《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》釋義

　　為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，制定了《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，下面是小編精心為大家整理收集的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》釋義，歡迎大家閱讀。

　　《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》釋義

　　第一章 總 則

　　《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)，是根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的要求并以其有關(guān)規(guī)定為依據(jù)制定的。《條例》主要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)督管理作了具體、完善性的規(guī)定。本章為總則，共4條，是整個(gè)條例的綱領(lǐng)性規(guī)定，明確了為什么制定本條例、條例管什么以及誰(shuí)來(lái)管理等重大問(wèn)題，具體規(guī)定是：(1)立法目的(第一條);(2)調(diào)整對(duì)象和適用范圍(第二條);(3)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的基本原則(第三條);(4)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的管理體制(第四條)。

　　第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。

　　[釋義]本條例是關(guān)于條例立法目的和制定依據(jù)的規(guī)定。 我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是在黨的十一屆三中全會(huì)以后，隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在土地有償使用、住房制度改革、城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)三項(xiàng)重大改革基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的。目前，已經(jīng)初步形成為一個(gè)包括土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)交易和中介服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是發(fā)展最快的。到90年代中期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年完成投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)年完成投資的16%，開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品住宅占城鎮(zhèn)住宅供應(yīng)量的近一半，商品房的銷售額相當(dāng)于全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的7%左右。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)作為房地產(chǎn)業(yè)的重要環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。也對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行產(chǎn)生重要影響。 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的迅猛發(fā)展，不僅帶動(dòng)了土地使用制度改革的深入，而且加速了房屋建設(shè)和舊城改造的速度，使居住條件不斷改善，同時(shí)也促進(jìn)了學(xué)校、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、郵電通訊、文化醫(yī)療等配套設(shè)施的發(fā)展，改變了城市面貌，繁榮了城市經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是，由于投資體制、管理體制以及一些管理制度不健全、措施不得力等原因，在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中還存在著一些不容忽視的問(wèn)題，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不盡合理;集體土地上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較嚴(yán)重;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立不規(guī)范，“皮包”公司、“炒項(xiàng)目”現(xiàn)象仍然存在;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中土地使用權(quán)出讓與項(xiàng)目建設(shè)脫節(jié)，與城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)脫節(jié)，與拆遷安置脫節(jié)現(xiàn)象嚴(yán)重;房地產(chǎn)交易不規(guī)范，變相私下轉(zhuǎn)讓，影響被拆遷人、商品房預(yù)購(gòu)人權(quán)益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生;商品房?jī)r(jià)格居高不下、商品房質(zhì)量問(wèn)題仍然比較突出等等，影響了廣大居民購(gòu)房的積極性。危及到居民的生活和財(cái)產(chǎn)安全，這些問(wèn)題在全國(guó)各地不同程度的存在。因此，為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定制定了本條例。

　　第二條 本條例所稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

　　[釋義]本條是關(guān)于條例適用范圍和調(diào)整對(duì)象的規(guī)定。

　　條例適用范圍和調(diào)整對(duì)象是條例的效力范圍，是解決“是什么”和“管什么”的問(wèn)題，在立法過(guò)程中，對(duì)調(diào)整對(duì)象上有以下幾種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、商品房銷售等行為應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定中調(diào)整，不宜在本條例中規(guī)范。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)抵押都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的重要組成部分，應(yīng)當(dāng)納入本條例調(diào)整。還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，條例只調(diào)整經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及劃撥土地上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不應(yīng)當(dāng)在本條例中規(guī)范。上述意見(jiàn)實(shí)際上涉及到條例的調(diào)整對(duì)象問(wèn)題，從目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題出發(fā)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，參考地方法規(guī)，最終確定條例主要是從取得土地使用權(quán)之后到用戶領(lǐng)取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書之前這一階段中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行為規(guī)范的調(diào)整，是對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為的調(diào)整。具體包含以下幾層意思：

　　1、以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)活動(dòng)為主線，對(duì)經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)行為的調(diào)整。實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行為準(zhǔn)則。

　　2、既包含基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)行為，也規(guī)范開(kāi)發(fā)中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為，以及開(kāi)發(fā)后的銷售、出租行為，主要是房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)行為。

　　3、政策性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和劃撥土地上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為也具有經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，其與一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為的差異在于前者在政策上享受優(yōu)惠和價(jià)格上受到限制，其它如企業(yè)的設(shè)立條件、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的質(zhì)量、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)程序等方面應(yīng)當(dāng)是一致的。因而也應(yīng)當(dāng)納入本條例的調(diào)整。

