商業(yè)地產(chǎn)策劃案例（通用3篇）

商業(yè)地產(chǎn)策劃案例 篇1

　　精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：

　　1)樓盤客群細分;

　　2)精準(zhǔn)短信營銷平臺;

　　3)精準(zhǔn)郵件營銷平臺;

　　4)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行;

　　5)目標(biāo)客戶dm營銷設(shè)計與執(zhí)行。

　　房產(chǎn)代理專項規(guī)劃：

　　1)數(shù)據(jù)庫建立;

　　2)數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立(短信、郵件平臺)

　　3)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行。

　　商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：

　　1)商圈分析;

　　2)地產(chǎn)主題設(shè)計;

　　3)招商方案與執(zhí)行;

　　4)集客策略。

　　中高端房產(chǎn)項目推廣規(guī)劃：

　　1)整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案

　　;

　　2)高端客戶數(shù)據(jù)庫分析;

　　3)數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設(shè)計與推廣執(zhí)行;

　　4)項目推介會執(zhí)行規(guī)劃。

　　優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場推廣的開發(fā)商、中介代理機構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新營銷模式。

　　全球金融危機的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴(yán)重。雖然世界很多國家都做出了政府救市的舉措，但是中國根據(jù)自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應(yīng)該理解。

　　既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產(chǎn)也不遠了。我們正在為之前中國房地產(chǎn)市場的不合理開發(fā)買單了，這怨不得別人。確實有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致現(xiàn)在這個情況。

　　上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。

商業(yè)地產(chǎn)策劃案例 篇2

　　前言

　　_廣場商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一、二期工程全部竣工后，商業(yè)建筑面積將達2萬平方米，擁有大小店面房120個，成為集購物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前，一期商街剛剛開市，店鋪出租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷，商戶入駐經(jīng)營熱情不高。據(jù)調(diào)查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3%，有近一半的店鋪閑置待租;已入駐的商戶中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租、退租或改行。這種狀況，不僅對一期店鋪的繼續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響，而且對二期店鋪的預(yù)售、銷售帶來了潛在威脅。

　　因此，我們必須采取有效手段，炒熱_一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價值，增強業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動_二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫，本案將主要對_一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進行策劃。

　　一、背景分析

　　_一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析，_一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。

　　(一)、商街設(shè)計“先天不足”

　　1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼_街、_路交匯處，西鄰五大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。

　　2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設(shè)計如殘疾人、盲人通道等。

　　3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。_街通往內(nèi)街的三個通道，從商業(yè)功能設(shè)計上看實屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，_一期外街通向內(nèi)街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。

　　4、_街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。

　　(二)、商街策劃“后天失調(diào)”

　　1、_廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強調(diào)個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。_廣場商業(yè)街最早定位是“_街”(很好)，后來又定位于“_×”(很好，只是推廣很費力)，如今準(zhǔn)備冠以“_廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準(zhǔn)的市場定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。

　　2、_廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象_×路、_×廣場、_×步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒有配套，_廣場的“磁場效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。

　　3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實上，經(jīng)營_廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機構(gòu)來“操盤”運作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運作”。_廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。

　　二、商街定位

　　_廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：

　　1、街名：_廣場時尚麗人街

　　2、概念：_廣場————_街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的_×。

　　3、廣告語：_廣場/時尚麗人街————與_相約，與_同行

　　4、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂

　　5、商品：主營國際國內(nèi)服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。

　　6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。

　　7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。

　　三、招商策劃

　　_廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：

　　(一)、發(fā)布招商公告

　　我們計劃于4月中旬在《_晚報》、_電視臺發(fā)布招商公告，突出介紹_廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。

　　(二)、舉辦招商信息發(fā)布會

　　該招商信息發(fā)布會擬于4月20日在毗鄰的_飯店舉行，出席的商戶為_及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商，以及_國貿(mào)市場有意入駐_廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會上將發(fā)布的主要信息是：

　　1、_廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨特優(yōu)勢和前景展望;

　　2、__×街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優(yōu)惠政策。

　　(三)、整合店鋪資源

　　_一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前，須由_房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。

　　為了使_一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認真加以引導(dǎo)，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。

　　對目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。

　　(四)、有關(guān)租金政策

　　_一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此，我們在為業(yè)主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明_一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設(shè)計比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，_一期店鋪比較合適的租金是：

