物業管理方案范文_物業管理策劃方案（精選3篇）

物業管理方案范文_物業管理策劃方案 篇1

　　根據“佳園”的設計特點，現擬出“佳園”物業管理方案。我們真誠希望在與貴方合作中，能使業主和住戶能充分享受到物業管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務，使“佳園”物業持續升值，為住戶營造一個安全、整潔、優美、方便的陽光社區，提升生活品質，實現業主、開發商、物業公司和諧、多贏的經營目標。

　　一、佳園物業概況

　　“佳園”位于福廈路、環城西路與205國道交匯處，總建筑面積約2萬平方米，小區以多層住宅為主，配有較高價值的店面，其中A區、B區占據交通“黃金點”，交通便捷，銀行、學校、超市、酒店、郵局等生活設施齊全，是居家置業的理想物業。美麗的社區，更需要“陽光物業”這樣較耐心、細致、負責任的物業公司去用心呵護。

　　二、公司接管后將采取的管理檔次及服務標準

　　根據佳園的實況，我司確定佳園物業為中高檔管理。其服務標準如下：

　　(一)建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。

　　(二)定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單，對合理建議及時整改。滿意率達95%以上。

　　(三)建立落實維修承諾制，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。

　　(四)每半年公開一次物業管理服務費用收支情況。

　　(五)物業檔案、業主樓案、設備設施檔案齊全。

　　(六)常規性公共服務

　　1、房屋管理及維修養護

　　(1) 棟號、樓層、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖。

　　(2) 物業外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現象。

　　(3) 空調安裝統一。

　　2、共用設備管理，保證設備與機房環境整潔，設備良好，定期保養無事故隱患。

　　(1)供電系統。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應急發電機可隨時起用。接地電阻每3年檢測1次。

　　(2)弱電系統。保證系統正常工作。故障及時排除。

　　(3)消防系統。24小時值班;設備設施齊全、完好無損，可隨時起用;組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人;消防疏散通道暢通;保證無火災安全隱患。

　　(4)給排水系統。每半年清洗水池1次，保證水質符合國家標準;水池、水泵周圍清潔衛生，無二次污染;停水提前1天通知;消防泵每月進行1次操作，每年進行1次全面檢查;排水系統通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、侵泡發生;遇有事故，維修人員在20分鐘內到達現場搶修，并無長時間停水;制有應急處理方案。

　　3、共用設施管理。共用配套服務設施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

　　4、保安及車輛管理。

　　(1)專業保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執勤，言語規范，處理突發事件。

　　(2)出入車輛有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。

　　(3)車輛出入管理嚴格，有登記。

　　(4)停車場停放整齊，場地整潔。

　　(5)危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。

　　(6)聯系群眾，搞好群防群治。

　　(7)在公安派出所指導下搞好治安管理。

　　5、環境衛生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務、定質量。

　　(1)環衛設施完備。

　　(2)實行標準化清掃保潔。

　　(3)垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺。

　　(4)共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。

　　(5)做好環衛宣傳工作，提高人的清潔衛生意識。

　　6、綠化管理

　　(1)綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象。

　　(2)花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。

　　(3)綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

　　(4)綠化完好率達到95%以上。

　　7、室內裝飾裝修管理(二次裝修)。全過程監控，保證房屋的整體性，抗震性和結構安全。

　　(1)受理本小區二次裝修咨詢與審批。

　　(2)所有裝修人員到管理處辦理出入證。

　　8、房屋租售管理。

　　(1)督促外來人員在三天內辦理《暫住證》手續。

　　(2)配合派出所、居委會對小區內租戶、流動人員的調查，并登記在冊，確保小區的生活安全。

　　9、社區文化

　　(1)設立學習宣傳園地，開展健康向上的活動。

　　(2)制有居民精神文明建設公約。

　　(3)配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。

　　(4)業主滿意率95%以上。

　　(七)針對性的專項服務(代理業務)

