房屋租賃合同添附物的處理原則
1、當(dāng)事人約定原則。
適用于承租人在取得房屋所有人同意的情況下對租用房屋進(jìn)行裝修或增設(shè)，雙方事先約定了具體的處理?xiàng)l款，且該房屋租賃合同屬正常終止的情形。在房屋租賃糾紛中，經(jīng)房屋所有人同意的裝修和增設(shè)是一種合法的添附行為，對裝修和增設(shè)投入損失的承擔(dān)按當(dāng)事人事先約定處理，這是民法自愿原則和民事權(quán)利處分原則在此類糾紛處理中的具體適用。最高人民法院在《貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》(下稱《意見》)第86條中規(guī)定：“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理。”此為確立當(dāng)事人約定原則的直接法律依據(jù)。
在依據(jù)當(dāng)事人約定原則處理承租人的租賃物時(shí)，如原租賃合同屬非正常終止(如合同無效或被解除)，即使當(dāng)事人事先約定了具體處理?xiàng)l款，筆者認(rèn)為也不能按約定處理，因?yàn)楫?dāng)事人雙方對添附物處理的事先約定是基于原租賃合同正常履行，是附條件約定，當(dāng)租賃合同無效或被解除時(shí)，當(dāng)事人原先據(jù)以約定的情勢已發(fā)生變更，若仍按原約定處理，難免危及無過錯(cuò)方的利益。
2、侵權(quán)責(zé)任原則。
適用于承租人在沒有取得房屋所有人同意的情況下，私自對承租房屋所進(jìn)行的裝修或增設(shè)行為。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人依法對自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，非財(cái)產(chǎn)所有人只有在取得所有權(quán)人的同意之后，才能在他人的財(cái)產(chǎn)上從事添附行為，否則屬于民事侵權(quán)行為。在房屋租賃活動中，房屋承租人只取得承租房屋的使用權(quán)，在未取得所有權(quán)人同意的情況下進(jìn)行裝修或增設(shè)，實(shí)質(zhì)上已侵犯了房屋所有人的所有權(quán)，承租人在交還房屋時(shí)，原則上應(yīng)對承租房屋恢復(fù)原狀，造成出租人損失的還應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。
《合同法》第223條規(guī)定：“未經(jīng)同意的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。” 《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條規(guī)定：“…因承租人過錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。” 最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第86條規(guī)定：“…沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除”。上述規(guī)定是侵權(quán)責(zé)任原則的主要依據(jù)。
3、過錯(cuò)責(zé)任原則。
在承租人在取得房屋所有人同意的情況下進(jìn)行裝修或增添，但租賃合同屬非正常終止，如合同無效或被撤銷、解除的情形。在此種情形下，必然存在著一方或雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)行為，應(yīng)適用過錯(cuò)責(zé)任原則處理承租人對租用房屋進(jìn)行的裝修或增設(shè)。
(1)租賃合同因出租人違約而解除，導(dǎo)致租賃合同不能繼續(xù)履行，承租人對房屋添置的添附物，由出租人按添附物的現(xiàn)存審計(jì)鑒定價(jià)值予以折價(jià)賠償。(2)租賃合同因承租人違約而解除，導(dǎo)致租賃合同不能繼續(xù)履行，對于承租人添置的添附物應(yīng)當(dāng)無償歸出租人所有，承租人無權(quán)再向出租人主張折價(jià)補(bǔ)償。
(3)合同無效或被撤銷，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法通則》第61條規(guī)定承擔(dān)返還各自所得的財(cái)產(chǎn)、恢復(fù)原狀，造成損失的，根據(jù)過錯(cuò)責(zé)任的大小，承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
4、公平原則。
因不可抗力導(dǎo)致合同終止的，出租人應(yīng)當(dāng)按公平原則給予承租人進(jìn)行補(bǔ)償，即由出租人給予承租人裝修物和增設(shè)物可利用價(jià)值經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，現(xiàn)存鑒定價(jià)值與可利用價(jià)值之間的差額為承租人的損失，該損失依公平原則由雙方分擔(dān)。如屬于拆遷致合同終止的，在無約定的情況下，對承租人的補(bǔ)償，以拆遷人給予的補(bǔ)償額為準(zhǔn)，而不存在損失分擔(dān)問題。