房地產策劃案例范文（精選5篇）

房地產策劃案例范文 篇1

　　前言

　　一、 太原樓市分析

　　個性化、形象化競爭日益激烈，將成為太原市地產發展的潮流。物業項目要取得優異的銷售業績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。

　　二、項目物業概述(略)

　　三、項目物業的優勢與不足

　　優勢：

　　1、 位置優越，交通便捷

　　位置優越：處于北城區的成熟社區之中心;徒步3分鐘即可到達酒店、食府、劇院、商場、超市等社區設施一應俱全。

　　交通便捷： 公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案

　　2、區內康體、娛樂、休閑設施一應俱全

　　室外設施：活動廣場、小區幼兒園、醫院、購物廣場、籃球場

　　室內設施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊

　　3、小戶型

　　2房2廳、3房2廳，面積68.79--106.92平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對于事業有成、家庭結構簡單、時尚、享受的目標購房群極具吸引力。

　　不足：

　　1、環境建設缺乏吸引性景觀

　　環境建設缺乏吸引性景觀，不利于引發目標購房群興趣;不利于提升HS花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶;同時也不利于滿足區內居民的榮譽感。(現代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求)

　　2、物業管理缺乏特色服務

　　物業管理方面未能根據目標購房群的職業特點和實際需求(事業有成、時尚、享受)開展特色服務，使HS花園在服務方面缺乏了應有的個性和吸引力。

　　四、目標購房群

　　1、年齡在35--60歲之間經濟富裕有投資意識或有習慣在北城生活的中老年人

　　家庭構成：1-3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年

　　2、年齡在28--45歲之間事業蒸蒸日上月收入在3000元以上時尚、享受在北城工作的管理者或小私營業主

　　家庭構成：1-3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年

　　五、項目物業營銷阻礙及對策

　　阻礙：

　　1、HS花園內朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。

　　2、區內商鋪經營狀況不景氣，銷售業績不佳。

　　對策：

　　1、把區內朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售。

　　2、商鋪經營不景氣，銷售業績不佳，究其原因有二。

　　一是區內人氣不旺，二是HS花園離大型購物中心太近。

　　故對策有二：

　　一、引爆住宅銷售，帶旺區內人氣，促進商鋪的經營和銷售;

　　二、根據區內居民的職業特點、年齡結構、心理特征、追求喜好和實際需求開展特色經營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。

　　六、形象定位

　　根據物業項目的自身特點和目標購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把物業項目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

　　主體廣告語：

　　輝煌人生，超凡享受

　　--HS花園提供的(給您的)不止是稱心滿意的住宅……

　　輝煌人生

　　HS花園的目標購房群大部分是事業有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。

　　超凡享受：

　　享受入住方便

　　享受交通便捷

　　享受特別服務

　　享受都市繁華

　　享受至尊榮譽

　　七、兩點整體建議

　　1、 建HS廣場和寓意噴泉

　　針對HS花園缺乏吸引性景觀一點，建議在二期工程中建HS廣場和寓意噴泉。為北城區增一別致夜景，給項目周邊居民添一處夜來休閑、散步散心的好去處。

　　試想：當夜幕降臨的時候，沿一路走來。遠遠的看到HS廣場上燈火一閃一閃的跳動著“輝煌人生，超凡享受”的字幕。近處聽著“嘩嘩嘩”的水聲。走進廣場，或立于水邊，或坐于石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。

　　如此一來，一方面能夠增加HS花園的吸引性，提高HS花園在公眾中的知名度、美譽度、和記憶度;另一方面也有利于贏得目標購房群的認同，滿足區內居民的榮譽感。

　　2、 物業管理方面提供特色家政服務

　　HS花園的目標購房群大部分是事業有成的中青年，他們通常沒有太多時間料理家務、清掃居所、照看孩子。故HS花園在物業管理方面可以根據居民的實際需要提供送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點家教等特色家政服務。一方面切實解決住戶的實際問題，另一方面有利于增強HS花園對目標購房群的吸引力。

　　八、廣告宣傳

　　HS花園的廣告宣傳要達到以下三個目的：

　　1、 盡竭傳達HS花園的優勢與賣點;

　　2、盡快樹立起HS花園“輝煌人生，超凡享受”的物業形象;

　　3、 直接促進HS花園的銷售。

　　基于以上三個目的和太原房地產市場一直以來的廣告情況。我們建議把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個階段，即廣告切入期和廣告發展期。

　　在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達HS花園的優勢與賣點;

　　在廣告發展期，一方面利用密集的報紙、電視、電臺等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造HS花園“輝煌人生，超凡享受”的形象;另一方面利用各種促銷活動和現場POP直接促進樓盤的銷售。

