五一房地產策劃方案(精選31篇)
五一房地產策劃方案 篇1
一、時間
五一
二、地點
售樓中心現(xiàn)場。
三、人員
工作人員、客戶、禮儀、主持人、貴賓等。
四、擬邀貴賓
市政府有關主管領導、市建委、市房地產管理局領導、市建筑、規(guī)劃設計院負責人等。
五、擬邀媒體
電視臺、xx日報、新聞臺等。
六、預定目標
對外傳達開盤典禮的信息,顯示企業(yè)實力,擴大社會知名度和美譽度,體現(xiàn)美好前景,促進樓盤銷售,與此同時進行企業(yè)社會公關,樹立xx地區(qū)xx房地產開發(fā)有限公司積極良好的社會形象,并融洽與當?shù)卣毮懿块T、客戶及供應商的關系。
七、會場布置
1、主席臺區(qū):
主席臺區(qū)也就是剪彩區(qū)設在售樓中心南邊,主席臺中間為主持人及貴賓講話用的立式麥克風,臺面鋪有紅色地毯,背景墻為噴繪畫面,主題為開盤慶典儀式。
2、簽到處:
來賓簽到處設置在主席臺北側。簽到處配有禮儀小姐。簽到處設置簽到處指示牌。
3、禮品發(fā)放區(qū):
屆時也可將簽到處的桌子作為禮品發(fā)放桌。
4、貴賓休息區(qū):
可放在售樓中心現(xiàn)場,設置沙發(fā)、茶幾飲料、水果、濕毛巾,擺放精美插花作為點綴。
八、開盤活動要點
1、室內外表現(xiàn)。
(1)彩旗(彩條)。
(2)盆景花卉:在售樓處大廳的各個角落,分別擺設,以增加視覺美感、清新空氣和烘托親切氛圍。
(3)氣拱門、氣球:在工地現(xiàn)場、市區(qū)主干道布置大型氣拱門、熱氣球、道旗,借以營造項目熱烈的開工、開盤氣氛。
2、現(xiàn)場表演活動內容:
(1)軍樂隊:用于演奏振奮人心的樂曲,作為背景音樂貫穿開盤慶典儀式的始終。
(2)腰鼓隊:在現(xiàn)場安排一支由20人組成的腰鼓隊,用于迎賓和送賓,增添喜慶歡樂的氣氛。
(3)舞獅活動:在儀式過程中穿插舞獅活動表演,預示著美好的發(fā)展前景。
3、開盤促銷活動配合:
以“1000元當10000元,不買房也可以輕松賺一把”為活動宣傳主題,吸引客戶踴躍購房,形成讓利于客戶、開盤即旺銷的良好公眾形象。
活動文案如下:
(1)為酬謝首批客戶,開發(fā)商特斥資80萬元,于xx月xx日現(xiàn)場發(fā)售購房VIP卡張,并免費贈送抽獎卡張。購房VIP卡每張卡統(tǒng)一售價xx元,卡面值分別為xx元、xx元、xx元三種,持卡人在購房時可沖抵與VIP卡同等金額的房款,購房VIP卡系無記名卡,可自由轉讓。抽獎卡獎品設置為購房券xx元xx名,購房券xx元xx名、物管費xx元xx名,均可沖抵房款,品牌電飯煲xx個,品牌電熨斗xx個,中獎率%,抽獎卡依現(xiàn)場排隊順序免費贈送。贈完為止,以上酬賓活動由xx市公證處全程公證。
(2)現(xiàn)場排隊應遵守先后順序,按現(xiàn)場指定的起止點方向排隊,xx月xx日早上6:00開始接受排隊。本公司將于20xx年xx月xx日上午8:00開始發(fā)送“排號出入卡”。獲得“排號出入卡”后,每十人一組依次進入營銷現(xiàn)場辦理登記、交費取卡手續(xù)。
(3)“購房VIP卡”在購房兌換時,必須與購卡收據(jù)一并出示,方為有效。
(4)活動規(guī)定:參與者必須年滿18歲以上,具有完全民事行為能力,持有效身份的中國公民、華僑、港澳臺同胞或外國公民(每人限購、取卡一張)。購房VIP卡售出不退,購房時沖抵購房款;不購房或超過購房時間期限此卡作廢,不予兌換。可以自由轉讓,轉讓價格自定。購房VIP卡在購房時憑卡面金額沖抵同等金額房款,每套房僅限使用一張卡。
(5)本次活動對團購客戶無效。
4、籌備工作:
(1)擬定與會人員。于xx月xx日向與會領導發(fā)出請柬。
(2)提前準備好請柬,并確認來否回執(zhí)。
(3)提前5天向氣象局獲取當日的天氣情況資料。
(4)落實管轄范圍內的`保安指揮和負責秩序工作。
(5)提前6天落實指揮和負責秩序工作。
(6)做好活動現(xiàn)場的禮品、禮品袋
(7)提前8天辦理氣球、活動場地、氣拱門所需的審批。
5、來賓身份識別:來賓到場后,禮儀小姐為來賓佩帶胸花。貴賓由禮儀小姐指引或公司領導陪同前往貴賓休息區(qū)。
6、人員安排:
(1)預設禮儀小姐10名,入口處4名,簽到處2名,會場區(qū)4名禮儀小姐要求統(tǒng)一著禮服。
(2)工作人員15名;
(3)公司工作人員30名;
九、儀式流程
1、9:00—9:30所有工作人員進場。包括公司主要負責人及禮儀公司負責人、各類工作人員以及表演人員。
2、9:30—9:50來賓陸續(xù)進場。貴賓到現(xiàn)場簽到處簽到同時發(fā)放禮品?蛻艨扇胧蹣乾F(xiàn)場咨詢并領取宣傳資料。
3、9:50—10:00貴賓由禮儀小姐引入會場。
4、10:00—10:08儀式開始主持人開場白介紹貴賓。
5、10:08—10:13公司總經理致歡迎詞。
6、10:13—10:25舞獅表演。
7、10:25—10:35政府領導致辭、公司投資方代表致辭。
8、10:35—10:50主持人邀請政府領導、公司領導、及建委、房管局有關領導為開盤揭幕剪彩,吉慶禮花、禮炮同時升放,儀式達到高潮。
9、10:50—11:00主持人宣布典禮結束,來賓趕往午宴現(xiàn)場。
10、11:00客戶簽約,開盤銷售活動正式展開。
十、媒體
1、報紙廣告。
xx日、xx日、xx日在《xx日報》第x版刊登整版廣告,告知開盤的信息。
2、電視廣告。
電視臺錄制開盤錄像,制成VCD,作為開盤活動的資料。并由電視臺制作新聞,報道整個開盤活動現(xiàn)場的情況,進一步擴大宣傳。
3、電臺廣告。
在開盤前后兩個月播出開盤的信息。
4、印刷品廣告。
樓書、海報已印制完畢,采取派員發(fā)放與夾報相結合的方式。
五一房地產策劃方案 篇2
一、房地產開盤主題:
對外傳達房產開盤典禮的信息、顯示企業(yè)實力。擴大房產的社會知名度和美譽度,體現(xiàn)房產的五大優(yōu)勢:公司的雄厚實力、“第一拍”的資歷、優(yōu)越的地理位置、良好的升值空間和一流的戶型設計,展示美好發(fā)展前景,促進樓盤銷售。同時進行企業(yè)社會公關,樹立房產積極良好的社會形象,并融洽與當?shù)卣毮懿块T、客戶的關系。
二、開盤時間:年月日(暫預定)
三、活動地點:房產有限公司
四、剪彩嘉賓:貴公司確定
五、擬邀媒體:電視臺、廣告公司
六、活動方案
(一)前期準備
1、到場嘉賓
市政府有關主管領導、業(yè)界知名人士、公司的關系客戶、各媒體記者
2、購買或制作一批有意義的禮品。
做好活動現(xiàn)場的禮品、禮品袋(可由我公司提前提供樣品,由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作)。
一是可以表達對領導的尊敬和謝意;二是可以起到宣傳作用和品牌效應。
3、剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤和鮮花
4、請柬的準備
提前印好請柬,非市內來賓請柬要在典禮前10天寄出,本市提前5天發(fā)出,并確認來否回執(zhí)。(請貴公司確認、確定。)
5、其他準備工作
提前3天向市氣象局獲取當日的天氣情況資料。
落實管轄范圍內的保安指揮和負責秩序工作。
提前6天落實指揮和負責秩序工作。
。ǘ╅_盤前廣告發(fā)布
在《廣告》發(fā)布整版開盤慶典活動平面廣告,于活動前2星期投放。在社區(qū)網(wǎng)站配合文字圖片報導。
。ㄈ╅_盤之日媒體報道
開盤當天邀請市電視臺、平面及網(wǎng)絡媒體,以新聞報導、文字和圖片形式突出宣傳房產的開盤慶典。
七、開盤現(xiàn)場活動
1、現(xiàn)場布置
售樓大廳:廳內分接待區(qū)和服務區(qū)。正墻做形象墻介紹公司整體情況,頂部做射燈突出效果;前面設立弧形售樓咨詢服務臺,正墻右側做六個主推戶型的寫真。中間立柱上懸掛簡介彩旗或宣傳畫面。另擺設沙發(fā)、茶幾和樓盤簡介資料。整體需體現(xiàn)出公司正規(guī)、有實力、有品位,給客戶帶來溫馨和諧的感受。(效果圖附后)
會場布置:會場布置以實際效果為準,按照不同區(qū)域不同劃分,F(xiàn)場以售樓部為接待中心,配合媒體廣告宣傳,營造良好的接待環(huán)境和現(xiàn)場氛圍。
主席臺區(qū):也就是剪彩區(qū),設在公司或樓盤門口。左側為貴賓致辭臺,右側為主持人用立式麥可風,臺面鋪有紅色地毯,臺前及左右側有綠化盆景。
嘉 賓 區(qū):可設在剪彩區(qū)域前方和兩側。
簽 到 處:來賓簽到處設置在會場入口處。簽到處配禮儀小姐。
禮品發(fā)放處:簽到處的桌子也可作為禮品發(fā)放桌。
貴賓休息區(qū):可設在房產董事長辦公室,配飲料、水果,擺放精美插花。
來賓休息區(qū):可放在房產售樓中心現(xiàn)場。
2、慶典剪彩儀式
3、精彩舞獅表演
4、樂隊歡奏、禮炮齊鳴
八、現(xiàn)場布置
1、彩虹門
在房產公司門口或樓盤入口處放置一座雙龍彩虹門,突出氣勢;
2、高空氣球
活動現(xiàn)場上空布置4個紅色高空氣球,下面懸掛祝賀開盤的豎幅。
3、小氣球
施放只高空小氫氣球,顯示對財富、人氣的上升與飛躍。
4、地毯
活動現(xiàn)場及舞臺鋪設紅地毯,意味紅紅火火,突出整體氛圍。
5、中國禮炮和彩花彈
中國禮炮和彩花彈288枚,意味好運連發(fā)。
6、盆景
在慶典現(xiàn)場放置100盆盆景,增強效果。
7、舞獅
在儀式過程中穿插舞獅表演,預示著房產美好的發(fā)展前景。
8、禮儀小姐
禮儀小姐8名,形象、氣質出眾,在剪彩儀式時為嘉賓佩戴胸花,協(xié)助嘉賓剪彩,指引位置。
九、活動程序 (11月28日安排)
7:00—9:10 總策劃檢查落實各項工作,布置到位情況;
彩虹門、禮炮、主席臺、升空氣球、廣告條幅,全部安置到位;檢查音響、電源、麥克風、小氫氣球到位;
禮儀小姐、主持人,陸續(xù)進場,準備好各自工作。
9:30—9:50 嘉賓陸續(xù)到場,兩位工作人員及兩位禮儀小姐給領導佩戴胸花、嘉賓簽名、發(fā)放禮品,引至活動現(xiàn)場。
10:00—10:08 主持人介紹領導和嘉賓,宣布房產開盤慶典正式開始;
10:10—10:25 市領導致賀辭、房產董事長致歡迎辭;
10:25 主持人宣布剪彩儀式開始;剪彩嘉賓、禮儀小姐上場
10:28—10:40 剪彩嘉賓站好位置,剪彩開始;
剪刀起,禮炮響,施放彩花彈,雄獅舞動、樂隊歡奏;
放飛氫氣球,活動進入高潮;
10:45—10:50 首位客戶簽約。
10:50-11:00 主持人宣布典禮結束,來賓趕往午宴現(xiàn)場。
十、人員安排及整體預算
十一、其它設備
落實好電源、麥克風、音響、樂器、簽到臺、胸花、飲用水、條幅、地毯、舞臺、氫氣球的采購;
停車場的安排,活動現(xiàn)場的安全及相關后勤保障。
房地產開盤策劃方案(三)
一、時間:**年9月30日上午。
二、地點:售樓中心現(xiàn)場。
三、人員:工作人員、客戶、禮儀、主持人、貴賓等。
四、擬邀貴賓:市政府有關主管領導、市建委、市房地產管理局領導、市建筑、規(guī)劃設計院負責人等。
五、擬邀媒體:電視臺、XX日報、隨廣新聞臺。
六、預定目標:對外傳達開盤典禮的信息,顯示企業(yè)實力,擴大社會知名度和美譽度,體現(xiàn)美好前景,促進樓盤銷售,與此同時進行企業(yè)社會公關,樹立*房地產開發(fā)有限公司積極良好的社會形象,并融洽與當?shù)卣毮懿块T、客戶及供應商的關系。
七、會場布置:
1、主席臺區(qū):主席臺區(qū)也就是剪彩區(qū)設在售樓中心南邊,主席臺中間為主持人及貴賓講話 用的立式麥克風,臺面鋪有紅色地毯,背景墻為噴繪畫面,主題為“開盤慶典儀式”。
2、簽到處:來賓簽到處設置在主席臺北側。簽到處配有禮儀小姐。簽到處設置簽到處指示牌。
3、禮品發(fā)放區(qū):屆時也可將簽到處的桌子作為禮品發(fā)放桌。
4、貴賓休息區(qū):可放在售樓中心現(xiàn)場,設置沙發(fā)、茶幾飲料、水果、濕毛巾,擺放精美插花作為點綴。
八、開盤活動要點:
1、室內外表現(xiàn)
1)彩旗(彩條)
2)在售樓處大門外道路兩旁懸掛,掛在沿街燈柱上,用以烘托熱烈的銷售氣氛。
盆景花卉
在售樓處大廳的各個角落,分別擺設,以增加視覺美感、清新空氣和烘托親切氛圍。
3)氣拱門、氣球
在工地現(xiàn)場、市區(qū)主干道布置大型氣拱門、熱氣球、道旗,借以營造項目熱烈的開工、開盤氣氛。
2、現(xiàn)場表演活動內容:
1)軍樂隊:用于演奏振奮人心的樂曲,作為背景音樂貫穿開盤慶典儀式的始終。
2)腰鼓隊:在現(xiàn)場安排一支由20人組成的腰鼓隊,用于迎賓和送賓,增添喜慶歡樂的氣氛。
3)舞獅活動:在儀式過程中穿插舞獅活動表演,預示著美好的發(fā)展前景。
3、開盤促銷活動配合:
以“1000元當10000元,不買房也可以輕松賺一把”為活動宣傳 主題,吸引客戶踴躍購房,形成讓利于客戶、開盤即旺銷的良好公眾形象。
活動文案如下:
為酬謝首批客戶,開發(fā)商特斥資80萬元,于9月30日現(xiàn)場發(fā)售購房VIP卡100張,并免費贈送抽獎卡100張。購房VIP卡每張卡統(tǒng)一售價1000元,卡面值分別為5000元、7000元、10000元三種,持卡人在購房時可沖抵與VIP卡同等金額的房款,購房VIP卡系無記名卡,可自由轉讓。
抽獎卡獎品設置為購房券5000元10名,購房券3000元20名、物管費1000元30名,均可沖抵房款,品牌電飯煲20個,品牌電熨斗20個,中獎率100%,抽獎卡依現(xiàn)場排隊順序免費贈送。贈完為止,以上酬賓活動由XX市公證處全程公證。
現(xiàn)場排隊應遵守先后順序,按現(xiàn)場指定的起止點方向排隊,9月30日早上6:00開始接受排隊。
本公司將于20xx年9月30日上午8:00開始發(fā)送“排號出入卡”。
獲得“排號出入卡”后,每十人一組依次進入營銷現(xiàn)場辦理登記、交費取卡手續(xù)。
“購房VIP卡”在購房兌換時,必須與購卡收據(jù)一并出示,方為有效。
活動規(guī)定:參與者必須年滿18歲以上,具有完全民事行為能力,持有效身份證明的中國公民、華僑、港澳臺同胞或外國公民(每人限購、取卡一張)
購房VIP卡售出不退,購房時沖抵購房款;不購房或超過購房時間期限此卡作廢,不予兌換?梢宰杂赊D讓,轉讓價格自定。
購房VIP卡在購房時憑卡面金額沖抵同等金額房款,每套房僅限使用一張卡。
本次活動對團購客戶無效。
4、籌備工作:
1)擬定與會人員。于9月20日向與會領導發(fā)出請柬。
2)提前準備好請柬,并確認來否回執(zhí)。
3)提前5天向氣象局獲取當日的天氣情況資料。
4)落實管轄范圍內的保安指揮和負責秩序工作。
5)提前6天落實指揮和負責秩序工作。
6)做好活動現(xiàn)場的禮品、禮品袋
7)提前8天辦理氣球、活動場地、氣拱門所需的審批。
5、來賓身份識別:來賓到場后,禮儀小姐為來賓佩帶胸花。貴賓由禮儀小姐指引或公司領導陪同前往貴賓休息區(qū)。
6、人員安排:
1)預設禮儀小姐10名,入口處4名,簽到處2名,會場區(qū)4名禮儀小姐要求統(tǒng)一著禮服。
2)工作人員15名;
3)公司工作人員30名;
九、儀式流程:
09:00——09:30所有工作人員進場。包括公司主要負責人及禮儀公司負責人、各類工作人員以及表演人員。
09:30——09:50來賓陸續(xù)進場。貴賓到現(xiàn)場簽到處簽到同時發(fā)放禮品。客戶可入售樓現(xiàn)場咨詢并領取宣傳 資料。
09:50——10:00貴賓由禮儀小姐引入會場。
10:00——10:08儀式開始主持人開場白介紹貴賓。
10:08——10:13公司總經理致歡迎詞。
10:13——10:25舞獅表演。
10:25——10:35政府 領導致辭、公司投資方代表致辭。
10:35——10:50主持人邀請政府 領導、公司領導、及建委、房管局有關領導為開盤揭幕剪彩,吉慶禮花、禮炮同時升放,儀式達到高潮。
10:50——11:00主持人宣布典禮結束,來賓趕往午宴現(xiàn)場。
11:00客戶簽約,開盤銷售活動正式展開。
十、媒體計劃:
1、報紙廣告
27日、28日、30日在XX市委機關報《XX日報》第四版刊登整版廣告,告知開盤的信息。
2、電視廣告
電視臺錄制開盤錄像,制成VCD,作為開盤活動的資料。并由電視臺制作新聞,報道整個開盤活動現(xiàn)場的情況,進一步擴大宣傳。
3、電臺廣告
在開盤前后兩個月播出開盤的信息。
4、印刷品廣告
樓書、海報已印制完畢,采取派員發(fā)放與夾報相結合的方式。
十一、廣告預算
1.《XX日報》27、28、30日整版49500元
2.電視臺錄制開盤錄像及新聞報道1500元
3.電臺廣告宣傳4000元
4、開盤儀式場地戶外廣告管理處審批800元
5、禮儀 公司各項費用12400元
。ê枧_、音響、舞獅隊、腰鼓隊、軍樂隊、禮儀 小姐及主持人酬金)
6.氣球(開盤現(xiàn)場及市區(qū)主干道)8000元
7.鮮花盆景租賃1500元
共計77700元
五一房地產策劃方案 篇3
一、市場背景:
漢沽位于天津東部濱海地區(qū),是天津濱海新區(qū)的重要組成部分,轄區(qū)面積441.5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內,全區(qū)共有常駐人口17萬。
漢沽是我國重要的化學工業(yè)基地之一,已形成以海洋化工為主,多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系,全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家,主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業(yè)門類。漢沽不僅是一個工業(yè)重地,而且還是一個魚米之鄉(xiāng),盛產水稻、水果及水產品。其中的茶淀葡萄和水產品久負盛名。
所在寨上街,其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠,她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞,但隨著改革開放的進行及國有老企業(yè)的通病,企業(yè)的效益大不如前,也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新xx屆領導班子對當?shù)亟洕Y構的調整,將第三產業(yè)作為漢沽區(qū)結構的補充體,使?jié)h沽成為一個經濟結構多角化的地區(qū),從而保證漢沽區(qū)經濟的健康、可持續(xù)發(fā)展。
二、競爭對手分析:
由于漢沽房地產市場的發(fā)展屬于初級階段,市場對價格的敏感度較高,面對產品的認知及感知程度相對較低,故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產品三個層面進行歸納與比較,我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。
1、在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢?
2、在漢沽我們的間接競爭對手?