　　1、內(nèi)街店鋪：租金600～700元/m2/年(經(jīng)測算，內(nèi)街店鋪平均售價8500元，平均面積110m2，購房投資額約94萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為4.4萬元。

　　如該類店鋪以600～700元/m2/年租金計算，年收益為6.6～7.7萬元，剔除利息后的收益2.2～3.3萬元。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)

　　2、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經(jīng)測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為兒75萬元。

　　如該類店鋪以800～900元/m2/年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商戶來說，目前情況下尚易于接受。)

　　(五)、商戶入駐優(yōu)惠措施

　　為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優(yōu)惠措施：

　　第一，商戶入駐商街經(jīng)營一年以內(nèi)，我們將免費提供一個燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶負責(zé))，供其做商品或品牌宣傳;

　　第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，一年內(nèi)允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動;

　　第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費將按八折優(yōu)惠收取;

　　第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門，給予_廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策，同時在工商管理費的收取上適當(dāng)減免。

　　四、商業(yè)氛圍營造

　　(1)、商街指示識別系統(tǒng)布置(詳見_廣告公司設(shè)計效果圖)

　　(2)、設(shè)計制作廣場、內(nèi)街雕塑作品(參見_×步行街雕塑照片)，以增添_廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。

　　(3)、廣場、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴大商街的休閑與服務(wù)功能。

　　(4)、邀請政府部門、社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁，聯(lián)系總工會、文聯(lián)、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳_廣場。

　　(5)、與市攝影家協(xié)會和新聞媒體聯(lián)合舉辦《_風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升_廣場的時尚品位。

　　(6)、5月份起，爭取舉辦幾次《_之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術(shù)推高_廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應(yīng)。

　　五、商街硬件改造建議

　　1、_北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。

　　2、_一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業(yè)化改造。

　　3、臨_街一側(cè)的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。

　　4、內(nèi)街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。

　　5、_一期南側(cè)花圃爭取拆除，建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。

　　上述方案，經(jīng)董事長批準(zhǔn)后組織實施。

　　第3篇:都市休閑農(nóng)莊商業(yè)策劃書

　　我們的廣告語：感受綠色自然，打造都市休閑新天地!

　　我們的經(jīng)營綜旨：以自然的景色，農(nóng)村的生活方式，解去都市人生存的壓力和無奈;營造一片全新的休閑天地

　　第一部分：可行性方案

　　一、入駐原由：

　　我們選擇___商場作為入駐目標(biāo)，是因為看好貴店的強大實力、經(jīng)營方式、經(jīng)營類別和日趨增長的人氣。貴店以_萬平方米的超大面積位居_城市商業(yè)之冠，而SHOPPING

　　MALL的經(jīng)營模式更是當(dāng)今世界上最流行的商業(yè)模式;貴店的人氣越來越旺，又欣聞貴店在店慶當(dāng)天日銷_萬元，創(chuàng)造了本行業(yè)的一個奇跡，可見___商場的人氣;貴店在20__年有奧運明星來助陣，20__年當(dāng)紅明星又蒞臨___商場，可見貴店的影響力;市委領(lǐng)導(dǎo)、省委領(lǐng)導(dǎo)都不止一次到___商場來視察，可見政府及領(lǐng)導(dǎo)對貴店的重視!

　　二、經(jīng)營業(yè)態(tài)：

　　我們與貴店采取扣點聯(lián)合經(jīng)營方式，扣點的額度另行洽談;本店后方管理由我方負責(zé)，大局管理遵守___商場的統(tǒng)一安排。都市休閑農(nóng)莊是國際上最流行的一種全新的休閑業(yè)種，它以田園風(fēng)光、莊園風(fēng)情為主要風(fēng)格，迎合城市人追求“綠色”“田園”的一種心態(tài)，綜合了城市人比較感興趣的農(nóng)村生活狀態(tài)，把“自耕自種自留地”、“動物家園”、“領(lǐng)養(yǎng)小動物”、“小橋流水”、“別有洞天”、“釣金魚”等一系列的全新休閑方式綜合起來，形成了一站式享受田園樂趣的業(yè)態(tài)。在繁華的都市中打造出一片全新的天地!