　　1、代住戶進行室內衛生清掃、室內裝修、搬家等。

　　2、提供空房代管、房屋中介等服務。

　　3、代定報刊、郵件報刊的代收代發。

　　4、提供維修服務并做到小修不過夜，中修三天完成。

　　5、安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。

　　三、公司擬采取的管理方式

　　“對物業進行嚴格管理，為業主、開發商提供優質服務”是本公司的根本理念，規范化管理，貼心服務，鑄造品牌物業公司的信譽與形象。

　　(一)標準化管理

　　物業管理涉及面廣，一般住用戶對物業管理服務內容、標準、檔次很難進行全面了解，業主對服務質量與收費關系的誤解是當前物業公司與業主關系僵化的一個主要原因。房屋及設備保養不及時、日常管理松懈、隨意是物業管理水平低下、業主怨聲載道的根本原因。本公司從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理，使本公司物業管理行為向規范化的國際慣例靠攏，在內部管理上自律、制度上創新，以達到管理嚴格有序、服務質量高的管理目標，使開發商放心、業主滿意、公司信譽度得到提高。

　　(二)溝通服務至上

　　組織、溝通、協調能力是物管企業的一項不可或缺的重要素質，具備這項素質，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無;反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數物業公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專門設置業主聯絡處，通過禮貌走訪、接待業主投訴、較好解決業主提出的問題(合理要求)、答復業主疑問、設置業主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發展與業主的良好關系。同時，鑒于物業管理是一項具體、繁瑣的業務，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務一線，直接了解業主需求，認真負責，講道德，重誠實，對業主有求必應，保證服務質量。凡是業主對入伙交房時提出的涉及與開發商有關的問題，我們將利用規范物業公司的耐心、親切的服務優勢對業主進行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業管理的規范要求登記下來，書面呈報開發商。絕對禁止加劇業主與開發商、開發商與物業公司、物業公司與業主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為。

　　(三)締造親善的社區文化

　　創造一個和諧、文明、舒適、優美的生活與工作環境是我公司與業主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區文化，與業主共建共榮、友好相處、相互信任，主導公司員工發展與業主、派出所、社區居民委員會以及政府部門的友好協作關系。不論員工在工作期間或在工作區域之外，業主或員工的難處是否關系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構架良好的人際關系，為小區、為業主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。

　　四、為開展佳園物業管理所配置的人力、物力資源

　　(一)人員設置。

　　根據所確定的管理檔次及實地考察，按物業管理面積2萬平方米計算,本公司“佳園”管理處擬設置工作人員11人。

　　職位 人數 負責內容

　　管理入主任兼業主聯絡處主任 1人 負責總體工作安排、業主溝通

　　工程人員 1人 負責設備、設施維修、保養

　　車管員/收銀員 2人 停車場管理、出納、收費

　　保潔綠化人員 1人 負責保潔綠化

　　保安人員 6人 負責崗亭、車輛出入、巡邏

　　注：財務人員由總公司兼任。

　　(二)綜合效益簡要分析

　　佳園綜合管理費及維修金收費標準可為(以上收費標準僅供參考，最后的收費標準以物價局批復標準收費)：

　　管理費 維修金

　　多層住宅 0.50元/平方米·月 0.20元/平方米·月

　　商場 1.50元/平方米·月 0.25元/平方米·月

　　地上車位 40元/位·月

　　地下車位 60元/位·月

　　五、佳園物業管理的具體操作

　　公司貫徹“以人為本、業主至上”的服務理念，從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理 。逐步建立完善的安全保衛系統、設備設施維護系統、環境保結系統、綠化維護系統、共用設施管理系統、社區文化活動組織系統。

　　(一)前期準備

　　公司派出專業人員對待承接項目進行深入研究，了解項目規劃、物業特點以及周邊地區物業分布情況、安全狀況，結合本方案擬定特定物業項目的管理方案;進駐前二個月開始籌建物業管理隊伍，進行人員選拔、培訓，針對項目特點制定各項管理規定及工作流程，擬定用戶手冊、業主公約及前期物業管理協議;進駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關辦公設備;物業接管必須進行驗收評估，妥善進行鑰匙、圖紙資料的交接。

　　1.內部機構的設置與擬定人員編制

　　2.物業管理人員的選聘和培訓

　　開展管理工作前3個月。培訓內容為：專業管理概念，緊急應變的處置，業主及用戶投訴的處理，特別電梯配電應取得上崗證方可上崗。

　　3.規章制度制定

　　1)、根據政府有關部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫《業主公約》、《用戶手冊》并在入伙時發放。

　　2)、制定嚴謹、科學的管理文件(各項守則、管理規定，各級員工崗位職責及工作程序)并在入伙前完成。

　　(二)物業管理的啟動

　　1.物業的接管驗收

　　1)、產權資料(項目批準文件、用地批準文件、建筑執照)。

　　2)、技術資料(竣工圖、設備的檢驗合格證書等)

