商品房購銷合同爭議
惠州仲裁委員會根據(jù)上列當(dāng)事人之間簽訂的no ：019987號《商品房購銷合同》中的仲裁條款和申請人提交的仲裁申請，于XX年11月30日受理了本案，受案號為[]惠仲第59號。申請人向本會預(yù)交了仲裁費(fèi)人民幣2706元。
本案審理程序適用XX年12月1日起施行的《惠州仲裁委員會仲裁規(guī)則》(下稱《仲裁規(guī)則》)。
根據(jù)《仲裁規(guī)則》的規(guī)定，本會向被申請人送達(dá)了仲裁申請書及相關(guān)證據(jù)材料，并向雙方當(dāng)事人送達(dá)了《仲裁規(guī)則》、《仲裁員名冊》、《選定仲裁員的函》及《當(dāng)事人仲裁活動權(quán)利義務(wù)告知書》等材料。仲裁庭組成通知、開庭通知也由本會工作人員當(dāng)面提交被申請人，被申請人及其職員分別于XX年12月28日和XX年12月27日簽收了通知。
申請人與[] 惠仲第59-74號案等共計(jì)16宗案的申請人于XX年12月5日共同向本會提出，因與同一被申請人簽訂的《商品房購銷合同》所產(chǎn)生爭議，仲裁請求相同，各申請人之間只是面積差價(jià)款，利息及逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)證違約金的具體數(shù)額不同，請求將16宗案件合并審理并適用普通程序。被申請人于XX年12月18日書面同意申請人的提議。本會于XX年12月26日決定對上述16宗案件合并審理并適用普通程序。
根據(jù)《仲裁規(guī)則》的規(guī)定，在本會仲裁員名冊中被申請人選定徐先生為仲裁員，申請人選定劉先生為仲裁員。本會主任指定先生為首席仲裁員。以上三人于XX年12月27日組成仲裁庭審理本案。
根據(jù)《仲裁法》和《仲裁規(guī)則》有關(guān)規(guī)定，仲裁庭于XX年1月11日在本會開庭審理本案。申請人及其委托代理人張律師、魏律師、張、曾、羅到庭。被申請人委托代理人姚律師、譚律師、林到庭。庭審中，雙方當(dāng)事人就對方提交的證據(jù)的真實(shí)性與關(guān)聯(lián)性不表示異議,分別陳述了仲裁請求與事實(shí)理由、答辯，回答了仲裁庭的詢問，作了最后陳述。庭審后雙方的代理人提交了代理詞。
XX年4月26日〔〕惠仲裁第59號裁決書出具后，被申請人向廣東省惠州市中級人民法院(下稱“惠州中院”)申請撤銷該裁決及與之并案處理的共計(jì)16份裁決。
XX年9月12日惠州中院向惠州仲裁委員會出具()惠中法民二初字第151-1號通知書(“中院通知書”)，提及被申請人：
申請撤銷惠州仲裁委員會作出的[]惠仲第59號、[]惠仲第60號、[]惠仲第61號、[]惠仲第62號、[]惠仲第63號、[]惠仲第64號、[]惠仲第65號、[]惠仲第66號、[]惠仲第67號、[]惠仲第68號、[]惠仲第69號、[]惠仲第70號、[2o05]惠仲第71號、[]惠仲第72號、[]惠仲第73號、[]惠仲第74號等十六宗仲裁裁決乙案，本院經(jīng)審查認(rèn)為，惠州市房產(chǎn)局核發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注的“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)權(quán)登記部門的登記行為;雖然房地產(chǎn)登記部門已通知涉案的各位被申請人即18位(筆誤，實(shí)為16位--仲裁庭)業(yè)主到房產(chǎn)部門更改“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;之內(nèi)容，但貴會作出仲裁時，房產(chǎn)證的上述內(nèi)容并未改變，且到目前為止尚有部分房產(chǎn)證的上述內(nèi)容亦未更改。因此，在房地產(chǎn)管理部門對其發(fā)放的房產(chǎn)證“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;之內(nèi)容沒有具體取消前;貴會就作出上述16份裁決書是不當(dāng)?shù)摹榇?本院依照《中華人民共和國仲裁法》第六十一條規(guī)定;特通知貴會自本通知送達(dá)貴會后60天內(nèi)對上列仲裁案件重新仲裁。貴會重新仲裁期問，本院將依法中止撤銷程序。
依據(jù)惠州中院的通知，惠州仲裁委員會分別于XX年11月10日和16日向仲裁庭和雙方當(dāng)事人發(fā)出重新仲裁的通知，接著又發(fā)出開庭通知。
仲裁庭于XX年12月12日開庭，雙方當(dāng)事人或代理人依時到庭。開庭時，被申請人提出要求仲裁庭回避的申請。為了尊重被申請人表達(dá)意見的權(quán)利，仲裁庭中止審理,將被申請人的申請交惠州仲裁委員會，由其做出決定。
惠州仲裁委員會于XX年12月12日 做出決定，認(rèn)為：依照最高人民法院的有關(guān)規(guī)定，重新仲裁的義務(wù)由原仲裁庭承擔(dān)，不同意被申請人的要求。依照惠州仲裁委員會的決定，仲裁庭于XX年12月21日開庭。開庭通知已送達(dá)雙方當(dāng)事人。
庭審時，申請人的代理人張梅蓉、曾雙杏、 張寶貴和魏忠平到庭;被申請人的代理人譚耀強(qiáng)與林春燕到庭。
仲裁庭依照惠州中院的通知限定的問題進(jìn)行審理，聽取當(dāng)事人的陳述與辯論，并審核了申請人提交的經(jīng)變更了的房產(chǎn)證內(nèi)容。
本案現(xiàn)已重新審理終結(jié)，仲裁庭依法作出裁決。
現(xiàn)將本案案情、仲裁庭意見及仲裁裁決分述如下。
一、案情
XX年4月6日，申請人作為買方和乙方與被申請人作為賣方和甲方簽訂了no.019987《商品房購銷合同》(下稱“合同”)，由申請人購買被申請人惠州市東湖花園3號小區(qū)305棟1072房。合同與爭議有關(guān)的主要條款如下：
第2條 商品房面積：乙方向甲方購買商品房(下稱該商品房)建筑面積100.15m2。
第4條 價(jià)格與費(fèi)用：該商品房不屬于政府定價(jià)的商品房。按建筑面積計(jì)算，該商品房單位售價(jià)為人民幣每平方米2318元，總金額為人民幣貳拾叁萬貳千壹百肆拾壹元。
第7條 優(yōu)惠價(jià)：乙方在XX年4月6日前付清全部房價(jià)款的20%， 甲方給予乙方占付款金額5%的優(yōu)惠， 即實(shí)際付款額為人民幣貳拾貳萬零千捌伍百叁拾肆元整。
第28條 本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時， 甲、乙雙方同意由惠州市仲裁委員會仲裁。
雙方當(dāng)事人在簽訂合同的同時簽訂了《東湖花園三號小區(qū)商品房購銷合同補(bǔ)充協(xié)議書》(下稱“補(bǔ)充協(xié)議”)，與爭議的有關(guān)條款如下：
第3條 甲、乙雙方同意，原合同第19條變更為在正常情況下，甲方應(yīng)在樓宇(即合同中規(guī)定的商品房--仲裁庭)交付使用之日起二十四個月內(nèi)為乙方辦理好房地產(chǎn)權(quán)證，辦證手續(xù)費(fèi)及契稅費(fèi)按政府有關(guān)規(guī)定收取。