在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達花園定為間接競爭對手,具體原因我們分列如下:
綠地人家處于天化的附近,濱河小區(qū)處于烈士陵園附近,他們都遠離于城區(qū)中心相對的位置優(yōu)勢,不足以與第壹城形成競爭態(tài)勢。富達雖與第壹城相鄰,但其銷售已近尾聲,故并不對第壹城銷售造成直接威脅;
綠地人家的產品規(guī)劃屬純南方模式,不能與本地居住習慣相對接;而濱河小區(qū)的產品規(guī)劃雖與本地居住習慣相符,但其產品的規(guī)劃、設計水平與第壹城相比較仍不在同一層面,要落后與第壹城。而富達花園的規(guī)劃、設計,仍初級產品形態(tài);綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右,故此在目標人群層面,不與第壹城形成直接競爭。
三、競爭項目基本信息:
1、項目名稱規(guī)劃面積銷售均價基本情況
綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大,銷售單價較低,一期開發(fā)面積7萬平米,整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設計較為南方化,銷售樓層以一、二、三、六層為主。
濱河小區(qū)12萬平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶,五層建筑形態(tài),社區(qū)無會所,鄰近薊運河及烈士陵園,價格優(yōu)勢明顯,戶型面積控制較好,并帶簡單裝修。
井田·藍月灣6萬平方米20xxl型地塊,與第壹城一路之隔,戶型、價格、配套與第壹城相近。
分析:從已銷售的戶型比來看,其中兩室占了絕對的比例,即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認可,所以我們有理由說,漢沽市場的主要需求在兩室,對于一室戶型的銷售由于存量較大,我們仍需給予足夠的重視。在兩室的銷售當中主要以a、b、e戶型為主導,是典型的經典戶型,面積在90—100㎡之間,這樣也從另一側面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右。
2、樓棟售出率分析
在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出,大量消費出現(xiàn)于臨街與臨學校的一面,而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因,一方面是現(xiàn)場銷售控制的原因,一方面也與居住觀念有關。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售,提供有力的產品支持。
四、已購客戶分析
1、付款方式分析
分析:我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出,一次性付款與貸款的比例相差較大,說明當?shù)氐南M者在消費能力上雖有一定的問題,但他們具有相當穩(wěn)定和充足的還款能力,且在消費意識上較為超前,這當然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關。
2、年齡結構分析
分析:我們從已購客戶的年齡層面上去分析,主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主,他們對新事物的接受能力較強,具有一定的購買力及資金支配能力,相應對生活質量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題,即是他們的需求不只存在于房子一方面,在生活當中還有更多的需求,比如:子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業(yè)狀況問題等。由于漢沽當?shù)厝罕妼Ξ數(shù)亟洕鸂顩r的擔憂,更多反映出的是對子女教育的關注較多。
3、行業(yè)分析(略)
分析:從已購客戶的行業(yè)特征來看,大部分的已購客戶集中在企、事業(yè)單位及個體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層,其收入狀況較穩(wěn)定,收入水平相對較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽當?shù)氐臄?shù)量較多,為我們提供了較好的市場承接力,且在一方面確定了我們主要的宣傳目標。
4、居住區(qū)域分析
分析:從項目已購客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中,我們可以看出我們的主要消費對象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主,且以天化宿舍為主,這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。
五、產品前期市場推廣簡要分析
在前期的媒介宣傳過程中,主要是對漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質量、物業(yè)及部分戶型進行了市場傳達。其項目的促銷活動,主要是結合項目的工程節(jié)點進行了一些老客戶的維系活動。
在我們對宣傳及活動的分析當中,發(fā)現(xiàn)了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位,也即宣傳內容的針對性不強;二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體系,缺乏對項目主題的支撐;三是宣傳中對產品的價值宣泄不足。
六、分析總結
我們在前面對市場及競爭對手、產品及客戶進行了一個簡要的分析,通過分析我們得出我們對市場、產品及市場中的消費者的理解,我們在明示如下:
市場:在漢沽的房地產市場中充斥著大量的房地產項目,單從供應量上來講已基本上可以滿足市場現(xiàn)有的消費需求,而且在新的一年里將有新的地產公司進入市場,并為市場帶來新的產品,這樣我們就可以說20xx年的漢沽房地產市場,將快速成長為供大于求的買方市場。對于在市場中的各個項目來說,漢沽將是一個各項目進行快速掠奪的市場。
我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看,雖然漢沽已經進入了買方市場,雖然各項目都已經在市場中得到相應的認知,雖然各競爭對手之間的差異較大(包括產品及價格),但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點,成為市場銷售的領跑者,成為市場中殺傷力的項目。
在這樣的市場情況下,一方面給我們留下了一個的市場機會,一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施。如果我們能夠在未來的工作中,及時總結我們的經驗教訓,及時調整我們的營銷戰(zhàn)略,及時登上市場領軍者的寶座,我們的項目明天將會異常光明。
產品:在漢沽房地產市場中,我們不能說我們的產品規(guī)模是的,不能單就一個方面說我們的產品是的,但我們可以說我們產品的從整體上來說是的,雖然我們銷售價格高于競爭對手,但這個價格是與其價值相符的,這從我們產品的前期銷售中即可看出。
雖然目前市場上普遍認為我們的價格高,但那只是表面現(xiàn)象,那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產品的價值而已,只要我們能讓消費者實際感受到我們的產品,看到我們的產品價值,我們的銷售必然會放量,我們的項目必然會成為市場關注的熱點,我們的項目必然會成為市場的領跑者。
消費者:在漢沽當?shù)氐南M市場中,主要以工薪收入階層為主,這是由當?shù)叵鄬我坏慕洕Y構所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高,但是卻相對穩(wěn)定,這為他們購買房地產產品提供了物質基礎。
同時由于他們受教育程度相對較高,這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強,因此也就說明他們是我們的目標消費群體,是我們產品信息釋放的主渠道。
五一房地產策劃方案 篇4
任職要求:
1、本科及以上學歷;市場營銷、建筑設計、工民建等房地產相關專業(yè)優(yōu)先;
2、熟練操作辦公軟件,良好的文字整合能力、溝通影響力、分析和解決問題能力;
3、熱愛房地產行業(yè),有較強的自我推動力和團隊協(xié)作能力,目標感強;
4、能適應階段性出差。
工作職責:
1、協(xié)助并參加策劃方案的`編制;
2、協(xié)助并參加與客戶或項目的專業(yè)溝通;
3、協(xié)助完成所參與策劃工作的總結、沉淀和分享。
五一房地產策劃方案 篇5
通過對潤業(yè)苑項目的初步分析,我們感到這將是一個可塑性非常強的項目,通過專業(yè)的營銷和策劃操作,它不但可體現(xiàn)出開發(fā)商的實力和形象,更應在小高層市場上獨樹一幟。
我司經過長時間的市場調研,根據(jù)市場所反映出來的背景,結合自身所積累的經驗,提出切合市場銷售的建議供貴司參考。
如能有幸成為貴司的合作伙伴,屆時將根據(jù)具體資料提供一套系統(tǒng)的極具可行性的營銷策劃報告,以饗貴司慧眼。
眾成偉業(yè)房地產營銷管理有限公司
目錄
一、市場背景
二、項目分析
三、項目定位
四、客源定位
五、產品建議
六、推案策略
七、廣告策略
八、銷售執(zhí)行
九、公司簡介
十、合作模式
一、市場背景
濟南房產市場日趨規(guī)范,整體處于上升態(tài)勢,在市場發(fā)展的過程中,我司認為可分為兩個階段,每個階段市場構成要素的特征,簡析如下:
(一)九九年之前,被動銷售的暴利階段:
客源特征:以高收入者為主,追求身份與地位的顯示,此時市場選擇范圍小,客戶購買存在一定盲目性。
開發(fā)商特征:政府對開發(fā)公司的實力要求不嚴,開發(fā)商實力良莠不齊,受傳統(tǒng)觀念束縛嚴重,不重視客源心理及市場發(fā)展特性,主觀開發(fā),追求暴利,無品牌意識,對專業(yè)銷售機構極度排斥。
項目特征:產品形式單一(多層為主),缺乏特色,不注重整體規(guī)劃,且有明顯區(qū)域性特征(集中在千佛山周邊)。
銷售特征:無整體營銷思路,盲目追求高利,定價偏高,且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法,不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。
(二)_年以后,振蕩中走向規(guī)范的過渡階段
客源特征:客源層次廣泛,需求多樣化,在樓盤選購及消費心理上趨于理性此時散戶消費逐漸成為市場主力。
開發(fā)商特征:迫于競爭的壓力,開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念,對營銷策劃理念逐漸接受,同時專業(yè)銷售人才帶來的先進理念也影響了開發(fā)商的思想,開始注重客源需求,逐漸向以產定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強,大量實力雄厚、理念先進的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濟南房產市場的良好發(fā)展前景,進而紛紛搶占濟南市常同時由于政府對土地資源進行統(tǒng)一管理,地價開始上升,而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段,利潤趨于合理,此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴峻考驗。
項目特色:產品多元化,在仍以多層為主的同時,小高層逐步為市場認可,高層也占領一定市場份額。地域限制日漸被打破,小區(qū)規(guī)劃趨于合理,特色鮮明,并且小區(qū)品質不斷提升。
銷售特色:價格趨于合理,市場出現(xiàn)整合態(tài)勢,營銷理念隨專業(yè)銷售機構的介入逐步為市場接受,人員日趨專業(yè)化,宣傳手段不斷翻新。
在上述市場背景下,客戶、市場及開發(fā)商幾個方面都發(fā)生了較大變化:
1、客戶需求的變化
?能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶,已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質量,向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變。
?對于能承受2500-4000元/m2價格的客戶,在追求上述要求的基本基礎上,更加注重樓盤的個性、內涵及升值潛力,對小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴格。
?能承受4000元/m2以上的客戶,相對前兩種客戶來說已有了質的提高,在選擇樓盤時,最注重的是享受,追求一種理念和內涵,同時對開發(fā)商的資質、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。
2、市場環(huán)境的變化:
地理環(huán)境:逐步打破了地域限制,市場全方位發(fā)展,從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌,到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。
產品環(huán)境:產品多元化,多層仍為主力,小高層發(fā)展較快,并逐漸為市場所接受。
其中:
小高層發(fā)展分三個階段:
(1)以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景x四季花園為標志,小高層做為新的開發(fā)理念進入濟南市場,并引入了南方先進的營銷模式并進行包裝策劃,注重了前期宣傳,引起巨大沖擊,前期銷售達到良好的效果。
(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標志,小高層市場進入激烈競爭階段,此時開發(fā)商追求高容積率、高利潤率,導致小高層價位偏高,并且點式小高層的建筑弊端逐漸暴露,因此點式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢態(tài)。
(3)市場以客源的選擇為導向,再次轉向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展,并且日益呈現(xiàn)出規(guī);、品牌化的特征,此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。
3、開發(fā)商的變化趨勢
?開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉變,并逐步建立了品牌觀念,具備了較強的競爭意識。
?營銷方面:競爭的激烈?guī)恿虽N售手段的不斷翻新,由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式,到今天的炒理念、規(guī)模、品牌,并且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為,必須注重前期準備工作,要熟悉當?shù)厍闆r并與之結合,了解客戶心態(tài)。
二、項目分析
1、基本情況:
本案位于濟南市解放路東首,西臨濟南市的cid(科技商務中心區(qū))山大路,這是市政府的重點項目,它的興起必定會輻射到周邊,從而拉動區(qū)域經濟的繁榮。東臨高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū),眾多知名國際國內大公司投資于此,本案正處于這兩個發(fā)展區(qū)域的中間位置,交通方便,地段的升值潛力巨大。
2、區(qū)域消費能力分析:
經濟水平:
整體消費群體主力仍為比較注重生活質量的中高階層,社會層次也以機關工作人員為主。
隨著周邊生活設施的不斷完善和齊全,該區(qū)域將集中成為高檔樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區(qū)域內消費群體和范圍,成為跨區(qū)域消費的一塊熱土。
3、客源定位:
由于本案屬中高檔樓盤,受價格限制,客源面相對狹窄,根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析:
此類客源為本案客源之基礎,且為先期客源之主力,我司認為主要有以下類型:
私營業(yè)主:有較為雄厚的經濟基礎,事業(yè)相對穩(wěn)定,有廣泛的社交關系,并且有足夠的休閑時間去品味、享受生活,對新理念有較強的接受度,但有著冷靜的思考與判斷,大多為二次置業(yè)。對地段及相應升值潛力較為注重。
政府官員:此類人士具有較高的社會地位、穩(wěn)定的收入,大多已有單位分配的住宅,但希望一個更為私密、高檔的生活空間。此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。
高級白領:此類客戶具有高學歷、高收入的特點,追求高品味的生活氛圍,以突顯自己的價值。這部分客源對社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關心。
年青成功人士:此部分人有著靈活的思考、較高的收入,社會地位起點高,追求現(xiàn)代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型,但比例有限。
小結:本地客源大多為二次或三次置業(yè),且以標準戶型為主要需求
五一房地產策劃方案 篇6
一、前言
本案是市政府繼華苑、麗苑之后的又一重點、大型居民生活區(qū),整體以“全國最大的生態(tài)居住區(qū)”為統(tǒng)一的、主要的訴求點。一期工程擁有6塊大小與規(guī)劃均不同土地范圍,去除商業(yè)用地和沒有水域面積的地塊以外,本案最主要的競品項目為3號地華夏梅江芳水園。
二、推廣策劃原則
本案藍水園在推廣策劃過程中我們的指導思想是“跳出地產做地產”,這種體現(xiàn)了片區(qū)或區(qū)域經濟思維神韻的做法,將隨著城市化進程的不斷加快,給房地產開發(fā)提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產推廣策劃是,不局限于某一個時期某一個樓盤的成功與否,而是放眼于一個小區(qū)樓盤發(fā)展到大的綜合社區(qū),從單一的房地產開發(fā)項目到不同產業(yè)與房地產業(yè)進行資源整合,甚至期望能夠帶動一個區(qū)域經濟版塊的開發(fā)和興旺。
我們理解并提出“跳出地產做地產”的泛地產理論,說到底是一種思維方式的變革。是在房地產大盤化、郊區(qū)化、復合化的摸索中總結出來的。
從微觀上講,如果是100畝的小盤子,靠一、兩個賣點就夠了。但如果是1000畝的大盤子怎么辦?小盤是獨奏曲,大盤是交響樂。它必須有一個主題和靈魂。因此,必須上升到泛地產的高度,來整合各種可以利用的資源。
從中觀層面說,今天的地產必將跳出單一地產的格局,也就是我們常說的復合型地產。
從宏觀上講,但凡人類活動、居住的建筑環(huán)境合空間,都可以納入泛地產的范疇,包括城市的規(guī)劃和經濟區(qū)域的開發(fā)。
在對藍水園推廣策劃的考慮上,我們力求作到以上各點,宣傳新穎、獨到,能夠充分涵蓋本案的特色與特點,創(chuàng)造今后項目正式運作、營銷通暢的生命力。
三、具體影響梅江藍水園推廣的六大因素
藍水園的具體推廣受項目規(guī)劃、價格策略、廣告策略、銷售執(zhí)行、市場競爭和政經環(huán)境這六大因素的左右。其中,項目規(guī)劃、價格策略、廣告策略和銷售執(zhí)行這四個因素應當是屬于我們能夠控制的營銷組合的范疇,而市場競爭和政經環(huán)境則是我們所不可控制的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境。
我們的任務就是知道應該在哪里,應該怎么去適當安排營銷組合合理的項目規(guī)劃、周密的價格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執(zhí)行,使之與不可控制的環(huán)境因素市場競爭和政經環(huán)境相適應。其實這就是藍水園推廣能否成功的秘訣所在。
整個推廣過程類似一個完整的戰(zhàn)役。它的第一步是市場調研,如同戰(zhàn)前的敵情偵察,是一切推廣行為的決策基礎;第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過程,對具體操作而言,就是從項目規(guī)劃策略、價格策略、廣告策略和銷售策略這四個可控制方面來入手策劃;第三部是策劃執(zhí)行,其中的廣告攻勢,只等于開戰(zhàn)后的飛機轟炸和炮火支援,而銷售執(zhí)行就如同士兵的沖鋒陷陣和實地占領。三個步驟相互配合,一氣呵成,才能完成既定的銷售目標。
四、主要競品物業(yè)——芳水園情況簡介
1、芳水園開發(fā)商介紹
華夏經濟房建設發(fā)展公司是國有一級資質開發(fā)企業(yè),以建設社會保障性質解困、安居住宅為主。組建7年來,運用十幾億資金開發(fā)了十多片近百萬平方米住宅小區(qū),其中95年開發(fā)建設的福東北里榮獲全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號,97年建設開發(fā)建設的華苑安華里、居華里,同時獲得全國住宅試點小區(qū)綜合金牌和五個單項一等獎,評為國家安居工程優(yōu)秀住宅小區(qū),榮獲中國建設工程最高獎級——魯班獎。公司先后獲得“天津市房地產開發(fā)20強企業(yè)”、“天津市優(yōu)秀獎”、“天津市危改信得過企業(yè)”、“建行信用AAA級企業(yè)”等多項榮譽。
2、梅江3號地——芳水園簡介
芳水園的7個建設標準:
1疏密有序的園林格局;
2綠地、水面合理分布,宛在水中央;
3家庭垃圾預處理,分類袋裝,分類收集;
4建立中水利用系統(tǒng),充分利用水資源;
5熱電廠供熱,減少污染;
6提高住宅高科技含量,做到二步節(jié)能;
7健全安全防范及信息管理。
3、芳水園廣告運作
目前由獨立個人工作室代理設計、發(fā)布。
五、藍水園客戶定位策略
一藍水園的目標客戶群為“新中產階級”
1、時代造就的"新中產階級"
曾幾何時,在"允許一部分人先富起來"的口號聲中,經濟體制的不斷完善,市場經濟的日趨活躍,人們不在沉迷于"今宵酒醒何處?"的感覺,發(fā)出了"再也不能這樣過"的吶喊。身體的成長需要日久天長,而觀念的更新轉換只是瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟,一大批不甘寂寞的有識之士,擺脫了束縛,通過自身的努力拼搏,向著一個新的行列前行,那就是有絕對中國特色的--"新中產階級"。他們除了養(yǎng)車,購買豪宅之外,還要有足夠的時間和經濟去追求其固有的高品質的生活。追求精致的生活品味這便是新中產階級的又一大特點。
就中國國情現(xiàn)狀而言"新中產階級"的產生有著重要的局限性。它主要行業(yè)大致有:部分私營企業(yè)主,流通公司,非金融機構,房地產開發(fā)商,三資企業(yè),還有證券經營者,特種行業(yè)主,以及策劃公司,文化產業(yè)等。這些行業(yè)經營起來主要運用的是知識與頭腦,所以知識經濟時代的特征就由此體現(xiàn)出來。
2、“新中產階級”特征
"新中產階級"是一個源于西方的名詞,是只屬于社會中間層次的占社會人數(shù)比例較大的那一部分人。"新中產階級"是整個社會的安全發(fā)展重心,他們在經濟來源方面占有明顯優(yōu)勢,大部分自己就是老板。他們沒有時間觀念,往往把工作和休息合二為一,以其獨立的姿態(tài)出現(xiàn),是我們這個社會中最能吃苦耐勞的群體。他們以自己的智慧,不計勞動時間,不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅強的毅力,所以才能飛快地發(fā)展起來。他們大都白手起家,他們的富裕生活90%都是靠自己努力奮斗而得到的。
他們具有強烈的自信心,相信自己所做的絕對能成功,便是他們的信條。生活講究,追求品味,但也不輕易消費,有時甚至還不愿向外公開自己的財產也是他們的特征之一。同時,敢于投資,將所得的錢用于擴大再生產,以期獲得更多的利潤。
"新中產階級"并不是都智商及高,但是他們善于理財,他們所選擇的投資大多是安全性高,獲利較大的項目。追求成功,追求財富的腳步永不停止,更是"新中產階級"的顯著特點。3、“新中產階級”的具體表象
第一組,經濟問題:
1.有公文包專門存放動產票據(jù),如股票認購協(xié)議書
2.至少請一人幫做家務,如清潔女傭或帶小孩的
3.住所至少一處以上
4.有至少一部車
第二組,社會問題:
1.每周至少兩次在外享用晚餐
2.可能有家庭成員是外國公民
3.組織過20人以上的聚會或晚宴
4.認識公眾人物,如藝術家、大老板和政客
5.常跟朋友一起外出度假
第三組,文化問題:
1、名校畢業(yè)或有博士學位
2.會至少兩種語言
3.定期參觀博物館
4.每月至少光顧一次音樂會、芭蕾或歌劇表演
5.收藏藝術品,或古董
第四組,特征問題:
1.是俱樂部成員
2.去過國內大部分地區(qū)
3.每年因工作之故長途飛行5次以上
4.曾被邀至大眾媒體(電視、廣播或報刊)表達看法
5.每年個人捐款達1000元以上
二針對藍水園的目標客戶群聘請形象符合的品牌形象代言人
由于“新中產階級”這個目標定位群的特殊性與“新概念”性,我們建議在今后順馳梅江藍水園的宣傳推廣中聘請儀態(tài)、氣質、形象與“新中產階級”能夠有機融合的品牌形象代言人。
聘請品牌形象代言人在藍水園宣傳推廣中的作用
1、能夠與大多數(shù)的房地產項目產生有效的區(qū)別。
聘請一個項目的品牌形象代言人,在如今大多數(shù)的產品宣傳中被廣泛運用,對于品牌代言人所帶言的產品,人們的認知程度日益增高。但單就房地產項目而言,聘請品牌代言人的案例很少,目前已知周邊地區(qū)物業(yè)聘請形象代言人的有北京的御景園程峻,天津的世紀花園葛優(yōu),均屬高檔一流物業(yè)世紀花園在當時天津的樓市中如此定位。雖然這兩個項目對品牌代言人的挖掘并不深入,但此種方式的宣傳推廣行為仍然為這兩個項目贏得了廣泛的知名度和銷售業(yè)績。2、能夠將我們所宣傳的主題充分的表達
由于品牌形象代言人屬于客戶定位群中最具有代表性的個體,所以他能夠準確、直觀的將項目的精髓以個體的形式展現(xiàn)在人們的面前。
品牌形象代言人的選擇
有鑒于藍水園項目的客戶定位群,建議在品牌代言人的選擇上考慮著名電影、電視表演藝術家陳道明或濮存晰,陳道明的宣傳效果較之濮存晰更有代表性。
陳道明的在影視作品中的形象已經被大多數(shù)人所接受。他的形象多為中國的民族資本家、企業(yè)家和有形象、有氣質的高級知識分子;痉稀靶轮挟a階級”的外在形象。且陳的商業(yè)形象沒有被完全的開發(fā),品牌形象記憶度相對專注。
附:關于梅江藍水園客戶定位選擇的建議
如今天津的房地產已經從淺海區(qū)進入了深海區(qū),房地產策劃也從早期的經驗主義、偶然階段走向了今天的分工越來越細,手段越來越高。因此只有作到正確的市場定位,房地產在進行銷售宣傳時才有可能最有效的針對目標客戶群體,以促進銷售的順利進行。
目前天津市大多數(shù)的房地產項目,在開盤前的準備階段都會對自己的項目進行詳細的市場定位和客戶群體定位。這些定位或者是由開發(fā)商決定的,或者是由廣告代理公司提出的,但結果都是一樣的:就是其得出得結論都未經過嚴格的市場調研和客戶考察。
在天津市的房地產市場中還沒有建立起完善、科學的,能夠涵蓋天津房地產市場供求關系、市場飽和度、潛在客戶數(shù)量、客戶購買能力的市場調查報告和記錄。盲目的市場定位、客戶群定位所以造成了大多數(shù)項目的滯銷和千篇一律。
我們起初接手順馳世紀城時,也曾經苦于沒有這方面的資料。后來經過對世紀城現(xiàn)有業(yè)主的調查了解,才將世紀城的客戶購買群體定在了“H”一族身上。這種“H”的定位基本準確。但隨著世紀城銷售的不斷深入,僅僅“H”的概念已經略顯粗糙,這就要求我們制定出進一步更加詳細的客戶購買群體的分析,充實進“H”的基本概念之中。但如果沒有真實、有效的市場調研情況報告,那么即將提出的“H”概念拓展定位仍然會與市場的真正需要相脫節(jié)。
同理,藍水園經過進一年的運作已經進入開盤前的沖刺階段,正確、嚴謹、有理有力的市場定位和客戶群體定位也正是這個項目目前的當務所急。有了明確的市場定位和目標客戶群體定位,才能順利的尋找到項目開盤的訴求切入點和項目今后的發(fā)展增長點。
所以,本公司建議,由我們雙方公司及相關的第三方共同合作,在一個相對較短的時期內,對天津的房地產市場進行一次完善、精確的市場調查,以求達成我們雙方合作的共同利益。合作詳情具體商議
五、項目規(guī)劃策略
梅江生態(tài)居住區(qū)作為天津市政府繼華苑和麗苑之后的更大手筆,始終為天津市民所關注。而梅江所處的地理位置也日益被人們所認可,并存在著無限的升值潛力,但是作為項目的地點是不可變更的,規(guī)劃設計好的外檐、房型等細節(jié)是不可變更的,項目規(guī)劃的核心是理念開發(fā)。就像一部交響樂不能沒有主題,藍水園的推廣不能沒有靈魂。我們把這個尋找靈魂的過程稱做理念開發(fā)。一旦這個理念確立,整個推廣過程都必須圍繞它進行,這種理念創(chuàng)新在于適度超前的把握人們所追求的各種新的生活方式和思想潮流,然后量身定造、消化、提純,形成統(tǒng)帥全局的主題思想,并把它滲透、融合、演繹在藍水園的整個具體推廣策劃中。
方案A——時尚理念
一推廣主題——麗水天成時尚之都
1、推廣主題的延續(xù)運用
本案運作前期曾命名為“星嘉洲”,同時以“麗水天成時尚之都”作為本案的推廣主題與主打廣告語。這一階段,20xx年秋季房交會的亮點展示與海報、軟稿的聯(lián)合運用使本案的知名度上升到一定的階段。雖然房交會結束后,由于更名等事件的影響,本案一度沉寂了一段時間,但由于梅江項目的集體品牌優(yōu)勢,“星嘉洲”和推廣主題即主打廣告語“麗水天成時尚之都”在人們的心目中已有了一定的地位和積累了一定廣告勢能。
就廣告的延伸度來說,在正式的推廣上市階段,繼續(xù)沿用“麗水天成時尚之都”這個主題可以有效的使品牌形象得以延續(xù)和擴展,鞏固項目在人們心目中的地位,達到事半功倍的最佳宣傳效果,從而節(jié)約廣告支出。
2、推廣主題體現(xiàn)整合營銷的精神
“麗水天成時尚之都”這個推廣主題以“時尚”作為本案藍水園的項目定位,有著深刻的涵義。
首先“時尚”概念作為目前現(xiàn)階段的人們生活中必不可少的潮流趨勢,與人們的生活息息相關,與人們的衣、食、住、行配合默契。這就意味這“時尚”概念雖然給人以年輕、沖動、朝氣的形象但其適用人群并不僅僅局限于一般意義上特指的年輕人群年紀輕,而是所有追求無止境、對新生事物接受良好的“年輕人群”。
其次,由“時尚”這個概念可衍生、拓展出眾多引起人們興趣的諸如家居、消費、投資、生活方式等的相關話題,可操作性強,可宣傳性強,具有良好的可對比性。對于游離于房地產概念之外的眾多其它產業(yè)概念均可兼收并蓄,為我所用,在充分引起人們對本案品牌關注度的同時精確的體現(xiàn)出“房地產整合營銷”這個新生的營銷觀念。
再次,由于“時尚”概念所具有的時效性的特點,在本案營銷推廣時,可以時刻變更“時尚”概念的主要訴求點,突破傳統(tǒng)的模式思維,將相對不變的房地產業(yè)營銷刺激得活潑、生動,充滿鮮活的生命力,予人以本案永遠追求更好、積極向上的品牌印象。為本案藍水園銷售計劃的有效貫徹執(zhí)行和今后梅江二期的營銷宣傳工作打在扎實的基礎。
二時尚一族分析
1、從生理年齡上區(qū)分
從生理年齡上區(qū)分,25周歲以上和以下兩個部分人群。
25周歲以下,實際上稱為“亞時尚一族”。人生經歷上的短暫,決定了他們追求的是浮華的、表象上的時尚現(xiàn)象,對于真正的、我們所要宣揚的時尚的生活方式并沒有深刻的理解和感悟。同時對他們來說他們尚未開始真正的創(chuàng)業(yè),因此,他們這部分人群并不是本案藍水園的主要訴求目標對象和購買人群。
25周歲以上,是本案真正鎖定的目標客戶對象,是真正意義上的“時尚一族”。他們大都經歷了真實而又艱辛的個人創(chuàng)業(yè)歷程,對所謂“時尚”生活方式的理解有自己獨到的見解,并時刻關注著世界最新鮮的“時尚”動態(tài)。引用ELLE亞洲區(qū)女總裁的一句話:所謂“時尚”,就是領先一步體驗生活的感受。這與我們所宣揚和宣傳的“時尚”的生活方式毫不沖突?释I先一步享受“時尚”的生活氛圍和“時尚”的生活氣息的這種“時尚”生活方式應是我們最大的訴求支持點。
2、從性別上區(qū)分
中國5000年來的文化傳統(tǒng)積淀,使中國的男性公民在心理和心態(tài)上都較為成熟和深沉。他們對“時尚”概念較客觀的考量,使其可以理智的、有選擇性的接受“時尚”本身極其附屬衍生產品。同時,這種與生俱來的優(yōu)越與自信也使得他們會積極的取得自己的一方天地,具備了很高的接受和購買能力。也正是由于這種先天的優(yōu)勢和后天的養(yǎng)成,使得他們需要像本案這樣即可以享受到“時尚”生活樂趣有可以彰顯身份、地位的優(yōu)秀物業(yè)項目。
由于社會的進步和自強不息的奮斗精神,中國女性公民的社會地位和家庭地位均日益提高。無論是單身女性還是在家庭中,她們的自主性都可以得到充分的體現(xiàn)。她們較之男性公民更加注重生活的質量和生活的愉悅性,考量的因素更為實際和務實。由于本案本身的硬件條件和設施均考慮到她們的實際需要,所以說這樣的大型親水時尚社區(qū)對她們而言有著無比的誘惑力,可以進一步激發(fā)她們的購買能力。
三“時尚”主題的內涵發(fā)掘
1、“時尚”涉及到“房地產發(fā)展的資源整合”問題
①“整合營銷”是本案銷售的關鍵
房地產的開發(fā)和發(fā)展不是一個獨立運作的過程,他需要各行各業(yè)相關產業(yè)的扶植與輔助,如何有效的將游離于房地產之外的、其它各行業(yè)的資源為地產的經營、管理和銷售所用——即房地產整合營銷,是目前房地產業(yè)界面臨的一個重要的課題,也是本案藍水園銷售突破性創(chuàng)新的關鍵。
本案所提倡的的推廣主題“時尚”概念在“資源整合”上有較大的優(yōu)勢。因為這里的“時尚”概念不是單一的主要表現(xiàn)本案在硬件條件和設施上的“時尚與先進”,而是將本案作為一種可以被廣泛推廣的生活模式范本進行推薦和宣傳。這樣,外界各種與“時尚”相關的,可以引起本案的目標消費群充分關注的話題和主張均可以引入本案今后的宣傳和銷售中,作為本案除本身所具備的各種優(yōu)秀的硬件條件和設施外的有效支撐點和輔助賣點。
②“時尚”主題可延展到生活的方方面面
本案所提倡的“時尚”的生活方式涵蓋了生活的方方面面,我們在眾多的“時尚”中選擇“家居的時尚”、“休閑的時尚”、“運動的時尚”、“渡假的時尚”、“消費的時尚”這幾方面的內容作為本案的主打訴求,其它“時尚”內容作為輔助訴求進行宣傳和闡述。
2、“時尚”主題可親密結合在梅江項目的建筑風格中
本案藍水園的外檐設計采用流線型,在最大限度的多提供親水住宅的同時,保證了外觀上的美感風格。這種流線型的設計在天津這座北方的城市中并不多見,即便是同為梅江的3號地芳水園也僅僅選用了一般的平行排列的方式,所以本案的外檐就是“時尚”生活方式的一種具體表現(xiàn),與“時尚”主題有著親密的融合性。
3、“時尚”主題可具體表現(xiàn)在售樓現(xiàn)場
本案藍水園的售樓中心布置,可圍繞“時尚”主題,突出兩方面獨特魅力:
a本案藍水園獨創(chuàng)的時尚水文化生態(tài)園林
b本案藍水園率先倡導的“COSMOLIVING”生活方式
4、本案藍水園的售樓中心接待人員,可以在接待時遵循以下原則:
a可以不統(tǒng)一著裝,但“時尚”的風格盡量大方、統(tǒng)一
b接待時除為業(yè)主提供必要的物業(yè)咨詢外,可根據(jù)業(yè)主的情況向他們推薦適合他們的“時尚”生活方式
5、“時尚”主題可自然聯(lián)系至媒體軟稿的利用上
本案打出“時尚”的'大旗,可以將各種媒體上關于“時尚”的報道一網(wǎng)打盡,讓面向公眾的大眾傳播渠道免費的為我所用,更好的將“時尚”主題作為本案藍水園的銷售支撐點。
6、“時尚”主題可囊括所有高檔項目的特色
方案B——兩棲住宅
一推廣主題——“兩棲住宅”,任你自由棲息
1、“兩棲住宅”的概念“兩棲人”,“兩棲人”的概念最初源于中國南部沿海地區(qū),90年代初期改革開放的大好形式影響了一部分居住在當時尚未收回的香港地區(qū)的居民,他們或者居住在香港,工作在內地;或者工作在香港,居住在內地,長期的兩地往返奔波,樂此不疲,內地人就給他們起了個名字叫“兩棲人”。
2、其后,隨著經濟發(fā)展的進一步深入,“兩棲人”的概念,逐漸演變成特指那些習慣在兩種生活方式之間游離的族群。比如:白天工作,夜晚兼職;上半年自住旅行,下半年打起領帶做回“白領一族”,自己開公司;是老板又是伙計等等諸如此類的人群。
3、現(xiàn)在,“兩棲人”已正式演變成“兩棲新人類”。這一類人群順應時代的潮流而生,他們對生活和工作之間關系的理解是,既要自由奔放,又要踏實穩(wěn)重;既渴望安穩(wěn)而平靜的生活,又時刻對工作充滿好奇心,他們認為生活就應該是豐富多彩的,應該是讓自己滿意和舒展的,工作有工作的快樂,生活有生活的快樂。在當今社會中,他們不成功,還有誰能成功?