　　2.入伙管理

　　1)、房屋驗收、交接執行公司嚴謹、科學的“入伙管理系統”。發放入伙通知書、住戶手冊，明確入伙驗收手續、收費標準，簽署“業主公約”，禮貌、熱忱接待業主，主動解釋有關疑問;簽訂物業管理委托合同、業主公約;通過宣傳使用戶了解和配合物業管理工作;向用戶發放《用戶須知》、《用戶手冊》;配合用戶搬遷，應打掃好室內外衛生、清掃進出道路、協助用戶搬遷以及交通指揮等;做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協調保安人員值班、巡邏，適當增加保安力量。

　　2)、建立業主檔案和產權備案。在辦理移交手續中，系統了解業主相關資料，建立顧客檔案，界定每個產權人擁有產權的范圍和比例，建立產權備案制度，為今后順利管理打好基礎。

　　3.二次裝修施工全過程監控

　　二次裝修管理攸關樓宇的建筑風格、品質，因此，為了保證樓房長期正常使用，公司將依《廈門市住宅區物業管理條例》、建設部第46號令《建筑裝飾裝修管理規定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門市建筑外墻裝飾管理規定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《廈門市物業管理服務收費辦法》等有關法規以及《前期物業管理協議》、《用戶手冊》、《業主公約》執行管理。

　　作業現場管理時，管理處將采取必要的安全防護和消防措施，保障作業人員和相鄰居民的安全，控制現場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。

　　安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規定辦理證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業主或代理人書面擔保，防范治安事件發生;進行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患;二次裝修與入住并存期間，加強安全防范重點宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。

　　環境衛生管理。規范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內道路通暢及環境整潔;加強噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離，最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環境影響。

　　共用設備設施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設施等戶內外設備設施不受破壞，嚴禁任意動用消防設施，使其正常運行。

　　外二次裝修管理。嚴禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞;禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉;窗戶、落地窗防護柵應設在窗扇內側;公共部位嚴禁安裝、架設私家物品及構筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。

　　土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進行野蠻施工，以防止破壞樓板結構;不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結構、外墻、屋面防水、廚衛防水;外墻體埋設管線，須進行防水處理，以防止外墻滲水;不得在無梁板上砌筑檣體。

　　水電設施二次裝修管理。嚴禁在結構樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設水管;廚衛下水主管檢查口不得封死;二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞;墻體及吊頂內埋設電線應使用套管;動員住戶在進行吊頂裝飾時留出檢查口。

　　裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對工程進行驗收，出具竣工驗收單并辦理相關手續。

　　(三)完善的日常物業管理服務

　　A、安全保衛系統

　　1、總體安全環境管理

　　在社區四周、車床進出口、社區出入口，電梯轎廂內設置閉路監控系統，建立24小時不間斷監控資料;結合公安110報警系統，對突發安全事件及時解決，依法辦事。

　　培訓專業保安巡查員隊伍，保安巡查員統一著裝、佩戴明顯標志，文明值勤，言語規范，認真負責，對社區進行24小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次;對危及人身安全處設有明顯標志和防范措施并及時消除安全隱患。

　　在出入口處對來訪客人進行登記，控制樓宇內流動人員數量，防止推銷人員散發廣告傳單或無關人員流竄;建立我公司覆蓋全廈門市的物業保安呼叫系統，遇有突發事態，可以立即調配全公司人力和物力集中支援;制定應急準備和應急措施，如防臺風、防地震方案等。

　　2、對出租戶管理

　　租戶的社區角色不同，人員流動性大，社會背景、身份也極為復雜，因此，出租戶管理成為當今物業管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區文化入手，對租戶進行分類拜訪與重點關注;配合派出所、居委會對小區內租戶、流動人員的調查。確保樓宇內業主、租戶的生活安全與人際和諧。

　　3、車輛交通及道路管理

　　樓宇停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊，機動車輛出入有登記;非機動車車輛按規定位置停放;每天巡查樓宇內道路，確保道路通暢，路面平整;井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業主的日常生活。

