2019年錦州物業管理條例

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　　20xx年最新錦州物業管理條例

　　第一章　總　　則

　　第一條　為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，保障物業的合理使用，促進和諧社區建設，根據國務院《物業管理條例》和《遼寧省物業管理條例》等規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本市市區內的物業管理、使用、維護及其監督管理活動。

　　新建住宅物業應當實行物業管理;商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業，推行物業管理;舊住宅區物業推行多種形式的專項管理。

　　第三條　本市物業管理活動的監督管理，按照屬地原則，以區監督管理為主，建立市、區、街道(鄉鎮人民政府)、社區多級監督管理體系。

　　第二章　職責劃分

　　第四條　市房地產行政主管部門、區房地產行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會應當按照下列規定，協調配合，各負其責，共同做好物業管理活動的監督管理工作：

　　(一)市房地產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，其主要職責：

　　1、貫徹執行物業管理的法律、法規、規章以及有關政策，制定本市物業管理的相關配套措施，制定全市物業管理發展規劃;

　　2、負責三級物業服務企業資質審批管理，同時對申報國家一級、二級物業服務企業資質提出審查意見;

　　3、負責住宅專項維修資金的監督管理;

　　4、負責物業管理區域達標考評以及等級評定;

　　5、協調、指導各相關部門的物業管理;

　　6、負責指導市物業服務協會開展工作。

　　(二)區房地產行政主管部門負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作，其主要職責：

　　1、負責物業管理法律、法規、規章以及有關政策的貫徹落實;

　　2、負責協議選聘物業服務企業及招投標選聘物業服務企業的備案;

　　3、負責物業服務企業向其提存的物業服務履約保證金的監督管理;

　　4、負責物業承接查驗的監督管理;

　　5、負責劃分物業管理區域;

　　6、負責物業管理區域環境衛生的監督管理;

　　7、負責指導街道辦事處對物業管理活動進行監督管理;

　　8、負責業主大會、業主委員會的監督和指導;

　　9、負責業主委員會成立備案工作;

　　10、負責受理本轄區物業管理投訴，查處物業管理違法行為。

　　(三)街道辦事處(鄉鎮人民政府)的主要職責：

　　1、指導本轄區內業主召開首次業主大會會議、選舉產生業主委員會以及換屆工作;

　　2、負責本轄區內業主委員會成立備案工作;

　　3、指導、協調本轄區內物業服務企業、業主委員會、社區居民委員會開展物業管理工作;

　　4、指導本轄區內物業服務企業對物業管理違法行為向有關部門報告;

　　5、受理本轄區內物業管理投訴，調解物業管理糾紛。

　　(四)社區居民委員會在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，履行以下主要職責：

　　1、協助物業服務企業開展物業服務工作;

　　2、指導業主大會、業主委員會及業主開展自治管理活動;

　　3、配合街道辦事處組織召開首次業主大會會議、選舉產生業主委員會以及換屆工作;

　　4、調解物業管理活動糾紛;

　　5、勸阻違法拆改房屋和私自搭建建(構)筑物、損壞公共設施等行為，并向有關部門報告。

　　社區居民委員會應當設置專(兼)職人員，具體負責物業管理活動的監督管理工作，并接受房地產行政主管部門的指導。

　　第五條　市、區建設、規劃、城管綜合執法(城管監察)、公安(消防)、物價、工商、環境保護等相關部門在物業管理活動的監督管理工作中應當履行下列職責：

　　(一)建設部門負責建設單位向其提存的物業質量保修抵押金的監督管理，負責保修期限和保修范圍內的物業保修責任的監督管理;

　　(二)規劃部門負責核定、驗收物業及配套設施是否按照批準的規劃設計進行建設的監督管理;

　　(三)城管綜合執法(城管監察)部門負責私搭亂建、亂堆亂放、飼養畜禽、圈地、耕種等違法行為的查處;

　　(四)公安(消防)部門負責指導物業服務企業劃分停車位及確定在物業管理區域內合理的行車路線，對任意在住宅小區內堆放易燃易爆物品、阻礙消防通道以及強行停放油罐車、危險品車的行為進行處理，定期對消防設施和消防安全工作進行檢查和指導，對娛樂場所、居民區等噪聲擾民行為進行處理;

　　(五)物價部門負責制定物業服務收費管理辦法，定期公布物業服務收費政府指導價格，依法查處價格違法行為;

　　(六)工商部門負責物業服務企業注冊，核發營業執照，依法對企業經營行為進行監督管理;

　　(七)環境保護部門負責對物業管理區域內經營場所排放油煙污染，生產、建筑噪聲擾民等行為進行處理。

　　第六條　市物業服務協會應當加強行業指導和行業自律，規范行業經營行為，促進行業健康發展，公布物業服務收費價格行情，協助房地產行政主管部門加強物業管理活動的監督管理，促進物業服務企業提高服務質量和服務水平。

　　第七條　建立物業管理聯席會議制度。

　　物業管理聯席會議由街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責組織召集，由物業管理活動中相關職能部門及專業經營單位、社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主等各方代表組成。

　　物業管理聯席會議主要協調解決下列問題：

　　(一)業主委員會不依法履行職責問題;

　　(二)業主委員會換屆過程中出現的問題;

　　(三)履行物業服務合同中出現的重大問題;