　　4、自建自用等非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為，只是為了自用，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品僅僅為了滿足開(kāi)發(fā)者自身進(jìn)行其他生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或消費(fèi)之需要，一般不直接進(jìn)入市場(chǎng)。而且隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和社會(huì)分工的細(xì)化，房地產(chǎn)社會(huì)化、商品化程度的提高，企事業(yè)單位、個(gè)人的房地產(chǎn)需求將主要依賴市場(chǎng)，自建自用形式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將越來(lái)越少。因此，不適用本條例。

　　5、土地使用權(quán)出讓和劃撥行為是土地一級(jí)市場(chǎng)行為，適用于土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，不適用本條例;房地產(chǎn)立項(xiàng)審批管理，屬投資法的調(diào)整對(duì)象，不適用本條例;購(gòu)房者取得房屋產(chǎn)權(quán)證書后的商品房轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，屬房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)行為，具體適用城市房地產(chǎn)管理法交易行為的規(guī)范和其他專門交易法規(guī)調(diào)整，也不適用本條例。

　　具體條例的適用范圍即管什么，應(yīng)主要從對(duì)什么人、對(duì)哪些行為以及在多大地域范圍內(nèi)有效。

　　1、條例管什么人：

　　條例主要是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立、項(xiàng)目取得、開(kāi)發(fā)建設(shè)直至經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范，因而是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主體規(guī)范的。當(dāng)然，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理中有關(guān)行政主管部門及其工作人員也應(yīng)當(dāng)遵守本條例的規(guī)定。

　　2、管什么行為：

　　條例是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、取得土地使用權(quán)之后開(kāi)始規(guī)范的，對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)審批和取得土地使用權(quán)的行為不直接涉及，僅作銜接性規(guī)定，主要規(guī)范下列行為：(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立行為;(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)行為;(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為;(4)商品房銷售(包括預(yù)售、現(xiàn)售)行為;(5)對(duì)以上行為的監(jiān)督管理行為。

　　3、管多大地域：

　　條例適用于中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)參照適用。依照城市規(guī)劃法規(guī)定，“城市”是指國(guó)家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn);“城市規(guī)劃區(qū)”是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。每個(gè)城市的規(guī)劃區(qū)具體范圍，由城市人民政府在編制城市總體規(guī)劃時(shí)劃定。依照我國(guó)憲法和土地管理法規(guī)定，“國(guó)有土地”包括(一)城市市區(qū)的土地;(二)農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒(méi)收、征用、征收、征購(gòu)、收歸國(guó)有的土地(依法劃定或者確定為集體所有的除外);(三)國(guó)家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂、河灘地以及其他土地。集體土地不能直接用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，必須先行征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才能進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

　　第三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。

　　[釋義]本條例是關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總原則的規(guī)定。

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總的原則，不僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循的原則，也是行政主管部門在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)督管理中應(yīng)當(dāng)掌握的原則。這一總的原則是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的總結(jié)。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性強(qiáng)，涉及面廣的產(chǎn)業(yè)，不僅關(guān)系到一個(gè)地區(qū)、一個(gè)城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的大計(jì)，也關(guān)系到廣大居民安居樂(lè)業(yè)的切身利益。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中不僅應(yīng)當(dāng)考慮經(jīng)濟(jì)效益，還必須綜合考慮社會(huì)效益和環(huán)境效益，實(shí)行三個(gè)效益的統(tǒng)一。經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的直接的主要的目的，也是推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的直接動(dòng)因。但如果只片面追求經(jīng)濟(jì)效益，不顧社會(huì)效益和環(huán)境效益，其經(jīng)濟(jì)效益也不會(huì)持久，更難以長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。同時(shí)，政府及其有關(guān)部門在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理中也應(yīng)當(dāng)通過(guò)政策和法律、經(jīng)濟(jì)、行政手段來(lái)加以引導(dǎo)和控制，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。