　　4、科學管理

　　記錄全面的事件日志，針對事故多發地加強巡邏及監控，消滅安全隱患。

　　B、設備設施維護系統

　　1.房屋管理與維修養護

　　主出入口設樓宇平面示意圖，幢、單元(門)、戶標號標志明顯;定期檢查外墻，發現破損及時修補，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡;空調安裝位置統一，冷凝水集中收集;設立小告示板，開展與業主交流，及時通報相關事項。

　　2.共用設備管理

　　本公司設備保養與維修，一是以預防為主，堅持日常保養與計劃維修并重，使設備始終處于良好狀態;二是對房屋設備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設備。“四會”是指物業維修人員對房屋設備要會使用、會保養、會檢查、會排除故障。“五定”是對房屋主要設備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質;三是實行專業人員修理與使用操作人員修理相結合。以專業修理為主，同時設備的使用操作人員參加日常的維護保養和進行部分的小型維修。四是完善設備管理和定期維修制度。制度科學的保養規程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。

　　1)給排水設備管理

　　管理目標：細心保養，確保給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。

　　供水設備(包括蓄水池、供水泵、管網、屋頂水箱、水表、閥門等)。對生活水泵、給水管網定期檢修及防腐保養，確保供水設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染;每天2次巡視水泵房、給水管網、屋頂水箱;水泵、水池、水箱有嚴格管理措施，無污染隱患;生活用水的水質符合衛生標準;對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛生許可證、水質化驗單;停水提前一天通知住用戶。

　　排水管理。每天巡視排水管道等設施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現象;汛期道路、車庫、設備房無積水、浸泡發生;每年一次清理化糞池、污水井;遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現象。

　　2)供電設備管理

　　供電設備(變壓器、電表、供電線路、總開關、戶外型負荷開關、戶內型漏電保護自動開關、避雷針等)。建立24小時運行和維修值班制度，及時排除故障;每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好;建立配電室巡查制度(每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次)，并做好運行記錄;停電提前一天通知各用戶;臨時施工及住(用)戶裝修制定臨時用電管理措施;發生地震、火災、水災等情況及時切斷電源;備用應急發電機隨時起用。

　　配電房管理。由機電技術人員管理和值班，無關人員禁止入內;建立配電運行記錄，每班巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄;室內照明、通風保持良好;操作開頭的標志明顯，停電拉閘要掛標志牌，檢修停電，更應掛牌;操作及檢驗時，必須按規定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。

　　供電設備的正常維護和保養。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關差異;核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合;配電箱固定是否牢固，箱內器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕;導線絕緣是否良好，各類絕緣導線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現象;金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節現象，管路有無塌腰變形;各用電器具是否牢固;各種地板的接地電阻是否符合規定。

　　3)弱電設備管理

　　每天對門禁對講系統進行維修保養，確保故障能及時排除。

　　4)消防管理

　　消防控制中心24小時值班，消防系統設施設備齊全，完好無損，可隨時起用;制訂突發事件應急方案;消防管理員接受嚴格正規的培訓。

　　建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統設施設備，每月全部檢查一次，及時發現并消除火災安全隱患，確保消防設施齊全、完好，標識完整，可隨時起用;在明顯處設立消防疏散示意圖。照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻;全體管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題;組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人;建立義務消防隊，制訂突發火災應急方案;每年舉行一次消防演習，增強應急技能、提高業主消防意識。

　　C、環境保結系統

　　環境衛生管理的目的是凈化環境，給住用人提供一個清潔宜人的工作、生活環境。我司對清潔衛生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務、定質量。

　　管理標準：垃圾箱、果皮箱等環衛設備完備;標準化保潔(專職人員及清潔衛生責任制);垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺;房屋公共部門共用設施無蟻害;樓宇內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫;樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。

　　1、日常保潔

　　范圍 工 作 內 容 頻 次 標 準 備注

　　樓道 1 收垃圾，洗垃圾桶 2次/天 無遺留物、臭味

　　2 掃地板及樓梯 1次/天 無雜物，無積水

　　3 沖洗樓梯 1次/周 無雜物，無積水

　　4 擦公寓口信報箱 1次/天 無灰塵，無手印

　　5 擦電梯 2次/天 無灰塵，無手印

　　6 擦公共防盜門 1次/周 無灰塵

　　7 擦樓梯扶手 1次/周 無灰塵

　　8 擦公共天花板 1次/周 無灰塵、蜘蛛絲

　　9 擦消火栓 1次/月 無灰塵

　　10 擦窗戶 2次/月 無灰塵

　　道路 1 路面 循環清掃 無雜物

　　2 路邊綠地 2次/天 無雜物

　　3 水泵結合器 1次/周 無灰塵

　　4 路燈柱 1次/周 無灰塵

　　綠地 清理 2次/天 無灰塵、枯葉

　　2、四害消滅

　　在樓道、道路、綠地等公共區域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區域對四害滋生地消毒處理。

　　D、綠化維護系統

　　制定綠化管理標準，定期對樓宇綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作;對樓宇綠化進行改進、栽種;綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象;花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿;綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