第7條 甲、乙雙方同意，原合同第5條變更為：乙方向甲方購買的商品房，以建筑面積(即實(shí)得建筑面積加公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e)為合同銷售面積，并以此計(jì)算銷售金額。由于合同銷售面積是以圖紙尺寸為計(jì)算依據(jù)的，因此，雙方同意合同銷售面積有不超過±1%的誤差率。樓房正式交付使用后，如合同銷售面積與實(shí)際面積的誤差超過±1%時， 雙方應(yīng)按實(shí)際面積多退少補(bǔ)(以房產(chǎn)證核發(fā)面積為準(zhǔn))。
簽訂合同的當(dāng)日，雙方簽訂了《裝修標(biāo)準(zhǔn)及材料明細(xì)表》(下稱“明細(xì)表”)，其中包括了甲方統(tǒng)一提供的一些設(shè)施和收取的費(fèi)用：有線電視系統(tǒng)費(fèi)150元、對講系統(tǒng)970元、電話線位500元、住戶專用信報(bào)箱250元、建檔材料費(fèi)100元等(均為人民幣，以下未標(biāo)明幣種的金額均為人民幣--仲裁庭)。
發(fā)生爭議，申請人提請仲裁，訴稱，合同簽訂后其向被申請人交付了全部購房款。但XX年領(lǐng)取的房地產(chǎn)權(quán)證(下稱“房產(chǎn)證”)顯示，房屋的建筑面積為94.39 m2，比合同約定的面積少5.76m2，面積誤差比為-5.75%, 即被申請人多收款12683元。房產(chǎn)證顯示被申請人將小區(qū)分?jǐn)偯娣e6.65m2也列入公攤面積計(jì)算，違反了建設(shè)部(于1995年9月8日印發(fā)的)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》(下稱1995年規(guī)則)的規(guī)定。被申請人遲延562天辦理申請人的房產(chǎn)證，還多收取或無根據(jù)收取有線電視系統(tǒng)費(fèi)，對講系統(tǒng)費(fèi)，電話線位費(fèi)。專用信報(bào)箱費(fèi)和建檔費(fèi)等共計(jì)1970元。因此申請人請求裁決被申請人：
1、返還實(shí)際建筑面積與合同約定建筑面積之間的差額5.76平方米的購房款12683元及利息4209元(自簽約之日暫計(jì)至XX年11月29日，按中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算);
2、支付逾期辦理房產(chǎn)證的違約金23797元(計(jì)至房產(chǎn)證登記之日，至被申請人交付房屋后24個月始算，違約天數(shù)為562天，利率同上);
3、返還多收取的費(fèi)用總計(jì)1970元;
4、本案仲裁費(fèi)用全部由被申請人承擔(dān)。
被申請人提交了答辯，庭審后其代理律師提交了代理詞，兩者所論述的問題一致，但后者較詳盡。故主要摘自后者的論述，要點(diǎn)如下：
1、申請人對商品房的建筑面積計(jì)算有誤
a.申請人的房產(chǎn)證登記的住宅(即合同規(guī)定的商品房--仲裁庭)建筑面積為94.39 m2(其中套內(nèi)建筑面積84.04m2，共有分?jǐn)偯娣e10.35 m2)，另有小區(qū)分?jǐn)?.65 m2，總建筑面積101.04 m2。合同及補(bǔ)充協(xié)議約定的總建筑面積為100.15 m2。兩者相比，房產(chǎn)證登記的總建筑面積比合同約定的總建筑面積大0.89 m2，誤差不超過1%，在補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定的誤差比率范圍內(nèi)。
b.合同標(biāo)的之總建筑面積為實(shí)得面積與公共部位、公用房屋分?jǐn)偯娣e之和，房產(chǎn)證中顯示的共有分?jǐn)偯娣e與小區(qū)分?jǐn)偯娣e不含已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程，共有分?jǐn)偯娣e與小區(qū)分面積系不同的分?jǐn)偯娣e，均屬于東湖花園三號小區(qū)公共部位與公用房屋分?jǐn)偟拿娣e，兩者沒有重復(fù)，其產(chǎn)權(quán)人分別為申請人所在棟全體業(yè)主及小區(qū)全體業(yè)主，對此惠州市房屋測繪所出具的分?jǐn)偯娣e計(jì)算書已作了明確、具體的說明。因此小區(qū)分?jǐn)偯娣e屬于合同約定的總建筑面積的一部分，該約定符合公平原則并不違反建設(shè)部1995年規(guī)則第9條規(guī)定的公用建筑面積計(jì)算原則及其它調(diào)整商品房公用建筑面積分?jǐn)傟P(guān)系的相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范的規(guī)定，且小區(qū)分?jǐn)偯娣e的公共部位與公用房屋等建筑物事實(shí)存在并由三號小區(qū)全體業(yè)主實(shí)際受益，惠州市房產(chǎn)管理局亦已明確其產(chǎn)權(quán)屬于三號小區(qū)全體業(yè)主共有，可辦至三號小區(qū)全體業(yè)主或業(yè)主委員會名下。
c.合同約定的總建筑面積包括“小區(qū)分?jǐn)偯娣e”的事實(shí)亦可以從合同約定面積與房地產(chǎn)權(quán)證登記的差異比例得到證實(shí)。16戶業(yè)主中12戶的面積差異不超過1%，屬雙方合同約定許可的差異。
d.公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e在房產(chǎn)證中分為共有建筑面積和小區(qū)分?jǐn)偯娣e屬于房產(chǎn)管理部門登記規(guī)范重大變化所致，并不影響合同當(dāng)時關(guān)于銷售總建筑面積的約定。申請人房屋所在的東湖花園3號小區(qū)是自1999年開始銷售的，銷售之日至辦證期間房屋產(chǎn)權(quán)登記規(guī)范發(fā)生了重大變化。 惠市房函[]95號復(fù)函已足以說明。由于這一變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)證登記部門指定使用的《商品房購銷合同》與核發(fā)的房產(chǎn)證關(guān)于面積的表述所使用的術(shù)語不一致，引發(fā)業(yè)主誤解。
2、關(guān)于逾期辦證的問題
a.房產(chǎn)證逾期辦理雖屬事實(shí)，但非因被申請人的責(zé)任。
補(bǔ)充協(xié)議第3條約定，因政府規(guī)定辦證稅費(fèi)中部分由開發(fā)商承擔(dān)，部分由業(yè)主承擔(dān)，且規(guī)定辦證費(fèi)須在房產(chǎn)證辦妥前繳交，說明申請人有支付辦證稅費(fèi)的義務(wù)及繳交辦證費(fèi)為房產(chǎn)證辦理的前置條件。被申請人雖于XX年2月21日至XX年6月11日期間分別將房屋交付給申請人使用，但申請人分別于XX年12月22日至XX年7月18日方才陸續(xù)繳交辦證費(fèi)，因未及時交費(fèi)，被申請人曾在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公告催交辦證費(fèi)，這一事實(shí)在仲裁庭開庭審理時申請人已認(rèn)可屬實(shí)。因申請繳交辦證費(fèi)前置義務(wù)未及時履行，后置辦證義務(wù)可暫停履行。
b、惠州市房產(chǎn)管理局在受理提供的辦證資料后1年多才陸續(xù)出證，屬于房產(chǎn)部門原因所致。