　　廣告切入期(1--2個月)

　　1、報紙軟文章

　　主題1：輝煌人生，超凡享受

　　--記“我”為什么選擇HS花園

　　主題2：事業生活輕松把握

　　--記HS花園特別的家政服務

　　2、系列報紙硬廣告

　　主題1：輝煌人生，超凡享受

　　--這里離購物休閑廣場只有45分鐘

　　主題2：輝煌人生，超凡享受

　　--家里面的娛樂休閑

　　主題3：輝煌人生，超凡享受

　　--HS廣場就是我們家的后花園

　　3、網絡宣傳同樣突出相應的主題，進行豐富多彩的小型的對項目的討論和發表文章，為硬廣告的投放提供素材，同時可以嘗試對廣告的訴求賣點的市場考察，為廣告的投放降低風險，同時保證廣告的宣傳效果。

　　廣告發展期(3--4個月)

　　1、報紙

　　從各個側面打造錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的品牌形象。

　　2、電視

　　配合促銷活動和對開發公司的專訪等形式對項目從工程設計、工程質量、開發商實力、開發理念和項目的優勢方面進行正面宣傳，建立項目及開發商的良好口碑。

　　3、電臺

　　通過電臺配合網的購房者俱樂部活動和配合項目的形象，給目標受眾以聲音和感官的信息傳達。

　　4、單張

　　通過商業信函投遞、售樓處發送、報刊雜志夾送、活動資料派送形式使單張廣告進入每一個意向客戶手中，從而擴大項目自身的影響范圍。

　　5、戶外廣告

　　①在項目周邊沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建筑物廣告;

　　②在北城中心作巨幅建筑物或路牌廣告;

　　③在北城生意火爆的大酒店對面樹巨幅廣告牌;

　　6、車身廣告

　　項目 -- 繁華地段　 項目 -- 購物中心　 項目 -- 火車站

　　7、公共活動

　　舉辦各種公共活動，樹立HS花園美好形象，迅速提升HS花園的知名度、美譽度和記憶度。

　　①HS廣場落成剪彩儀式

　　邀請北城區各界知名人士及HS花園新老業主榮譽出席(有文藝表演及娛樂節目等)

　　②寓義噴泉征名及題名活動

　　以各種方式(信函、熱線、現場、郵件等)大張旗鼓向社會各界征集HS廣場寓義噴泉的名稱。之后，在一個令人矚目的日子里，開展現場題名活動。在題名現場向熱心參與并支持征名活動的群眾致以感謝并獎勵(根據所提供的名稱與所題名稱的接近程度進行獎勵)。

　　③HS花園“文化活動月”活動

　　一方面豐富項目周邊居民的文化活動，有益于地方文化事業，易博得社會各界的支持，造成極大的社會效應，博得民眾的好感，有利于迅速樹立HS花園美好的公眾形象;另一方面吸引新聞媒體的注意，為新聞報道提供很好的素材，有利于大范圍內提高HS花園的知名度，造成持續記憶。

　　1)向北城區各界人士贈送或優惠提供當月影院大片入場券;

　　2)于各節假日及工休日在HS廣場舉辦各種歌舞表演、文化活動等;

　　3)在北城區范圍內開展HS花園“文化活動月”萬人簽名活動。

　　8、網絡

　　通過太原搜房進行全面宣傳，配合網絡炒作和太原市購房者俱樂部的會員看房活動，消化一部分產品。

　　① 太原市購房者俱樂部“假日看房班車”活動;(目前有效會員近千名，并且數字還在以每周5-10人的速度增加，消費能力不可低估。)

　　② 項目網站或是網頁的制作(建立廉價互動的溝通平臺);

　　③ 網站論壇同時進行討論，使開發商和未來業主進行全面溝通，以便于了解客戶的基本情況，更好的拉動銷售。

　　9、DM直投雜志

　　太原市房地產信息雜志的定向投遞，通過強大的派發網絡進行宣傳，雜志本身的信息量大保存時間長和到達率高的優勢表現的淋漓盡致。

　　九、費用預算(略)

