江蘇省物業(yè)管理條例實施細則
從本月起，《江蘇省物業(yè)管理條例》正式施行。內(nèi)容涉及到小區(qū)停車位、住宅維修基金等與市民生活息息相關的方面。昨天記者請市物業(yè)管理協(xié)會有關人員作了權威解讀。
車位不得“只售不租”
“小區(qū)只規(guī)劃了地下停車位，沒有地面停車位。要是不買車位，車子將來在小區(qū)根本沒法停車。以后只能將自己的愛車停在附近的馬路邊上了。”這是太湖新城一高檔小區(qū)業(yè)主吐的苦水。記者了解到，根據(jù)此前的相關規(guī)定，開發(fā)商對擁有產(chǎn)權的車位可以自行處理，即采取出售或是租賃兩種方式。但是大部分新建樓盤在賣房時，為了盡快回籠資金，對車位采取“只售不租”的做法，業(yè)主無奈接受。為此，近幾年不少小區(qū)因為這事引發(fā)了風波。
針對這一問題，昨天無錫市物業(yè)管理協(xié)會負責人表示，剛實施的新條例給想租車位的業(yè)主撐了腰。條例規(guī)定：“建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執(zhí)行;業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應當通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個車位或者車庫。”
“人防”車位最多租三年
人防工程汽車泊位問題是社會普遍關注的。不少停車位問題突出的小區(qū)，不得不臨時將人防工程的停車位拿出來出租給業(yè)主。前不久，無錫市物業(yè)管理中心就接到投訴，稱開發(fā)商通過“買房送車位”的形式，將依法配建的防空地下室以買房贈車位形式“送”給了業(yè)主。
“開發(fā)商在沒有取得人防工程產(chǎn)權的情況下，是無權這樣做的。而且按規(guī)定防空地下室車位只能出租，不能出售或變相出售。”相關人士解釋說，根據(jù)人民防空法規(guī)，住宅小區(qū)修建的人防工程是老百姓戰(zhàn)時和遭遇突發(fā)災害時的保命工程，國家有著非常嚴格的強制性標準，禁止任何組織或者個人破壞、侵占人民防空設施。也就是說開發(fā)商沒有贈送車位的權利。
現(xiàn)實生活中，有些開發(fā)商為回籠資金，硬性規(guī)定停車位租賃合同必須好多年一簽，相當于變相出售。為防止開發(fā)商“逼”業(yè)主簽長期租賃合同，新條例要求，人防工程平時用作停車位的，應當向全體業(yè)主開放，租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。租賃期限超過3年且逾期不改正的，處5萬元以上20萬元以下罰款。
路面停車位收益歸業(yè)主
有關小區(qū)停車收益的歸屬，在錫城從來沒有停止過爭論。在不少業(yè)主看來，根據(jù)物權法的相關規(guī)定，小區(qū)公共部位屬全體業(yè)主所有。既然地上停車位是屬于小區(qū)業(yè)主共同所有，那么停車收益，也理應歸業(yè)主所有。這一爭論也引發(fā)了業(yè)主與物業(yè)的重重矛盾。
這次新條例規(guī)定，占用業(yè)主共有道路或者其他場地的，所得收益的百分之七十應當納入住宅專項維修資金，其余可以用于補貼物業(yè)服務費。相關人士解釋說，收益歸業(yè)主，業(yè)主分到的不是鈔票，而是將這些停車收益“取之于業(yè)主、用之于業(yè)主”。物業(yè)公司應該對這部分停車位的收益進行單獨建賬，并附有公示的義務。也就是說，業(yè)主對這筆“公共財務”收支享有知情權。業(yè)主可以通過業(yè)委會，由業(yè)委會出面跟物業(yè)公司交涉，物業(yè)公司應積極配合。業(yè)委會應該將收支情況向業(yè)主大會匯報。
車子被劃傷物業(yè)可免責
家住北塘區(qū)一老小區(qū)的市民反映，稱他的車子停在小區(qū)收費停車位上，卻屢遭人劃傷。去找物業(yè)時，物業(yè)卻表示不在自己管轄范圍內(nèi)。王先生惱火了，既然已經(jīng)交了物業(yè)管理費，而且地上停車位的費用每月也是按時繳納的，那么物管就有保障業(yè)主車輛安全的責任。
“愛車被劃傷了，這種心情可以理解，我們平時接到的投訴也比較多。”相關人士表示，包括車子劃傷、電瓶車在小區(qū)內(nèi)被盜在內(nèi)的個人財產(chǎn)受到侵害，是否屬于物業(yè)公司的安全保障義務范圍，一直頗有爭議。此次出臺的條例規(guī)定：業(yè)主對停放的車輛有保管要求的，可另行與物業(yè)公司簽訂協(xié)議。這名負責人告訴記者，車子劃傷了物業(yè)可免責，這聽上去好像不可思議，難以理解。但是業(yè)主交給物業(yè)公司的物業(yè)費是維護小區(qū)公共設備，停車費是停車位的使用費。并不是業(yè)主交了停車費，就像交了保險，物業(yè)公司就應該承擔責任。相反，根據(jù)新的條例理解，物業(yè)公司對業(yè)主的車輛沒有保管的義務。