逾期辦證是因申請人未及時交納辦證費(fèi)用及房產(chǎn)部門延誤辦證所致，根據(jù)《廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第2條的規(guī)定，被申請人只有在因自身原因?qū)е掠馄谵k證，才承擔(dān)逾期辦證責(zé)任。
3、即便被申請人需承擔(dān)違約責(zé)任，亦缺乏支付違約金事實(shí)依據(jù)
a.在合同中并未約定逾期辦證的違約金。
b.根據(jù)《中華人民共和國合同法》(下稱《合同法》)第113條、114條的規(guī)定，違約金規(guī)定的原則是彌補(bǔ)給當(dāng)事人造成的實(shí)際或可預(yù)估的損失，違約金過多高于實(shí)際損失的，當(dāng)事人可請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以減少。在本案中，16戶申請人中有12戶是以銀行貸款形式支付房款，對此合同可為證，且至今未還清銀行貸款。此類業(yè)主的房產(chǎn)證需辦理房屋抵押登記手續(xù)并由貸款銀行保管房地產(chǎn)權(quán)證原件直至還清貸款本息，按銀行規(guī)定，此類業(yè)主在未還清貸款前不得對房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押、贈與等處分權(quán)，只可行使占用、使用及收益權(quán)，不存在所謂的抵押借款或轉(zhuǎn)讓問題。對于一次性付款的申請人而言，而且惠州市在XX年9月1日前，即便房屋的房產(chǎn)證未辦妥，亦可通過購房合同的轉(zhuǎn)讓(原以銀行貸款付款的客戶轉(zhuǎn)讓前需先還清銀行貸款)，將房屋的權(quán)益轉(zhuǎn)讓并獲益，房產(chǎn)證是否辦妥，根本不影響申請人對房屋權(quán)益的轉(zhuǎn)讓。至于一次性付款的申請人所說的抵押借款，被申請人至今未接到過一次性付款的申請人因逾期辦證導(dǎo)致其不能抵押給其造成損失，并提出索賠的任何主張及依據(jù)，說明在此期間一次性付款的申請人或未有抵押的要求或是逾期辦證未對其造成實(shí)際損失。此外，本案中，房屋已按約定交付給申請人使用，申請人亦已入住多年，無論是以銀行貸款支付購房款還是一次性付清購房款，逾期辦證均不影響其對房屋占用、使用及收益權(quán)。
c、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》關(guān)于逾期辦證的違約責(zé)任亦只是規(guī)定“合同沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可以按照已購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”，并不是必須按此規(guī)定支付違約金，有關(guān)逾期辦證的違約金應(yīng)遵循《合同法》有關(guān)違約金用于彌補(bǔ)損失的原則，因此上述司法解釋有關(guān)逾期辦證違約責(zé)任的規(guī)定僅在給守約方造成損失時適用，本案中申請人所購房屋的房產(chǎn)證雖逾期辦妥，但并未給申請人造成損失，不應(yīng)適用該規(guī)定。
4、關(guān)于其他費(fèi)用1970元的問題
a.該部分費(fèi)用系合同中明確約定的，不違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且被申請人在交付使用前已完成了該部分設(shè)施。可視對講系統(tǒng)，試用后質(zhì)量、效果不穩(wěn)定，為廣大業(yè)主利益，被申請人選用了現(xiàn)在的系統(tǒng)，該系統(tǒng)造價(jià)與可視對講系統(tǒng)持平，亦在房屋交付使用前完成并移交給申請人使用，申請人在此前亦從未提出過異議。
b、申請人在收樓及使用設(shè)施后一直沒有異議，在長達(dá)3、4年后，又要求返還該部分費(fèi)用1970元，依據(jù)《合同法》第55條規(guī)定，已超過該條規(guī)定的一年期限。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》(下稱《民法通則》)第135條規(guī)定，已超過該條規(guī)定的兩年訴訟時效期限。因此，無論申請人主張撤銷合同，還是主張違約，均已過法定時限。
申請人的代理律師提交的代理詞要點(diǎn)如下：
1、基本事實(shí)
本案證據(jù)顯示及庭審查明的基本事實(shí)是：
a.被申請人將合同約定的總建筑面積包括其認(rèn)為的另有小區(qū)分?jǐn)偯娣e作為銷售面積，但各申請人房產(chǎn)證中登記的建筑面積在不包括另有小區(qū)分?jǐn)偯娣e的情況下，全部少于雙方合同所約定的總建筑面積，其中差額最少的是5.7m2，差額最多的則達(dá)14.4m2。
b.被申請人也承認(rèn)東湖花園三號小區(qū)為整個小區(qū)服務(wù)的架空層、為整個小區(qū)服務(wù)的公共用房、單車房及非獨(dú)立使用的地下停車庫等公共部位，其所有權(quán)屬全體業(yè)主共同共有。
c、被申請人將所有權(quán)歸全體業(yè)主同共有的“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;面積擅自分割為小區(qū)業(yè)主私人所有并作為銷售面積的一部分。
d、被申請人違反合同約定，為申請人辦理房屋所有權(quán)證的期限全部超過了“自房屋交付之日起24個月辦妥”的期限。
e、被申請人單方改變合同約定，將雙方約定的安裝可視對講系統(tǒng)更換為一般對講系統(tǒng)，被申請人仍按可視對講系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)向各申請人收取安裝費(fèi)用。郵電部門免費(fèi)為全體業(yè)主安裝了信報(bào)箱，被申請人從中收取費(fèi)用。
2、仲裁請求合法
a、各申請人房產(chǎn)證中登記的建筑面積均少于補(bǔ)充協(xié)議第7或第8條所約定的總建筑面積，根據(jù)此約定，被申請人應(yīng)當(dāng)向各申請人返還誤差面積相應(yīng)的購房款;同時，我國《合同法》第113條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。現(xiàn)各申請人以誤差面積的購房款作為基數(shù)要求賠償以中國人民銀行規(guī)定的同期同類貸款利率計(jì)算的利息損失合法合理。
b、雙方雖未約定辦證逾期違約的賠償計(jì)算方法，但最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條明確規(guī)定：合同沒有約定違約金或者損失難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。因而各申請人按照已付購房款總額和中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約損失，合理有據(jù)。