二“兩棲住宅”的賣點分解
1、工作與渡假兼得的“兩棲住宅”
現(xiàn)代人的生活忙碌而又匆忙,特別是像本案目標消費人群這樣的成功人士,更是難得能夠享受到悠閑悠長的假期。地處友誼路中央商務區(qū)的本案藍水園,憑借其優(yōu)越的地理位置和渡假村式規(guī)劃設計,可以同時達成這些本案目標消費人群的長久渴望,工作與渡假同時兼得。
2、居家與休閑兼得的“兩棲住宅”
居家生活本意上是指“柴、米、油、鹽、醬、醋、茶”這開門七件事,但即將生活在本案藍水園中的客戶會驚喜的發(fā)現(xiàn),他們的居家生活多了幾分類似“琴、棋、書、畫、詩、酒、花”這種情趣的感覺。這種感覺的賣點支撐本案藍水園本身完善的休閑配套設施。
3、水陸相生的“兩棲住宅”
以“水文化”為主打的藍水園,除了3萬平方米、景色優(yōu)美的中央湖面景觀外,人工湖外圍的其他標志性人文建筑和人文文化也將作為本案的賣點支撐之一。同時,岸邊呈現(xiàn)出的波浪式主體建筑造型,與湖景相映相生,相得益彰,是本案與生俱來的景觀文化特色賣點。
4、成就與時尚兼得的“兩棲住宅”
時尚是一個涵蓋面非常廣的話題,真正的“時尚一族”大多數(shù)都是事業(yè)有成的成功人士,有別于亞時尚一族,前面已有論證他們對成就的定義不僅僅體現(xiàn)在對待事業(yè)的執(zhí)著追求上,居家生活也是為他們所重視的,他們不單要享受時尚的物質生活,還要享受時尚的精神生活,為他們提供一個事業(yè)、家庭兩得意的地方,是本案另外一個非常重要的賣點支撐。
5、虛擬與現(xiàn)實兼得的“兩棲住宅”
不同于網(wǎng)上組織的“虛擬社區(qū)”,這里的“虛擬”是指虛擬的數(shù)字化網(wǎng)絡技術,正是這種技術,才支撐起現(xiàn)實中生活中藍水園快捷、安全、方便的物業(yè)服務內容。買房首先看物業(yè),已成為人們購房時猶豫考慮的第一梯隊問題,用虛擬支撐現(xiàn)實,用現(xiàn)實反映虛擬是雖然在當前已成為高檔物業(yè)必備的硬件條件之一,但社區(qū)網(wǎng)絡的優(yōu)良與否仍然會是今后幾年客戶考慮的主要問題,也是本案賣點支撐。
6、作為新住宅運動奇跡的“兩棲住宅”
在去年上海召開的中國房地產峰會上,正式提出了新住宅運動的口號,但至今仍未見有能夠稱得上為“新住宅”的項目出現(xiàn),梅江整體工程作為全國最大的生態(tài)居住區(qū),已經為本案往“新住宅”的方向發(fā)展打下了一個堅實的大環(huán)境氛圍,再加上本案在前期規(guī)劃設計思路上的大膽創(chuàng)新和“兩棲住宅”概念的具體應用,本案已具備了成為“新住宅”的實力,所以說“兩棲住宅”本身就是本案藍水園最大的賣點。
方案C——都市生態(tài)理念
推廣主題——都市生態(tài)交響未來由你奏響
1、藍水園的都市生態(tài)概念打消了人們通常認為的“生態(tài)城郊化”的觀念。往常人們一提到“生態(tài)小區(qū)”均會聯(lián)想到靠近城郊,靠近山區(qū),藍水園以其自身擁有大面積湖景的優(yōu)勢和新加坡景觀大師規(guī)劃設計的生態(tài)風光包括大型陽光植物園等將向人們證實生態(tài)居住區(qū)也可以在城市的政治文化的中心,也可以在城市的經濟貿易中心。友誼路及延長線將會成為天津市政、文化及商業(yè)中軸線。
2、生態(tài)建筑必將成為21世紀的建筑主流。在綠色、環(huán)保口號盛行的今天,生態(tài)建筑已經應運而生。高科技的應用帶來了眾多的綠色建材,成為生態(tài)建筑的基本支撐點。再加上人們親和自然,接近自然的自覺意識的不斷增強,更加完美的生態(tài)建筑成為人們的必需。所以我們創(chuàng)造“景觀率”這個嶄新的概念,作為生態(tài)建筑和園林綠化指數(shù)之間的契合點。
3、生態(tài)文明在構筑了城市可持續(xù)發(fā)展的動力的同時,也成為生態(tài)住宅、生態(tài)環(huán)境的內在支撐。文明的含義包括了和諧的親友關系、和諧的鄰里關系、和諧的人生觀、和諧的自然關系等。在這些關系的包容下,人與人之間、人與自然之間,都是親密無間的,即“零距離”的概念。以這些與人們生活密切相關的關系和充滿人性光輝的概念作為生態(tài)的突破口,加深了其文化的品位,也起到了我們“跳出地產做地產”的初衷,使藍水園在整個梅江項目中,在天津市眾多房地產中有前所未有的突破。
六、推廣計劃
1、推廣策略
①本案藍水園的廣告宣傳量在開盤前,要達到一定的飽和度。
事實上,100萬元的廣告費分十次投入和一次性投入,對其它商品而言,也許效果差別不大。但對于房地產銷售而言,其業(yè)績卻往往有天壤之別。從表面上看,廣告的投入加大,風險加大。但實際宣傳量加大形成了規(guī)模效應,反而降低了單位風險成本。所以,房地產廣告在宣傳量上達一定的飽和度,就無法形成浩大的聲勢,當然就無法保證短時間內的大量成交。
因此,基于此我們認為可考慮在車體廣告和燈箱路牌等戶外廣告上大做文章。
戶外廣告的最大優(yōu)點是反復提醒,經常路過的人都會有意無意地看到。所以,它對于知名度的傳播最有效。戶外廣告產生收益的時間較長,也更為持續(xù),故本案藍水園作為大型、跨年度長期發(fā)展的項目可大量采用。
另外,戶外廣告要內容簡練,信息單一,色彩一定要鮮艷,這樣才能獲得最好的效果。
、诒景杆{水園作為跨年度的大型項目,要注重作好品牌形象的培養(yǎng)。
對于跨年度長期發(fā)展的大型項目,除了在注重作好促銷宣傳的同時,還應撥出專門的費用以用于做項目的品牌形象宣傳。相對地,品牌形象宣傳的收益期長但其投入產出比高,而促銷廣告的收效期短但投入產出比低。對于長期發(fā)展的項目,投入一定費用做品牌形象宣傳,可有效地提高投入產出比,從而減少總的宣傳投入,并為以后發(fā)展新項目積累品牌資產,以品牌延伸效應帶動產業(yè)擴張。
但是,此種品牌形象的培育同其他商品仍有較大的不同,其它商品往往注重對消費者品牌忠誠度的培養(yǎng),而長期發(fā)展的房地產項目的品牌形象注重的是品牌的親和力和美譽度。因此,我們認為應考慮做獨特的公益活動廣告。如在大型超市設置老人坐椅車或兒童坐椅車等。
2、媒體計劃
①在《每日新報》和《今晚報》作軟廣告。因為《每日新報》和《今晚報》具有信息承載量很大,可讀性強,可以傳閱,反復地看,以至于商討等特點。根據(jù)我們的推廣經驗,一份好的平面媒介,其效果可以達到同時使用各種媒介的總體效果的70%左右。
②拍攝本案藍水園的概念形象CF片。CF片具有視覺和聽覺的雙重刺激,其表現(xiàn)手法可以豐富多采,而且,其品位性強、欣賞價值高、感染力強烈。對于高檔樓盤,構建高檔形象和先鋒品位,是不可缺少的宣傳方式。
但由于電視媒介的投入產出比低于報紙媒介,故我們建議在開盤前播出三周時間即可。
、劭紤]特殊的、名流薈萃的,如高級飯店、賓館、高檔娛樂休閑場所、大型汽車美容店、高等院校中的MBA班、航空免費雜志、高級美容美發(fā)店等可直接面對本案目標消費群的特種傳播途徑。
通過這種特殊的廣告?zhèn)鞑ネ緩,一是可以與本市其他高檔物業(yè)一直沿用的以傳統(tǒng)媒體為主的宣傳推廣方式形成明顯的區(qū)分,二是這種直接面對客戶的營銷方式,除了可以給本案的目標客戶群帶來近身感受的親切好感外,制作精良、新穎別致的宣傳資料也會為本案的推廣達到潛移默化的宣傳效果。
、芸蛇x擇《COSMO·時尚》和《經理人》雜志做開盤前的月份做一次硬廣告。因為目標客戶群多為女性的《COSMO·時尚》雜志和目標客戶群多為男性的《經理人》雜志的讀者品位均可以有效契合本案藍水園目標購房者的“COSMOLIVING”生活方式,而且《COSMO·時尚》已成為中產階級以上人士的了解世界最新資訊和享受生活質量的必讀書籍。
另一方面,選擇《COSMO·時尚》和《經理人》雜志做廣告,也開創(chuàng)了天津市房地產廣告形式突破之先河,從而形成本案藍水園與眾不同的品位形象。3、宣傳主線
、賹<医庾x時尚理念、兩棲住宅理念和都市生態(tài)理念
在軟稿中大量出現(xiàn)各種專家對項目的評價和看法并不局限于建筑專家,跨行業(yè)的專家品評更具備可信度和可比性。
、诹憔嚯x渡假,你感受到了嗎?
、%的景觀率,你聽說過了嗎?
、芴旖蚴凶钯F的房子在哪里?
七、價格策略
價格策略在項目推廣中占據(jù)了極為重要的位置,也是項目中最靈活機動的因素。在本案的宣傳推廣中,我們可以利用近水的六棟小別墅做為價格賣點,打出“天津最貴的房子就在藍水園”的宣傳口號,聚焦消費者的注意力,造成新聞轟動,從而全面提升藍水園的品牌價值。
五一房地產策劃方案 篇7
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五一房地產策劃方案 篇8
一、 項目形勢分析
1、 市場趨勢
深圳房地產市場經歷了若干次起起落落,應該說是越來越成熟。成熟的標志之一,消費者在購房時重視樓房附加值,而不是僅把價格、面積、位置作為決定購買與否的因素,也就是說,今天的購樓者中,不乏愿意多花一些錢買環(huán)境、買安全、買品味、買感覺的人;成熟的標志之二,消費者在購樓時越來越重視品牌,這在購買期樓時尤為突出,深圳房地產市場同樣經歷過魚龍混雜、一哄而上的階段,但優(yōu)勝劣汰
是大勢所趨,消費者心進里很清楚信譽好的品牌,有實力的公司,能給他們長久的保證。
2、深圳房地產市場需要什么樣的樓盤:
鮮明的品牌個性
鮮明的概念主題
鮮明的“居住”觀點
3、周邊主要競爭樓盤廣告策略分析
萬科四季花城
萬科四季花城算得上本片區(qū)的領導品牌,造勢是四季花城成功的亮點。
1、推廣主題:
有一個美麗的地方
2、階段性推廣策略:
造勢期:萬科在建一座城
利用萬科的品牌形象和實力渲染超大規(guī)模的小區(qū)概念; 亮相期:有一個美麗的地方
萬科將澳洲的一座小鎮(zhèn)搬到了深圳,這個小城洋溢著濃郁的異國情調,非常美麗,造成消費者心理上的期待;
強銷期:美一刻、美一生
擁有美麗的四季花城,就擁有美麗的一生,強大的心理誘惑力促成購買決定。
滾動銷售期:美一方水土,美一方人
美麗小城已經建成,小城美好的生活已經開始,讓觀望的人群加入購買的行列。
傳播特征:
報紙媒體密集的造勢宣傳、車身廣告和路牌廣告的戶外曝光、現(xiàn)場包裝的細致入微、公關活動的緊密配合,一系列的整合性宣傳緊扣主題,層層推進,驗證了營銷就是傳播的理論。
廣告優(yōu)劣勢分析:
四季花城的廣告成功得益于萬科的品牌資產和前期充分的造勢,但這種“豪門宴”需要強大的廣告預算支持。
中海怡翠山莊
中海怡翠山莊是本片區(qū)外銷樓盤的佼佼者,因成功導入5+2度假生活模式而獲得銷售上的成功。
1、推廣主題:
都市里的田園度假村
2、階段性推廣策略:
造勢期:我的家,我的公園
利用家就在公園里,以小區(qū)內3萬平方米的峽谷公園作切入市場的強勢賣點,打規(guī)劃牌;
亮相期:5+2度假生活模式
以鮮活誘人的生活方式造成心理向往,先賣生活方式再賣樓,以超前的生活理念引導消費;
強銷期:山環(huán)怡翠異國風情 五彩社區(qū)繽紛生活
以異國風情和繽紛生活為主訴求點,緊扣度假生活主題,配以展銷等促銷動作,促成購買行動。
傳播特征:
中海怡翠山莊的傳播特征最突出的亮點體現(xiàn)在媒介特征的充分應用上,度假生活需要直觀的現(xiàn)場感,生活方式的引導需要充分的理性支持,他們就利用電視媒體的現(xiàn)場感和報紙廣告豐富的信息量為主打媒體,并利用香港展示中心現(xiàn)場的一種高科技設備“千里眼”將空間的距離拉近,制造“身臨其境、心在其中”的體驗效果。 廣告優(yōu)劣勢分析:
中海怡翠山莊的廣告,同樣利用中國海外在港人心目中的品牌形象和目標群體購買心理準確把握的基礎上,以新穎的概念和到位的媒介應用達到銷售的目的,但在廣告表現(xiàn)上略顯創(chuàng)意性不足,傳播效果未能擴大。
風和日麗
風和日麗是最近本片區(qū)樓盤中殺出的一匹黑馬,他的一鳴驚人是因為在多元化社區(qū)生活中注入了一陣和諧的清風。
1、推廣主題:
和諧的民風
2、階段性推廣策略:
亮相期:風和日麗的生活,是自己的
我的小城 風和日麗
中低收入階層該享受一種什么樣的文明生活方式?暖洋洋的陽
光柔柔的風,真情的笑臉爽朗的心情,和諧、自然的生活味觸手可及,心理上認同自然“振臂一呼,應者云集”。
傳播特征:
雖然風和日麗未經前期炒作,但依然一鳴驚人,其銷售策略和品牌包裝功不可滅,在媒介選擇上,則選用成本相對較小但到達率高的媒介組合,利用戶外、VCD光盤、有特色的宣傳資料、報紙廣告相結合,小預算大效果。
由以上主要競爭樓盤的廣告策略分析可以看出,市外樓盤正是迎合“工作在市內,生活在市外”的居住理念,凡是符合自然、休閑的消費潮流,并且能滿足消費者對美和人性化的價值取向,自然就會贏得熱烈的追捧。
4、自身優(yōu)劣勢分析:
優(yōu)勢:
(1)、整個小區(qū)圍繞著豐澤湖為主題,以天然湖為主題的會所,利用這一條件作為獨特賣點。
(2)、小區(qū)范圍三面環(huán)山,一面臨湖,環(huán)山抱水和天然不可再生的自然湖,便成為環(huán)境的一大優(yōu)勢。
(3)、靠近市區(qū),鄰近關口,隨著二線關外擴,地域本身將成為關注和炒作的熱點,地塊價值將隨之抬升。
(4)、交通較便利,地鐵四號線的經過,將使其成為地鐵沿線物業(yè)。
劣勢:
(1)、新盤,知名度不高
(2)、周邊微利房和農民房居多,規(guī)劃和環(huán)境均欠佳。
(3)、周邊配套不盡完善,基本無上檔次的配套設施。
(4)、樓盤所處區(qū)域高品質樓盤林立,并且規(guī)模較大,競爭激烈。 從以上優(yōu)劣勢分析可知:在深圳地產物業(yè)向集約化發(fā)展的大背景下,“豐澤湖山莊”的優(yōu)勢并非能強大到吸引潛在客戶產生購買行為的地步。
5、“豐澤湖山莊”目標市場分析
目標市場構成:
1、 二次換房的2+1家庭
2、 香港客戶
3、 珠三角欲在深圳置業(yè)的客戶
市場重點放在二次換房的2+1家庭
潛在客戶購買動機
潛在客戶在經過深圳多年的打拼之后,已經擁有屬于自己的小天地,但隨著經濟條件的改善,加之小孩的長大,事業(yè)小有成就,家庭穩(wěn)定,開始注重個人及家人的健康和更有質量的生活。
關口物業(yè)離市區(qū)近,亦具有自然優(yōu)美的環(huán)境條件,空氣好,價錢比較合理,還可以成為真正的深圳人(可入深圳藍印戶口)。
目標市場購買特征
感性、注重價格價值比
目標市場購群體特征
年輕有為,一般三口或四口之家,樂于享受生活,注重生活品質,經濟收入中高水平。
結論:“豐澤湖山莊”目標市場的范圍相對較寬。在生活形態(tài)上表現(xiàn)一定的同質性。廣告針對這一階層的潛在客戶的生活及心理特征進行攻心戰(zhàn),激起好奇與共鳴,塑造“豐澤湖山莊”的美譽度。
二、形象定位及發(fā)展思路
1、形象定位
根據(jù)對“豐澤湖山莊”的先天條件分析,我們認為應在整體策劃中揚長避短,積極改善不利條件,把“豐澤湖山莊”定位為深圳獨具特色的“深圳人的健康休閑家園”。
定位關健語句:豐澤湖畔 健康相伴
2、支持點:
目標消費者憑著自己對生活的理解、對家庭的關注,希望購買的不僅是住宅,更是一種全新的生活。也就是說,他們在購買住宅的時候得到了高附加值,與以往不同的享受自然健康的人生。
豐澤湖山莊中的園林設計、會所等都圍繞自然健康來展開,正面得天獨厚的湖泊恰恰為園林設計創(chuàng)造了獨特先天優(yōu)勢。
4、 命名原則:
1、 有韻味
2、 獨特,并且與項目相關
3、 易于識別、朗朗上口
4、 容易產生正面的、美好的聯(lián)想
備選方案
湖光山色 豐澤世家 映湖山莊 倚湖雅軒 湖堤灣畔 花港觀魚
5、形象推廣原則:
逐步提升原則:
不求一口吃成大胖子,而是分階段逐步提升品牌形象,首先樹立“健康休閑家園”這一獨特居住概念,再到各硬件軟件配合此概念的積累。樹立一個概念樓盤需要的是各方面的支持和配合更需要的是貫徹到底。
形象與促銷相結合原則:
在廣告規(guī)劃上注意長期品牌形象塑造與短期促銷推廣手段合理穿插結合,在具體廣告表現(xiàn)上也要注意品牌形象與銷售信息相得益彰。
4、形象發(fā)展思路
我們的目標——通過一定時間的培養(yǎng),將豐澤湖山莊塑造成以享受健
康、增值生命為標識的品牌小區(qū)。
我們的對象——追求健康生活、向往自然、生態(tài)氛圍的中高收入階層居家,這一階層在深圳的人數(shù)占主導地位,他們的共同特征是:有自己的生活經歷、生活主張,越來越注重自我及家人的健康、希望拼搏之余也能自我調節(jié)身體健康狀態(tài),崇尚休閑的生活,愛思考、感情豐富。
我說什么 ——在這里,你可以享受健康、自然清新的生命,在這里生活使你每一天都充滿著與眾不同的活力,可以精神百倍地迎接新的挑戰(zhàn)。
我們怎么說 —— 用豐澤湖山莊中的自然稀缺、不可再生的環(huán)境特征和諸多硬性設施及軟性氛圍,表現(xiàn)健康休閑的家園,以小喻大,逐步建立豐澤湖山莊健康休閑的品牌個性。
我們的支持點——目標消費群對生活有自己的主張,有更高的要求,他們在講究自我與個性的同時,更追求健康休閑的生活品味、居住氛圍,豐澤湖山莊正好可以滿足他們這方面的需求(硬件與軟件)。 時間選擇 —— 在豐澤湖山莊初建階段就貫徹此概念,無疑有利于在前期就著手品牌積累與硬軟件建設的配合。
三、廣告策略:
配合健康休閑概念,打概念牌:
1、 健康休閑、舒適宜人、空氣清新的環(huán)境、有自然天成的豐澤湖、有湖光山色主題式會所每一天都享受最自然的健康生活,直指目標顧
客關懷自我的潛意識,暗示現(xiàn)代人的“勞逸結合、健康、休閑”的生活價值觀和對未來美好生活的向往。
2、 強調樓盤在規(guī)劃設計中所走的健康休閑路線,說明發(fā)展商為營造現(xiàn)代人居環(huán)境所具有的實力和精品意識。
3、 突出價格和價值比,營造心理價格和購買價格上的勢能,使目標消費者明白可以憑有限的經濟條件,同樣能享受健康超前的生活方式。
4、配合樓盤高開低走的銷售策略。
四、廣告推廣分期
廣告分期原則:
以外圍輿論推動整體廣告推廣攻勢
避開樓花的不利因素,從軟廣告到硬廣告,旨在加強對持幣觀望者的說服力,使其對豐澤湖山莊的印象日益濃厚。保持不間斷的見報率隨時發(fā)布樓盤的工程進度,著重宣傳發(fā)展商“先造環(huán)境再建樓”的理念,各分期保持一定的廣告保溫水平,使人們在銷售時期也無法忘記豐澤湖山莊堅持不變的樓盤基本概念
廣告分期
前期亮相期(亮相期)
訴求重點:
周邊環(huán)境及主題概念
總體描述“豐澤湖山莊”的自然環(huán)境,發(fā)展商的開發(fā)理念。以新聞炒
作的形式引起關注。
新聞標題:(略)
內部認購期(造勢期)
經過前期炒作的預熱期,結合豐澤湖山莊市區(qū)展示中心的開放,以一次別開生面的公關活動作引子,掀開“豐澤湖山莊”的神秘面紗。 建議采用報紙媒體,以下兩個設問作為開篇:
A、想一想,未來的健康生活到底是什么樣子?