　　十、專業精神和職業水準將為您帶來不一樣的效果

　　由于我們是聯合和太原市的各強勢媒體，同媒體同時由于政府的支持我們的費用會成為效果明顯之外的另一個吸引人的地方。優勢互補、資源共享、促成立體報道的輿論合力網絡、報紙、電臺和電視臺聯動合作組織，互相提供新聞線索，聯合采訪，充分利用雙方的新聞資源，充分發揮各自媒體的傳播優勢，以達到最佳宣傳效果;共同策劃新節目、新欄目。網絡、報紙、電臺和電視臺的結合有利于雙方爭取更多的潛在受眾。所謂潛在受眾是指目前尚無受傳行為而在一定時間內可能創造受傳條件成為受眾的人。幾個媒體的潛在受眾雖不盡相同，但若結合起來，其潛在受眾將是十分巨大的。將潛在受眾轉變為實在受眾，既是傳媒提高傳媒效果的需要，也是傳媒拓展市場，提高社會效益和經濟效益的需要。網絡、報紙、電臺和電視臺充分利用各自的傳播優勢，進行立體報道，達到輿論合力，這是媒體整合的主要目標。在網絡、報紙、電臺和電視臺的整合過程中，網絡、電視將通過栩栩如生的動感畫面和快捷性的長處，使觀眾盡快得到初步的，鮮明的，直觀的感性認識;電臺、報紙則克服電視瞬間性的缺陷，利用報紙能反復閱讀，具有穩定性的文字報道和犀利評論的特點，引導讀者深入思考;雜志的針對性強、生命周期長的特點。這將有利于開發商和相關行業商家依據自身的情況特點，選擇合適的信息傳遞給目標受眾，同時保證廣告容易被目標受眾接受。媒體聯動既發揮了各自的特長，又交叉互補，彌補了各自的不足和局限性，從而擴大了傳播的深度和廣度，形成立體傳播的推廣合力。

　　我們秉承如下方面原則：

　　1、 經濟節約，最大限度為客戶省錢。

　　2、 追求創新。廣告形式力求創新，創新同時與創意進行很好地結合。

　　3、努力建立品牌與目標群之間的關系。對于大眾媒體，通常可以有效地幫助建立牌的知名度。而對于小眾媒體，則可以針對某些特定人群，而且它可以很好地建立起消費者與產品或品牌的某種內在聯系，讓消費者感覺親切，感覺這是專為他而做的廣告。

　　4、 建立協作關系。巧妙溶入媒體中去，不但純進行硬廣告的宣傳。

　　5、巧妙利用媒體本身的廣告作用。適當的公關活動可以更好地提升公司形象，巧妙地利用軟性文章的形式可以增強品牌的置信度和廣告效果。

　　在整合營銷傳播中，“整合”是基礎，互動才是雙贏，需要在營銷中產生拉力同時與消費者建立起良好的互動關系。

房地產策劃案例范文 篇2

　　一、前言

　　萊恩田園區的出現，體現了萊恩公司長遠的戰略眼光和做百年企業的雄心壯志。

　　萊恩田園區的出現，使萊恩公司在有意無意之中闖入了復合型房地產開發這一前端領域的表現，或者說，萊恩公司在有意無意之間為房地產開發的未來成功準備了條件。

　　萊恩田園區的出現，順應了當代人、當代社會對綠色生態環境的向往與呼喚，其深厚的發展潛力不可限量。

　　萊恩田園區在開發模式上，采用了創新策劃在先，規劃設計在后，讓兩者相互彌補、相映生輝的做法，也是一個超前性的景區與地產開發模式創新，它對萊恩公司的未來事業將產生深遠的影響。

　　二、市場分析

　　1)市場背景

　　萊恩田園區位于重慶九龍坡區西彭鎮一側，現占地約200畝，前期果園開發已小見成效，大規模的綜合性開發即將進行。

　　果園內的果樹現在枇杷為主，同時準備發展一批相應的果樹，形成一個有多種水果樹的綜合性果園。

　　在歷史上，西彭鎮是有栽種水果的悠久歷史的，萬畝紅桔的壯觀至今仍為人津津樂道。如今，西彭鎮政府又提出了建立萬畝伏淡季水果的發展戰略構想，為金果園的可持續性發展提供了強有力的支撐。

　　現在，西彭鎮已有常住人口約五萬，隨著渝西經濟走廊的建設和新廠新單位的遷入，西彭鎮的未來人口還會大量增加。西彭鎮的現有休閑娛樂設施——特別是新潮時尚的休閑娛樂設施已經不能滿足居民們的需要。

　　重慶主城區人口已超過600萬，主城區居民的生活水平、消費能力都在不斷的提高，休閑娛樂的郊區化(由近郊逐步走向遠郊)是一個不可阻擋的大趨勢。

　　2)產品分析

　　萊恩田園區位于重慶九龍坡區西彭鎮一側，現占地約200畝，萊恩田園區是重慶的一個具有獨特地理位置和優越自然環境的、大型生態綠化田園區。

　　優勢：

　　一棵令人震驚和贊嘆的超級百果樹——

　　它立在萊恩田園區的大門口或中心。

　　它那巨碩無比的下部(直徑不低于十米)是鋼筋水泥雕塑出來的，但外形與真樹相比，足以亂真。

　　中心主要是空的，以泥土填滿，使樹根能夠直通地下(包括外露一部分);也可巧妙設計一些彎曲的樹洞，供孩子們捉迷藏。

　　上部則有序地種植一批各種各樣的果樹，讓其慢慢長大，仿佛是巨樹的枝，是巨樹的天生的組成部分。

　　還可為其編一個古老的神話傳說故事，讓許多游客更加深信不疑。

　　果樹命名為“仙醉百果樹”，由著名書法家題字，由著名文人寫一篇賦，立石碑刻于樹旁。

　　這是果園獨創的特色景觀之一，是它的形象標志之一。

　　它是時尚氣息濃郁的公園化，可以參照珊瑚公園的建筑風格;