c、《合同法》第63條規(guī)定：執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的，在合同約定的交付期限內(nèi)政府價(jià)格調(diào)整時，按照交付時的價(jià)格計(jì)算。被申請人向各申請人所收的有視電視系統(tǒng)等費(fèi)用都是政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)，但被申請人卻超過規(guī)定多收取了費(fèi)用，有的則是沒有收費(fèi)根據(jù)，如專用信報(bào)箱費(fèi)，有的則是進(jìn)行了單方變更，如閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)改變成為普通對講系統(tǒng)而多收取了費(fèi)用。上述多收取的費(fèi)用，被申請人均應(yīng)向各申請人返還。同時，《民法通則》第92條規(guī)定：沒有合同根據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人。被申請人所多收取的各項(xiàng)費(fèi)用都沒有合法根據(jù)，顯屬不當(dāng)?shù)美毞颠�多收取的費(fèi)用。
3、被申請人的答辯理由均不成立
a、關(guān)于“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;可以進(jìn)行出售的答辯意見沒有法律根據(jù)。
1995年《規(guī)則》)第8條關(guān)于“公用建筑面積”的組成部分中并沒有“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;的項(xiàng)目;公用建筑面積已包括“為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積”，即被申請人所言架空層、公共用房等“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;面積，已包含在銷售時已被作價(jià)的“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”之中;合同和補(bǔ)充協(xié)議中也沒有約定被申請人將“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;出賣給申請人，“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;的含義至今為止都是被申請人單方的理解和解釋;國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第27條明確規(guī)定建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主共用部位的所有權(quán)或使用權(quán);被申請人承認(rèn)“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;屬全體業(yè)主共同共有，但其將業(yè)主共同共有的部分處分為小區(qū)業(yè)主私人所有�！睹穹ㄍ▌t》第71條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。即在法律上權(quán)利人只有對自己擁有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)才可以進(jìn)行收益和處分，同時共同共有與私人所有是兩個根本不同的法律概念，被申請人在未經(jīng)全體業(yè)主同意的情況下，將全體業(yè)主共同共有的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分變?yōu)闃I(yè)主私人所有，其處分屬違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定屬于無權(quán)處分。
被申請人認(rèn)為各申請人只有對公有面積付款之后才能擁有全體小區(qū)業(yè)主的共同共有權(quán)，該說法沒有任何法律根據(jù)，全體小區(qū)業(yè)主對小區(qū)架空層、公共用房、未獨(dú)立使用的地下室等擁有共同共有權(quán)是法律規(guī)定的法定形成權(quán)，不以各個業(yè)主是否對該共同共有面積付款為前提。
被申請人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)尊重契約自由原則，即尊重雙方關(guān)于“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;買賣的約定，但尊重契約自由是以不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定為前提，因此被申請人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)尊重契約自由的抗辯理由也是不能成立的。
被申請人將補(bǔ)充協(xié)議中總建筑面積中的“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”單方面理解為即是申請人房產(chǎn)證中的“公有分?jǐn)偯娣e與另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;沒有任何事實(shí)依據(jù)和法律根據(jù)，由于是被申請人提供的統(tǒng)一格式合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》第41條關(guān)于對合同理解條款的規(guī)定對補(bǔ)充協(xié)議總建筑面積中的“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”作出對被申請人不利的解釋，或者至少按照《規(guī)則》中關(guān)于“公用建筑面積”的本來含義對“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;作出符合原義的合理解釋。
b、被申請人關(guān)于辦房產(chǎn)證逾期違約的相關(guān)答辯理由是錯誤的。
《合同法》對違約采取嚴(yán)格責(zé)任原則，即只要存在違約的客觀結(jié)果，則該違約行為人無論是由于主觀原因或是客觀原因或是由于第三方的原因造成違約，違約行為人均應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。本案中被申請人為各申請人辦理房產(chǎn)證已超過了雙方約定的辦證期限是明顯的法律事實(shí)，因此被申請人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任有事實(shí)根據(jù)。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限。因此被申請人承擔(dān)辦證逾期違約責(zé)任有法律根據(jù)。
被申請人認(rèn)為辦理房產(chǎn)證雖然存在違約，但并未造成各申請人的實(shí)際損失，因而無須支付違約金的抗辯理由沒有任何法律根據(jù)。同時由于各申請人沒有及時獲得房產(chǎn)證，致使各申請人在行使房屋轉(zhuǎn)讓權(quán)、房屋租賃權(quán)、房屋抵押擔(dān)保權(quán)等權(quán)利時受到極大限制，有時甚至喪失了商業(yè)機(jī)會，這種結(jié)果實(shí)際上也是對各申請人實(shí)體利益的潛在損害。