　　三、城市規(guī)劃是為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署及具體安排。城市規(guī)劃是城市建設(shè)和管理的基本依據(jù)，是保證城市土地合理利用和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常進(jìn)行的前提和基礎(chǔ)。要把城市建設(shè)好、管理好，首先必須規(guī)劃好，以城市規(guī)劃為依據(jù)指導(dǎo)城市建設(shè)和管理。實(shí)踐證明，城市規(guī)劃對(duì)城市建設(shè)和發(fā)展起著重要的綜合、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)作用。但是，在一段時(shí)期以來(lái)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，有些地方為了吸收投資，過(guò)分遷就投資者，盲目上開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，造成了城市規(guī)劃布局的混亂;有些地方不按規(guī)劃、不重視規(guī)劃的長(zhǎng)期性，盲目設(shè)立開(kāi)發(fā)區(qū)、居住小區(qū);有些地方在土地出讓中，沒(méi)有按“先規(guī)劃、后用地”的原則辦事，致使土地出讓與建設(shè)項(xiàng)目脫節(jié)，與基礎(chǔ)配套設(shè)施脫節(jié)、與拆遷安置脫節(jié)，土地長(zhǎng)期閑置與浪費(fèi)等問(wèn)題嚴(yán)重。因此，條例在總則將全面規(guī)劃、合理布置、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總原則確定下來(lái)。

　　四、所謂“全面規(guī)劃、合理布局”，就是強(qiáng)調(diào)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中應(yīng)當(dāng)先行規(guī)劃、合理安排開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，使開(kāi)發(fā)建設(shè)統(tǒng)一納入規(guī)劃管理，嚴(yán)格按照規(guī)劃要求進(jìn)行。所謂“綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”就是在一定規(guī)模的建設(shè)區(qū)域內(nèi)，按其使用性質(zhì)對(duì)建筑物、構(gòu)筑物和基礎(chǔ)設(shè)施有計(jì)劃、按步驟地分期分批地進(jìn)行建設(shè)。建設(shè)中要將供水、排水、供氣、供暖、道路交通、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和幼兒園、學(xué)校、消防等方面一并考慮安排。除一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身的設(shè)施配套、公益設(shè)施的統(tǒng)籌安排外，還要考慮與城市大系統(tǒng)諸多設(shè)施的配套。實(shí)現(xiàn)全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)，不僅表明我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷完善，也是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的切實(shí)保證。

　　第四條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。

　　[釋義]本條是關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理體制的規(guī)定。

　　一、所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，是指國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門和縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門依據(jù)法律、行政法規(guī)以及規(guī)定的職權(quán)代表國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理的行為。所謂與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作，是指國(guó)土資源部和縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依據(jù)法律、行政法規(guī)以及其規(guī)定職權(quán)代表國(guó)家對(duì)土地資源的規(guī)劃、管理、保護(hù)與合理利用的管理，而不是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的管理。兩者都具有權(quán)威性、強(qiáng)制性和綜合性，但兩者側(cè)重點(diǎn)是不同的。

　　二、本條第一款規(guī)定了國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門即建設(shè)部在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方面的監(jiān)督管理職權(quán)。依據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)部“三定”方案的規(guī)定，建設(shè)部在這方面具體職責(zé)有：(一)研究擬定城市規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃、工程建設(shè)、城市建設(shè)、村鎮(zhèn)建設(shè)、建筑業(yè)、住宅房地產(chǎn)業(yè)、勘察設(shè)計(jì)咨詢業(yè)、市政公用事業(yè)的方針、政策、法規(guī)以及相關(guān)的發(fā)展戰(zhàn)略、中長(zhǎng)期規(guī)劃并指導(dǎo)實(shí)施，進(jìn)行行業(yè)管理;(二)指導(dǎo)全國(guó)城市規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃、城市勘察和市政工程測(cè)量工作，負(fù)責(zé)國(guó)務(wù)院交辦的城市總體規(guī)劃和省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的審查報(bào)批，參與土地利用總體規(guī)劃的審查，指導(dǎo)全國(guó)城市規(guī)劃執(zhí)法監(jiān)察;(三)負(fù)責(zé)制定各類房屋建筑及其附屬設(shè)施和城市市政設(shè)施的建設(shè)工程的抗震設(shè)計(jì)規(guī)范;指導(dǎo)城市地下空間的開(kāi)發(fā)和利用;(四)指導(dǎo)全國(guó)建筑活動(dòng)，規(guī)范建筑市場(chǎng)，監(jiān)督建筑市場(chǎng)準(zhǔn)入、工作招投標(biāo)、工程監(jiān)理以及工程質(zhì)量和安全;(五)指導(dǎo)全國(guó)城市和村鎮(zhèn)建設(shè)，指導(dǎo)城市供水節(jié)水、燃?xì)狻�熱力、市政設(shè)施、公共客運(yùn)、園林、市容和環(huán)衛(wèi)工作;(六)指導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng);(七)指導(dǎo)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓和開(kāi)發(fā)利用工作;(八)提出住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期規(guī)劃和科技發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)政策的規(guī)章，擬定住宅建設(shè)、房屋拆遷、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)評(píng)估、物業(yè)管理的規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行;(九)指導(dǎo)全國(guó)住宅建設(shè)和住房供應(yīng)政策的實(shí)施;(十)擬定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn);(十一)提出房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)技術(shù)人員執(zhí)業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn);(十二)貫徹落實(shí)國(guó)家關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)往房制度改革的方針政策和措施;(十三)指導(dǎo)城鎮(zhèn)住房制度改革工作;(十四)負(fù)責(zé)住房公積金和其他房改資金的政策指導(dǎo)并監(jiān)督使用。