　　在資金許可的前提下，公園的設計建筑應敢于適度超前(至少要有鮮明的獨家特色)，不要認為遠郊的公園設計就一定比主城區的公園落后，這方面做好了，也是一個獨特的賣點，同時也能有效阻止競爭者的跟進。

　　劣勢：

　　對發展商來說，是挑戰，從規劃設計的難度，建筑容積的降低，園林景觀的增設造成的成本增加，未來物業管理服務的升級，都要求發展商投入更多的人力物力財力。

　　3)競爭對手分析

　　東方半島花園是深圳布吉的一個具有獨特地理位置和優越自然環境的、大型生態綠化園林式社區。東方半島花園招標后，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子，推出了‘綠色概念’和‘環保概念’。這是附和深圳目前地產發展階段和消費潮流的。

　　東方半島花園的園林式是一個環境系統概念，大到小區的外圍環境，內部環境，地形，布局，空間，庭院的序列，主題的不同，功能的組合，景觀的效果，小到園中的一石一水，一草一木，都要納入環境系統進行精心設計。

　　三、廣告戰略

　　1)廣告目標

　　造市。制造銷售熱點。

　　造勢。多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢。

　　大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發購買欲望。

　　擴大‘萊恩田園區’的知名度、識別度和美譽度。

　　提升企業形象。

　　一年之內銷售量達到80%以上。

　　2)廣告對象

　　好玩好動的西彭及主城區的幼兒、兒童、少年;

　　對現代娛樂公園情有獨鐘的西彭及周邊地區青年;

　　喜歡到郊外的綠色果園環境中旅游觀光、休閑度假的、收入較好的主城區居民;

　　喜歡在大自然的環境中賞花、品茶、垂釣、養鳥的西彭中老年人;

　　喜愛周末公園休閑、通俗文化演出、節日游園活動的西彭及周邊地區居民;

　　具有懷舊情結、回歸自然心愿、喜好一點農活類勞動體驗的主城區居民;

　　樂意居住在綠色園林中的、消費水準較高的西彭及主城區居民;

　　3)廣告地區

　　在重慶這個城市及周邊地區。

　　4)廣告創意

　　廣告主題：

　　(1)每天活在水果的世界里

　　創意

　　選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用FLASH動畫的方式展現孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到萊恩田園區的畫面與此相比，有如回到了當時的時代里，最后，萊恩田園區你也每天尖在水果的世界里。

　　(2)回到家，就是渡假的開始

　　創意

　　一個懷了7個月的孕婦對剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假。”

　　老公：“行，馬上帶你上。”

　　上了車，不過多久就到了。

　　他們來到了一個仿佛世外桃園的果園里，而且這里有新穎獨特的建筑樓房。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公，我要在這里住一輩子?!”

　　老公：“沒問題。”孕婦：“真的可以嗎?”老公：“當然，因為我早就在這為你買了一套你一定會滿意的房子。”孕婦：“哇，你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!”老公：“回到家，就是渡假的開始。”你想每天都能渡假嗎?就到萊恩田園區。

　　5)廣告實施階段

　　第一期：試銷階段(三個月)

　　行為方式----------新聞運作、廣告、

　　時 間----------20xx年2月1日

　　新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來被明智的地產商所采用。新聞的力量遠遠在于廣告的影響，而且少花錢，多辦事，容易形成口碑，引起廣泛注意。

　　大造聲勢。對重慶本地目標市場采用密集轟炸式的廣告宣傳，各種媒體一起上，采用多種促銷手段，造成立體廣告攻勢。以圖一舉炸開市常

　　讓受眾和消費群了解物業的基本情況，同時塑造發展商的良好公眾形象。

　　在首期宣傳中，讓40%的目標客戶知道萊恩田園區，并在心目中留下深刻印象。

　　以內部認購為先聲，以優惠的價格和條件進行首輪銷售，銷售量達到10%。

　　吸引目標對象注意，誘導20%的目標顧客采取購買行動。

　　及時總結經驗和教訓，對第二期銷售計劃進行補充，調整和完善。

　　第二期：擴銷階段(三個月)