被申請人認(rèn)為是由于各申請人遲延交付辦證費(fèi)才導(dǎo)致了遲延辦證，該種說法與雙方合同的約定不符，因?yàn)殡p方并沒有約定只有在各申請人交繳辦證費(fèi)后被申請人才辦理房產(chǎn)證，雙方僅約定了辦證期限而沒有附加任何條件。
被申請人還認(rèn)為是由于惠州市房產(chǎn)管理局的原因才導(dǎo)致辦證違約，因而不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的說法沒有法律根據(jù)�！逗贤ā返�121條規(guī)定：當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。即使是由于惠州市房產(chǎn)管理局的原因?qū)е罗k證逾期，被申請人仍應(yīng)向各申請人承擔(dān)違約責(zé)任。
c、關(guān)于被申請人多收取的其他費(fèi)用。
雙方雖然在合同中對各種收費(fèi)作出了約定，但約定應(yīng)以合法性為前提，否則不發(fā)生相應(yīng)的法律后果。但本案的事實(shí)表明，被申請人向各申請人收取的部分收費(fèi)項(xiàng)目沒有合法性，被申請人多收取的費(fèi)用屬不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)當(dāng)向各申請人進(jìn)行返還。
關(guān)于有線電視系統(tǒng)費(fèi)�；葜菔腥嗣裾飪r(jià)局惠價(jià)[]11號文件明確規(guī)定：有線電視系統(tǒng)初裝費(fèi)每戶為350元，但被申請人卻收取了500元，多收取的150元屬違規(guī)收費(fèi)。
關(guān)于對講系統(tǒng)及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)970元，雙方在合同中作了明確約定，但被申請人單方改變?yōu)槠胀▽χv系統(tǒng)并且延續(xù)至今，被申請人多收取的費(fèi)用應(yīng)向各申請人返還。
關(guān)于專用信報(bào)箱250元。國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第45條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用。在各申請人提供的證據(jù)中，廣東郵政物流配送服務(wù)有限公司惠州分公司免費(fèi)為東湖花園三號小區(qū)各住戶設(shè)置專用信報(bào)箱，既然行政法規(guī)規(guī)定供水、通訊等單位是向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，那么供水、通訊等單位作出的免費(fèi)承諾也應(yīng)是向最終用戶作出的，而不是針對小區(qū)開發(fā)商作出的承諾，因此被申請人認(rèn)為是通訊單位向其作出免費(fèi)承諾，其有權(quán)再向各最終用戶即各申請人收取專用信報(bào)箱用250元沒有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。
建檔資料費(fèi)100元,被申請人承認(rèn)是東湖花園三號小區(qū)的物業(yè)管理公司為物業(yè)管理方便而對各業(yè)主進(jìn)行建檔，因此被申請人收取該項(xiàng)費(fèi)用沒有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。
綜上：本案中各申請人的房產(chǎn)證中登記的建筑面積少于雙方合同約定的總建筑面積已是法律事實(shí)，被申請人應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方合同的約定和相關(guān)司法解釋的規(guī)定返還相應(yīng)的購房款及支付相應(yīng)的利息;被申請人辦證違反雙方合同約定的辦證期限也是明顯的法律事實(shí)，被申請人應(yīng)當(dāng)按照司法解釋的規(guī)定向各申請人支付違約賠償金;被申請人向各申請人多收取的其他費(fèi)用或沒有法律根據(jù)，或違反雙方約定，或超政府規(guī)定收取，其所得顯屬不當(dāng)?shù)美鶕?jù)相關(guān)法律規(guī)定應(yīng)向各申請人返還。
在重新仲裁中，申請人沒有改變請求;雙方當(dāng)事人沒有改變對爭議問題所持的立場與觀點(diǎn)。
就“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;問題，雙方均表達(dá)了見解。
申請人的意見要點(diǎn)：
在更換的房產(chǎn)證中， “另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;不復(fù)存在;申請人請求的是合同規(guī)定面積與房產(chǎn)證登記面積之間的差額部分;合同中沒有 “另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;的約定。
庭審前被申請人的書面意見要點(diǎn)：
1、關(guān)于“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;
銷售東湖花園三號小區(qū)商品房時，系按房產(chǎn)登記部門要求采用國家建設(shè)部、工商行政管理局編制的《商品房購銷合同》(“銷售合同”)。這一合同與現(xiàn)行的廣東省建設(shè)廳、廣東省工商行政管理局編制的《商品房買賣合同》(“買賣合同”)有一個很大的區(qū)別，前者沒有要求填寫分?jǐn)偯娣e明細(xì)，后者則要求填寫分?jǐn)偯骷?xì)。銷售合同與現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)登記規(guī)范也有很大的區(qū)別，第二條關(guān)于商品房面積約定一項(xiàng)，使用的是實(shí)得建筑面積概念及公共部位和公用房屋概念，并無現(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)登記使用的套內(nèi)建筑面積概念及共有分?jǐn)偢拍�。這些區(qū)別，都說明無論是合同版本還是房地產(chǎn)權(quán)證登記都發(fā)生了變化。
由于銷售合同沒有單獨(dú)的分?jǐn)偯骷?xì)項(xiàng)目，在銷售三號小區(qū)時，被申請人將為整個小區(qū)服務(wù)的公共部位、公用房屋與為本棟服務(wù)的公共部位、公共房屋一起納入分?jǐn)�，而不是將該部分費(fèi)用納入實(shí)得建筑面積房價(jià)。對于這一計(jì)算方法，向購房者作了充分的說明，售樓部有樓房模型展示及合同文本展示。由于業(yè)主領(lǐng)取的是業(yè)主私人房地產(chǎn)權(quán)證，只能登記業(yè)主商品房的套內(nèi)建筑面積及共有分?jǐn)偯娣e，其中套內(nèi)建筑面積屬于業(yè)主私人所有的物權(quán)，共有分?jǐn)偯娣e屬于本棟業(yè)主共同共有的物權(quán)。為避免重復(fù)辦證，且三號小區(qū)業(yè)主委員會未成立，房地產(chǎn)權(quán)登記部門借鑒外地的做法，在附圖上標(biāo)注了“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;部分的面積。
