證交到中介公司。經許先生催辦，方先生夫婦表示反悔，不愿再履行原簽署的房屋買賣合同。而許先生則認為此舉不僅有失誠信，而且耽誤了自己的購房時間，眼見婚期越來越近，房子卻沒了著落。

　　2月初，許先生向法院起訴，要求雙方房屋買賣合同繼續履行。許先生認為，方先生夫婦已收到自己支付的房款32.4萬元，卻在沒有理由的情況下拒絕履行合同，違反了誠信原則，毀約是故意行為，理應承擔民事責任。方先生夫婦提出愿意承擔違約金來解除合同是無法律根據的，因為這是合同賦予自己的權利，而非方先生夫婦的權利。

　　方先生夫婦辯稱，雙方合同簽訂后，房屋并未轉交給對方。根據雙方的約定，自己可以退回已收房款，并付給對方違約金作補償。所以對方只有對違約金、賠償金的請求權。

　　法院判雙方繼續履行合同

　　最后，法院認定，方先生夫婦和許先生簽訂的房地產房屋買賣合同，屬雙方真實意思表示，內容符合法律規定，雙方均不得擅自變更或者解除。現方先生夫婦不按合同約定全面履行義務，屬于違約行為。許先生可以按照合同的約定行使解除權，也可以不行使解除權，而要求方先生夫婦繼續履行合同，這是合同賦予許先生的權利。法院對此案作出一審判決，雙方的房屋買賣合同繼續履行，辦理該房屋的過戶手續。

　　方先生夫婦本想交違約金了事，沒想到遇上了愛較真的許先生，最后不得不按照原合同把房屋賣給了許先生。

　　■專家解析

　　賣家若能繼續履行法院會支持買家

　　買家也可要求賣家賠償違約金

　　中原地產風險管理中心專業人士表示，在簽訂房屋買賣合同后，賣方主動毀約時，買方既可以要求解除雙方訂立的買賣合同，要求賣方支付合同中約定的違約金，也可以要求賣方繼續履行該合同。

　　一方面，根據《中華人民共和國合同法》第93條第2款規定，當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成立時，解除權人可以解除合同。第97條規定，合同解除后，已履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。本案中，買賣雙方在合同中對解除合同的條件已做出了約定。

　　另一方面，根據《合同法》第107條規定，“當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”。第110條同時規定，當事人一方不履行非金錢債務或履行非金錢債務不符合約定的，除法律或事實上不能履行、強制履行費用過高等情形外，對方仍可要求繼續履行。

　　本案中方先生作為房屋出售方，其應當按照合同約定履行交付相關證件材料并按時交付房屋的義務，很明顯，此義務為非金錢義務。作為買方的許先生并沒有按照約定行使解除權，而是選擇了要求方先生繼續履行房屋買賣合同，此舉符合法律規定，在方先生存在繼續履行的條件時，法院當然會支持許先生的訴訟請求。