　　行為方式-----------新聞、廣告、營銷

　　乘第一期廣告之余威，保持其熱度不要降下來，繼續采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績，吸引目標受眾更多的注意，變潛在客戶為準備購買群。

　　一期的承諾已經兌現，要倍加珍惜已有的市場口碑，在園林風的大主題下，煽風點火，鼓勵和引導更多的人來買萊恩田園區。

　　此時前來看房和參觀售樓處的人相應增多，此時廣告投其所好，不失時機地擴大市場占有率。銷售服務一定要跟上去。

　　繼續吸引目標受眾，注目率已達40%左右，并形成一定之口碑。

　　合力促進銷售，引導30%的目標顧客采取購買行為，并繼續產生邊際效應。

　　第三期：強銷階段(四個月)

　　行為方式-------------新聞、廣告、營銷

　　充分利用新聞的巨大效應，變廣告行為為新聞行為，讓記者和報紙的新聞版為售 樓服務，評論、專訪報道、特寫等新聞手法充分加以利用。

　　部分客戶進行現身說法，談萊恩別墅區的好處，增加可信性。

　　市場口碑已初步建立，老客戶會引來新客戶。讓‘萊恩田園區’傳為美談，變 成公眾的社會話題。

　　廣告方面加大投入量，報紙電視在強度，廣度和深度上做足文章。

　　加強管理和服務，讓售樓現場服務的軟功變成硬功，抓住后效應不放。

　　調動新聞的一切可以調動的手法和載體，進行深入宣傳。

　　合力吸引目標客戶，引導30%目標顧客購買。

　　第四期：鞏固階段(三個月)

　　行為方式-------------營銷、廣告

　　消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃。

　　對前三期廣告運動進行檢驗，對不足之處加以彌補和改進。

　　細水長流，滲透式的廣告行為。

　　加強物業管理，貫徹始終的良好服務，樹立住戶的主人公觀念。

　　注意后效益和市場消費心理貫性。

　　完善各項法律手續和文書文件，規范，科學，嚴謹地保證客戶各項權益。

房地產策劃案例范文 篇3

　　前 言

　　任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場”提供一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰略性的指導。在對婁底房地產市場現狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機會，以達到或超出“站前廣場”原定銷售計劃，并為婁底定興房地產公司塑造品牌。

　　第一節 市場分析

　　一、婁底市房地產市產基本狀況

　　(一)20xx年以來房地產開發投資大幅增長。

　　20xx年1-8月全市房地產開發投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。

　　(二)房地產業開發的三個組成要素即房地產開發的土地、資金、市場同步增長。

　　1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產開發企業購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發投資1250萬元，已完成土地開發面積9.7萬平方米。

　　2、開發規模擴大，開發投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產開發完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長 87.4%,對全市國有及其它經濟投資增長貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。

　　3、企業融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產開發共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構成看，利用外資資金增長最快，企業自籌資金最多。1-8月企業自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。

　　4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現房銷售，在去年增長27.8%的高基數基礎上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。

　　5、房地產業的發展與城市化建設緊密，城市化建設促進了房地產業的發展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設促進了房地產業的快速發展，在我市今年從事房地產開發的20家企業中，婁星區內集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。

　　二、房地產發展所面臨的困難和挑戰

　　一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業的開發資金，對房地產企業的開發產生不利的影響。

　　二是房地產企業素質良莠不齊，企業開發規模小、持續開發能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設的發展推動了房地產開發的發展，存在一個項目孵出一個房地產開發企業的問題，其開發規模小。20xx年全市參加年檢的企業達65家，而今年來真正有開發任務的僅20家，僅占全部年檢企業的30.8%。就目前有開發工作量的20個企業而言，開發任務在3000萬元以下有10個，占總數的50%;開發任務在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數的25%;開發任務在5000萬元以上有5個，占總數的25%。房地產開發企業主要以負債經營為主，嚴重依賴銀行資金, 有的開發項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發、后期靠個人按揭貸款,缺乏后續開發能力。

　　三是物業管理落后，配套設施不全。房地產的開發應該成龍配套，我市盡管有成片開發的住宅小區開發，但大多數是開放式、松散型的賣完房就走人的開發，即使有物業管理，其配套設施不全，管理也不規范，一些零星插建開發的住房沒有物業管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續開發。

　　四是外部因素制約。銀行房地產開發企業信貸政策調整，房地產貸款由開發性貸款為主轉為個人住房抵押貸款為主，國家對商業銀行的房地產開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規范：房地產開發貸款必須“取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及開工證”等四證，開發企業取得這四證，實際投入應不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結構封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產業市場的擴大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產市場發展，從而影響整個房地產業的發展。