B、想一想,未來我們將住在那里?
開放日之后,公汽車身、戶外路牌隨即跟進
廣告語:(略)
公開發(fā)售期(強銷期)
強銷期主要以報紙和電視廣告為主,理性訴求和感性訴求相互推動,掀起購買高潮。
內容規(guī)劃:
1、公開發(fā)售日
標題:(略)
持續(xù)銷售期(掃尾期)
標題:(略)
電視廣告 CF腳本(待定)
各分期策略重心:
(亮相期) (造勢期) (強勢期) (掃尾期)
內部認購期 公開發(fā)售期 持續(xù)銷售期
推出樓盤主題概念擴大樓盤知名度 主推樓盤主題概念繼續(xù)擴大知名度傳達規(guī)劃細節(jié)吸引看樓者注意 鞏固樓盤知名度細節(jié)強化、加深印象形成看樓人流制造緊迫感促成購買決斷 對概念進行保溫 內部認購抽獎 階段性優(yōu)惠
軟性炒作 新聞炒作
報紙 DM、報紙、電視、市區(qū)展示中心、售樓書、繕稿、看樓車、VIS、工地圍墻 電視、報紙、售樓處包裝、工地現(xiàn)場包裝 報紙、售樓處包裝
五、廣告表現(xiàn)說明
1、總體風格界定
基于豐澤湖山莊定位于健康休閑的自然家園上,它的自然特色是根本有別于周邊競爭樓盤的(單看樓盤名稱也能想到)。我們?yōu)槠浣】底匀恢黝}賦與的品牌個性是獨特、有情趣、輕松快樂的,而不是通常意義上的自然,清一色的克隆與復制、隨處可見的感覺無法在消費者心目中引震撼。
因此,在我們的各種媒體別的表現(xiàn)上,都應當遵循一點,即我們的廣告表現(xiàn)應當是輕松健康的,甚至可以是玩點神秘感的,以確立鮮明的品牌個性。
這樣做,同時也使我們的廣告打出明顯差異化來,有利于廣告?zhèn)鞑バЧ嵘?/p>
2、報紙廣告
可分階段考慮:
3月底-4月底,此階為豐澤湖山莊售樓的預熱期。這一時期的廣告應以軟性廣告(繕稿和有償新聞)為主要發(fā)布形式,硬廣告主要可采用約2星期左右的連續(xù)報眼廣告來處理。該階段的廣告以設問式方式切入,軟、硬廣告密切配合,還可采取面向深圳各屆人士征集的方式展開討論,引出話題。
10月,此階段為計劃銷售期,廣告將緊緊圍繞豐澤湖山莊的項目優(yōu)勢,將它們巧妙有趣地傳播出去讓更多的人了解它,喜受它,從而購買它。
收費標準
1、項目VI系統(tǒng)設計(包括LOGO設計、辦公系統(tǒng)應用、現(xiàn)場導 示系統(tǒng)、形象展示墻) 100000元
2、分展場設計(展板、路牌廣告、昭示布、燈桿旗、車身廣告、候車亭廣告等) 30000元
3、印刷品 :樓書 (5000本,按24P計 25元/本) 宣傳單張 (按10000份計 2.5元/份)
4、報紙廣告:發(fā)布特區(qū)報9.5折 商報8.8折
5、電視: 視具體情況另行再定
6、月服務費:每月50000元(包括每月報版設計費、其他常規(guī)設計、電視廣告的創(chuàng)意、項目廣告的效果跟蹤SP及地盤包裝設計、實施監(jiān)控等服務)
合作方式:
1、 上述前5項:
設計費:合同簽定之日支付50%,余款待設計稿簽字確認后一周內付清;
制作發(fā)布費:制作發(fā)布前一次性付清
2、 月服務費:
以半年為一個結算周期,每月支付當月總額的50%,半年內如達到雙方商定之目標,貴方將余款一次性支付給我公司,半年內如未達到雙方商定之目標,貴方則扣除余款作為罰金。
六、 后記
以上廣告推廣方案是本公司初步方案,在實際的操作過程中,本公司將視銷售狀況的實際情況不同時間做出適當?shù)恼{整。我們將最深層的挖掘項目本身的優(yōu)勢,制訂出切實可行的有力度、有深度、有品位的廣告?zhèn)案,并努力造勢借勢,以“四兩撥千斤”的策略及技巧,加快推動豐澤湖山莊的銷售進程,實現(xiàn)品牌資產和銷售效果雙豐收。
五一房地產策劃方案 篇9
樓盤的風水策劃布局合理,不但能有效合理的利用土地還能加快整個樓盤的銷售速度,提高了樓盤的升值潛力,長遠來看,客戶入住后平安健康運氣好,口碑相傳,也為開發(fā)商以后的樓盤開發(fā)銷售做了無形的宣傳。特別是在客戶越來越成熟、越來越挑剔,要開發(fā)出一個成功的樓盤并非易事,這需要全方位、多層面的有機配合才成。當然,風水策劃就是其中一個重要方面,因為成功的風水策劃,可以使開發(fā)商與業(yè)主達到雙贏的結局。
1、選址
從風水角度,地塊過去用途對新開發(fā)項目是有影響的。如過去曾做過醫(yī)院、太平間、墓地、監(jiān)獄、刑場、屠宰場等使用,是下乘之地。要是精明的購房者知曉,并口碑相傳,對樓盤銷售的負面影響是必定的。
比如東莞東城的一些樓盤,位于曾經的亂葬場和刑場上或者是緊鄰曾經的亂葬場和刑場,租售已經受到一定程度的影響。這種情況下,營銷策劃中就必須要介入風水銷營來揚長避短。
2、樓盤主門方位
。1)適合做主門的道路最好為二、三級馬路,因為道路就為水,水為財。主門是整個小區(qū)的主納氣口,也是吸財之位。一般原則主門要在短邊較佳,剛樓盤必形成外小里大的口袋狀聚氣形,使園區(qū)的吉氣、生氣不外泄。
。2)如果馬路太寬、太大,如城市干道,車流量大,相當于水太大、太急,這樣的財,一個小區(qū)難以收留,也就當無財可言了
。3)如果主門前的道路過窄,三級以下馬路或小巷,也為不吉。會造成氣路不暢,生氣無法入小區(qū)。從使用方便的角度來說,因路窄也必會經常出現(xiàn)塞車等現(xiàn)象。
3、樓宇布局
。1)開發(fā)商在項目高矮樓宇的布局上應遵循風水原則,該北面高、南面低、東面高、西面低,這樣方可達到項目樓宇的最佳采光,風水的角度便是吉祥。
(2)樓宇排列忌形風口。樓宇比較多,有時會形成“風口”,對受風之極不利。
。3)如果中間為路,特別為人流較多或可行汽車的路,且正對大門,則也不利。
(4)要避免兩座相鄰的樓宇間距離太近,特別是高層建筑,太近會形成一道狹窄通道,通道處就相當于自然環(huán)境中的兩山風口處,從科學角度或風水角度都不宜。
4、樓宇形狀
(1)相近樓宇間樓體棱角太突出,造成樓體間尖角互射,形成煞氣,產生不利的風水效應。如香港中銀大廈,像把擎天劍,鋒利無比,對旁邊的樓盤殺氣騰騰。
。2)建筑上大下小,呈倒三角形,如東莞新海關大樓,上大下小,“搖搖欲墜”給觀者以不舒服的感覺。
。3)建筑中空,像心臟被挖空了。
5、景觀布局
(1)在風水全程營銷中,景觀布局非常重要,布置得當,會增加項目的吉祥程度,提高樓盤附加值,增加樓盤的賣點。北京星河灣不惜重金從智利引進兩株價值40萬元的名貴棕櫚樹,以達招財進寶。植物還可凈化不良風水場。
(2)景觀風水局是,用得最多的是水景,因為中國傳統(tǒng)認為“以水聚財”,水的形狀和位置設置得當,必大利業(yè)主財源。
。3)植物在風水布局中很重要,自古有“樹茂則宅興,樹枯則宅衰”的觀點。
。4)樓盤過去曾做醫(yī)院、墓地等,多栽種植物可吸收不良氣場,凈化風水。
6、售樓處
。1)售樓處的風水策劃也是非常重要的,會直接影響樓盤的銷售狀況,策劃出售樓處旺財旺運的風水形勢,是營銷策劃的重要部分。
(2)售樓處外觀要有氣勢,內部要寬敞、明亮。
(3)售樓處門前要個明堂,即大片空地,不單是停車需要,更是風水要求。
。4)售樓處內部形狀要方正或外小里大,堅決避免外大里小的退財形。
。5)售樓處入門口處要留足空間,忌將沙盤置于入門明堂處,造成空間局促。
7、樓書
在樓書撰寫時,要由建筑風水策劃人員提供樓盤建筑風水解說的文字資料,把建筑風水內容作為一處重要方面體現(xiàn)出來。但需注意,重要不等于過多,如果描繪文字過多,會起到適得其反的效果。
8、開盤策劃
(1)開盤慶典是項目對外亮相的最佳時機,因此建筑風水文章也要在慶典上做足,但適可而止是萬事歸終的原則。很多樓盤在慶典上按排幾分鐘的項目建筑風水解說,都收到了很好的效果。
(2)避免互相錯位或盡端式的“斷頭路”,避免產生正對道路的建筑接受路沖。
(3)道路系統(tǒng)爭取南北、東西走向,同時還應避免正子午、正卯酉走向。
。4)力求平直,避免彎曲;交叉道路求正交,避免斜交,忌剪刀煞地段。
五一房地產策劃方案 篇10
一、沿路交通指示牌
制作目的:由于項目地理位置認知度不高,且現(xiàn)場還沒公開,需要為來訪客戶進行位置引導,建議在項目附近的主要路段上做交通指示牌
樣式參照:
材質、尺寸:
牌面:鋁板,表面貼工程反光膜,尺寸3.5米*2.2米;立柱:材質為鍍鋅鋼管,尺寸為0.22米*8米
備注:需要報公路管理站和城管審批且制作成本較高
二、項目入口精神堡壘
方案1
款式示意:
材質:不銹鋼烤漆,信息部分絲網(wǎng)印刷。
備注:此方案灌云無此制作水平,需要發(fā)到外地制作
方案2:鋁塑板+吸塑燈箱+方管,高度4-5米(灌云地區(qū)精神堡壘最高制作水平)
三、工地入口處指示牌
款式示意:
文字內容:
中心廣場、樣板房、銷展中心、大伊山小徑、會所、游泳池、羽毛球場、停車場
材質:鋼管烤漆+牌面鈦合金包邊+雙層亞克力發(fā)光
四、景觀施工區(qū)溫馨提示標識
款式、尺寸、內容參照:
材質:不銹鋼烤漆,文字部分即時貼或亞克力刻字
五、樣板房溫馨提示
款式、內容示意
材質:亞克力,文字部分用即時貼或者亞克力刻字
六、現(xiàn)場接待中心包裝
1、標識牌
款式、內容示意
材質:
方案1:鋁合金+亞克力字/即時貼;
方案2:雙層亞克力刻字
2、展板
材質:噴繪+內打燈
3、酒柜
建議:
1、酒柜檔次較低,影響整體形象,建議在新浦購買,
4、墻體布置
建議用裝飾畫或者用掛鐘來裝飾或者一面墻留作照片墻(以后可以將項目活動的'照片懸掛在墻上)
七、臨時接待點重新包裝
1、把老沙盤撤去,單體留下
2、展板畫面更換
3、購買電視、DVD播放三維動畫
4、上1組沙發(fā)
備注:
以上事項是否順利和廣告公司的選擇至關重要,建議選擇資源整合較好、高效且服務態(tài)度較好的廣告公司
八、工作計劃
工作事項 開始時間 完成時間 負責人 備注
沿路交通指示牌 9.15 10.25 嘉華、極策、廣告公司 數(shù)量:2-3塊,上文附詳細注解
精神堡壘 9.15 10.25 嘉華、極策、廣告公司 數(shù)量:1個,上文附詳細注解
工地入口指示牌 9.15 10.25 嘉華、極策、廣告公司 數(shù)量:1個,上文附詳細注解
景觀施工溫馨提示標識 9.15 10.25 嘉華、極策、廣告公司 上文附詳細注解
樣板房溫馨提示標識 9.15 10.25 嘉華、極策、廣告公司
現(xiàn)場售樓處標識牌 9.15 10.2 嘉華、極策、廣告公司 上文附詳細注解
現(xiàn)場售樓處展板 9.15 10.2 嘉華、極策、廣告公司 數(shù)量:4塊,上文附詳細注解
購置酒柜 9.15 10.2 嘉華 上文附詳細注解
售樓處墻體布置 9.15 10.2 嘉華、極策、裝飾公司 上文附詳細注解
購買電視、DVD 9.15 9.25 嘉華 放置于臨時接待點用于播放三維動畫
臨時接待點展板畫面更換 9.15 9.25 嘉華、極策、廣告公司 數(shù)量:5塊
購置1組沙發(fā) 9.15 9.25 嘉華 放置于時代超市臨時接待點
五一房地產策劃方案 篇11
一、活動概況
活動主題:300天精雕細琢 御景莊園皇庭樣板載譽公開暨金領俱樂部啟幕典禮
活動時間:20xx年10月30日 15:00 – 17:00
活動地點:御景莊園售樓處(會所)
活動目的:通過認籌鎖定客戶
參與人員:意向客戶
工作人員:嘉華置業(yè)銷售部、南京極策企劃部、南京極策銷售部、灌云電視臺(主持人、拍攝組)、演出人員、名茶品鑒活動組織商家、禮儀公司
活動嘉賓:聯(lián)盟商家、嘉華置業(yè)領導
二、活動流程
時 間 流程安排
10月29日 所有物料準備完畢,現(xiàn)場演練彩排,有問題及時調整
10月30日(14:00—14:30) 所有工作人員到位,對現(xiàn)場進行控制及確認相關設備最后安裝到位
10月30日(14:30—15:00) 輕音樂熱場,置業(yè)顧問引導客戶參觀實景沙盤并進行項目介紹,置業(yè)顧問引導客戶至休息區(qū)休息、品茶、觀賞項目三位動畫
10月30日(15:00—15:15) 主持人開場、馬總致辭、聯(lián)盟商家代表致辭
10月30日(15:15—15:30) 御景莊園與品牌商家聯(lián)盟簽約儀式,主持人宣布簽約儀式正式開始,禮儀小姐送上合作協(xié)議書,嘉華置業(yè)馬總與各大品牌商家現(xiàn)場簽約,簽約后禮儀小姐送上紅酒,嘉賓共同舉杯慶賀
10月30日(15:30—15:40) 主持人有請馬總與眾聯(lián)盟商家揭幕,預示樣板房正式公開、金領俱樂部正式啟幕
10月30日(15:40—16:30) 參觀樣板房
10月30日(16:30) 金領俱樂部VIP卡認籌活動正式開始,名茶品鑒配合暖場
三、認籌方式優(yōu)劣勢比較
認籌
方式 優(yōu)勢 劣勢 適用條件及選房方式
不排序
認籌 ★由于客戶認籌先后對選房沒有影響,利于后期客戶的認籌;
★所有客戶認籌都不分先后,對外顯示比較公平;
★客戶認購的籌碼沒有順序,競爭對手不易判斷客戶儲備情況。 ★由于客戶認籌不分先后,對前期交籌的忠誠客戶不利,可能影響此類客戶的購房熱情;
★客戶認籌沒有緊迫感,要臨近開盤才去交籌,可能造成部分流失; 1.需求>供應
2.搖號/抽簽選房、排隊選房
。ǹ蛻舻綀鱿群箜樞蜻x房)
排序
不選房
認籌 ★由于籌碼有先后順序,對前期客戶交籌有較大的促進;
★客戶認籌的誠意度較高,有效客戶比例較大,開盤現(xiàn)場跳空情況較少。 ★由于籌碼序號靠后的客戶選到意向單位的機會不大,后期客戶的交籌積極性不大;
★客戶的實際認籌數(shù)量對外透明度較高,若認籌效果不理想則不利于項目市場形象。 1.供需平衡
2.按籌碼先后順序選房
排序
選房
認籌 ★由于籌碼與房號相對應,客戶有明確的認籌目標,客戶認籌積極性較大,誠意度較高;
★有條件在認籌階段對客戶需求進行明確引導,對客戶進行分流,促進不同戶型單位的銷售均好性,減輕開盤的銷售壓力。 ★由于房號已被籌碼鎖定,后來的客戶可能由于沒有可選的房源而放棄認籌;
★客戶認籌金是可退的,若開盤時客戶放棄購買,則前期的客戶引導就前功盡棄,而且還浪費了房源,使我方較為被動;
★若開盤時認籌客戶放棄認購權,新客戶現(xiàn)場購買操作比較困難,容易造成客戶流失。 1.高端產品適合,替代性差的項目適合;
需求<供應
2.客戶認購籌碼所對應的房號;
若籌碼與房號是多對一的關系,則采取抽簽形式確定客戶購房順序。
結論:結合項目的情況,項目組建議認籌方式采用“不排序認籌”,通過優(yōu)惠和VIP卡限量發(fā)行等手段來規(guī)避此種認籌方式的劣勢
四、認籌策略
操作方式:
10月30日起,客戶在開發(fā)商指定的`銀行存10萬元定期,并將該存款憑證交予開發(fā)商,即可申領VIP卡,成為金領俱樂部會員
為了促使客戶盡快認籌,建議對外宣傳VIP卡是限量發(fā)行的(如對外宣傳VIP卡首批只發(fā)行88張,這樣就能規(guī)避客戶認籌沒有緊迫感的劣勢) 且具有增值權益
優(yōu)惠及權益
購房時可享受98折優(yōu)惠,同時還享有從VIP卡申領日至開盤日,每日增值200元沖抵房款的優(yōu)惠
擁有優(yōu)先選房權
可隨時申請退卡
在御景莊園的聯(lián)盟商家消費享受折扣優(yōu)惠
五、誠意認籌活動期間跟進工作
1、認籌期間,根據(jù)認籌客戶的基本購房意向,置業(yè)顧問向其有針對性推薦2—3套房(不給客戶確定某一具體房號及單價),以便銷控和開盤當天客戶選擇。
2、認籌期間,銷售部將每天認籌情況錄入電腦,認籌結束后匯總分析,以便對開盤推出的房源、銷控、價格做最終的微調。
3、認籌期結束后,按照認籌數(shù)量,制訂開盤解籌當天認籌客戶具體的選房認購范圍、選房認購流程,同時銷售部做好提前3天通知認籌客戶開盤解籌時相關事項的工作。
六、籌備工作
工作事項 開始時間 完成時間 負責人 備注
金領俱樂部相關文件資料 10.8 10.10 極策 包括VIP卡申領須知、VIP卡申領單
戶外大牌新畫面
文案、設計、制作、安裝 9.15 9.25 嘉華、極策、廣告公司 主題:收藏百年的山水墅院
300天精雕細琢 皇廷樣板即將載譽公開
路牌畫面更換
文案、設計、制作、安裝 9.15 9.25 極策、廣告公司 主題1:收藏百年的山水墅院
主題2:300天精雕細琢 皇廷樣板即將撼世公開
電視廣告片 9.15 9.30 極策、電視臺 備注:1分鐘,片尾加注項目形象、產品、銷售信息
10.1發(fā)布,發(fā)布周期為30天
直郵信封廣告 10.8 10.20 極策、廣告公司 數(shù)量:20000封
通過郵政局客戶資源篩選出灌云所有私家車主,10.21發(fā)布
活動流程X展架 10.10 10.20 極策、廣告公司 數(shù)量:1個
活動須知X展架 10.10 10.20 極策、廣告公司 數(shù)量:1個
金領俱樂部金卡 10.10 10.28 極策、廣告公司 88張,做18K金
金領俱樂部聯(lián)盟商家服務手冊 10.10 10.28 極策 200本
禮品確定 10.10 10.28 嘉華、極策 建議禮品為茶具
數(shù)量:100套
彩信 10.15 10.20 極策、短信平臺 50000條,10.23發(fā)布
主持人邀約 10.20 10.25 嘉華 灌云當?shù)刂鞒秩?/p>
品牌商家邀約 10.20 10.25 嘉華、極策 各業(yè)態(tài)代表商家
馬總發(fā)言稿、主持人串詞、品牌商家代表發(fā)言稿 10.20 10.25 極策
品茶活動商家邀約 10.15 10.20 嘉華、極策 品茶活動由該商家全程服務
時代超市、工地現(xiàn)場拱門 10.20 10.30 極策、廣告公司 主題1:300天精雕細琢 御景莊園皇庭樣板載譽公開
主題2:御景莊園金領俱樂部華彩啟幕 88尊席禮獻全城
活動背景 10.20 10.30 極策、廣告公司 主題:300天精雕細琢 皇庭樣板載譽公開暨金領俱樂部啟幕典禮
在各大銀行設立資料架 9.15 10.10 嘉華、極策
在高檔酒店投放宣傳片 9.15 9.30 嘉華、極策 10.1開始投放
備注:建議在開盤前后這3個月時間內將灌云所有大牌、高拋拿下以做強勢宣傳
五一房地產策劃方案 篇12
在商業(yè)地產銷售發(fā)展日益成熟的的今天,房地產營銷策劃在商業(yè)地產的銷售與招商過程中越來越重要,商鋪要想賣得好,前期的營銷策劃必不可少,而且必須做到位。 商業(yè)城項目是房地產開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),將成為市北區(qū)的新型休閑地產商業(yè)的經典作品。
商業(yè)城座落于市城區(qū)北部的廣場旁,是地產開發(fā)公司的新建項目。本項目占地7 000平方米,根據(jù)目前的建筑設計建議方案,項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成,總建筑面積約為15 000余平方米,地下車庫及設備用房建筑面積為1 500多平方米,商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米,塔樓建筑面積約6 500余平方米。項目總投資約1 800萬元。
經過前期的市場調研分析,本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設想,結合目前項目現(xiàn)狀,本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析,從營銷策劃的角度出發(fā),對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場,通過全方位地運用營銷策略,最大限度提升項目的附加價值,獲取項目的最大利潤,并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略,可以簡述為
二、項目營銷目標方針
根據(jù)本項目
1. 樹立一個新銳概念:休閑式購物商業(yè)。
2. 倡導一個財富理念:創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。
3. 提煉一個鮮明主題:產權式商鋪、休閑式商業(yè)。
4. 啟動一個前衛(wèi)市場:崇尚
5. 醞釀一場熱銷風暴:本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),力爭推動商業(yè)房地產市場開發(fā)的全新變革,避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭,在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。
三、銷售目標及目標分解
1. 銷售(招商)目標
2. 銷售目標分解
四、營銷階段計劃
根據(jù)項目的定位及施工進度計劃,將營銷工作分為四個階段,各階段工作重點如表8-5所示。
五、項目銷售時機及價格
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標方針的實現(xiàn),綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素,結合項目定位,確定以下銷售時機及價格。
一)項目入市時機及姿態(tài)
1.入市時機:根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準備,在20xx年5月份房交會期間開盤(或20xx年9月),可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個
啟動高潮;在國慶節(jié)、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。
2.入市姿態(tài):以全市乃至西北地區(qū)
二)價格定位及價格策略
1.價格定位的原則:采用比價法和綜合平衡法。
2.價格定位:整個商業(yè)項目的銷售均價為3 580元/平方米,其中起價為3 328元/平方米,最高價為4 000元/平方米。
3.價格策略:采取
六、宣傳策略及媒介組合
一)宣傳策略主題
1.個性特色:
2.區(qū)位交通:本項目地處廣場旁,地段絕佳,高尚居住區(qū)地標建筑,交通便捷,是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產投資環(huán)境。
3.增值潛力:處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,發(fā)展前景好,購置成本低,升值潛力大,是投資置業(yè)的首選。
二)宣傳媒介組合
1.開盤前期:主要以軟性新聞及廣告進行全新
2.開盤后的強勢推廣期:即項目營銷推廣的重要時期,宣傳媒介以
3.開盤后的形象展示期:為了展示形象,以軟性深入挖掘為主,媒介選擇主要是電視和報紙,重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。
五一房地產策劃方案 篇13
一、前言
萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),體現(xiàn)了萊恩公司長遠的戰(zhàn)略眼光和做百年企業(yè)的雄心壯志。
萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),使萊恩公司在有意無意之中闖入了復合型房地產開發(fā)這一前端領域的表現(xiàn),或者說,萊恩公司在有意無意之間為房地產開發(fā)的未來成功準備了條件。
萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),順應了當代人、當代社會對綠色生態(tài)環(huán)境的向往與呼喚,其深厚的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊?/p>
萊恩田園區(qū)在開發(fā)模式上,采用了創(chuàng)新策劃在先,規(guī)劃設計在后,讓兩者相互彌補、相映生輝的做法,也是一個超前性的景區(qū)與地產開發(fā)模式創(chuàng)新,它對萊恩公司的未來事業(yè)將產生深遠的影響。
二、市場分析
1)市場背景
萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側,現(xiàn)占地約200畝,前期果園開發(fā)已小見成效,大規(guī)模的綜合性開發(fā)即將進行。
果園內的果樹現(xiàn)在枇杷為主,同時準備發(fā)展一批相應的果樹,形成一個有多種水果樹的綜合性果園。
在歷史上,西彭鎮(zhèn)是有栽種水果的悠久歷史的,萬畝紅桔的壯觀至今仍為人津津樂道。如今,西彭鎮(zhèn)政府又提出了建立萬畝伏淡季水果的發(fā)展戰(zhàn)略構想,為金果園的可持續(xù)性發(fā)展提供了強有力的支撐。
現(xiàn)在,西彭鎮(zhèn)已有常住人口約五萬,隨著渝西經濟走廊的建設和新廠新單位的遷入,西彭鎮(zhèn)的未來人口還會大量增加。西彭鎮(zhèn)的現(xiàn)有休閑娛樂設施——特別是新潮時尚的休閑娛樂設施已經不能滿足居民們的需要。
重慶主城區(qū)人口已超過600萬,主城區(qū)居民的生活水平、消費能力都在不斷的提高,休閑娛樂的郊區(qū)化(由近郊逐步走向遠郊)是一個不可阻擋的大趨勢。
2)產品分析
萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側,現(xiàn)占地約200畝,萊恩田園區(qū)是重慶的一個具有獨特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化田園區(qū)。
優(yōu)勢:
一棵令人震驚和贊嘆的超級百果樹——
它立在萊恩田園區(qū)的大門口或中心。
它那巨碩無比的下部(直徑不低于十米)是鋼筋水泥雕塑出來的,但外形與真樹相比,足以亂真。
中心主要是空的,以泥土填滿,使樹根能夠直通地下(包括外露一部分);也可巧妙設計一些彎曲的樹洞,供孩子們捉迷藏。
上部則有序地種植一批各種各樣的果樹,讓其慢慢長大,仿佛是巨樹的枝,是巨樹的天生的組成部分。
還可為其編一個古老的神話傳說故事,讓許多游客更加深信不疑。
果樹命名為“仙醉百果樹”,由著名書法家題字,由著名文人寫一篇賦,立石碑刻于樹旁。
這是果園獨創(chuàng)的特色景觀之一,是它的形象標志之一。
它是時尚氣息濃郁的公園化,可以參照珊瑚公園的建筑風格;
在資金許可的前提下,公園的設計建筑應敢于適度超前(至少要有鮮明的獨家特色),不要認為遠郊的公園設計就一定比主城區(qū)的公園落后,這方面做好了,也是一個獨特的賣點,同時也能有效阻止競爭者的跟進。
劣勢:
對發(fā)展商來說,是挑戰(zhàn),從規(guī)劃設計的難度,建筑容積的降低,園林景觀的增設造成的成本增加,未來物業(yè)管理服務的升級,都要求發(fā)展商投入更多的人力物力財力。
3)競爭對手分析
東方半島花園是深圳布吉的一個具有獨特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化園林式社區(qū)。東方半島花園招標后,打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子,推出了‘綠色概念’和‘環(huán)保概念’。這是附和深圳目前地產發(fā)展階段和消費潮流的。
東方半島花園的園林式是一個環(huán)境系統(tǒng)概念,大到小區(qū)的外圍環(huán)境,內部環(huán)境,地形,布局,空間,庭院的序列,主題的不同,功能的組合,景觀的效果,小到園中的一石一水,一草一木,都要納入環(huán)境系統(tǒng)進行精心設計。
三、廣告戰(zhàn)略
1)廣告目標
造市。制造銷售熱點。
造勢。多種媒體一起上,掀起立體廣告攻勢。
大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息,激發(fā)購買欲望。
擴大‘萊恩田園區(qū)’的知名度、識別度和美譽度。
提升企業(yè)形象。
一年之內銷售量達到80%以上。
2)廣告對象
好玩好動的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童、少年;
對現(xiàn)代娛樂公園情有獨鐘的西彭及周邊地區(qū)青年;
喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光、休閑度假的、收入較好的主城區(qū)居民;
喜歡在大自然的環(huán)境中賞花、品茶、垂釣、養(yǎng)鳥的西彭中老年人;
喜愛周末公園休閑、通俗文化演出、節(jié)日游園活動的西彭及周邊地區(qū)居民;
具有懷舊情結、回歸自然心愿、喜好一點農活類勞動體驗的主城區(qū)居民;
樂意居住在綠色園林中的、消費水準較高的西彭及主城區(qū)居民;
3)廣告地區(qū)
在重慶這個城市及周邊地區(qū)。
4)廣告創(chuàng)意
廣告主題:
(1)每天活在水果的世界里
創(chuàng)意
選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用FLASH動畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在,然后跳到萊恩田園區(qū)的畫面與此相比,有如回到了當時的時代里,最后,萊恩田園區(qū)你也每天尖在水果的世界里。
(2)回到家,就是渡假的開始
創(chuàng)意
一個懷了7個月的孕婦對剛下班回家的老公:“老公我在家里好悶,我要去渡假!
老公:“行,馬上帶你上!
上了車,不過多久就到了。
他們來到了一個仿佛世外桃園的果園里,而且這里有新穎獨特的建筑樓房。孕婦看到此情此景,脫口而出:“老公,我要在這里住一輩子?!”
老公:“沒問題!痹袐D:“真的可以嗎?”老公:“當然,因為我早就在這為你買了一套你一定會滿意的房子!痹袐D:“哇,你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!”老公:“回到家,就是渡假的開始!蹦阆朊刻於寄芏杉賳?就到萊恩田園區(qū)。
5)廣告實施階段
第一期:試銷階段(三個月)
行為方式----------新聞運作、廣告、
時間----------20年2月1日
新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來被明智的地產商所采用。新聞的力量遠遠在于廣告的影響,而且少花錢,多辦事,容易形成口碑,引起廣泛注意。
大造聲勢。對重慶本地目標市場采用密集轟炸式的廣告宣傳,各種媒體一起上,采用多種促銷手段,造成立體廣告攻勢。以圖一舉炸開市常
市場口碑已初步建立,老客戶會引來新客戶。讓‘萊恩田園區(qū)’傳為美談,變成公眾的社會話題。
廣告方面加大投入量,報紙電視在強度,廣度和深度上做足文章。
加強管理和服務,讓售樓現(xiàn)場服務的軟功變成硬功,抓住后效應不放。
調動新聞的一切可以調動的手法和載體,進行深入宣傳。
合力吸引目標客戶,引導30%目標顧客購買。
第四期:鞏固階段(三個月)
行為方式-------------營銷、廣告
消化剩余樓盤,基本完成銷售計劃。
對前三期廣告運動進行檢驗,對不足之處加以彌補和改進。
細水長流,滲透式的廣告行為。
加強物業(yè)管理,貫徹始終的良好服務,樹立住戶的主人公觀念。
注意后效益和市場消費心理貫性。
完善各項法律手續(xù)和文書文件,規(guī)范,科學,嚴謹?shù)乇WC客戶各項權益。
五一房地產策劃方案 篇14
十年彈指一揮間,房地產開發(fā)有限公司已經走過了輝煌的十栽春秋。在這十年崢嶸歲月中,公司一直秉承“開拓進取、放眼未來、追求卓越、造福社群”的企業(yè)宗旨和“以人為本、天地合一”的建筑理念,為社會奉獻美好的生活空間而不懈努力,同時也為社會造就了以“中國mba英雄”總經理為代表的商業(yè)精英,F(xiàn)代城是目前公司的鼎力之作,它的建成將給帶來革命性的商務理念。因此項目的啟動不僅是公司,也是商界的一大盛事。公司沉淀了十年的博大精深的文化底蘊筑就了今天的俱樂部,它的成立和啟動也標志著公司踏上全新歷程的開始。舉辦這次十周年慶典暨俱樂部啟動儀式的活動,一可共慶諸多臨門之喜,二可借力發(fā)展,開創(chuàng)更為關廣闊的天地。
一、目的及意義:
十周年是一個企業(yè)發(fā)展的里程碑,恰是時候回顧歷史,展望未來。而且借此契機提升企業(yè)知名度,大力打造企業(yè)和品牌形象,可謂師出有名,機遇難得;借助活動平臺,宣傳總經理榮獲“中國mba英雄”,塑造公司管理層的統(tǒng)帥風范和領導魅力;促進公司和俱樂部目標會員的感情交流,為即將成立的俱樂部奠定基石,對俱樂部的傳播和推廣大有裨益;為現(xiàn)代城網(wǎng)羅人氣和客戶資源,以便順利打開市場;高爾夫是健康時尚的體育運動,歷來為高端人士所推崇,舉辦高爾夫球比賽能夠充分彰顯公司和城的不凡品位。
二、主題和口號:
主標語:
網(wǎng)聚現(xiàn)代商務英雄——采用的標語與現(xiàn)代城推廣主題語相互呼應,突現(xiàn)與會者在現(xiàn)代商界的尊貴地位,同時表明這是一次精英的會聚。
參考標語:
1、商務英雄聚精之源
2、重塑現(xiàn)代商務文明
三、時間:200年7月25日(有待最后確定);地點:高爾夫球場,賓館(新聞發(fā)布會及聯(lián)誼會地點)
四、活動對象和規(guī)模:
本次活動的主要對象是在商界出類拔萃的高層人物和具備消費能力及購買能力的客戶。為了發(fā)揮媒體和口介的傳播作用,邀請一定數(shù)量的新聞記者和原公司所開發(fā)項目的業(yè)主(如灣、花園、等)。
1、商界領袖人物(人數(shù))
2、意向大客戶(人數(shù))
3、灣業(yè)主(人數(shù))
4、新聞媒介記者(人數(shù))
5、公司企業(yè)員工(人數(shù))
6、代理商工作人員(人數(shù))
總計:若干人
五、活動組織及內容:
活動安排大致分為三個部分,即上午舉行新聞發(fā)布會,下午高爾夫比賽,晚上舉行宴會。形式多樣。內容豐富。
1、出于提高權威性、擴大影響力的考慮,建議本次活動中的高爾夫球賽由企業(yè)家協(xié)會作為主辦單位,公司作為承辦單位。
2、本次活動面向商界領袖人物、意向大客戶、業(yè)主、新聞媒介朋友、開發(fā)商工作人員和代理商公司員工
3、活動采用新聞發(fā)布會、戶外高爾夫球競賽活動、聯(lián)誼宴會三種形式貫穿進行:
a.新聞發(fā)布會:邀請企業(yè)家協(xié)會領導致辭,由開發(fā)商代表回顧企業(yè)十年成就,并對項目和俱樂部做宣傳介紹,建議邀請有廣東知名俱樂部組建經驗的權威人士或是屬于某俱樂部成員的名流暢談俱樂部。
b.高爾夫球賽:高爾夫運動具有濃烈的商務性質和紳士氣質,能夠完美地詮釋本活動對象的不凡品質。參賽者在揮桿比賽激烈角逐中,深化友誼,促進交流,覽盡山迷人風光。凡是對高爾夫感興趣的活動參與者特別是意向大客戶都可以報名參加比賽,此次球賽意在為俱樂部成立和項目銷售做好鋪墊。
c.聯(lián)誼宴會:宴會目的在于在輕松的氛圍中拉近感情距離.宴會上由企業(yè)領導對比賽頒獎,推薦項目。企業(yè)家協(xié)會成員、媒體記者等與會者在會上自由交流溝通。
4、活動大體流程如下:
參與人員報到(賓館)→新聞發(fā)布會(企業(yè)家協(xié)會領導致辭、開發(fā)商代表發(fā)言、項目推薦、廣東嘉賓論俱樂部,賓館)→中午作息(賓館)→高爾夫比賽(高爾夫球場)→聯(lián)誼宴會(領導總結陳述、宴會聯(lián)歡,以上活動中穿插頒獎和項目推薦,賓館)→全天活動結束
六、組織渠道:
企業(yè)家協(xié)會發(fā)函召集會員參加的方式是本次活動主要的組織途徑,除此之外,補充采用其它方式。
1、以企業(yè)家協(xié)會名義通過直郵向協(xié)會成員、媒體記者發(fā)放本項目概念樓書及邀請函。
2、開發(fā)商以信函、電話等方式邀約其商界友人、灣客戶。
七、宣傳方式:
本次活動主要選擇房地產界著名雜志,和發(fā)行量最大影響力最大的報紙《早報》兩大平面媒體,結合電視臺節(jié)目夾送折頁現(xiàn)場推廣等方式進行有效推廣。
1、活動前期宣傳:
a、 發(fā)布活動預告,采取軟文形式全面介紹公司、公司總經理“中國mba英雄”、俱樂部,重點提及現(xiàn)代城。
b、結合項目形象宣傳,《早報》底版發(fā)布預告,圖文結合簡介總經理、現(xiàn)代城。
c、以直郵方式發(fā)放銷售樓書和邀請函。
2、現(xiàn)場推廣:
a、新聞發(fā)布會:陳述業(yè)績以表明企業(yè)的雄厚實力;廣東嘉賓動員與會者加入俱樂。,現(xiàn)場布置喜慶又不失莊重、氣勢宏偉,與企業(yè)的文化底蘊相結合。企業(yè)領導對項目和俱樂部作引見。
b、高爾夫競賽:球賽場地通過拱門,懸掛項目和俱樂部的宣傳布幅、雙葉廣告,重點投放,少而精,避免喧賓奪主,重在烘托高雅嚴肅的休閑活動氛圍;
c、聯(lián)誼宴會:發(fā)放項目以及俱樂部相關宣傳資料,F(xiàn)場宣傳營造出喜慶活躍、大氣蓬勃的氣氛,象征企業(yè)十年的輝煌以及蒸蒸日上的成績,預示活動的順利圓滿。
3、活動后期宣傳:
a、報道活動開展情況,公布獲獎名單。
b、《早報》底版整版文章結合圖片報道活動情況,公布名單,介紹現(xiàn)代城。
d、高爾夫俱樂部配贈一次電視臺節(jié)目,節(jié)目中引導觀眾關注現(xiàn)代城。
八、物料籌備
項目內容要求及說明完成時間執(zhí)行和跟蹤負責人備注
1、新聞發(fā)布會邀請函
場地布置拱門、橫幅、背景等
2、高爾夫球賽接送車
場地布置拱門、雙葉易拉寶等
獎品獎章、證書
茶點
3、聯(lián)誼會場地布置背景、橫幅等
4、其他物料折頁
海報
樓書
俱樂部資料
(具體操作時間和數(shù)量視情況而定)
九、費用預算
項目內容單價數(shù)量金額備注
1、新聞發(fā)布會邀請函
國大賓館會議室
記者邀請
場地布置
媒體廣告發(fā)布
2、高爾夫球賽場地租借
獎品
接送車
場地布置
3、聯(lián)誼會國大賓館宴會廳
場地布置
4、其他物料折頁
樓書
俱樂部資料
海報
總計:——
(具體金額視操作實施待定)
十、效果評估:
1、新聞發(fā)布會是新聞抄作的有力手段,能體現(xiàn)號召力和權威性,易制造聲勢、吸聚眼球,而且依托這一平臺,廣交傳媒介的朋友,能為企業(yè)發(fā)展和項目啟動培育良好的輿論環(huán)境。
2、高爾夫球賽時尚高雅,采用競賽形式更添加了趣味性,相信不少人都樂于參與其中。這次比賽是為俱樂部發(fā)展會員服務,參賽者在活動中體會俱樂部的高尚格調,以及組織活動的卓越能力。
3、聯(lián)誼會氣氛輕松愉悅,最易培養(yǎng)情誼、挖掘客戶,更進一步深化前面兩項活動的效果。
本次活動的任務歸根結底在于豎立項目良好形象,拉動潛在客戶從而達到推廣現(xiàn)代城的目的。并且此次活動處于營銷推廣的初期,“良好的開始是成功的一半”,我們務必群策群力,使之順利舉行。
五一房地產策劃方案 篇15
一.主要規(guī)劃指標
占地面積:1320xx平方米
總建筑面積:560000平方米
產權年限:70年產權
開發(fā)周期:分3年半3期開發(fā),現(xiàn)開發(fā)第一期
總戶數(shù):一期1000戶
建筑類別:普通住宅,別墅,小高層洋房
樓層狀況:一期為4-7棟27層驗方
容積率:3.60
地塊周邊規(guī)劃
中小學:和倉小學、河東中學、
幼稚園:和倉幼兒園、名雅兒園、
綜合商場:新世紀廣場、萬和購物中心、順心商場、惠河、鴻興、天寶、潤泰超市 醫(yī)院:從化中心醫(yī)院門診部、從化市中醫(yī)院、街口醫(yī)院
郵局:從化市郵電局
銀行:農商行、建行、農行、中行、工行
菜市場:七星市場、河東批發(fā)市場
交通:公交車 3、4、5路車,項目距離從化客運站步行約10分鐘路程,從從化客運站可前往省內各大車站。輕軌旁。
內部規(guī)劃
1990㎡的五星級會所,配有棋牌室、健身房、活動室等娛樂設施,項目自身有220xx多㎡的商業(yè)配套,一期約13000㎡,現(xiàn)正與品牌商家洽談進駐事宜,是從化罕見的集中商業(yè)配套。項目自身擁有1.4萬㎡教育用地,將擁有社區(qū)內部小學及幼兒園,擁有羽毛球場、籃球場與泳池等運動配套。
環(huán)境分析:
區(qū)域環(huán)境:地塊位于從化汽車站附近,是規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向,區(qū)域整體形象看好。 居住環(huán)境:地塊所處區(qū)域為新區(qū),交通條件便利通達,但接近從化汽車站,對居住有噪音污染、人流量大等方面的負性影響。
景觀環(huán)境:項目旁有公園,河景,享有景觀優(yōu)勢。
商業(yè)環(huán)境:汽車站開通將為本項目制造一定的商業(yè)氣氛,尤其是住宿、餐飲產業(yè)等。而且汽車站附近有商場項目正在開發(fā)中,樓盤亦是在尋找商家洽談中,所以商業(yè)環(huán)境是很看好的。
競爭環(huán)境:市場競爭環(huán)境比較激烈,從化的各大樓盤競爭中是日益劇烈的,但是名城御景綠洲價格在各大樓盤中有著價格優(yōu)勢。
二.SWOT分析
1.優(yōu)勢(STRENGTH)
地段優(yōu)勢
項目地塊位于交通要道,近接從化汽車站,該區(qū)域為從化未來建設重點,各種新建項目和配套設施將逐步完善成熟。
交通優(yōu)勢
公交車 3、4、5路車,項目距離從化客運站步行約10分鐘路程,從從化客運站可前往省內各大車站。
規(guī)模優(yōu)勢
該項目總用地面積為131787.55m2,用地使用性質為商業(yè)居住綜合用地?偨ㄖ娣e為567651.8 m2,其中住宅建筑面積為435760.8 m2,地下室建筑面積為81143 m2,綠化率為30.7%。 1990㎡的五星級會所,配有棋牌室、健身房、活動室等娛樂設施,項目自身有220xx多㎡的商業(yè)配套。項目自身擁有1.4萬㎡教育用地,將擁有社區(qū)內部小學及幼兒園,擁有羽毛球場、籃球場與泳池等運動配套。
2.劣勢(WEAKNESS)
距離廣州市區(qū)較遠,周邊配套設施有待完善;
交通要道,靠近從化汽車站,對居住有噪音污染,人流大等方面的影響。
3.機會點(opportunity)
政府改造力度逐步較大,為房產市場的發(fā)展提供了有力的支撐。
戶型可供選擇多,項目周邊配套齊全,有學校、醫(yī)院、市場、超市等。項目以準現(xiàn)樓發(fā)售,增強買家信心。發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
4.威脅點(threaten)
配套設施仍然未成熟,發(fā)展還需要一段時間。
外來人員多,治安問題多,影響買家心理。
周邊樓盤較多,競爭激烈,影響銷售。
三.銷售目標定位
區(qū)位
位于從化汽車站附近的核心地段,未來的城市核心,規(guī)劃的重點,發(fā)展?jié)摿Υ笄揖哂休^高的投資價值,市場前景看好。
建筑規(guī)劃設計
交通組織合理,功能分區(qū)明確,住宅布置合理,景觀系統(tǒng)明確,公建配置完善。
戶型
大社區(qū),多樣化、人性化的戶型設計,供客戶多種選擇,可以提升客戶的居住品質。
環(huán)境
空氣清新,遠離城市的喧囂。
配套
高起點的配套功能,滿足人們日常生活物質和精神層面的雙重需求。
管理
專業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理,為人們的生活提供安全、妥帖、管家式的多樣性服務,營造舒適、寧靜又不失私密的生活空間。
樓盤產品定位
根據(jù)對周圍競爭樓盤及該區(qū)域客戶潛在市場的判斷,將產品定位為中高檔品質,中高級物業(yè)管理的商品房。
四.營銷策略
利用項目居住環(huán)境的優(yōu)勢大力吸引顧客注意力
1.塑項目形象,開展影響力大、關聯(lián)性強的事件行銷及公關營銷,形成口碑,以“勢”壓人,完成市場形象突破。
2.充分利用開盤前期的時間空隙,牢牢抓住核心客戶,同時影響其周邊人群,積累客戶。