　　你可以在這里領(lǐng)養(yǎng)小動物，可以給自己領(lǐng)養(yǎng)的小動物命名，給自己的小動物喂食;你還可以在這里種自己的自留地，開荒、播種，讓你體驗完全的農(nóng)家生活樂趣!你還可以來這里釣金魚，釣多少就可以帶走多少!當(dāng)然，這一切都是需要付費的。

　　裝修風(fēng)格以農(nóng)村的綠色基調(diào)為主，中間有草地、小型魚塘、自留地、小木屋、寵物基地等等一系列的設(shè)施。大概需要500平方米的面積。我們將不定期的對店內(nèi)設(shè)施進行更新及維護!

　　三、目標(biāo)市場：

　　同___商場的中高檔定位一樣，我們的目標(biāo)客群以追求時尚的都市白領(lǐng)(女性為主)、3—14歲的少年兒童為主，以中年的政府官員為輔!積極迎合他們追求田園風(fēng)情樂趣、熱愛小動物的心理!這部分客群的消費能力比較強，他們會不惜金錢來追求一種自然的休閑狀態(tài)。而兒童會根據(jù)自己的喜好選擇游戲的方式，他們普遍對小動物有好感，而父母對他們的行為除了支持之外，也沒有其他的辦法!所以我們的目標(biāo)市場是兩種顧客行為：一種是刻意追求形的;一種是興趣支配形的!

　　四、市場環(huán)境分析：

　　_城市經(jīng)濟實力雄厚，在全國城市綜合實力50強評比中，_城市列居18位;在全國國內(nèi)生產(chǎn)總值超百億元的城市中，_城市位居第10位;在全國55個人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超萬元的城市中，_城市位居榜首。_城市人的消費能力更是位居全國之首!

　　_城市市位于_省的西部，氣候干燥寒冷，年封凍期長達5個月。也就是說，在這長達5個月的時間里，人們的活動范圍只限在室內(nèi)，而室外也很少見到綠色，市民在這5個月里最向往的就是綠色!

　　繁忙的都市生活使城市人接觸自然的機會越來越少，很多人都有在夏天到農(nóng)村去的想法，而我們正是迎合這種想法，把一個完整的農(nóng)村搬到城市來，同時把農(nóng)村不受歡迎的部份全部剔除掉!這里是一個整潔的、有序的、具有優(yōu)美風(fēng)光的田園!

　　五、市場經(jīng)營分析：

　　都市休閑農(nóng)莊這種業(yè)態(tài)的休閑方式在歐美是比較流行的，在我國也只有延海的幾個城市有類似的店鋪。這種模式在_城市還是一個空白，我們就是要抓住這個市場空白的機遇，在別人還沒有想到的時候，我們已經(jīng)付之于行動!而_城市人本身對各種方式的體育運動項目就沒有多大興趣，在年收入較高的基礎(chǔ)上，他們更熱衷于追求一種全新的休閑方式，而都市休閑農(nóng)莊也就應(yīng)運而生!

　　貴店的美食娛樂廣場是在_城市的一家室內(nèi)休閑娛樂場所，受到了_城廣大消費者的歡迎和認可!但是這里的休閑項目是有欠缺的，貴廣場注重的是娛樂項目，而對于休閑來說，除了陶吧、玩吧之外，再沒有吸引人的地方，都市休閑農(nóng)莊會彌補這種狀態(tài)，全力打造一個室內(nèi)的田園、城市中的農(nóng)村、一個別有洞天的“桃花源”!

　　六、管理模式：

　　我們采取的是店長負責(zé)制原則，在本店將設(shè)店長一名，全權(quán)負責(zé)本店的管理。

　　我們有固定的清潔員，負責(zé)店內(nèi)的所有衛(wèi)生;有養(yǎng)育員，負責(zé)小動物的喂養(yǎng);有負責(zé)店內(nèi)賣各種動物食物的相關(guān)人員;有負責(zé)安全的安全員。

　　我們的小動物選的是一些溫順的動物，不會對顧客進行人身攻擊。

　　我們會積極配合___商場的各種促銷活動，也會在適當(dāng)?shù)臅r間搞自己的促銷活動。

　　第二部分：營銷推廣方案

　　我們采取整合營銷方式(IMC)進行前期的市場拓展，把所有廣告的觸點整合起來，以錯落有致的媒體廣告、交相呼應(yīng)的軟性新聞為主，進行大幅度的市場推廣，同時，也希望貴店給予一定的支持!