　　總體看來，我市房地產業具有巨大的現實和潛在需求，發展空間較大。

　　市委、市政府提出加快城市化建設步伐，城市化建設需要產業支撐，首先需要房地產業的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經驗表明：當一國人均GDP達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期，20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產業加速發展的時期;目前我市城鎮人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規劃的20xx年城鎮人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產業的發展潛力十分巨大。20xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設項目開發實行市場化，通過項目招標，實行市場化經營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產業特別是商業地產的發展。

　　二、婁底市同類產品調查統計

　　“同類”定義為具有商業廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈。現將婁底市漣鋼開發區，婁底市城西區及婁星區進行大體對比分析如下：

　　1、漣鋼開發區。

　　由于漣鋼為新開發城區，在整個大環境的綠化、城市規劃方面有其獨特的優勢。總體來說，漣鋼開發區地段房地產都在賣自然環境。

　　明源大酒店：

　　核心競爭力：五星級酒店標準概念

　　其周邊自然環境好;

　　用綠色和五星級酒店標準來吸引白領、外來投資者、社會成功人士等;

　　其定位為社會高薪階層。

　　2、城西地帶。以新開發的項目-城西農貿綜合市場為主。

　　城西農貿綜合市場：

　　核心競爭力：婁底市、區兩級政府批準興建的城西唯一農貿綜合市場。

　　規模大，規劃齊全，有功能優勢：

　　擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農副產品批發車位。

　　住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。

　　定位：集農副產品批發、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農貿綜合市場。

　　2、 城區地帶。

　　環球商業廣場：

　　核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區超大規模財富街區;2.原老街批發市場，主樓統一經營，超大規模優勢。

　　有功能優勢：

　　總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米

　　住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。

　　定位：湘中地區經營規模大型化、經營手段現代化、經營環境規范化的超大型、多功能財富街區。

　　國貿商城：

　　核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優勢。

　　三 消費者分析

　　根據《婁底房地產市場調查報告》的結論，以及日前操作地區地產經驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：

　　1、環境規劃一定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠;在規劃時，一定要有超前的思想，更具現代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設計上要新穎，色調要協調，風格要跟上潮流;92%的消費者傾向于入住全封閉式的管理;

　　2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設施的基本要求為學校、幼兒園、菜市場、超市、醫院、籃球場、網球場、圖書館、棋牌室等;

　　3、67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。而且以后的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅，

　　4、消費者對物業管理的要求

　　a、提供保安、清潔衛生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(如家政、訂購車票、托兒、托老服務等);

　　b、物業公司應與小區內住戶增加聯系，加強溝通。

　　第二節 “站前廣場”項目分析

　　一、 項目優勢分析

　　1 環境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優勢。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現有樓盤中少有的。

　　2 地段：位于火車站正對面，附近樓盤以明珠商業步行街、金海商貿城為主，該地區已聚集相當的人氣和居住知名度。臨近商業繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發市場，水果批發大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。

　　3 發展：據有關信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業、娛樂業、旅游業、物流及零售業將飛速發展。

　　物管：智能化管理，保證了業主的現代化要求，符合本案的定位主題。更是目標消費者著重考慮的主題。

　　4住宅(辦公樓)設計建設：小區的設計以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現代藝術廣場，藝術、休閑與自然融為一體、相得益彰。

　　6配套設施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術長廊等)。

　　7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用于購買不動產保值是最好的選擇。

　　8本地市場樓盤不多，具有商住樓或專業寫字樓更少。

　　二、 項目劣勢分析

　　1)品牌號召力：婁底房地產市場起步較遲，開始有競爭態勢，開發商優勝劣汰局面已開始形成。現在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產公司經過房地產操作的成功，已積累了相當的經驗，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產進入房地產市場較晚，在這一方面并沒有太強的品牌號召力。

　　2)市場承受能力：由于婁底市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關鍵的問題，這要取決于本案品質是否擁有高品質這一因素。

　　3)競爭因素：由于近年來許多開發商為了趕上房地產加速發展的潮流，盲目開發，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。

　　三. 競爭對手分析

　　第三節 推廣策略界定

　　一， 目標消費群界定

　　從“站前廣場”項目本身的定位和素質出發，結合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點，界定“站前廣場”的目標消費群及其相關特征是：

　　1 目標消費者：418建材市場業主，果品批發市場業主，電腦大市場業主，通訊市場業主，城區附近投資置業者;以及自身具有經濟能力較強的階層。

　　2 年齡：年齡大約在35到55歲，

　　3 家庭結構已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質感。

　　4對家庭(辦公)環境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

　　5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風雅，希望通過外在條件來追求文化品位。

房地產策劃案例范文 篇4

　　一、市場背景:

　　位于東部濱海地區，是濱海新區的重要組成部分，轄區面積441、5平方公里區政府坐落在寨上街轄區內，全區共有常駐人口17萬。是我國重要的化學工業基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發展的工業體系，全區共有工業企業300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業門類。不僅是一個工業重地，而且還是一個魚米之鄉，盛產水稻、水果及水產品。其中的茶淀葡萄和水產品久負盛名。

　　所在寨上街，其南部為老牌化工企業—化工廠，她曾為xx區的發展立下了汗馬功勞，但隨著改革開放的進行及國有老企業的通病，企業的效益大不如前，也在某種程度上影響了xx區的發展。隨著新一屆領導班子對當地經濟結構的調整，將第三產業作為xx區結構的補充體，使成為一個經濟結構多角化的地區，從而保證xx區經濟的健康、可持續發展。

　　二、競爭對手分析:

　　由于xx房地產市場的發展屬于初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產品的認知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產品三個層面進行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。

　　1、在我們的直接競爭對手是誰呢?

　　2、在我們的間接競爭對手?

　　在xx市場中我們將綠地人家、濱河小區及富達花園定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下:

　　綠地人家處于天化的附近，濱河小區處于烈士陵園附近，他們都遠離于城區中心相對的位置優勢，不足以與第壹城形成競爭態勢。富達雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故并不對第壹城銷售造成直接威脅;

　　綠地人家的產品規劃屬純南方模式，不能與本地居住習慣相對接;而濱河小區的產品規劃雖與本地居住習慣相符，但其產品的規劃、設計水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落后與第壹城。而富達花園的規劃、設計，仍初級產品形態;

　　綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標人群層面，不與第壹城形成直接競爭。

　　三、競爭項目基本信息:

　　項目名稱規劃面積銷售均價基本情況

　　綠地人家27萬平方米1760社區規模較大，銷售單價較低，一期開發面積7萬平米，整體社區規劃及戶型設計較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。

　　濱河小區12萬平方米1584社區規劃有中心景觀帶，五層建筑形態，社區無會所，鄰近薊運河及烈士陵園，價格優勢明顯，戶型面積控制較好，并帶簡單裝修。

　　井田·藍月灣6萬平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價格、配套與第壹城相近。

　　分析:從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認可，所以我們有理由說，xx市場的主要需求在兩室，對于一室戶型的銷售由于存量較大，我們仍需給予足夠的重視。在兩室的銷售當中主要以a、b、e戶型為主導，是典型的經典戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右。

　　3、樓棟售出率分析

　　分析:在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費出現于臨街與臨學校的一面，而在景觀中心區附近的樓棟銷售情況一般。出現這種情況的原因，一方面是現場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節點釋放后的銷售，提供有力的產品支持。

　　4、已售出產品面積區間與總價格區間分析:

　　四、已購客戶分析

　　1、付款方式分析:

　　分析:我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說明當地的消費者在消費能力上雖有一定的問題，但他們具有相當穩定和充足的還款能力，且在消費意識上較為超前，這當然也與客戶的職業及受教育的程度有關。

　　2、年齡結構分析:

　　分析:我們從已購客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對新事物的接受能力較強，具有一定的購買力及資金支配能力，相應對生活質量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當中還有更多的需求，比如:子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業狀況問題等。由于當地群眾對當地經濟狀況的擔憂，更多反映出的是對子女教育的關注較多。

　　3、行業分析:

　　行業累計銷售套數累計百分比

　　天化5830、05%

　　石化52、59%

　　個體及私營3618、65%

　　銀行94、66%

　　學校94、66%

　　醫院52、59%

　　鹽場63、11%

　　稅務52、59%

　　規劃局21、04%

　　保險21、04%

　　其它5629、02%

　　總計193

　　分析:從已購客戶的行業特征來看，大部分的已購客戶集中在企、事業單位及個體行業。由此所反映出的是我們業主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩定，收入水平相對較優厚。而這樣的客戶在當地的數量較多，為我們提供了較好的市場承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標。

　　4、居住區域分析:

　　分析:從項目已購客戶現居住區域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以城區附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。

　　五、產品前期市場推廣簡要分析:

　　在前期的媒介宣傳過程中，主要是對xx區的發展、順馳的品牌、工程質量、物業及部分戶型進行了市場傳達。其項目的促銷活動，主要是結合項目的工程節點進行了一些老客戶的維系活動。

　　在我們對宣傳及活動的分析當中，發現了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位，也即宣傳內容的針對性不強;二是在各宣傳節點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐;三是宣傳中對產品的價值宣泄不足。