就所謂的而積差異而言，銷售合同約定的建筑面積與房地產(chǎn)權(quán)證上登記的套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偯娣e、附圖上標(biāo)注的另有小區(qū)分?jǐn)偯娣e三者之和基本一致，不存在業(yè)主請求的面積差異。本著公平原則，為妥善解決業(yè)主爭議的面積問題，建議以合同約定的總建筑面積減去另有小區(qū)分?jǐn)偯娣e后的建筑面積，按合同約定總房價(jià)確定每平方米的單價(jià)，以此每平方米單價(jià)為依據(jù)，按房地產(chǎn)權(quán)證上登記的建筑面積確定面積差異，多退少補(bǔ)。
2、關(guān)于惠州市房產(chǎn)管理局取消附圖“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;的標(biāo)注
惠州市房產(chǎn)管理局于XX年4月21日作出《關(guān)于東湖花園3號小區(qū)房屋面積問題的復(fù)函》(惠市房函[]48號)，表明原有房產(chǎn)證附圖上標(biāo)注的“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;面積，換發(fā)的房產(chǎn)證附圖上不再標(biāo)注，而是另行辦理權(quán)屬證明書至三號小區(qū)全體業(yè)主或業(yè)主委員會名下。無論是新證還是舊證，房屋的套內(nèi)建筑面積及公共部位和公用房屋都是不變的，都是業(yè)主在實(shí)際使用，不存在新舊證之間有面積增加或減少的問題;小區(qū)分?jǐn)偯娣e屬于全體業(yè)主共同共有，不計(jì)入業(yè)主房產(chǎn)證附圖中的建筑面積
庭審中，被申請人的意見要點(diǎn)：
房產(chǎn)證登記的變化屬不同的登記形式;該變化并不否定“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;的合理性與客觀性;合同約定的面積中包含了“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;面積;申請人要求的退款面積的根據(jù)否定了“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;面積，否定合同中的合意;合同格式版本的變化，登記方式的變化，要以歷史的眼光看待;為小區(qū)全體業(yè)主服務(wù)的面積仍然存在，權(quán)屬由全體業(yè)主享有，“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;面積的權(quán)益之享有沒有變更。
二、仲裁庭意見
在原仲裁程序中，經(jīng)庭審調(diào)查，仲裁庭確認(rèn)事實(shí)并表達(dá)意見如下：
合同、補(bǔ)充協(xié)議及明細(xì)表是雙方協(xié)商、自愿達(dá)成，合法有效，對雙方均有約束力。
申請人依合同、補(bǔ)充協(xié)議及明細(xì)表的約定，履行了支付全部購房款的合同義務(wù)。
被申請人依合同、補(bǔ)充協(xié)議及明細(xì)表的約定， 交付了合同約定的房產(chǎn)，申請人于XX年2月21日驗(yàn)收，確認(rèn)房屋狀況與合同內(nèi)容一致，簽署了《業(yè)主收樓滿意書》。
依補(bǔ)充協(xié)議第3條的約定，申請人于XX年1月16日交付房產(chǎn)證辦證費(fèi)用。依約定，房產(chǎn)證應(yīng)當(dāng)于XX年2月21日辦妥，實(shí)際辦妥日期是XX年10月22日，被申請人承認(rèn)確實(shí)存在延期辦妥的情況。雙方對存在延期辦妥房產(chǎn)證客觀事實(shí)的沒有異議。
雙方當(dāng)事人對于涉案房產(chǎn)的有關(guān)數(shù)據(jù)并無分歧，爭議在于“另有小區(qū)分?jǐn)?面積)”之性質(zhì)、是否符合1995年規(guī)則及該規(guī)則是否適用于合同及如何適用的問題。
關(guān)于申請人的首項(xiàng)請求。
1995規(guī)則在系爭議合同簽訂前4年半前制定，其目的在保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益規(guī)范商品房銷售行為。在印發(fā)時，建設(shè)部通知各省、市的房地產(chǎn)行政管理部門，明確要求商品房購銷合同中，應(yīng)明確購房者所購商品房的建筑面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積(實(shí)得建筑面積)及應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，并無“小區(qū)分?jǐn)?面積)”之說。
1995年規(guī)則第8條規(guī)定了公用面積的組成：“電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;套(單元)與公用建筑面積之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。”
第9條規(guī)定公用建筑面積計(jì)算原則：“凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。
“公用建筑面積按以下方法計(jì)算：
“整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用單位空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程建筑面積，即整棟建筑物的公用建筑面積。”
惠州市房產(chǎn)管理局于XX年4月28日發(fā)出的惠市[]44號文標(biāo)題是“關(guān)于規(guī)范房屋權(quán)屬登記面積計(jì)算的通知”，其中第三項(xiàng)“為小區(qū)服務(wù)的設(shè)備用房、管理用房不作公攤面積。” 第四項(xiàng)“獨(dú)立使用的地下室及用作人防工程的地下室不能作共有面積分?jǐn)偂?rdquo;該通知體現(xiàn)了1995年規(guī)則的原則與規(guī)定，表明政府的有關(guān)部門已經(jīng)落實(shí)該規(guī)則的規(guī)定。該通知還提及gb/t17986.1-《房屋測量規(guī)范》。不應(yīng)視該《通知》為惠州房產(chǎn)管理局落實(shí)1995規(guī)則的首份發(fā)文。眾所周知，1995年規(guī)則類的文件，被申請人有很便捷的途徑及時獲得。
惠州市房產(chǎn)交易中心于XX年7月13日形成的《交易中心工作會議紀(jì)要》(惠州市房中[]26號文)針對東湖花園三號小區(qū)的問題，會議有惠州市房產(chǎn)管理局的負(fù)責(zé)人組織的有關(guān)部門的負(fù)責(zé)人參與，明確小區(qū)的分?jǐn)偯娣e“不計(jì)入建筑面積，只在《房地產(chǎn)權(quán)證》附圖上標(biāo)記為：另有小區(qū)分?jǐn)偯娣e.xx平方米”。(黑體字作為重點(diǎn)系仲裁庭所為，下同)。