　　(四)提前終止物業服務合同的問題;

　　(五)物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題;

　　(六)因水、電、氣等公共設施管網改造引發的問題;

　　(七)需要協調解決的其他物業管理問題。

　　第三章　業主、業主大會及業主委員會

　　第八條　房屋的所有權人為業主。

　　基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

　　業主在物業管理活動中享有法律、法規規定的權利，履行法律、法規規定的義務。

　　第九條　業主大會是代表和維護全體業主在物業管理活動中合法權益的組織，由物業管理區域內的全體業主組成。業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構。業主通過業主大會對全體業主的共同利益事項作出決定和進行管理，業主大會通過業主大會會議和業主委員會行使職權。

　　同一個物業管理區域內的業主應當依法成立一個業主大會，選舉產生一個業主委員會。只有一個業主的或者業主人數較少且經全體業主一致同意不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第十條　物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，應當成立業主大會。

　　本條所稱的交付，是指建設項目竣工驗收，已具備入住條件，業主辦理完入住手續。

　　第十一條　物業管理區域已具備業主大會成立條件，建設單位或者業主可以直接向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出成立業主大會的書面申請。

　　建設單位應當向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)提供籌備首次業主大會會議所需的文件資料，并報告區房地產行政主管部門。

　　首次業主大會會議所需的文件資料：

　　(一)物業管理區域證明;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業主名冊;

　　(四)建筑規劃總平面圖;

　　(五)交付使用共用設施設備的證明;

　　(六)物業服務用房配置證明;

　　(七)其他有關的文件資料。

　　第十二條　街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當自接到建設單位或者業主書面意見之日起30日內，會同區房地產行政主管部門對小區業主加強宣傳、動員，組織指導成立業主大會籌備組，由業主大會籌備組負責業主大會的籌備工作。

　　業主大會籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會代表組成。籌備組成員人員為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表擔任。

　　籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)協調解決。

　　第十三條　業主大會籌備組應當做好以下籌備工作：

　　(一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(三)草擬業主大會議事規則和管理規約;

　　(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;

　　(五)制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單;

　　(六)制定業主委員會選舉辦法;

　　(七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

　　第十四條　業主大會籌備組應當自組成之日起30日內，在物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，召開首次業主大會會議，通過業主大會議事規則和管理規約，選舉產生業主委員會。

　　第十五條　劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

　　第十六條　業主大會決定的事項：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

　　(四)選聘和解聘物業服務企業;

　　(五)籌集和使用專項維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)改變共有部分的用途;

　　(八)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;

　　(九)法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

　　第十七條　業主大會議事規則規定的主要事項：

　　(一)業主大會名稱及相應的物業管理區域;

　　(二)業主委員會的職責;

　　(三)業主委員會議事規則;

　　(四)業主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

　　(五)業主投票權數的確定方法;

　　(六)業主代表的產生方式;

　　(七)業主大會會議的表決程序;

　　(八)業主委員會委員的資格、人數和任期等;

　　(九)業主委員會換屆程序、補選辦法等;

　　(十)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理;

　　(十一)業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

　　第十八條　管理規約規定的主要事項：

　　(一)物業的使用、維護、管理;

　　(二)專項維修資金的籌集、管理和使用;

　　(三)物業共用部分的經營與收益分配;

　　(四)業主共同利益的維護;

　　(五)業主共同管理權的行使;

　　(六)業主應盡的義務;

　　(七)違反管理規約應當承擔的責任。

　　第十九條　業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦。

　　業主委員會委員候選人應當符合下列條件：

　　(一)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;

　　(二)遵守國家法律、法規;

　　(三)模范履行業主義務，遵守管理規約和業主大會議事規則;

　　(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔;

　　(五)具備一定的工作經驗和組織協調能力;

　　(六)身體健康，具備必要的工作時間。

　　第二十條　業主大會確定業主投票權數，應當按照下列方式認定專有部分面積和建筑物總面積：

　　(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;

　　(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

　　第二十一條業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定業主人數和總人數：

　　(一)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算;

　　(二)總人數，按照前項的統計總和計算。

　　第二十二條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　　(一)有20%以上業主提議或者經業主委員會決定;

　　(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理;

　　(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

　　業主委員會不按照上述規定組織召開業主大會會議的，物業所在地區房地產行政主管部門應當責令業主委員會限期召開;逾期仍不召開的，由所在街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導業主召開。

　　第二十三條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

　　業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。

　　采用集體討論形式時，應當根據房屋所有權證和身份證確認到會業主身份，委托代理人應當持有其所代表業主的書面委托意見。

　　采用書面征求意見形式時，應當將征求意見書送達每位業主，表決意見應由業主本人簽名;無法送達的，應當在物業管理區域內公告。

　　業主大會決定本辦法第十六條第(五)、(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本辦法第十六條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主且占總人數1/2以上的業主同意。

　　未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。

　　業主大會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受害業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第二十四條　召開業主大會會議，業主委員會應當于會議召開15日前通知全體業主，并將會議主要議題、方式、時間等內容在物業管理區域內公告，并同時告知相關的社區居民委員會，社區居民委員會可以派人列席。

　　需要物業服務企業列席業主大會會議的，物業服務企業的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。

　　業主委員會應當做好業主大會會議記錄。