　　六、分析|總結:

　　1、對市場、產品、消費者的總結:

　　我們在前面對市場及競爭對手、產品及客戶進行了一個簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場、產品及市場中的消費者的理解，我們在明示如下:

　　市場:在房地產市場中充斥著大量的房地產項目，單從供應量上來講已基本上可以滿足市場現有的消費需求，而且在新的一年里將有新的地產公司進入市場，并為市場帶來新的產品，這樣我們就可以說20xx年的xx房地產市場，將快速成長為供大于求的買方市場。對于在市場中的各個項目來說，將是一個各項目進行快速掠奪的市場。

　　我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看，雖然已經進入了買方市場，雖然各項目都已經在市場中得到相應的認知，雖然各競爭對手之間的差異較大(包括產品及價格)，但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領跑者，成為市場中最具殺傷力的項目。在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施。如果我們能夠在未來的工作中，及時總結我們的經驗教訓，及時調整我們的營銷戰略，及時登上市場領軍者的寶座，我們的項目明天將會異常光明。

　　產品:在xx房地產市場中，我們不能說我們的產品規模是最大的，不能單就一個方面說我們的產品是最好的，但我們可以說我們產品的從整體上來說是最好的，雖然我們銷售價格高于競爭對手，但這個價格是與其價值相符的，這從我們產品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場上普遍認為我們的價格高，但那只是表面現象，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產品，看到我們的產品價值，我們的銷售必然會放量，我們的項目必然會成為市場關注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領跑者。

　　消費者:在當地的消費市場中，主要以工薪收入階層為主，這是由當地相對單一的經濟結構所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩定，這為他們購買房地產產品提供了物質基礎。同時由于他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強，因此也就說明他們是我們的目標消費群體，是我們產品信息釋放的主渠道。

房地產策劃案例范文 篇5

　　一、活動目的

　　通過家宴活動，增強客戶經理與業主、準客戶的關系，增強口碑影響力，提高老帶新成交率。

　　二、活動時間

　　(1)日期

　　11月15日—11月17日(3天) (2)時間段

　　18:00——19:30晚餐時間

　　三、活動地點

　　公司合作酒店(要求:高端大氣上檔次)，如，生態園。

　　四、邀約對象

　　業主及B類以上客戶+優質客戶(總房款較高者/職業、社會地位較高者) 數量控制在90人左右。

　　五、活動內容

　　(1)客戶經理統計自己準備邀約的客戶數量以及到訪量 (2)客戶經理陪同自己的客戶在活動指定酒店就餐

　　(3)客戶經理在與客戶就餐的同時，向客戶講解項目客帶客政策，講解項目進展、工程進度等，并且了解客戶對項目的看法和認識，做好登記，總結，第二天整理成文稿提供給營銷部。

　　六:活動流程安排

　　(1)客戶經理日程安排

　　(2)活動當日流程安排

　　17:30---18:00

　　17:40---18:00

　　18:00---19:30

　　客戶經理審核人數 正式開宴

　　19:30---

　　宴席結束客戶自行回家

　　備注：開宴時間根據客戶到場情況靈活把控

　　七、人員分工

　　(1)客戶經理

　　 準備工作

　　截止到11月12號，電話邀約客戶完畢，確定應宴客戶數量、名單，建立客戶檔案，交至營銷部。

　　(備注:電話邀約說辭參見附件1)  活動當天工作

　　客戶經理負責到訪客戶的審核，確保應邀客戶準時、全部到位，并按照活動時間節點組織客戶準時到酒店入座，與客戶就餐，向客戶講解客帶客政策、了解客戶對項目的認識，

　　并組織安排客戶安全回家。

　　(備注:家宴時，客戶經理要點說辭參見附件2)  后續工作

　　以書面形式整理客戶對項目的認識，并錄入重要的客戶語錄，反饋于策劃部。 (2)策劃人員

　　 準備工作

　　 活動當天工作

　　(3)文員

　　負責客戶簽到，并及時告知各客戶經理未到的客戶，方便客戶經理電話聯系未到客戶。

　　八、物料費用預算

　　九、附件

　　附件1:電話邀約說辭

　　女士/先生，您好，我是客戶經理，為答謝您長期以來對地產的關注和支持，我們誠邀您參加我們組織的家宴活動，希望您號17:40準時到X酒店參加，18：00正式開宴，屆時您可以享受到X酒店特質的豐盛家宴。

　　附件2:家宴時，客戶經理要點說辭

　　(1)突出項目優勢，地段佳、規模大、景觀優等，體現業主尊貴感。 (2)介紹客帶客政策，講解介紹人和被介紹人可以得到的優惠。 (3)對客戶摸底，對本項目的認識和看法。