惠州市房產(chǎn)管理局于XX年8月30日在“關(guān)于東湖花園三號小區(qū)房屋面積問題的答復(fù)”函(下稱“830函”)正是對包括本案及并案所涉的其他15個案件的申請人(業(yè)主)就系爭議部分問題的回應(yīng)，明確說道“該小區(qū)公共面積分?jǐn)們H在圖紙上作標(biāo)注，不計(jì)入產(chǎn)權(quán)確認(rèn)面積，也不計(jì)入銷售面積。”這一答復(fù)符合1995規(guī)則的原則與具體規(guī)定。
東湖花園3號小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商就房產(chǎn)面積問題發(fā)生爭議，在本案申請人及并案的其他15宗案的申請人提交仲裁前，被申請人曾于XX年9月5日致函惠州市房產(chǎn)(管理)局，標(biāo)題是“關(guān)于三號小區(qū)公攤面積約定的咨詢函”(下稱“被申請人XX年9月5日函”)。函中辯稱，根據(jù)1995年規(guī)則第9條的規(guī)定：除‘作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程’外，其他公共部位與公用房屋應(yīng)屬可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，三號小區(qū)的小區(qū)公攤面積中沒有屬于“已經(jīng)銷售或出租的地下室、車棚及人防工程”，按當(dāng)時的規(guī)定應(yīng)屬于可分?jǐn)偟墓妹娣e之一。貴局《關(guān)于規(guī)范房屋權(quán)屬登記建筑面積計(jì)算的通知》(下稱《通知》--仲裁庭)是在XX年5月1日執(zhí)行的，而三號小區(qū)在1999年8月份已經(jīng)開始銷售，至XX年5月1日《通知》執(zhí)行時已基本銷售完畢，根據(jù)法不溯及既往的原則，貴局在后頒布的《通知》不應(yīng)適用于之前已經(jīng)銷售的商品房。”
以上辯解大體上是理性的，說明，被申請人對當(dāng)?shù)卣慨a(chǎn)部門的再次強(qiáng)調(diào)1995年規(guī)則的原則與規(guī)定之《通知》，表示遵循，只是依法不溯及既往的原則，東湖花園三號小區(qū)的房產(chǎn)于1999年8月至XX年5月1日已基本銷售完畢。但是，被申請人忽略了重要的事實(shí)，如果《通知》在其心目中是應(yīng)當(dāng)遵循的“法律、法規(guī)”，那么1995年規(guī)則對申請人的約束力，無論是因時間在其銷售案涉房產(chǎn)之前，還是其對整個國家商品房交易的規(guī)范上之重要性而言，被申請人均沒有理由不予遵循。
被申請人XX年9月5日函還辯稱：“開發(fā)商在銷售之前已將小區(qū)公攤面積單列成本，并據(jù)此與業(yè)主約定了銷售面積與銷售單價(jià)，若然現(xiàn)在依據(jù)貴局‘小區(qū)公攤面積不計(jì)入銷售面積’的解釋，開發(fā)商無法按與業(yè)主的約定收回小區(qū)公攤面積的成本，而業(yè)主卻可不按合同約定無償取得小區(qū)公攤面積的產(chǎn)權(quán)，這顯然顯失公平。”
而就被申請人XX年9月5日函，惠州市房產(chǎn)管理局于XX年9月19日回應(yīng)的惠市房函[]95號函，標(biāo)題是：關(guān)于東湖花園三號小區(qū)公攤面積的復(fù)函。該函沒有否定830函，實(shí)際上再次重申830函所體現(xiàn)的1995規(guī)則的原則與規(guī)定，其中提到4棟商品樓，說道，東湖花園的301-303棟的架空層、公共用房與304-305棟的地下室、架空層合計(jì)8548.10m2，“均為整個三號小區(qū)服務(wù)即為多幢服務(wù)的建筑面積。雖然三號小區(qū)是自1999年開始銷售但是提交我局辦理確認(rèn)產(chǎn)權(quán)手續(xù)時間是XX年，所以必須依據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局XX年發(fā)布的gb/t17986-《房產(chǎn)測量規(guī)范》進(jìn)行面積計(jì)算，不將該面積計(jì)入分戶產(chǎn)權(quán)面積。”
仲裁庭不能簡單否定被申請人XX年9月5日函的陳述與辯解可能具有一定的客觀性，但被申請人明知本應(yīng)遵循1995年規(guī)則。被申請人在仲裁中提交惠市房函[]95號函，沒有否定該函的所言的正確性和合法性。相反該函從正面否定被申請人關(guān)于“另有小區(qū)分?jǐn)偯娣e”的合理性。
申請人的粵房地證字第c3079134號房產(chǎn)證，在登記權(quán)屬人姓名的同一頁之房屋情況欄記載，所涉房產(chǎn)的“建筑面積”和“其中住宅建筑面積”處均記載為:玖拾肆點(diǎn)叁玖平方米。在該證另一頁附房屋平面圖的房屋情況欄，記載的“建筑面積”和“其中住宅面積”的細(xì)項(xiàng)中均記載為94.39 m2 (由“套內(nèi)面積84.04 m2 ”和“共有分?jǐn)偯娣e10.35 m2 ” 構(gòu)成)，同頁上的所附住宅平面圖上注記： “另有小區(qū)分?jǐn)偅?.65平方米”，顯然表明發(fā)證機(jī)關(guān)只認(rèn)可所涉房產(chǎn)的面積是94.39 m2，因而在前頁中以漢字(大寫數(shù)字)而非阿拉伯?dāng)?shù)字記載表述，以示鄭重，避免誤讀或防止更改。此系眾所周知的中國慣例。正如對金額的表述，在同一張發(fā)票等票據(jù)中，通常用大寫數(shù)字與阿拉伯?dāng)?shù)字兩種方式記載，有異時，以前者為準(zhǔn)。被申請人對房產(chǎn)證的記載，早于申請人之前獲悉或明了，從未提出異議，應(yīng)當(dāng)視為原本認(rèn)同。房產(chǎn)證系合法、有效的文件，其上記載的房產(chǎn)建筑面積具有約束力。非發(fā)證機(jī)關(guān)不能更改。
以上提及的1995年規(guī)則以及當(dāng)?shù)伢w現(xiàn)其原則與規(guī)定的文件(包括房產(chǎn)證)，被申請人均知曉。沒有證據(jù)表明，被申請人采取行政訴訟類的程序堅(jiān)持其XX年9月5日函的立場，否定之。又，補(bǔ)充協(xié)議第7條沒有給出“公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”的明確定義，即使該表述就是后來房產(chǎn)證中“另有小區(qū)分?jǐn)?面積)”，在案涉房產(chǎn)交確認(rèn)產(chǎn)權(quán)手續(xù)時，當(dāng)?shù)卣姆慨a(chǎn)管理部門明確認(rèn)定：不將該面積計(jì)入分戶產(chǎn)權(quán)面積。1995年規(guī)則與《房產(chǎn)測量規(guī)范》雖然主要是規(guī)范政府有關(guān)管理部門的行為，但是房地產(chǎn)發(fā)展商與業(yè)主之間的商品房買賣合同不能違背其規(guī)定，因?yàn)樘峤晦k理確認(rèn)產(chǎn)權(quán)手續(xù)，房產(chǎn)管理部門必須遵循以上有關(guān)行政規(guī)章的規(guī)定。
申請人認(rèn)為如此攤分違反了1995年規(guī)則的規(guī)定。1995年規(guī)則頒布于前，系爭合同簽訂在后，被申請人早就知道1995年規(guī)則的存在，有義務(wù)遵循1995年 規(guī)則;補(bǔ)充協(xié)議是采用格式合同訂立，被申請人系提供格式合同條款的一方�！逗贤ā返挠嘘P(guān)規(guī)定如下：