3.注意市場變化、跟蹤客戶反饋,迅速調整行銷方式和推廣策略,密切觀察競爭對手策略調整,預判銷售態(tài)勢,及時應變。
4.用多種促銷手段,活躍現(xiàn)場氣氛,縮短銷售周期。
五.宣傳策略
開展有效的媒體攻勢
配合銷售進度,廣告宣傳有力引導和緊密配合銷售工作,按計劃逐步展開
具體的宣傳方式有:戶外看板,電子樓書。電視廣告。報紙廣告。
信函廣告/DM派發(fā)。車身廣告。橫幅。定點看板。電視報紙廣告。DM/海報。售樓處外包裝。網(wǎng)站等。
六.促銷策略
在售樓的前三個月購房者,有機會可以獲得優(yōu)惠折扣。當天簽訂合同還可以參加我們的開盤優(yōu)惠促銷活動。
開盤優(yōu)惠促銷活動
、.贈送精美禮品:
開盤當天到售樓部來咨詢的意向客戶都可獲得贈送精美禮品。
、.轉盤抽獎
開盤日簽定合同的客戶可以獲得轉盤游戲資格一次,獎品包括鉑金鉆戒
(3000元)、昆明—大理—麗江雙人3日游(20xx元)、家用電器(300元)、驚喜大禮包(188元)。(獎品按標定的金額折抵房款)
七.售樓服務
銷售員必須遵從以下
注意儀容、儀表
服飾整潔、干凈、無污跡和明顯褶皺,扣好紐扣。工號牌佩帶工整
姿勢、儀態(tài)要端莊
行動要快,但不能跑,與客戶相遇應靠邊而行,不得從中間穿行,與客戶同時進門,應讓客戶先行,請人讓路,應講對不起
當眾不應耳語或指指點點,不得用手指或者筆竿指客人或者指示方向
工作時,不要在公眾區(qū)域搭肩或挽手以及在公眾區(qū)域不要大聲講話、談笑及追逐; 在大堂等公眾場合,不能當著客人談及與工作無關的事情
聲調自然、清晰、柔和、親切、不宜過高或過低,不要急功近利推銷樓盤,要給客戶一種“置業(yè)顧問”的形象
與別人談話時,雙目須正視對方的眼睛,用心傾聽,適當回應,不得東張西望或心不在焉,不應不時看表及隨意打斷對方的講話
五一房地產策劃方案 篇16
一、前言
本案是市政府繼華苑、麗苑之后的又一重點、大型居民生活區(qū),整體以“全國的生態(tài)居住區(qū)”為統(tǒng)一的、主要的訴求點。一期工程擁有6塊大小與規(guī)劃均不同土地范圍,去除商業(yè)用地和沒有水域面積的地塊以外,本案最主要的競品項目為3號地華夏梅江芳水園。
二、推廣策劃原則
本案藍水園在推廣策劃過程中我們的指導思想是“跳出地產做地產”,這種體現(xiàn)了片區(qū)或區(qū)域經濟思維神韻的做法,將隨著城市化進程的不斷加快,給房地產開發(fā)提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產推廣策劃是,不局限于某一個時期某一個樓盤的成功與否,而是放眼于一個小區(qū)樓盤發(fā)展到大的綜合社區(qū),從單一的房地產開發(fā)項目到不同產業(yè)與房地產業(yè)進行資源整合,甚至期望能夠帶動一個區(qū)域經濟版塊的開發(fā)和興旺。
我們理解并提出“跳出地產做地產”的泛地產理論,說到底是一種思維方式的變革。是在房地產大盤化、郊區(qū)化、復合化的摸索中總結出來的。
從微觀上講,如果是100畝的小盤子,靠一、兩個賣點就夠了。但如果是1000畝的大盤子怎么辦?小盤是獨奏曲,大盤是交響樂。它必須有一個主題和靈魂。因此,必須上升到泛地產的高度,來整合各種可以利用的資源。
從中觀層面說,今天的地產必將跳出單一地產的格局,也就是我們常說的復合型地產。
從宏觀上講,但凡人類活動、居住的建筑環(huán)境合空間,都可以納入泛地產的范疇,包括城市的規(guī)劃和經濟區(qū)域的開發(fā)。
在對藍水園推廣策劃的考慮上,我們力求作到以上各點,宣傳新穎、獨到,能夠充分涵蓋本案的特色與特點,創(chuàng)造今后項目正式運作、營銷通暢的生命力。
三、具體影響梅江藍水園推廣的六大因素
藍水園的具體推廣受項目規(guī)劃、價格策略、廣告策略、銷售執(zhí)行、市場競爭和政經環(huán)境這六大因素的左右。其中,項目規(guī)劃、價格策略、廣告策略和銷售執(zhí)行這四個因素應當是屬于我們能夠控制的營銷組合的范疇,而市場競爭和政經環(huán)境則是我們所不可控制的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境。
我們的任務就是知道應該在哪里,應該怎么去適當安排營銷組合合理的項目規(guī)劃、周密的價格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執(zhí)行,使之與不可控制的環(huán)境因素市場競爭和政經環(huán)境相適應。其實這就是藍水園推廣能否成功的秘訣所在。
整個推廣過程類似一個完整的戰(zhàn)役。它的第一步是市場調研,如同戰(zhàn)前的敵情偵察,是一切推廣行為的決策基礎;第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過程,對具體操作而言,就是從項目規(guī)劃策略、價格策略、廣告策略和銷售策略這四個可控制方面來入手策劃;第三部是策劃執(zhí)行,其中的廣告攻勢,只等于開戰(zhàn)后的飛機轟炸和炮火支援,而銷售執(zhí)行就如同士兵的沖鋒陷陣和實地占領。三個步驟相互配合,一氣呵成,才能完成既定的銷售目標。
四、主要競品物業(yè)——芳水園情況簡介
1、芳水園開發(fā)商介紹
華夏經濟房建設發(fā)展公司是國有一級資質開發(fā)企業(yè),以建設社會保障性質解困、安居住宅為主。組建7年來,運用十幾億資金開發(fā)了十多片近百萬平方米住宅小區(qū),其中95年開發(fā)建設的福東北里榮獲全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號,97年建設開發(fā)建設的華苑安華里、居華里,同時獲得全國住宅試點小區(qū)綜合金牌和五個單項一等獎,評為國家安居工程優(yōu)秀住宅小區(qū),榮獲中國建設工程獎級——魯班獎。公司先后獲得“天津市房地產開發(fā)20強企業(yè)”、“天津市優(yōu)秀獎”、“天津市危改信得過企業(yè)”、“建行信用AA_業(yè)”等多項榮譽。
2、梅江3號地——芳水園簡介
芳水園的7個建設標準:
1疏密有序的園林格局;
2綠地、水面合理分布,宛在水中央;
3家庭垃圾預處理,分類袋裝,分類收集;
4建立中水利用系統(tǒng),充分利用水資源;
5熱電廠供熱,減少污染;
6提高住宅高科技含量,做到二步節(jié)能;
7健全安全防范及信息管理。
3、芳水園廣告運作
目前由獨立個人工作室代理設計、發(fā)布。
五、藍水園客戶定位策略
一藍水園的目標客戶群為“新中產階級”
1、時代造就的"新中產階級"
曾幾何時,在"允許一部分人先富起來"的口號聲中,經濟體制的不斷完善,市場經濟的日趨活躍,人們不在沉迷于"今宵酒醒何處?"的感覺,發(fā)出了"再也不能這樣過"的吶喊。身體的成長需要日久天長,而觀念的更新轉換只是瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟,一大批不甘寂寞的有識之士,擺脫了束縛,通過自身的努力拼搏,向著一個新的行列前行,那就是有絕對中國特色的——"新中產階級"。他們除了養(yǎng)車,購買豪宅之外,還要有足夠的時間和經濟去追求其固有的高品質的生活。追求精致的生活品味這便是新中產階級的又一大特點。
就中國國情現(xiàn)狀而言"新中產階級"的產生有著重要的局限性。它主要行業(yè)大致有:部分私營企業(yè)主,流通公司,非金融機構,房地產開發(fā)商,三資企業(yè),還有證券經營者,特種行業(yè)主,以及策劃公司,文化產業(yè)等。這些行業(yè)經營起來主要運用的是知識與頭腦,所以知識經濟時代的特征就由此體現(xiàn)出來。
2、“新中產階級”特征
"新中產階級"是一個源于西方的名詞,是只屬于社會中間層次的占社會人數(shù)比例較大的那一部分人。"新中產階級"是整個社會的安全發(fā)展重心,他們在經濟來源方面占有明顯優(yōu)勢,大部分自己就是老板。他們沒有時間觀念,往往把工作和休息合二為一,以其獨立的姿態(tài)出現(xiàn),是我們這個社會中最能吃苦耐勞的群體。他們以自己的智慧,不計勞動時間,不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅強的毅力,所以才能飛快地發(fā)展起來。他們大都白手起家,他們的富裕生活20__年房地產推廣活動策劃方案都是靠自己努力奮斗而得到的。
他們具有強烈的自信心,相信自己所做的絕對能成功,便是他們的信條。生活講究,追求品味,但也不輕易消費,有時甚至還不愿向外公開自己的財產也是他們的特征之一。同時,敢于投資,將所得的錢用于擴大再生產,以期獲得更多的利潤。
"新中產階級"并不是都智商及高,但是他們善于理財,他們所選擇的投資大多是安全性高,獲利較大的項目。追求成功,追求財富的腳步永不停止,更是"新中產階級"的顯著特點。
五一房地產策劃方案 篇17
一、主辦單位:
太平鎮(zhèn)黨辦、鎮(zhèn)婦聯(lián)、鎮(zhèn)文化站
二、比賽時間及地點:
20xx年9月28日上午9:00在郭莊子村休閑廣場舉行。
三、參加對象:
全鎮(zhèn)各行政村(社區(qū))群眾。
五、參賽人數(shù):
每支參賽隊伍最少20人,最多不超過50人。
六、比賽形式:
本次比賽不限舞種,參賽隊伍可從各種舞種中自行選定或加以改編,所編動作必須符合廣場健身特點:自娛性與表演性為一體,熱情歡快的表演內容,具有流行性、以健身為目的,以集體舞為主體的表演形式。
七、比賽時長:
每支參賽隊伍的參賽時間原則上不超過5分鐘。
八、評分標準:
評委依據(jù)參賽隊伍的整體精神面貌、動作的表現(xiàn)力和整齊度、隊型的編排、音樂的選用及參賽服裝的搭配等方面進行評判。
具體評分實施細則如下:
1、精神面貌(1分):參賽人員能較好地展現(xiàn)健康明快、歡樂和諧的文化特點,具有時代感、能抒發(fā)健康情懷,能夠充分展示體育健身風采。
2、藝術表現(xiàn)(2分):參賽人員對音樂的理解準確,編排動作符合音樂旋律;音樂清晰豐滿,緊扣比賽內容,有良好的視聽效果。動作到位、富有節(jié)奏感、表情樂觀自然、有較強的表現(xiàn)力,動作整齊一致,能充分展示本次大賽積極向上的體育健身精神。
3、表現(xiàn)形式(2分):比賽過程中隊形編排變化新穎、流暢協(xié)調,有特色、有層次、有藝術感染力。服裝造型、道具符合參賽內容和風格,與大賽主題相一致,起到很好的視覺沖擊力。
九、獎項設置:
比賽設優(yōu)秀表演獎、表演獎分別予以獎勵。
十、報名及時間安排:
1、各參賽隊應于9月10日前將報名表填寫完整并蓋章后交至鎮(zhèn)黨辦,同時將報名表電子版發(fā)送至電子郵箱:。
2、各參賽隊領隊于9月20日上午9:00到鎮(zhèn)政府三樓會議室參加聯(lián)席會議,抽簽決定出場次序。并將音樂光盤交到鎮(zhèn)黨辦,或將參賽音樂文件發(fā)送至電子郵箱:,
文件應標明參賽隊伍名稱、曲目名稱、曲目時長。
十一、經費:
各參賽隊服裝、交通自理。
十二、未盡事宜,另行通知。
隨著我國經濟的不斷發(fā)展,廣大人民群眾對精神文化的需求也日益提高。廣場作為城市空間的重要組成部分, 需求也日益提高。作為人們交往、休息、娛樂、觀賞等活動陣地和載體,已經融入市民的整個生活體系,群眾文化在廣場中得到了廣泛的體現(xiàn),廣場文化被不斷地賦予新的內涵,成為人們喜歡與向往的公共活動場所及展示空間。廣場舞蹈是由人民大眾自發(fā)而形成的,其對開展城市文化有著重要的意義。廣場舞蹈為城市打造廣場文化品牌提供了突破口,已成為一道展示市民文化生活的城市景觀。有效 破口,已成為一道展示市民文化生活的城市景觀。有效地開展群眾性文化活動,既讓現(xiàn)代文化得以迅速流行,也使傳統(tǒng)文化絕處逢生,進而促進人們生活更加積極向上,更進一步推動了和諧海西的建設工作。廣場文化活動的興起,很大程度滿足了現(xiàn)代人多方面多層次的精神文化需求,滿足了人們的審美情趣和審美的要求,使人們的文化審美意識提高;廣場文化活動的興起,具有鮮明的時代特色,能夠展示社會的精神文明,對社會文化發(fā)展產生巨大的影響。
為慶!叭恕眹H勞動婦女節(jié),推進全民健身運動深入開展,活躍和豐富我縣群眾文化生活,促進文化惠東建設,縣委宣傳部、縣婦聯(lián)、縣體育局定于20xx年“三八”節(jié)期間舉辦惠東縣“舞動惠東”廣場舞比賽活動。具體方案如下:
一、組織機構
主 辦:中共惠東縣委宣傳部
惠東縣婦女聯(lián)合會
惠東縣體育局
成立廣場舞比賽活動組織委員會(簡稱“組委會”),負責比賽活動的組織實施和協(xié)調工作。
主 任:徐 毅(縣委副書記)
副主任:卓秀麗(縣委常委、宣傳部長)
王正。ǹh政府副縣長)
成 員:鄭愛麗(縣委宣傳部副部長、縣社科聯(lián)主席)
沈 青(縣婦聯(lián)主席)
劉偉彬(縣體育局局長)
黃 忠(縣公安局副局長)
陳偉東(縣衛(wèi)生局副局長)
陳建華(縣供電局黨委書記)
廖湘香(縣廣播電視臺副臺長)
黃繼傳(縣交警大隊副大隊長)
廖俊輝(縣消防中隊指導員) 組委會下設辦公室,辦公室設在縣婦聯(lián),由縣婦聯(lián)胡清華同志任辦公室主任,辦公室成員由相關部門抽調人員組成,負責本次廣場舞比賽活動的日常工作。為確保賽事的公平、公正,由組委會邀請專家擔任本次比賽的評委。
二、職責分工
1、縣委宣傳部、縣婦聯(lián)、體育局負責比賽的組織、實施工作。
2、縣公安局負責做好安全保衛(wèi)工作。
3、縣交警大隊負責做好現(xiàn)場及周邊道路的交通秩序維持工作。
4、縣供電局負責做好演出場地的電力保障工作。
5、縣衛(wèi)生局負責做好現(xiàn)場醫(yī)療應急工作。
6、縣消防中隊負責做好現(xiàn)場消防安全工作。
7、縣廣播電視臺負責做好宣傳報道、錄播工作。
五一房地產策劃方案 篇18
一、置于項目售樓處門口 (12條)
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二、置于項目附近主要道路跨街 (7條)
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五一房地產策劃方案 篇19
一、活動時間
20xx年 月 日上午9:30
二、活動地點
湘桂•盛世名城售樓部門前
三、活動目的
1.宣布新的限時優(yōu)惠政策,促成客戶認購簽約;促進湘桂•盛世名城2期的銷售.
2.渲染氣氛,集聚人氣,制造火暴熱銷場面,堅定客戶信心;
3.借機與目標消費群及大眾進行公關交流;
4.促進公眾口碑傳播,提升湘桂•盛世名城2期項目知名度,美譽度;
5.提升湘桂形象。
四、活動主題:
1. 湘桂•盛世名城2期盛大開盤!
2. 湘桂•盛世名城2期 超值戶型全新登場
3. 湘桂•盛世名城2期 顯赫豪宅 搶購中!
4. 湘桂•盛世名城2期 擁有幸福與榮耀!
五、活動主要內容
(一)、主持人介紹到位嘉賓和開盤議程
(二)、嘉賓講話 ;
(三)、開盤剪彩儀式;
(四)、文藝欣賞(樂隊現(xiàn)場演奏、風情勁舞演出);
(六)、抽獎活動
(七)、簽約/認購活動。
六、開盤現(xiàn)場布置
詳見效果圖和平面圖
七、活動前準備
1.提前 7天發(fā)布開盤活動信息。
2.確定開盤活動所需邀請的機構、相關人員以及新聞媒體界人士。
3.設計印刷請柬,并在活動日前兩天送達被邀人士,并達成承諾。
4.確定各方分工。
5.進行活動現(xiàn)場包裝(活動執(zhí)行公司)。
6.撰寫主持人串詞、嘉賓發(fā)言稿(推廣公司)。
7.合同文書、宣傳資料準備(湘桂公司)。
8.確定活動禮儀小姐、攝影攝像人員、發(fā)放禮品人員等(活動執(zhí)行
公司)。保安、工作人員(湘桂公司).
9.相關人員聯(lián)絡電話單。
10.開盤活動簽到臺準備,禮品準備(湘桂公司)。
11.選房流程、銷控區(qū)等開盤展板準備(湘桂公司
七、活動流程
9:00,場地布置(舞臺搭建、背景板安裝完成、地毯、拱門、彩球、帳篷、沙灘椅等布置到位);
剪彩工具、禮花準備到位(剪彩工具13套,氣動禮花炮12門);
9:10,活動負責人、聯(lián)絡人員、工作人員、置業(yè)顧問;
9:30,禮儀小姐、主持人到場;
9:30,嘉賓席、來賓席、嘉賓桌椅、簽到臺、音響設備及一切應用物品準備就緒;
9:30 舞獅隊到位(如有);
9:35~9:59音控師放背景音樂,攝像、攝影師到位;樂隊暖場,迎賓曲奏響;舞獅團舞獅
10:00~10:02,主持人對本次活動作簡介,并宣布開盤活動開始; 10:02~10:07,有請湘桂公司領導講話;
10:07~10:12,有請有關領導講話;
10:12~10:17,嘉賓講話
10:17~10:18,請剪彩嘉賓逐一登臺(共12人);
10:18,剪彩儀式正式開始,禮花齊發(fā)、鑼鼓喧天;
10:19~10:20,主持人宣布剪彩儀式結束,文藝表演活動開始; 10:20~10:25,勁舞開場 ;
10:25~10:28,主持人對開盤選房政策進行介紹,叫號.
l 對已經認購的客戶,事先抽取排序號碼卡,并在休息區(qū)等待,
欣賞節(jié)目,品嘗糕點.工作人員陸續(xù)分批(10人一批)叫號,客人進入售樓部簽約區(qū).
l 對潛在的購房客戶,售樓人員可以針對性進行介紹,促成認
購或當場簽約.
10:28~10:33,;互動環(huán)節(jié)
10:33~10:45,歌手表演;
45~10:50,進行抽獎活動開始第一輪
在認購/簽約的客戶中,憑排序號碼卡副劵抽獎.
10:50~10:55,主持人再次對活動優(yōu)惠政策進行介紹;
10:55~11:30,豪華時尚秀
11:30~12:00,進行抽獎活動開始第二輪。
12:
00:勁舞表演 開盤儀式結束。
(當天具體流程,各方協(xié)商后制定)
八、活動道具、物料準備清單及費用預算,參見清單
五一房地產策劃方案 篇20
一、活動目的
1、促進開盤成交客戶合同簽訂;
2、提升開盤售樓部現(xiàn)場人氣;
3、促進項目開盤成交,制造凱悅城的聲音,及快速去化房源。
二、活動時間
20xx年9月份(具體時間待定)
三、活動地點
凱悅城售樓中心
四、活動前準備
1、置業(yè)顧問電話邀約時間:20xx年9月份
2、電器的購買
時間:20xx年8月30日
3、抽獎券制作到位時間:20xx年9月初
4、水果糕點現(xiàn)場布置到位
時間:開盤前一天
五、活動內容
邀請凱悅城開盤,購房簽約客戶,將在售樓中心內部進行現(xiàn)場“砸金蛋得家電”活動,由項目經理對本次活動類容進行簡單介紹,并傳遞前期購房客戶,老帶新活動政策,本次活動抽獎由當天購房客戶現(xiàn)場抽取,產生以下獎勵:
一等獎:筆記本電腦(2名)
二等獎:海爾冰箱(4臺)
3000x2臺=6000元1500x4臺=6000元1000元x6臺=6000元600元x10臺=6000元
100元x90臺=9000元
費用預估:33000元
三等獎:海爾洗衣機(6名)四等獎:微波爐(10名)
五等獎:榨汁機或電飯煲或加濕器(90名)
六、活動流程
新客戶到達售樓中心——進入簽到區(qū)簽到——拿排號單或序號——客戶集中到門外——現(xiàn)場維持開盤前客戶情緒,待開盤開始,由銷售帶客戶購房,已簽訂購房認購的客戶——由銷售帶客戶進行現(xiàn)場砸蛋區(qū)——由客戶砸蛋獲取獎券——銷售帶客戶去領獎去等級(需帶認購和客戶身份證)——核對后領 取獎品——銷售讓客戶從后 門離開。
。ㄖ脴I(yè)顧問全程接待,并一對一介紹,促進成交幾率,深入挖掘潛在客戶群)
七、活動費用
1、抽獎券數(shù)量:100張
抽獎箱:1個費用:100元
2、聘請婚慶公司費用:2500元
3、水果糕點費用:1000元
4、預計現(xiàn)場布置費用:費用:500元
5、小禮品購置費:毛絨玩具等20xx元
6、不可預計支出費用:費用:900元
7、家電費用:33000元
五一房地產策劃方案 篇21
一、市場背景:
漢沽位于天津東部濱海地區(qū),是天津濱海新區(qū)的重要組成部分,轄區(qū)面積441.5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內,全區(qū)共有常駐人口17萬。
漢沽是我國重要的化學工業(yè)基地之一,已形成以海洋化工為主,多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系,全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家,主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業(yè)門類。漢沽不僅是一個工業(yè)重地,而且還是一個魚米之鄉(xiāng),盛產水稻、水果及水產品。其中的茶淀葡萄和水產品久負盛名。
所在寨上街,其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠,她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞,但隨著改革開放的進行及國有老企業(yè)的通病,企業(yè)的效益大不如前,也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新xx屆領導班子對當?shù)亟洕Y構的調整,將第三產業(yè)作為漢沽區(qū)結構的補充體,使?jié)h沽成為一個經濟結構多角化的地區(qū),從而保證漢沽區(qū)經濟的健康、可持續(xù)發(fā)展。
二、競爭對手分析:
由于漢沽房地產市場的發(fā)展屬于初級階段,市場對價格的敏感度較高,面對產品的認知及感知程度相對較低,故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產品三個層面進行歸納與比較,我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。
1、在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢?
2、在漢沽我們的間接競爭對手?