　　一、廣告攻勢：

　　前期我們將在本市各大知名媒體上進行大幅度的廣告轟炸，以提高品牌知名度，樹立良好的品牌形象，力爭做到家喻戶曉，路人皆知!

　　_城市地區(qū)沒有強勢媒體，這是_城市人都知道的，所以我們整合了各種媒介信息后，選擇能夠互補的媒體進行廣告宣傳。初步打算在_城市晚報、_城市電視臺、_城市廣播電臺等媒體上發(fā)布廣告。

　　二、軟性宣傳:

　　軟性新聞的好處就是能夠提升品牌的美譽度和知名度。

　　我們將通過_城市晚報、電視臺、網(wǎng)站等一系列的媒介，進行軟性新聞報道，把都市休閑農(nóng)莊變成市民關(guān)注的交點!讓人們進行口頭傳播。

　　三、活動配合：

　　在每年的元旦、春節(jié)、勞動節(jié)、兒童節(jié)、端午節(jié)、國慶節(jié)、中秋節(jié)、圣誕節(jié)等重大節(jié)日推出各種促銷活動。包括票價打折、釣魚比賽等等。

　　綜上所述，我們前期所做的一切都是希望能把都市休閑農(nóng)莊這個項目做好，并能與_城市商業(yè)龍頭___商場合作;前期，我們曾到全國各地的零售企業(yè)做過市場調(diào)查，這個項目在省內(nèi)還是個空白，我們期望著能與___商場積極合作，添補這個空白，把這個市場做起來，真正的把它作成_城市人的“都市休閑農(nóng)莊”

商業(yè)地產(chǎn)策劃案例 篇3

　　一、項目概況： 本項目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優(yōu)勢明顯，其總占地面積 17093m2,由兩 棟 18 層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。

　　二、項目 SWOT 分析： 優(yōu)勢分析：

　　1) 區(qū)位優(yōu)勢 位于商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢無可比擬;

　　2) 配套優(yōu)勢 周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套一應(yīng)俱全;

　　3) 交通優(yōu)勢 本項目交通便利、車流量及人流量較大， 劣勢分析：

　　1) 消費群劣勢 高層物業(yè)還沒有被大部分人認可，如何轉(zhuǎn)變消費觀點是關(guān)鍵; 機會分析：

　　1) 市場機會 高層建筑是未來發(fā)展的趨勢， 通過新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費群體， 從而為營銷 造勢;

　　2) 稀缺性 本案為鎮(zhèn)江第二個高層電梯公寓，對于樹立項目品牌是一次絕好的機會;

　　3) 隱性機會(引導(dǎo)消費) 對于鎮(zhèn)江本地，已有開發(fā)商修建高層，而本項目對于消費者的引導(dǎo)也就會更加容易一些(采 用跟進戰(zhàn)術(shù)，對于自己而言降低了成本) ; 威脅分析：

　　1) 潛在競爭威脅 潛在存在一些地塊，其開發(fā)商擬修建高層，而對于市場存觀望態(tài)勢。而一旦本項目的成功推 出，其可能會一哄而上，從而構(gòu)成競爭威脅。

　　2) 消費者的認知程度不高 如何引導(dǎo)消費，讓更多的人予以關(guān)注是化解本風(fēng)險的唯一途徑(可以通過新聞媒介、廣告宣 傳推廣) 。 通過上述分析，在本項目中優(yōu)勢和劣勢共存，機會和威脅同在，如何化劣勢為優(yōu)勢，如何最 大限度的規(guī)避風(fēng)險， 并挖掘本項目所具有的所有機會， 如何將本項目的各種資源全面整合將 成為本項目成功的關(guān)鍵。 三、項目定位及 USP 導(dǎo)向 我司經(jīng)過多年的實踐，并對于各地項目進行的深入研究，認為本項目前景良好，且本案也已 具備定位高檔的基礎(chǔ); 同時這作為高層電梯公寓的發(fā)展也是一條途徑， 如萬科在深圳開發(fā)的 目前中國最為豪華的“俊園“的成功正是基于對成功人士這種新的住房需求的準(zhǔn)確判斷。 因此本案定位的總原則是：塑造鎮(zhèn)江標(biāo)志性住宅 以下是具體的市場定位實施： ① 形象定位

　　1) 優(yōu)良的建筑品質(zhì)以建造鎮(zhèn)江高檔電梯公寓為目標(biāo)，品質(zhì)自然有保證;