“第39條……提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”
“第40條 格式條款具有本法第52條和第53條規(guī)定情形的， 或者提供格式條款的一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。”
“第41條 對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋……”
依據(jù)1995年規(guī)則，政府管理部門不能認(rèn)可小區(qū)分?jǐn)偯娣e在此類合同中發(fā)展商認(rèn)定的要如此分?jǐn)偟淖龇āＶ俨猛o法了解被申請人房產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成，不知道被申請人的房價(jià)中如何包含或體現(xiàn)了小區(qū)分?jǐn)偯娣e及小區(qū)的其他條件。
以上事實(shí)與理由表明，被申請人交付的房產(chǎn)小于約定5.76m2。申請人的首項(xiàng)請求應(yīng)當(dāng)支持。
關(guān)于申請人的次項(xiàng)請求。
通常，房產(chǎn)證辦理的流程與慣例是：發(fā)展商出具關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)證初始登記的公告，給業(yè)主發(fā)出辦理產(chǎn)權(quán)證的通知，業(yè)主在一定時間內(nèi)(如6個月)繳付稅費(fèi)和個人資料，隨后24個月內(nèi)辦妥。補(bǔ)充協(xié)議第3條約定在房屋交付后24個月內(nèi)，發(fā)展商辦妥房屋所有權(quán)證。被申請人未依約定辦妥房產(chǎn)證，也不能證實(shí)存在非正常情況，另外也未否定申請人關(guān)于辦證逾期的事實(shí)，但是合同中沒有規(guī)定逾期辦理房產(chǎn)證違約金的計(jì)算方法，申請人一方也未提交造成損失的依據(jù)。依據(jù)公平原則以及本案的實(shí)際情況，仲裁庭認(rèn)為應(yīng)當(dāng)給申請人以合理補(bǔ)償，以申請人應(yīng)付并已付購房款為基數(shù)補(bǔ)償百分之二為宜。本案申請人已付購房款人民幣220534元，扣除被申請人已退的12683元實(shí)際已付購房款為人民幣207851元，按2%計(jì)算被申請人應(yīng)補(bǔ)償申請人人民幣4157.02元。
關(guān)于申請人的第3項(xiàng)請求。
申請人于XX年2月21日簽署業(yè)主收樓滿意書，其中說到，“親自驗(yàn)收，房屋狀況與所簽的合同內(nèi)容一致” 。這不應(yīng)當(dāng)包含了對內(nèi)在品質(zhì)的最后認(rèn)可，但應(yīng)當(dāng)包含了對已經(jīng)安裝了對講系統(tǒng)等設(shè)施的確認(rèn)，這是普通人并肉眼可以看出、判斷的問題。若當(dāng)時提出存在問題，在合理期限內(nèi)，比如半年內(nèi)，要求被申請人按明細(xì)表的約定，安裝符合約定的設(shè)施，如半年內(nèi)仍屬“貨不對版”，就應(yīng)當(dāng)向發(fā)展商(被申請人)主張此項(xiàng)權(quán)利。而到申請仲裁時，則因時效而喪失權(quán)利。申請人提及某些設(shè)施，如信箱等不應(yīng)由發(fā)展商收取費(fèi)用的理由，仲裁庭予以采信。但仲裁庭無法確定，申請人何時應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)問題，便無法否定被申請人的因時效已過而喪失訴權(quán)之說。在被申請人拒絕退款的情況下，仲裁庭難于滿足申請人的請求。然而，對于被申請人收取本不應(yīng)收取或多收取申請人若干費(fèi)用的行為，仲裁庭認(rèn)為此行為與誠實(shí)信用的原則相違背。
關(guān)于申請人的第4項(xiàng)請求。
由于申請人的第3項(xiàng)請求沒有得到支持，申請人須與被申請人分擔(dān)仲裁費(fèi)。
仲裁庭注意到，惠州市消費(fèi)者委員會以“關(guān)于東湖花園3號小區(qū)業(yè)主反映開發(fā)商侵犯權(quán)益事宜的調(diào)查情況報(bào)告”，提及前述惠州市人民政府有關(guān)部門與惠州市有關(guān)機(jī)構(gòu)關(guān)于處理東湖花園三號小區(qū)問題的原則與見解，均符合1995規(guī)則的原則與規(guī)定。導(dǎo)致紛爭，又不能及時協(xié)商解決，主要責(zé)任在于被申請人，因此，仲裁費(fèi)主要由被申請人承擔(dān)。
在重新仲裁中，申請人沒有改變請求;雙方當(dāng)事人沒有改變對爭議問題所持的立場與觀點(diǎn)。被申請人對房產(chǎn)證登記變化的事實(shí)沒有異議。
就“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;問題，被申請人表達(dá)的意見，本質(zhì)上與重新仲裁前沒有不同。
就“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;問題，申請人提交了惠州房產(chǎn)局更改了“另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;之內(nèi)容的房產(chǎn)證。
申請人經(jīng)更改的粵房地證字第c3079162號房產(chǎn)證，在登記權(quán)屬人姓名的同一頁之房屋情況欄記載，所涉房產(chǎn)的“建筑面積”和“其中住宅建筑面積”處均記載為:壹佰零玖點(diǎn)貳壹平方米。在該證另一頁附房屋平面圖的房屋情況欄，記載的“建筑面積”和“其中住宅面積”的細(xì)項(xiàng)中均記載為109.21 m2 (由“套內(nèi)面積97.82 m2 ”和“共有分?jǐn)偯娣e11.39m2 ” 構(gòu)成)，同頁上的所附住宅平面圖上已無 “另有小區(qū)分?jǐn)?rdquo;的附注。
重新仲裁揭示，案件的爭議事實(shí)沒有改變，被申請人交付的房產(chǎn)小于約定面積5.76m2 。
眾所周知，房產(chǎn)證中記載的建筑面積或確認(rèn)的面積才是權(quán)屬人享有處分權(quán)利的房產(chǎn)建筑面積。而被申請人宣稱辦理到所涉小區(qū)全體業(yè)主或業(yè)主委員會名下的小區(qū)分?jǐn)偯娣e，申請人個人無權(quán)處分。
據(jù)此，在不改變對申請人其他請求的見解之情況下，仲裁庭仍然支持申請人的首項(xiàng)請求。
三、裁決
1、被申請人向申請人返還5.76 m2購房款12683元，及該房款自XX年4月6日起至XX年12月28日的利息，依中國人民銀行規(guī)定的同期同類貸款利率計(jì)算。
2、被申請人因逾期辦證，給申請人補(bǔ)償人民幣4157.02元。
3、本案仲裁費(fèi)2706元，由被申請人承擔(dān)80%即2164.8元，申請人承擔(dān)20%即541.2元。申請人預(yù)交的仲裁費(fèi)不予退回，由被申請人承擔(dān)的仲裁費(fèi)在本案執(zhí)行時徑付給申請人。
被申請人應(yīng)付的上列款項(xiàng)應(yīng)于本裁決做出之日起20日內(nèi)付清，逾期按年利率8%計(jì)付利息。
本裁決為終局裁決，自作出之日起生效。