　　三、本條第二款規(guī)定了縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門在本行政區(qū)域內(nèi)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)督管理工作。這里規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門”，是根據(jù)全國(guó)各地機(jī)構(gòu)設(shè)置的不同情況而簡(jiǎn)稱的，是一個(gè)靈活性的規(guī)定。從全國(guó)各地地方房地產(chǎn)主管部門的規(guī)定來(lái)看，主要有以下幾種情況：一是政府設(shè)立專門的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)辦公室，負(fù)責(zé)政府賦予的有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)職權(quán)，如大連、武漢市;一是由房屋土地管理局行使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理職權(quán)，如上海市;一是由建委與房屋土地管理局依其職權(quán)分工共同行使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理職權(quán)，如北京市建委負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理，市房屋土地管理局負(fù)責(zé)商品房預(yù)售管理;還有一種情況是由房地產(chǎn)管理局(或房產(chǎn)管理局)依法行使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理工作。因此，本條第二款規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門的具體職責(zé)，應(yīng)當(dāng)依各地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，行政法規(guī)不干預(yù)地方機(jī)構(gòu)改革和機(jī)構(gòu)的具體設(shè)置。

　　四、本條第三款規(guī)定了縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的職責(zé)。根據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的國(guó)土資源部的“三定”方案的規(guī)定，國(guó)土資源部在土地管理上的具體職責(zé)是：(一)發(fā)布土地資源規(guī)章、研究擬定管理、保護(hù)與合理利用土地資源政策，制訂土地資源管理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、規(guī)范和辦法;(二)組織編制和實(shí)施國(guó)土規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和其他專項(xiàng)規(guī)劃，參與報(bào)國(guó)務(wù)院審批的城市總體規(guī)劃的審核，指導(dǎo)、審核地方土地利用總體現(xiàn)劃;(三)監(jiān)督檢查各級(jí)國(guó)土資源主管部門行政執(zhí)法和土地規(guī)劃執(zhí)行情況，依法保護(hù)土地資源所有者和使用者的合法權(quán)益，承辦并組織調(diào)處重大權(quán)屬糾紛，查處重大違法案件;(四)擬定實(shí)施耕地特殊保護(hù)和鼓勵(lì)耕地開(kāi)發(fā)政策，實(shí)施農(nóng)地用途管制，組織基本農(nóng)田保護(hù);(五)制訂地籍管理辦法，組織土地資源調(diào)查，地籍調(diào)查、土地統(tǒng)計(jì)和動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，指導(dǎo)土地確權(quán)、城鄉(xiāng)地籍、土地定級(jí)和登記等工作;(六)擬定并按規(guī)定組織實(shí)施土地使用權(quán)出讓、租賃、作價(jià)出資、轉(zhuǎn)讓、交易和政府收購(gòu)管理辦法，制訂國(guó)有土地劃撥使用目錄指南和鄉(xiāng)村用地管理辦法，指導(dǎo)農(nóng)村集體非農(nóng)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)管理;(七)指導(dǎo)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)評(píng)測(cè)，審定評(píng)估機(jī)構(gòu)從事土地評(píng)估的資格，確認(rèn)土地使用權(quán)價(jià)格。承擔(dān)報(bào)國(guó)務(wù)院審批的各類用地的審查對(duì)審查、報(bào)批工作。(八)對(duì)省級(jí)人民政府國(guó)土資源主管部門實(shí)行業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)，省級(jí)人民政府國(guó)土資源主管部門主要領(lǐng)導(dǎo)干部的任免，需征得國(guó)土資源部的同意。

　　根據(jù)一事由一個(gè)部門管理的原則和中央不干預(yù)地方機(jī)構(gòu)改革、不要上下對(duì)口的精神，地方人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門的職責(zé)由各地依照有關(guān)法律、行政法規(guī)具體確定。