買賣不破租賃 剛交房租就被房主趕出門美女很冤
●律師支招
裝修須征得同意
設施須事先清點
因感覺不服氣，劉先生近日找到江蘇省鐘山明鏡律師事務所的程春華律師，咨詢該如何維權(quán)。程律師分析后告訴他，像他這種情況，想要維權(quán)很難。因為根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，房客改變租賃房屋的原狀，包括對房屋進行裝修、改善和增設等，都需要事先取得房東的同意。如果未經(jīng)房東同意，擅自裝修房屋，花了再多錢，裝修得再好，房東也不需要買單;相反，如果裝修不當造成損壞，房東有權(quán)要求賠償。此案中，劉先生裝修前并未征得房東同意，雙方也沒有就費用分攤達成任何協(xié)議，因此很難得到法律支持。程律師提醒，租房時，如果屋內(nèi)有家具、家電等設備，必須要點清楚，并標明設備是否能正常使用及新舊程度、損壞程度，免得在損害問題上說不清。
【案例3】
合同還沒到期房子就被賣了
去年6月，張元通過中介與王某簽訂租賃合同，租下他在苜蓿園大街的一套住房，約定月租金為1200元，租期為XX年6月至XX年6月。簽約時，張元一次性付了一年房租。
XX年12月份，房東王某找到張元，稱他已將房屋賣給他人，不能再繼續(xù)出租，希望張元在一個月內(nèi)搬走。張元驚詫不已，指責王某不該違反合約，連招呼都不打，就將房子賣掉。王某心虛地答道：“我把剩下幾個月的房租退給你，水電費也不用你交，你趕緊重新找套房子吧!搬家的費用我來出。”
張元對房東王某的做法十分不滿，要求等過了農(nóng)歷春節(jié)再說搬家的事。王某自知理虧，于是答應了張元的要求。但是，他愿意等，買房人可不愿意——買主是對年輕情侶，急著裝修房屋結(jié)婚，因此天天催促王某交房。無奈之下，王某又向張元發(fā)了份書面通知，稱買主婚期迫近，急需裝修房屋結(jié)婚，希望張元理解配合，盡快重找住戶，從房子里搬走。他同時允諾，如果張元在農(nóng)歷春節(jié)前搬走，他愿意支付一個月租金的違約金。
張元本來就很不爽，見王某這樣催促，更是生氣，他索性不搬了。最終雙方鬧上了法院。在法院的調(diào)解下，王某同意賠償雙倍違約金，并協(xié)助張元盡快找到新住處，這才解決糾紛。對于張元來說，雖然經(jīng)濟上沒啥損失，但為此事耗費了個把月的時間，也真夠郁悶的。
●律師支招
租前留個心眼
買賣不破租賃
江蘇金長城律師事務所的王健律師介紹，《合同法》明文規(guī)定：房屋發(fā)生買賣，并不影響租賃合同的效力;并且出租人出賣房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等的條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。這便叫做“買賣不破租賃”原則。房客若是遇到房主逼遷，可據(jù)此維權(quán)。
■租房小貼士
1、查看出租人的房產(chǎn)證明和有效身份證明。
2、簽訂租房合同時，應問清房租包含的內(nèi)容，水、電、暖、煤氣(天然氣)和物業(yè)管理費由誰承擔。
3、要求出租人在房屋出租前結(jié)清水、電、暖、煤氣(天然氣)和其它費用。
4、明確租金標準、租賃期限、房租支付時間和付款方式，并要求出租方提供租金收據(jù)。
5、應對能否轉(zhuǎn)租做出約定，對提前終止合同是否違約做出約定，對房屋維修做出約定。
6、明確違約責任和違約的補償標準。
7、入住前檢查屋內(nèi)家具、電器、其他設施的好損情況，并約定維修責任等。