　　項 目 措 施 標 準

　　綠化澆水 澆水(依氣候變化) 澆足澆透

　　草皮 修剪(按季節進行) 草皮美觀平整

　　雜草 清除(每周一次) 確保基本無雜草

　　防蟲 病蟲害防治(一年2次) 無病蟲害

　　養護 施肥(一年4次) 綠化生長旺盛

　　喬灌木 修剪造型一年4次

　　E、共用設施管理系統

　　制定共用設施管理標準，對業主的共用設施：籃球場、網球場、羽毛球場等制定相應的管理辦法，定期對共用設施進行維護保養;開發收益性服務項目，借助專業的物業管理服務對共用設施進行有效管理，并引入良好的運營機制充分發揮物業的使用價值，為業主及開發商獲取收益也為良好的物業管理注入動力。

　　F、社區文化活動組織系統

　　1、社區文化建設

　　創造一個和諧、文明、舒適的生活與工作環境是我公司與業主的共同愿望。在一年里，特別是節日，如春節、中秋節等，管理處騰出活動空間，與社區居委員會一道，組織社區居民參與開展各種積極向上的文藝活動，使住用戶擁有一份歸屬感;各項活動事先計劃，爭取政府有關部門支持，并發展與業主委員會、社區居委會以及政府有關部門的良好合作關系;在樓宇告示欄上設立學習宣傳園地;配合、支持、參與社區文化建設，提倡高雅的社區文化。

　　2、便民服務

　　“不出社區門，照樣過日子”是本公司服務的一項重要目標，當住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應對時，全公司員工都能夠有求必應地提供服務，主動為住戶排憂解難，積極開展臨時性的、專項性的、業戶自愿選擇的特約服務方式。

　　1)、日常服務

　　設置業主聯絡處、服務專線，開辟為業主/業主委員會與本公司溝通交流場所，不但要接受住戶的質疑、問詢、投訴、求助、報修，還要求公司員工必須熱情相待，及時處理和反饋住戶的各種要求;建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單，對合理化建議及時整改;每半年公開一次物業管理服務費用收支情況;代定報刊，郵件報刊代收代發。

　　2)、特約服務

　　提供有償特約維修服務。室內維修裝潢業務，小修不過夜，中修三天完成;空房代管，房屋中介;委托代裝家用電器;代辦家庭清潔、消毒、打蠟;委托代聘各種類型的保姆、家教和醫療護理;信息咨詢服務等

　　六、物業接管事項說明

　　(一)我公司一旦接受委托進行物業管理，保安、環境衛生等關系小區基本生活秩序的工作立即入場開展，各項接管工作一周內完成，以保障小區業主的切身利益。

　　(二)為了高效完成接管工作，公司領導成立以陳副總經理為首的接管驗收小組(具9年物業管理工作經驗)。成員包括2名工程師、1名會計師。

物業管理方案范文_物業管理策劃方案 篇2

　　為順利實現康樂里小區創建“北京市物業管理示范住宅小區”的目標，根據北京市考評的有關通知精神，在總結近年來本公司其他創建工作的基礎上，結合康樂里小區管理服務中心工作實際情況，參照《物業管理示范住宅小區標準及評分細則》擬訂本創建實施方案。