在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達花園定為間接競爭對手,具體原因我們分列如下:
綠地人家處于天化的附近,濱河小區(qū)處于烈士陵園附近,他們都遠離于城區(qū)中心相對的位置優(yōu)勢,不足以與第壹城形成競爭態(tài)勢。富達雖與第壹城相鄰,但其銷售已近尾聲,故并不對第壹城銷售造成直接威脅。
綠地人家的產品規(guī)劃屬純南方模式,不能與本地居住習慣相對接;而濱河小區(qū)的產品規(guī)劃雖與本地居住習慣相符,但其產品的規(guī)劃、設計水平與第壹城相比較仍不在同一層面,要落后與第壹城。而富達花園的規(guī)劃、設計,仍初級產品形態(tài);綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右,故此在目標人群層面,不與第壹城形成直接競爭。
三、競爭項目基本信息:
1、項目名稱規(guī)劃面積銷售均價基本情況
綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大,銷售單價較低,一期開發(fā)面積7萬平米,整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設計較為南方化,銷售樓層以一、二、三、六層為主。
濱河小區(qū)12萬平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶,五層建筑形態(tài),社區(qū)無會所,鄰近薊運河及烈士陵園,價格優(yōu)勢明顯,戶型面積控制較好,并帶簡單裝修。
井田·藍月灣6萬平方米20xxl型地塊,與第壹城一路之隔,戶型、價格、配套與第壹城相近。
分析:從已銷售的戶型比來看,其中兩室占了絕對的比例,即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認可,所以我們有理由說,漢沽市場的主要需求在兩室,對于一室戶型的銷售由于存量較大,我們仍需給予足夠的重視。在兩室的銷售當中主要以a、b、e戶型為主導,是典型的經典戶型,面積在90—100㎡之間,這樣也從另一側面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右。
2、樓棟售出率分析
在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出,大量消費出現(xiàn)于臨街與臨學校的一面,而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因,一方面是現(xiàn)場銷售控制的原因,一方面也與居住觀念有關。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售,提供有力的產品支持。
四、已購客戶分析
1、付款方式分析
分析:我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出,一次性付款與貸款的比例相差較大,說明當?shù)氐南M者在消費能力上雖有一定的問題,但他們具有相當穩(wěn)定和充足的還款能力,且在消費意識上較為超前,這當然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關。
2、年齡結構分析
分析:我們從已購客戶的年齡層面上去分析,主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主,他們對新事物的接受能力較強,具有一定的購買力及資金支配能力,相應對生活質量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題,即是他們的需求不只存在于房子一方面,在生活當中還有更多的需求,比如:子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業(yè)狀況問題等。由于漢沽當?shù)厝罕妼Ξ數(shù)亟洕鸂顩r的擔憂,更多反映出的是對子女教育的關注較多。
3、行業(yè)分析:
分析:從已購客戶的行業(yè)特征來看,大部分的已購客戶集中在企、事業(yè)單位及個體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層,其收入狀況較穩(wěn)定,收入水平相對較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽當?shù)氐臄?shù)量較多,為我們提供了較好的市場承接力,且在一方面確定了我們主要的宣傳目標。
4、居住區(qū)域分析:
分析:從項目已購客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中,我們可以看出我們的主要消費對象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主,且以天化宿舍為主,這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。
五、產品前期市場推廣簡要分析
在前期的媒介宣傳過程中,主要是對漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質量、物業(yè)及部分戶型進行了市場傳達。其項目的促銷活動,主要是結合項目的工程節(jié)點進行了一些老客戶的維系活動。
在我們對宣傳及活動的分析當中,發(fā)現(xiàn)了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位,也即宣傳內容的針對性不強;二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體系,缺乏對項目主題的支撐;三是宣傳中對產品的價值宣泄不足。
六、分析總結
我們在前面對市場及競爭對手、產品及客戶進行了一個簡要的分析,通過分析我們得出我們對市場、產品及市場中的消費者的理解,我們在明示如下:
市場:在漢沽的房地產市場中充斥著大量的房地產項目,單從供應量上來講已基本上可以滿足市場現(xiàn)有的消費需求,而且在新的一年里將有新的地產公司進入市場,并為市場帶來新的產品,這樣我們就可以說20xx年的漢沽房地產市場,將快速成長為供大于求的買方市場。對于在市場中的各個項目來說,漢沽將是一個各項目進行快速掠奪的市場。
我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看,雖然漢沽已經進入了買方市場,雖然各項目都已經在市場中得到相應的認知,雖然各競爭對手之間的差異較大(包括產品及價格),但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點,成為市場銷售的領跑者,成為市場中殺傷力的項目。
在這樣的市場情況下,一方面給我們留下了一個的市場機會,一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施。如果我們能夠在未來的工作中,及時總結我們的經驗教訓,及時調整我們的營銷戰(zhàn)略,及時登上市場領軍者的寶座,我們的項目明天將會異常光明。
產品:在漢沽房地產市場中,我們不能說我們的產品規(guī)模是的,不能單就一個方面說我們的產品是的,但我們可以說我們產品的從整體上來說是的,雖然我們銷售價格高于競爭對手,但這個價格是與其價值相符的,這從我們產品的前期銷售中即可看出。
雖然目前市場上普遍認為我們的價格高,但那只是表面現(xiàn)象,那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產品的價值而已,只要我們能讓消費者實際感受到我們的產品,看到我們的產品價值,我們的銷售必然會放量,我們的項目必然會成為市場關注的熱點,我們的項目必然會成為市場的領跑者。
消費者:在漢沽當?shù)氐南M市場中,主要以工薪收入階層為主,這是由當?shù)叵鄬我坏慕洕Y構所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高,但是卻相對穩(wěn)定,這為他們購買房地產產品提供了物質基礎。
同時由于他們受教育程度相對較高,這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強,因此也就說明他們是我們的目標消費群體,是我們產品信息釋放的主渠道。
五一房地產策劃方案 篇22
一、營銷概況:
房地產系不動產的商品概念,與其他商品有著本質截然不同的區(qū)別,不同于買件衣服那樣隨心所欲,這是因為買房子價位高,耐用性長。買主務必經過審情度事、權衡利弊的反復斟酌才能作出決定,而且反彈心理很強,稍有不稱心就會改變主意,買主思考的問題,內容豐富,錯綜復雜,既要考慮得天獨厚的地理條件,又要科究優(yōu)雅舒適的自然環(huán)境,樓質、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產營銷深度廣,難度大,負荷重,企求在房地產營銷上取得卓然顯著的成效,并非輕而易舉、彈指一揮間,必須加強重視大腦智力投資的力度,具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。
二、創(chuàng)意理念:
房地產營銷策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度,必須在創(chuàng)意理念上形成:
1、具有高度的自信野心;
2、富于競爭,且樂此不倦;
3、頭腦敏銳,不拘傳統(tǒng);
4、感性認識和理性認識相處融洽;
5、注重歷史,尊重現(xiàn)實,睽重未來。
三、構思框架:
1)以塑造形象為主,渲染品味和意念;
2)展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢;
3)體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活;
4)直切消費群生活心態(tài)。
四、實戰(zhàn)流程:
1、形象定位:
對樓盤的綜合素質進行整體概括,揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設計思想、具體細節(jié)等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現(xiàn)到:吸取園外、境外高檔物業(yè)經驗,處處顧及住戶需要,大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設計和公共空間的審美安排;小至空調機位、公共過道采光以及住戶戶型設計等等,都進行精碉細鑿,力爭完美。
好東西總有不同之處,因而“不同”二字構成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎,使它有機會從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如:地理位置不同,交通條件不同,物業(yè)品質不同,發(fā)展商信譽不同,人均擁有空間不同,升值潛力不同,車位數(shù)量不同,小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。
2、主要賣點:
對樓盤進行全面分析研究,概括為四個方面的賣點構成:
1)地理位置;2)、樓盤設施結構;3)、樓盤做工用料;4)、戶型設計。突出明顯優(yōu)勢,這是樓盤消費者最關心的物業(yè)指標。
3、繪制效果圖:
根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要,分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強調公共空間開闊、細節(jié)豐富、品味高,因為樓盤的銷售,需要啟動購樓者對未來的想象,無數(shù)事實范例證明,精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。
4、廣告訴求點:
1)闡述樓盤的位置;2)闡述樓盤所在地的歷史淵源;3)闡述樓盤交通條件;4)闡述樓盤人口密度情況;5)闡述樓盤的升值潛力;6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽;7)闡述樓盤的背景;8)闡述樓盤的舒適溫馨;9)闡述樓盤的實用率;10)闡述樓盤的付數(shù)計劃;11)闡述樓盤的品質;12)闡述樓盤的深遠意義;13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。
5、廣告階段劃分:
對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為,應有戰(zhàn)略的考慮,從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個階段:
第一階段(預期到首期交樓入住):此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標,從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。
第二階段(首期交樓至二期完工):此階段以品牌維持為目的,穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象。同時促進銷售。此階段廣告費用投入相對較少。
第三階段(二期工程交樓至整體竣工):此階段的廣告任務重點是維持樓盤的良好口碑,可結合已經入住的眾多住戶來談論評估本樓盤并通過口碑帶動銷售,完成售樓收尾工作。此階段廣告費用投入為中等不平。
總體上看,樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形,這是根據(jù)各銷售期要求和工程進程不同階段而得出的較合理的分配方案。當然,每個階段中的廣告及發(fā)布,應依據(jù)具體情況靈活使用和調整。
6、廣告表現(xiàn):
在樓盤預售及正式展銷前,應設法積蓄氣氛,設計一個別開生面、形式獨特的揭幕儀式。在預售參觀登記前一周,更新目前圍在售樓部和樣板間外側的圍布。直到預售和開幕式當天隆重揭幕,讓優(yōu)雅美麗的樓盤示范間瞬間呈現(xiàn)在大眾及過往行人面前。屆時,樂隊奏出美妙動聽的西洋樂曲,嘉賓云集,參觀人流穿梭樣板之間,驚羨之辭不絕于耳。(具體揭幕儀式內容安排及細節(jié),另視情策劃)。
預告廣告以渲染氣氛為主,配合精彩的揭幕預售儀式先期刊登。
7、首期廣告內容及時間安排:
內部認購展示會和首期展銷會定期舉行,廣告準備工作應在此之前全部到位,具體內容大致如下:
、贅潜P效果圖。
、跇潜P售價表和匯款方式的確定與制作。
③售樓宣傳冊和促銷宣傳單的設計制作。
④工地圍板的設計、繪制。
⑤展銷場地宣傳旗幟、宣傳畫和橫幅的設計制作。
⑥展銷場地道路指導牌的制作。
⑦展板(兩套,每套12張)的設計、制作和擺放。
、嘤耙晱V告創(chuàng)意構思及拍攝制作。
⑨報紙廣告首5期的設計、完稿及定版。
⑩圍繞展示會其它促銷宣傳用品。
五、勾勒賣點途徑。
1、確立行銷要求:
樓盤行銷觀念著重于消費者的分布情形及需求層次,繼而設計規(guī)劃銷售策略主題。突顯出樓盤產品的價值,進而滿足購屋大眾獨有的品味與格調。故樓盤在行銷上須完全符合時代的發(fā)展,才能在市場上造成影響,成為大眾爭先搶購的產品,下列幾點是營銷方面應重點考慮的問題。
、贂r代性:具有前瞻性的行銷觀念,符合社會形態(tài)的變革與提升。
②生活性:完全符合消費者的生活需求,接近消費者的消費水平。
、郯踩裕焊黜椩O備充實,設施完善,以強化生活安定性。
④方便性:交通、時間、商品等方面消費及額外的需求。
、菔孢m性:現(xiàn)代化的消費新空間,具有以符合人性需要為基礎的品質。
、捱x擇性:多樣化的產品提供多樣化選擇。
、咦杂尚裕菏股、休閑、購物緊密結合。
2、進行消費者背景分析:
、龠x購本樓盤的動機:
a、認同規(guī)劃設計之功能及附加價值優(yōu)于其他的樓盤。
b、經過比較競爭后,認同本樓盤的價位。
c、想在此地長久居住者。
d、認為本區(qū)域有遠景,地段有發(fā)展?jié)摿Α?/p>
e、信賴業(yè)主的企業(yè)規(guī)模與財力潛力。
f、通貨膨脹壓力下的保值心態(tài),使其萌發(fā)購買動機。
②排斥本樓盤的理由:
a、消費者本人經濟能力不足。
b、比較之后認為附近有理想的樓盤。
c、購買個體者較少,對后市看空。
③購買本樓盤的理由:
a、對本區(qū)域環(huán)境熟悉念舊者。
b、滿現(xiàn)居環(huán)境品質者。
3、設計完美的行銷動作:
①塑造產品的獨特的風格,突顯產品市場上的優(yōu)勢與形象,使客戶在選擇有獨特定位的產品之后,能肯定自己的品味和地位,而造成社會影響。
②強勢吸引廣大的自住型購屋客戶,以單價實在、總價合理的策略,除了能吸引第一次購屋需求,亦可引導第二次購屋、換屋或投資客進場購買。
、鄹鶕(jù)本區(qū)域的地理位置,塑造本樓盤的未來高價值及增值潛力。
、苌鬟x現(xiàn)場銷售人員與嚴格執(zhí)行個案銷售講習,銷售人員除了要將房地產景氣時的高姿態(tài)予以收斂,換成不卑不亢的態(tài)度外。更要以耐心、親切、誠懇的說服技巧加上專業(yè)化素養(yǎng),才能將如業(yè)主所愿的銷售目標在短期之內順利實現(xiàn)。
、蒌N售人員應默契配合,充分準備,以使客戶在整個銷售過程中確實感受到自然、親切、實在、信任、誠實、坦誠、自尊的銷售氛圍。以實現(xiàn)“訂屋便不退訂”,“補足便能簽約”“簽約便能代為介紹朋友來買”的完善銷售體系。
六、房地產營銷廣告推廣業(yè)務的策略:
1、引導期:
首先選搭大型戶外看板,以獨特新穎的方案引起客戶的好奇,引發(fā)其購買欲
、俟さ噩F(xiàn)場清理美化,搭設風格新穎清閑的接待總部(視情形需要,制作樣品屋)。
、诤霞s書、預約單及各種記錄表制作完成。
、壑v習資料編制完成。
、軆r格表完成。
⑤人員講習工作完成
、蘅且龑V告
、咪N售人員進駐。
注意事項:
、賹︻A約客戶中有望客戶做ds(直接拜訪)。
、诂F(xiàn)場業(yè)務銷售方向、方式若有不順者要即時修正。
、鄱ㄆ谟蓸I(yè)務主管召開銷售人員策劃會,振奮士氣。
④不定期舉行業(yè)務與企劃部門的動腦會議,對來人,來電及區(qū)域記錄表予以分析后,決定是否修正企劃策略。
、萦嘘P接待中心常發(fā)生故障或較為客戶在意的設施,如燈光照明亮度,冷氣空調位置及冷暖度,簽約場所氣氛,屋頂防雨措施,展圖堅牢度等均需逐一檢查測試。
、拗骺嘏_位置及高度、廣播系統(tǒng)音域范圍及功能,控臺、銷售區(qū)、樣品屋與模型,出入口及過道是否能使眾多客戶十分順暢地經過。
2、公開期及強銷期:
公開期(引導期之后7-15天)及強銷期(公開后第7天起)。
、、正式公開推出前需吸引引導期有望客戶與配合各種強勢媒體宣傳,聚集人潮,并施展現(xiàn)場銷售人員團隊與個人銷售魅力,促成訂購,另可安排雞尾酒會或邀請政經名人蒞臨剪彩,提高客戶購買信心。
、啤⒚咳障掳嗲25分鐘,現(xiàn)場銷售人員將每日應填之資料填好繳回,由業(yè)務主管加以審查,于隔日交還每位銷售人員,并于隔日晨間會議進行講述對各種狀況及有望客戶追蹤提出應變措施。
⑶、每周周一由業(yè)務部,企劃部舉行策劃會議,講述本周廣告媒體策略、促銷活動(sp)項目與銷售策略及總結銷售成果,擬定派發(fā)宣傳單計劃。
⑷、擬定派發(fā)宣傳單計劃表,排定督報人員表及(sp)活動人員編制調度表。
⑸、于sp活動前3天,選定協(xié)助銷售人員及假客戶等,并預先安排講習或演練。
⑹、若于周六、周日或節(jié)日sp活動,則需要提前一天召集銷售管理人員協(xié)助銷售人員講習,使其全面了解當日活動策略、進行方式及如何配合。
、、每逢周六、周日或節(jié)目sp活動期間,善用3-5組假客戶,應注意銷售區(qū)和主控臺之自然呼應,每成交一戶,便由主控臺主管播板,隨即公司現(xiàn)場人員均一起鼓掌,外區(qū)人員燃放鞭炮,現(xiàn)場張貼恭賀紅紙,使現(xiàn)場氣氛達到最高點。
、獭⒅芰⒅苋障掳嗲坝蓸I(yè)務主管或總經理召開業(yè)務總結會,對本日來人來電數(shù)、成交戶數(shù)、客戶反映、活動優(yōu)缺點進行總結與獎懲。
、、實施責任戶數(shù)業(yè)績法,每位銷售成員自定銷售目標或由公司規(guī)定責任戶數(shù),并于每周一作統(tǒng)計,完成目標人員公司立即頒發(fā)獎金,以資鼓勵。
、巍㈦S時掌握補足、成交、簽約戶數(shù)、金額、日期,若有未依訂單上注明日期前來辦理補足或簽約手續(xù)者,立即催其辦理補足或簽約。
、稀⒖蛻魜砉ぷ麂N售現(xiàn)場洽定或來電詢購,要求其留下姓名,聯(lián)系電話,以便于休息時間或廣告期間實施ds(直銷)、出外追蹤拜訪客戶,并于每日下班前由業(yè)務主管總結追蹤成果,檢查是否達到預期銷售目標。
⑿、每逢周日,節(jié)日或sp期間,公司為配合銷售,應每隔一段時間打電話至現(xiàn)場做假洽訂(電話線若為兩條,則輪流打)以刺激現(xiàn)場銷售氣氛。
3、持續(xù)期(最后沖刺階段):
⑴、正式公開強勢銷售一段時日后,客戶對本案之認識程度應不淺,銷售人員應配合廣告,重點追蹤以期達到成交目的。
⑵、利用已購客戶介紹客戶,使之成為活動廣告。并事先告之:若介紹成功公司將提成一定數(shù)額的“介紹獎金”作為鼓勵。
⑶、回頭客戶積極把握,其成交機會極大。
、、退訂戶仍再追蹤,實際了解問題所在。
⑸、銷售成果決定于是否在最后一秒鐘仍能全力以赴,故銷售末期的士氣高低不容忽視。只要腳踏實地的執(zhí)行本方案,房地產營銷將會立竿見影,成就頗豐。
五一房地產策劃方案 篇23
一、項目建設說明
空氣家苑小區(qū),是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區(qū)的籌建是為空氣集團河池科技園的配套設施,為園區(qū)入駐企業(yè)及百旺經濟開發(fā)區(qū)的企業(yè)提供了利于企業(yè)建設開發(fā),方便企業(yè)員工生活,改善生活條件及美化開發(fā)區(qū)環(huán)境的項目。
二、項目選擇地理位置概況
該小區(qū)位于百旺開發(fā)區(qū)內,在南新路與新建路交匯處的東南側,毗鄰兩條公路旁,交通方便、地勢平坦、周圍環(huán)境優(yōu)雅。距市中心20xx多米。
三、項目建設市場的需求情況及開發(fā)策略定位
1、市場需求狀況
(1)、百旺經濟開發(fā)區(qū)已進入駐許多企業(yè),如鋼構廠,橡膠制品廠等,目前沒有建設一定規(guī)模的、給企業(yè)提供方便條件的小區(qū)。
(2)、東江鎮(zhèn)內沒有封閉式小區(qū)。住宅建筑規(guī)劃不太集中、建筑風格、標準一般。
(3)、鎮(zhèn)內較好地段新建房價,目前已達到2400元/㎡。
2、開發(fā)策略定位
(1)、小區(qū)規(guī)模、規(guī)劃占地5萬平方米以內,規(guī)劃建筑面積10萬平方米以內。
(2)、建筑類型:門市、住宅、車庫比例適宜,戶型面積適合市場需求。
(3)、建筑風格、綠化、景觀具有特色。
(4)、較好的施工質量。
(5)、科學的物業(yè)管理。
四、項目建設規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、建筑風格
1、建設規(guī)模
規(guī)劃占地:41506平方米,建筑面積:85407平方米(其中住宅建筑面積:58485平方米,商業(yè)門市:17683.98平方米,物業(yè)及車庫:9013平方米),住宅戶型60-70平方米的占60%;90平方米的占20%;50平方米的占20%,總戶數(shù)約835戶。車庫每套面積:19.8平方米,總套數(shù)約:400。
2、小區(qū)規(guī)劃、建筑風格
(1)、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意、道路布局合理,要人、車分流,方便進出。主入口為步行街,次入口為車輛出入口。
(2)、整個小區(qū)建筑風格要高雅,建筑線條設計合理,美觀實用(尤其沿街樓面),建筑顏色搭配合諧,明朗,且有對比度。
(3)、小區(qū)的綠化、景觀園林設計有特色,觀賞性強。設有體育、健身場地及設施。
五、環(huán)境影響、風險分析及防范措施
1、環(huán)境影響
符合國家環(huán)境保護法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。
2、風險分析
(1)、小區(qū)規(guī)劃規(guī)模較大,超過當?shù)氐囊,造成開發(fā)房屋積壓。
(2)、工地建設風險,工程建設及工期是本項目的.主要工程建設風險,建設中招投標的實施成功與否將直接關系到工程造價和質量,工程如果延期將影響項目的資金回收。
(3)、戶型設計與市場需求不對接,造成房屋積壓。
(4)、周邊企業(yè)入駐數(shù)量不足,需求量不大。
3、防范措施
(1)、充分進行市場調查(戶型面積需求,園區(qū)規(guī)劃綠化需求,價格需求等)。確定合理開發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。
(2)、抓好前期規(guī)劃及施工圖設計,使設計先進、符合市場需求。
(3)、抓好施工、監(jiān)理工作,保證施工質量及施工工期。
(4)、加強對園區(qū)企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的調查,加速有關配套設施的建設。
六、建設成本、銷售、稅金、利潤估算
1、建設成本估算:
(1)、住宅按900元/㎡(磚混):58485×900元/㎡=52636500元。
(2)、商業(yè)建筑1200元/㎡(框架):17683.98×1200元/㎡=21220776元。
(3)、車庫、物業(yè)等1100元/㎡:車庫7922.88㎡,物業(yè)450㎡(其它640㎡),計:9013×1100元/㎡=9914300元。
五一房地產策劃方案 篇24
時間:20_-4-05——4-08
地點:1、海鹽新天地廣場
2、現(xiàn)場售樓處
活動目的:
聚集開盤人氣,重拳出擊,在最短的宣傳期間內,刺激大眾,創(chuàng)造最佳口碑和打響海鹽首盤小高層高檔住宅小區(qū)的品牌。
活動方式:現(xiàn)場搖號、活動助興、抽獎酬賓
活動安排:
一、前期廣告宣傳
3.30-4.05著重以信息發(fā)布為主宣傳,主要是搖號參加辦法、地點、時間等信息告知。發(fā)布途徑為報紙、燈箱、跨街橫幅。
宣傳主題:未來城都市居住典范,海鹽首期豪華高品位住宅樓銷售在即。
引領都市時尚,坐居金仕海岸。
金仕海岸4月5號日真情放送,豪華住宅乍現(xiàn)海鹽。
因為珍稀,所以珍貴。
金仕開盤有好禮,驚喜大獎等你拿。
二、搖號現(xiàn)場布置
1、搖號方式:現(xiàn)場公開,即選即定。具體搖號登記處暫定2處。
(確定小高層購買資格,建議搖號總數(shù)比實際戶數(shù)多30%)
2、地點選定:海鹽新天地廣場
(a、需要一定活動場地b、場地方有舉辦活動經驗c、有聚集人氣的先例)
3、軟環(huán)境布置:
高空氣球4個;大型氣拱門1個;30平方左右舞臺1個;
樓盤效果展示牌1套;廣告宣傳易拉寶4個;宣傳折頁1000份