　　通過開展創建活動，進一步提高管理水平，提升服務質量。

　　第一階段：宣傳動員、學習提高、組織落實階段，2月17-3月31日

　　第二階段：自檢互查、收集資料、階段，4月1-4月20日

　　第三階段：整改提高、迎接初檢、充實完善階段，4月21-5月25日

　　第四階段：準備區迎檢方案，并提出第五次整改計劃，5月26-7月5日

　　第五階段：請市小區辦、物業處專家指導創市優，7月1-7月30日

　　第六階段：召開專題會議準備創優迎檢工作，8月1-9月30日

　　成立創建領導小組和工作小組：創建領導小組負責部署和組織開展創建工作，統籌安排，協調一致，創建達標，工作小組負責執行實施。

　　創優領導組

　　組長：李志平

　　副組長：趙文喜、王健、任保鋼、葉鴻斌、樂奇波

　　創優工作組

　　組長：樂奇波

　　副組長：葉鴻斌（設備組長）、閃志明（環境組長）、陳楊（資料組長）

　　組員：曹燕、張宇、王振君、樊榮章、陳重華、楊霄、趙剛、周毅、歐洪武、劉青山、曹雪、任雅靜、何湘贛、宋國亮、石蒙、趙雁峰、蘇佳。

　　項目組：樂奇波、葉鴻斌、閃志明、陳楊負責總策劃、總落實、總監督。

　　資料組：陳楊、曹燕、張宇、楊霄、趙剛、周毅

　　檔案負責人：趙剛

　　負責企業的資料收集、管理規程的整理、迎檢資料的編寫和相關培訓。

　　協助創優資料的整理、裝訂、打印等

　　環境組：閃志明、歐洪武、劉青山、曹雪、任雅靜、何湘贛、韓青青、劉佳

　　檔案負責人：曹雪

　　經營部場所的環境及相關資料的'整理。監管日常事務相關資料整理和收集。

　　裝修及樓宇外觀。小區清潔、綠化的環境及相關資料的整理。

　　設備組：葉鴻斌、樊榮章、宋國亮、石蒙、趙雁峰

　　檔案負責人：樊榮章

　　負責物業建筑資料、機電設施、設備資料的整理和收集。

　　負責小區機電設施、設備正常運轉、維修及二次供水清洗、消毒工作及相關資料整理財務及電子文件組、王振君、王振君、電子文件及財務相關資料整理。

　　檔案負責人：王振君

　　安全組：閃志明、何湘贛、趙雁峰

　　檔案負責人：何湘贛

　　負責小區日常安全護衛工作、培訓及相關資料的整理，協助完成其它工作。

物業管理方案范文_物業管理策劃方案 篇3

　　民宿是指利用自用住宅空閑房間，結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活之住宿處所。

　　從歷史上看，民宿的最早發展源起日本。最早開始大規模發展民宿的地區是中國臺灣的墾丁國家公園，時間約在1981年左右，當初是為了解決住宿不足的問題而發展起來的。隨著時間的推移和商業經濟的發展，思維活躍的先驅者則利用家庭閑置的住房掛起民宿的招牌，或直接到飯店門口、車站等地招攬游客，從此民宿行業逐漸興起。在國內，民宿這一產業也早有發展，只是因旅游飯店的過分強勢而掩蓋和壓制了民宿這一產業類型的發展。當前，在越來越多的群體追尋“簡約、自然、個性、隱逸”的特殊要求下，民宿作為一類特殊的產業被慢慢開發和利用。

　　從“精品民宿”產業的實際類型來看，大致可以分為集群式專業化經營民宿和散戶型精品民宿兩大類。集群式專業經營民宿投資相對較大，經營理念、管理制度、服務程序相對比較規范，精細化程度比較高，但和散戶型精品民宿相比缺少鄉間田野，返璞歸真的農林氣息，如隱若于杭州市靈隱景區內的安縵法云酒店可認定為集群式專業化經營民宿。而德清三九塢的民間精品民宿和杭州市西湖景區范圍內的“隱居西湖”就屬于散戶型精品民宿。

　　（一）經營理念趨向于隱逸，追求人與自然的和諧相處，天人合一，潤物無聲的效果。隨著民宿業態的發展，在經營和管理模式上有集群式專業管理和散戶型自主經營兩類。從經營的理念上來看，精品民宿都追求崇尚自然、追尋記憶、返璞歸真、超凡脫俗這一意境。

　　（二）對外部自然資源的依托是發展精品民宿的基本前提和條件。從民宿的定義上，我們可以看出精品民宿的第一個顯著特性，那就是利用原有村民的閑置空房，挖掘周邊可利用自然資源，營造獨特的生活意境。第二個顯著的特征是絕大部分精品民宿有效地依托和利用景區資源，使民宿為旅客提供的居留空間得到有效而合理的延展。