周遍跨街橫幅、燈箱20 套
4、 員工統(tǒng)一著裝
三、活動進程(4月5日)
1、下午14:00正式開始(13:50——14:00禮炮、獎品展示)
2、14:00——14:30
主持人5分鐘、領導5分鐘、佳賓2人共10分鐘、活動解說8分鐘、公證人講話2分鐘。
3、搖號開始(14:30——15:00)同時登記匯總
4、搖號抽獎(15:00——16:00)
獎品分1、2、3等獎和紀念獎(100份)
5、現(xiàn)場答謝演出、小娛樂活動(16:00——17:00)工作人員休息
6、公布搖號和抽獎結果(17:10——17:30)
7、獲獎群眾領獎(17:30——17:50)
四、搖號辦法
1、一期總銷售戶
數(shù)為140套,暫定搖號總人數(shù)與實際銷售戶數(shù)為5:1,參加群眾不定。
2、搖號采取實名登記制,不得替代或多搖,每套戶型最多登記人數(shù)為5人。
3、凡登記在冊的準購房者,登記同時需交納1000元保證金,搖號當天如登記人中號并獲得購房資格,該保證金則納入房款,如不成功則在原款反還的基礎上增加200元作為答謝費用。
4、搖號登記時間自20_.4.05——4.10,為期5天。
5、登記地點:秦山房地產公司售樓處
6、搖號工具使用公開搖獎設備進行搖號決定。(中號比例為5:1)
7、關于沒有中號群眾的解決辦法。均以紀念品贈送。并登入二期開盤購房檔案。
五、 工作人員分工
秦山房產公司職員做禮儀、保安等維護性工作;九洲廣告做活動監(jiān)測和媒體聯(lián)絡工作。
六、媒體發(fā)布
邀請當?shù)刂鞔竺襟w具體:海鹽電視臺、杭州交通之聲廣播臺、中郵專遞、錢江晚報、搜狐網(wǎng)絡等記者參加活動,并給予現(xiàn)場報道。
七、經費預算
1、 環(huán)境布置
高空氣球4個 400元/4個
大型氣拱門1個 500元
30平方左右舞臺1個 1000元
樓盤效果展示牌1套 1200元/10張
廣告宣傳易拉寶4個 600元/4個
宣傳折頁3000份 7500元
周遍跨街橫幅、燈箱20 套
2、場地租賃 20_元
3、公證人邀請費 1000元
4、媒體邀請費 20_元
5、設備租賃費 5000元
6、管理費 1000元
7、主持人 1000元
8、演員演出費 5000元
9、現(xiàn)場應急費 20_元
總價30000元
五一房地產策劃方案 篇25
一、策劃緣起
東部旅游節(jié)日在即,全城熱銷海岸生活
7月22日,在XX省文化廳和XX市鹽田區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術花會暨XX省少兒藝術節(jié)”即將召開,在“東部旅游文化節(jié)”同時開幕的喜人背景下,鹽田的旅游旺季和置業(yè)高潮已經到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍的陸續(xù)開盤,東部家居生活不斷朝著海岸新時尚升級。深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們,鹽田需要宣傳,鹽田需要更加時尚的海風吹拂。
二、合作優(yōu)勢
《××周刊》,先鋒時尚為東部海岸生活沖浪領航
同是7月22日,全球時尚生活資訊,白領精英讀本《××周刊》正式創(chuàng)刊!丁痢林芸肥荴X市公開發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在兩地同時發(fā)行、直投的第一張周報,經過7月8日試刊后,受到讀者和業(yè)內外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃,《××周刊》為鹽田生活傳遞信息。
三、媒體互動
《××周刊》與分眾液晶電視互動,開創(chuàng)最新傳媒模式
為了充分傳達東部海岸生活氣息,更加準確鎖定白領、金領人士置業(yè)鹽田,《××周刊》與名震全國的分眾傳媒機構聯(lián)手,在遍布、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的'客戶都將同時得到分眾傳媒贈送的滾動播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告,產生更為廣泛的傳播效果,達到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。
五一房地產策劃方案 篇26
一、開盤活動概況
活動主題:御景莊園一期盛大開盤
活動時間:20xx年11月20日 15:00 – 17:30
活動地點:御景莊園售樓處
活動形式:開盤儀式;外場演出、品嘗休閑餐飲(水果、瓜子、話梅等);內場定房、贈送名人字畫
參與人員:認籌客戶
工作人員:嘉華置業(yè)銷售部、南京極策策劃部、南京極策銷售部、演藝團體、主持人、禮儀公司、書法協(xié)會
活動嘉賓:嘉華置業(yè)領導
二、開盤活動總體流程
時 間 流程安排
11月19日 所有物料準備完畢,現(xiàn)場演練彩排,有問題及時調整
11月20日(13:00—14:00) 所有工作人員到位,對現(xiàn)場進行控制及確認相關設備最后安裝到位
11月20日(14:00—15:18)
1、內外場輕音樂熱場
2、禮儀小姐(位于入口處,4名)引導來賓至售樓處
3、置業(yè)顧問上前接待,若是購房客戶,將其引領至VIP入場券領取處(1名工作人員)領取VIP入場券;若是嘉賓,將其引領至簽到處(2名禮儀小姐)簽到,并為其佩戴胸花
11月20日(15:18—15:30) 主持人開場、馬總致辭
11月20日(15:30) 外場演出、品鑒休閑飾品;內場選房、領取禮品
11月20日(18:00) 答謝晚宴
三、籌備工作
工作事項 文案完成時間 設計完成時間 執(zhí)行完成時間 負責人 備注
舞臺 舞臺搭建 / / 11.20 嘉華、廣告公司 尺寸:12m(長)*6m(寬);數(shù)量:1個;
位置:售樓處門口廣場面向大門
舞臺背景 11.1 11.10 11.20 嘉華、極策、廣告公司 尺寸:12m(長)*5m(寬);數(shù)量:1個;
注:制作前讓廣告公司多打幾個小樣,以免跑色
舞臺布置 / / 11.20 嘉華、極策、廣告公司 布置內容:地毯、帷幕、演講臺、音響、話筒
注:建議用材質好的地毯,帷幕覆蓋在舞臺背景上
空飄 11.1 / 11.20 嘉華、極策、廣告公司 數(shù)量:10個;
位置:售樓處、舞臺、樣板房、入口處附近
主題:熱烈祝賀御景莊園一期盛大開盤(做10個)
迎賓地毯 / / 11.20 嘉華、廣告公司 尺寸:需現(xiàn)場測量;地毯覆蓋區(qū)域:大門入口至舞臺、大門入口至售樓處、大門入口至樣板房;
注:建議用材質好的'地毯
菠蘿花拱門 11.1 / 11.20 嘉華、極策、廣告公司
花籃 / / 11.20 嘉華、廣告公司 尺寸:1.5m高;數(shù)量:60個
拱門(含條幅) 11.1 / 11.20 嘉華、極策、廣告公司 數(shù)量:6個
位置:
1、大門入口處1個
2、時代超市門口1個
主題1:熱烈祝賀御景莊園一期盛大開盤
遮陽棚 / / 11.19 嘉華、極策、廣告公司 位置:來賓外場休息區(qū)
休息桌椅 / / 11.19 嘉華、極策、廣告公司 位置:來賓外場休息區(qū);
數(shù)量:圓桌20張,椅子100把
電子禮炮 / / 11.20 嘉華、廣告公司 數(shù)量:8門;位置:舞臺兩側
鞭炮 / / 11.20 嘉華、廣告公司 數(shù)量:2萬響
胸花 / / 11.20 嘉華、廣告公司 數(shù)量:暫定100個
長條桌 / / 11.19 嘉華、極策、廣告公司 數(shù)量:2張;覆上紅布;
1張是聯(lián)盟商家簽到處,1張是VIP入場券領取處
席卡 9.10 / 11.19 嘉華、極策、廣告公司
主持人邀約 / / 11.10 嘉華 注:建議邀請灌云當?shù)仉娨暸_知名主持人、有開盤經驗、形象氣質佳
品牌商家邀約 / / 11.10 嘉華、極策
邀請函 / / 11.10 嘉華、極策
馬總發(fā)言稿、主持人串詞 11.10 / / 極策
禮儀小姐 / / 11.10 嘉華、廣告公司 數(shù)量:8名;注:要求形象氣質佳
認購協(xié)議書 11.5 / 11.20 極策
禮品確定 / / 11.5 嘉華、極策 建議為書法名家字畫
演出團體的邀約 / / 11.10 嘉華、極策
五一房地產策劃方案 篇27
一、活動目的:
培養(yǎng)節(jié)日氣氛,提升房產品牌形象,展現(xiàn)置業(yè)的客戶關懷服務精神,增強意向客戶的購買信心,最終促進銷售量的提高。
二、活動時間:
xx月號、號
三、活動目標客戶群:
所有業(yè)主和準業(yè)主
四、活動內容:
·為回饋新老客戶,在元宵節(jié)期間,特推出如下優(yōu)惠活動:
1、正月十五“送元宵”活動,活動期間,進售樓處看房的客戶,即可得到精美元宵一份。
2、為烘托節(jié)日氣氛,增加售樓處的人氣,開展“猜謎有獎”的活動。售樓處內掛置裝飾燈謎,獎勵也寫上,凡答對者即可得到精美小禮品一份(獎品可設置為物業(yè)劵、元宵、剪紙、臺歷等)
3、延用“萬元置業(yè)”首付款借款活動:
A、零首付借款(二套房首付款30%)的客戶執(zhí)行借款半年;
B、首付款借款15%(二套房首付款45%)的客戶執(zhí)行借款一年;
4、為了配合宣傳,使整個小區(qū)達到喜慶和宣傳的氛圍,繼續(xù)在門口發(fā)放帶樓盤名稱資料的福字;
5、為配合本次活動的有效性及廣泛性,特申請追加30萬條短信宣傳;顒硬邉
·“花燈起,鬧元宵”,正月十五期間,零首付,萬元即可置業(yè),重重好禮享不停,猜燈謎得大獎,馬上有禮,早到早得,誠邀您品鑒
·“三五元宵,花燈吐艷”,尚品大優(yōu)惠,抄底正當時,元宵節(jié)期間萬元即可置業(yè),精美禮品限量贈送,猜燈謎讓您樂透正月,全新盛邀您品鑒
·馬上有房啦!元宵節(jié)期間尚品高層讓利不斷,零首付,萬元即可置業(yè),猜燈謎得大獎,稀缺精品,所剩不多,早到早得!全新盛邀您品鑒
6、售樓中心再次進行裝點。如橫幅、氣球、燈謎等,襯托節(jié)日的氛圍。
五一房地產策劃方案 篇28
精準推廣規(guī)劃:
1)樓盤客群細分;
2)精準短信營銷平臺;
3)精準郵件營銷平臺;
4)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行;
5)目標客戶dm營銷設計與執(zhí)行。
房產代理專項規(guī)劃:
1)數(shù)據(jù)庫建立;
2)數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立(短信、郵件平臺)
3)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行。
商業(yè)地產集客規(guī)劃:
1)商圈分析;
2)地產主題設計;
3)招商方案與執(zhí)行;
4)集客策略。
中高端房產項目推廣規(guī)劃:
1)整合網(wǎng)絡傳播方案;
2)高端客戶數(shù)據(jù)庫分析;
3)數(shù)據(jù)庫內容設計與推廣執(zhí)行;
4)項目推介會執(zhí)行規(guī)劃。
五一房地產策劃方案 篇29
為配合碧桂園 未來發(fā)展,以及在新一年華南碧桂園 的上市推廣,需制定一套長遠功效而兼具促銷力的廣告策略方案,以此作為今后廣告執(zhí)行之藍本。
為充分利用、發(fā)揮碧桂園品牌資源優(yōu)勢,以帶動華碧及今后的碧桂園樓盤銷售,本次提案主要側重在品牌形象、華碧上市推廣的廣告策略和創(chuàng)意表現(xiàn),并希就有關意見共同討論,為增進合作共識及成功推動此項目而努力。
碧桂園的發(fā)展現(xiàn)狀
一年一個碧桂園的高速發(fā)展,將會呈現(xiàn)多個各具特色的碧桂園,滿足不同的市場需求;各有各精采的每個碧桂園,它們各自的品牌個性與碧桂園 母品牌的共性將會是碧桂園品牌的充實和延伸。
結論:
碧桂園的品牌形象將影響今后各個子品牌的發(fā)展。
樓 市 概 況
大規(guī)模、多功能、具各項完善生活配套設施的名牌優(yōu)質盤受到追捧;但硬件性的配套設施同質性十分嚴重,你有的會所我有;你有網(wǎng)球場我有;你有的泳池我有;當樓盤的質量、功能及配套等都與其它樓盤相差無幾時,樓盤的品牌個性是差異的唯一來源。
結論
發(fā)掘軟件性的個性差異,是跳離硬件同質嚴重的最佳手段。
我們的品牌現(xiàn)狀
根據(jù)我們的調研結果:(用電話隨機訪問法,共有效訪問了226人)
強大的廣告攻勢,令碧桂園知名度幾乎達100%.
五一房地產策劃方案 篇30
一、策劃緣起
東部旅游節(jié)日在即,全城熱銷海岸生活
7月22日,在**省文化廳和**市鹽田區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術花會暨**省少兒藝術節(jié)”即將召開,在“東部旅游文化節(jié)”同時開幕的喜人背景下,鹽田的旅游旺季和置業(yè)高 潮已經到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍的陸續(xù)開盤,東部家居生活不斷朝著海岸新時尚升級。深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們,鹽田需要宣傳,鹽田需要更加時尚的海風吹拂。
二、合作優(yōu)勢
《××周刊》,先鋒時尚為東部海岸生活沖浪領航
同是7月22日,全球時尚生活資訊,白領精英讀本《××周刊》正式創(chuàng)刊!丁痢林芸肥**市公開發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在兩地同時發(fā)行、直投的第一張周報,經過7月8日試刊后,受到讀者和業(yè)內外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃,《××周刊》為鹽田生活傳遞信息。
三、媒體互動
《××周刊》與分眾液晶電視互動,開創(chuàng)最新傳媒模式
為了充分傳達東部海岸生活氣息,更加準確鎖定白領、金領人士置業(yè)鹽田,《××周刊》與名震全國的分眾傳媒機構聯(lián)手,在遍布、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時得到分眾傳媒贈送的滾動播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告,產生更為廣泛的傳播效果,達到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。
四、報道方法
全景描繪鹽田生活,為置業(yè)東部展示立體畫卷
1、介紹鹽田簡史:概括山海鹽田,幾年巨變
2、描述旅游東部:處處美景處處家的環(huán)境3、譜寫豪宅頌歌:聆聽海、山無與倫比的天籟4、展示成熟配套:記錄時尚小鎮(zhèn)故事5、圖說東方夏威夷:動感都市的社區(qū)廣告
五、其他配合
全面互動,《××周刊》期待合作
1、采訪國土局、交易中心領導介紹鹽田規(guī)劃與發(fā)展藍圖
2、組織看樓專車免費服務
3、贈送老板、總經理專訪文章
4、請中介公司、專家暢談置業(yè)鹽田的多重優(yōu)勢
5、其他合作另行協(xié)商
五一房地產策劃方案 篇31
所謂的房地產策劃方案,從字面上理解就是為提高房地產銷售業(yè)績而采取的一系列策略,再綜合各方面的考慮最終形成一整套適合自己企業(yè)的的營銷策劃方案。
(一)策劃目的
要對本營銷策劃所要達到的目標,宗旨樹立明確的看點,作為執(zhí)行本策劃的動力或強調執(zhí)行的意義所在,以要求全員統(tǒng)一思想,協(xié)調行動,共同努力保證策劃高質量的完成。企業(yè)營銷上存在的問題紛繁多樣,但概而言之,也無非六個方面:初步房地產業(yè),缺乏實際cao作經驗。尚無一套系統(tǒng)營銷方略,因而需要根據(jù)市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃。某地產項目改變功能和用途,原有的營銷案已不適應新的形勢,因而需要重新設計新的營銷方案。企業(yè)改革經營方向,需要相應地調整行銷策略。發(fā)展商原營銷實施方案嚴重失誤,不能再作為企業(yè)的行銷計劃。房地產市場行情發(fā)生變化,原經銷案已不適應變化后的市場。
發(fā)展商在總的營銷實施方案下,需在不同的時段,根據(jù)市場的特征和行情變化,設計新的階段性方案。一般的房地產營銷策劃書文案中,對策劃書的目的說的非常詳細,都會出現(xiàn)類似如下前言:承蒙某某房地產開發(fā)有限公司的信任,委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位,又抽調出大批市場調研人員深滲入滲出市場,針對該項目入行了全面的市場調研,從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠、近期利益及對長期系列影響的重要性,要求公司各級領導及項目小組、各環(huán)節(jié)部門達成共識,完成任務,這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出。
(二)、分析當前的營銷環(huán)境狀況
對同類樓盤及住宅產品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環(huán)境要有一個清醒的熟悉。它是為制定相應的營銷策略,采取正確的營銷策略提供依據(jù),知己知彼方能百戰(zhàn)百勝,因為這一部分需要策劃者對市場比較了解,這部分主要分析:
1、當前市場狀況及市場前景分析房地產市場總體概述;區(qū)域競爭性樓盤分析;樓盤的市場性、現(xiàn)實市場及潛在市場狀況;市場成長狀況,樓盤目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的樓盤營銷側重點如何,相應營銷策略效果如何,需求變化對產品市場的影響。目標客戶群體對樓盤的接受性,這一內容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產品市場發(fā)展的前景。
2、對樓市影響因素進行分析。主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進行分析;如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經濟條件,如置業(yè)者收入水平,消費結構的變化,消費心理及文化層次等,對一些商業(yè)物業(yè)的營銷策劃還應考慮周邊地區(qū)人口分布狀況,商業(yè)網(wǎng)點分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢。
(三)市場機會與問題分析。
所謂的營銷實施方案,就是對市場機會的把握和策略的運用,因此分析市場機會,就成了營銷策劃的關鍵,只要找準了市場機會,策劃就成功了一半。
1、針對項目目前營銷現(xiàn)狀入行問題分析,一般營銷中存在的詳細問題,表現(xiàn)為多方面:發(fā)展商知名度不高,項目地段不佳,形象不佳影響產品銷售。項目整體規(guī)劃欠佳,功能不全,被客戶冷落;項目包裝太差,提不起目標客戶群體的購買興趣;樓盤價格定位不當;目標客戶群體定位缺乏科學性,使銷售渠道不暢;促銷方式不佳,客戶不了解樓盤;廣告投入太少,難以啟動市場;銷售人員服務質量不高,客戶有不滿情緒;售后服務缺乏保證,客戶購房后的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。
2、針對項目特點分析優(yōu)秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服,從優(yōu)勢中找機會,發(fā)掘其市場潛力。分析各目標市場或目標客戶群熱點,進行市場細分,對不同的消費需求盡量予以滿足,抓住主要目標客戶群作為營銷重點,找出與競爭對手差距,把握利用好市場機會。
(四)營銷目標
營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現(xiàn)的具體目標,即營銷策劃方案執(zhí)行期間,經濟效益目標達到:總銷售率為%,預計銷售日期為天。
(五)營銷戰(zhàn)略
1、營銷宗旨一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面:以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場,為產品正確定位,突出產品特色,采取差異化營銷策略。以樓盤主要目標客戶群體為銷售重點。建立起暢通的銷售渠道,不斷拓展銷售區(qū)域。
2、競爭策略通過前面房地產市場機會點與問題分析,提出合理的推廣策略建議,形成有效的4P組合,達到最佳效果。
1)項目定位:產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位,使樓盤迅速啟動市場。
2)功能定位:功能定位涉及到定位產品質量的優(yōu)于劣。一般來說,功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎,是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學,即為入入市場銷售提供了有力的保證。
3)樓盤品牌:要形成一定知名度、美譽度,樹立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌,必須有強烈的創(chuàng)造意識。
4)樓盤包裝:樓盤作為不可移性的特殊商品,其包裝與其它市場銷售的產品一樣,十分重要,包裝作為樓盤給目標客戶群體的第一印象,需要能迎合置業(yè)者質量滿足的包裝策略。
5)價格策略:這里強調幾個普通性原則;銷售當時的市場環(huán)境;周邊樓盤的質量及銷售狀況;樓盤自身的客看條件;銷售戰(zhàn)略及銷售進度安排;發(fā)展商的成本及營銷目標;以成本為基礎,以同區(qū)域競爭的同類樓盤價格為參考,使樓盤銷售價格更具競爭力,若發(fā)展商以樓盤價格為銷售優(yōu)勢的則更應注重價格策略的制定。
3、銷售渠道。項目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃,采取一些實惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當?shù)莫剟钫摺?/p>
4、廣告宣傳計劃。
(1)、原則服從公司整體營銷宣傳策略,樹立樓盤形象,同時塑造企業(yè)品牌形象。強調項目品牌形象的個性化,要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風格,在一定推廣階段應推出一致的廣告宣傳。強調選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時,注重抓宣傳效果好的方式。不定期地配合階段性的促銷活動,掌握適當時機,及時、靈活的進行。
(2)、廣告目標建立并樹立項目品牌形象。明確提出將項目包裝成何種效果。有力促進樓盤銷售。
(3)、廣告方式全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強使?jié)B入滲出。
(4)、廣告風格自始至終將樓盤推廣語、LOGO等貫穿樓盤銷售推廣過程中;重點突出項目的各項優(yōu)勢;注重積累發(fā)展商及樓盤品牌,凸顯豐厚的文化底蘊;強調廣告風格以平實、自然、以情動人為主,其它為輔。
(5)、賣點整合項目適合炒作的概念。樓盤所具有的各種功能,各項技術指標,包括片區(qū)地理位置,交通狀況、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍、智能化物業(yè)管理等綜合賣點。
(6)實施步驟可按以下方式進行:策劃期內前期推出產品形象廣告各銷售時段廣告。如銷售籌備期、內部認購期、公開發(fā)售期、鞏固期(滲透伙期)。節(jié)假日、重大活動前推出促銷廣告。把握時機進行公關活動,接觸消費者。積極利用新聞媒體,善于創(chuàng)造利用新聞時間提高樓盤知名度。
5、具體行動方案根據(jù)策劃期內各時間段特點,推出各項詳細行動方案。行動方案要細致、周密、cao作性強有不失靈活性。還要考慮費用支出,一切量力而行,盡量以最低的費用取得良好的效果為原則。尤其應該注意季節(jié)性產品淡、旺季的營銷側重點,抓住旺季營銷優(yōu)勢。
六、策劃方案各項費用預算。
這一部分記載的是整體營銷方案推入過程中的費用投入,包括營銷過程中的總費用,階段費用、項目費用等,其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費用預算方法在此不在詳談,企業(yè)可憑借經驗具體分析制定.
房地產活動策劃方案方法
1.邀約明星參加,或者為明星舉辦演唱會:
這是很常見的形式,“簡單暴力”,利用明星強大的粉絲團體和超高的人氣,來獲得大量的媒體曝光度和眾多的追捧者的參與。從而達到很好很強大的宣傳效果與成交量。但它可能會存在資金花費相對過高,時間限制性較大,極度依賴明星的檔期時間來舉行活動。
2.舉行各類現(xiàn)場表演活動:
如舞獅,小品,相聲,歌舞等各類娛樂節(jié)目。以喜慶,歡樂的形式來達到宣傳目的。此種方法較大眾化,普遍化。吸引眼球的力度不大,缺乏一定的創(chuàng)新性,宣傳效果不明顯。
3.舉辦相關性的展會:
在房產推介活動的同時舉行各種家具展,車展等,這種方法相關性大,買房買車買家具一條龍,為購房者省時省力。但是這種方式的宣傳效果與一般直接介紹樓盤的形式有什么區(qū)別呢?
4.利用時裝走秀等方式的“美女營銷”:
此種方式能很好的吸引眼球,時尚大氣,潮流,宣傳效果也較好。此種方式的缺點就是宣傳效果不明顯,參與人群有一定的局限性,畢竟時尚往往掌握在少數(shù)人手中。
5.利用節(jié)日做文章:
比如“濃情圣誕嘉年華” 通過節(jié)日來策劃活動很溫情地的達到宣傳效果,充滿節(jié)日氣氛。同時它的和第一種類似,受時間的限制性較大,畢竟值得利用的節(jié)日一年就那么幾次。參加人員也相對較少,過節(jié)大家都忙著其他的活動呢。
6.舉辦各種比賽:
籃球賽,足球賽,輪滑賽,書畫賽,攝影賽,攀巖賽等比賽,在競技的過程中體現(xiàn)豐富的社區(qū)活動,此種方法極具體驗性,參與性高,資金花費相對較低,缺點就是宣傳效果不夠明顯,媒體曝光度不夠。
7.酒會,派對,焰火晚會等形式:
以輕松,不拘謹?shù)暮椭C氣氛達到宣傳效果,針對性強,易完成交易由于此種方法的策劃導致參加人數(shù)有限。也由于針對性強所以覆蓋面稍低。
8.對于展會還有很多商家流行的恐龍展
此種方法之所以很多房地產商家運用,因為它有較多的優(yōu)點。它兼具游樂場,動物園,博物館等性質,具有很高地科普性,知識性,趣味性;目標群體范圍大,可攜帶小孩邊看房邊游樂;影響范圍廣,互動性也較強,可以拍照,乘坐恐龍坐騎,恐龍蛋等;時間不局限于節(jié)日,可隨房地產廠商自由選定;活動舉行周期較長,商家可按整個房產情況決定周期長短,宣傳效果顯著;維護簡單,可操作性高,只需恐龍展商家(如自貢龍晨時代藝術文化有限公司)進行短期的安裝,拆除工作。
以上列舉幾種,還有更多的方法小編就不一一介紹了。總之,它們都能為房地產的推介活動起到很好的幫襯作用,以起到很好的宣傳效果。提升房地產品牌形象,促進房地產銷售成交量。