　　（三）特有的服務理念和服務方式讓旅客輕松自在。“管家式服務”、“vip接待”、“親情式服務”在這里已經顯然不再采用。為營造輕松、自在、無干擾的服務，精品民宿主要從兩個方面進行打造。一是服務人員的服飾，統一著輕松生活服裝；二是從員工的服務上，改變常規旅游飯店“五米起立、三米微笑、一米問好”的有聲服務，全力營造一種“由你作主”的氛圍。

　　（一）把握發展方向，將“精品民宿”作為提升鄉村旅游發展的重點。“精品民宿”必將成為引導鄉村旅游發展的精銳，主要存在以下幾個方面的優勢。一是由于“精品民宿”在建設和開發之初選址的時候，大多選擇能反映當地歷史風貌、人文歷史、自然風光的地域，并且通過“精品民宿”的建設和發展這些資源可以得到良好的保護，對特色領域的傳承上起著很好的作用。二是“精品民宿”將更好地帶動一方經濟的`發展。從當前武義現有的六個“旅游特色村”經營狀況來看，對地方經濟和百姓致富的帶動作用并不強，按照“四統一”的要求政府指導價為60元每人每人，包含一宿二正餐一早餐，刨去經營成本，利潤的空間所剩無幾。而“精品民宿”在少而精的思想引導下，通過提供獨具特色的鄉村旅游產品，從產品的品質、人力資源的節約、當地農產品的銷售等等渠道提升的旅游附加值是農家樂無法比較的。三是“精品民宿”將是一個對外宣傳的有效“窗口”。

　　（二）推行政策實施，科學規劃“精品民宿”發展的重點區域。一是政府應在土地使用政策的處理、政策扶持的執行、當地住民民風的教育和培養、基礎設施的改造、沿線村容村貌的整治等方面下功夫，為“精品民宿”的開發和建設提供良好的投資環境。二是對可利用資源的保護和選擇。武義縣如南部地區牛頭山國家森林公園周邊家開發具有畬鄉風情特色的“精品民宿”，縣城周邊則適宜發展具有溫泉文化的“精品民宿”。但隨著下山脫貧、新農村建設步伐的前進，發展“精品民宿”的固有資源正日益遭受自然和人為的破壞，對資源的保護和維護是政府部門必須引起重視的一個突出問題。三是在項目開發和建設之前必須進行前期的考察與調研，由相關職能部門組織人員對項目進行審定，從而有效地控制產業規模發展過快，造成“精品民宿”遍地開花，流于一般的現象出現。

　　（三）發揮典型示范作用，全力引進品牌化、專業化連鎖經營，帶動武義“精品民宿”的發展。在武義“精品民宿”產業發展的前期，由于各方面的原因，導致了當地投資商對“精品民宿”產業的認識不深、思路不清、經驗不足、決心不大等現象。作為政府部門必須想方設法引進具有先進經驗和理念的專業化團隊，發揮其示范和引領作用，實現當地投資商的理念和經驗的突破，從而引導民間資本融入旅游市場，促進旅游業的發展。武義在保護好固有可利用資源的基礎上，可以引進國際知名的安縵酒店管理有限公司、國內酒店管理前十強“浙江開元酒店管理有限公司”對縣內下山脫貧整體搬遷的舊村進行合理的開發和利用；對周邊環境資源好、可利用價值高的散居式農戶閑置空房則可以引進“隱居西湖”、“裸心鄉”等專業公司進行開發和利用。

　　（四）融合民俗風情特色，開發武義獨具特色風格的“精品民宿”。民宿作為一種新型的旅游產業類型，要求獨具個性特色，與眾不同，必須要從以下幾個方面著手。一是在精品民宿中展現當地固有的民俗和風情，裝修和裝飾盡可能簡約、復古，使空間的整體感覺顯現當地純樸的山鄉風情。武義則可以利用溫泉文化、畬族風情、陶淵明文化等特有的人文資源營造精品民宿的氛圍。二是要注重突出精品民宿服務方式的培養和教育。如服務人員的服飾、服務語言、民俗演藝等方面都可以下功夫進行挖掘，甚至應該考慮民宿的名稱根據旅客的預訂進行隨時而合理地更換。三是精品民宿的飲食安排必須進行全面的挖掘和培養，必須開發出具有當地濃郁特色的地方菜系，使用當地有機的食品原料進行獨到的制作，讓客人把當地的特色和味道帶回家，同時提高了旅游產業的附加值。