　　2) 品位 CLD 生活概念創(chuàng)新

　　2

　　3) 情感享受高檔生活社區(qū)滿足你情感的需要(成就感)

　　4) 文化社區(qū)位于眾多學(xué)校的環(huán)抱之中，其文化教育氛圍濃郁 ② 功能定位

　　1) 自由空間、自由組合框架結(jié)構(gòu)設(shè)計

　　2) 投資潛力大地處繁華地段，未來的“湖南路”

　　3) 生活的便利電梯為小孩、老人的出入帶來了方便

　　4) 盡享都市繁華坐擁繁華景象(高層建筑) ③ 品牌定位 通過對本項目的整合推廣，使本項目成為鎮(zhèn)江市品牌項目，而使開發(fā)商也成為明星企業(yè)，從 而達到雙贏的目的。 項目“USP”的提煉 通過對于項目的分析以及市場定位，我司認為如何提升項目的“USP”是關(guān)鍵。 ● 突出功能訴求，以項目功能特點來提升 USP; (黃金地段、全框架結(jié)構(gòu)，任意分割組合) ● 高位嫁接，從形象上提升 USP; ① 時尚性(外觀設(shè)計的前瞻性) ② 舒適性(遠離了城市的喧囂，獨享寧靜生活) ③ 高貴性(生活品質(zhì)的全面提升) ④ 文化性(將教育嫁接于本項目) ⑤ 便利性(交通的便利，生活的便捷)

　　四、項目推廣思路 總的思路： 以商鋪的旺銷帶動住宅的銷售，同時通過住宅的銷售促進商鋪的最大價值化。 具體的推廣思路：

　　1) 商鋪 對于大西路商鋪采用整體銷售或分體銷售兩種進行(操作方法見推廣策略) 對于斜橋路商鋪采用市場營銷，對于單個投資者進行(操作方法見推廣策略)

　　2) 住宅 ① 將教育、文化同房地產(chǎn)聯(lián)姻，共同打造一個以文化為主題的高尚生活社區(qū)(充分將十五 中、三中、十三中、十二中以及江蘇大學(xué)北固校區(qū)嫁接于本項目，發(fā)揮教育地產(chǎn)優(yōu)勢) ： ② 以倡導(dǎo)新生活方式為主題進行推廣(如“CLD”生活) ： ③ 通過商鋪的營銷造勢，帶動住宅的銷售; ◇倡導(dǎo)“文化社區(qū)”概念： 將周邊的教育文化同本案聯(lián)合， 通過教育產(chǎn)業(yè)來顯現(xiàn)本案的文化底蘊， 并深層次挖掘鎮(zhèn)江的 歷史文化，將本案打造成一個文化社區(qū)，從而使得項目的形象以及品質(zhì)得以更高的提升。

　　3

　　五、項目建議

　　1、案名設(shè)計 紫金花園過于平庸，同本項目的高貴氣質(zhì)完全不符，沒有體現(xiàn)出本項目的特色; 建議采用以“華庭“命名，體現(xiàn)項目的非凡品質(zhì);如國嘉華庭等 以“府邸“命名，體現(xiàn)居住人群的身份及地位，如江南府邸

　　2、產(chǎn)品建議 建議本案采用智能化設(shè)計，以滿足現(xiàn)代人對生活的要求。

　　3、景觀園林設(shè)計建議 整個花園應(yīng)遵循圍而不合的設(shè)計理念來進行設(shè)計， 并充分的展現(xiàn)項目的優(yōu)勢， 對于小區(qū)可以 通過高大喬木來減輕居住者在花園里所感受到的壓抑感。 建議在斜橋街的商鋪之上修建空中花園，來增大項目的綠化率，同時也為本案創(chuàng)造賣點。

　　4、建筑外觀建議 本項目在與周圍建筑保持協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，外立面要新穎、獨特，色調(diào)搭配體現(xiàn)一種高貴的氣 質(zhì)。

　　5、物業(yè)管理建議 考慮到本案的特殊性， 物業(yè)管理服務(wù)可能會成為本項目的一個抗性， 因而對于物業(yè)管理我司 在整合推廣方案中重點予以建議說明。

　　第二部分 整合推廣策略

　　(一)商鋪推廣策略 一、 商鋪功能策劃：

　　1) 對于斜橋街商鋪，建議以“服飾一條街”、“小吃一條街”、“文化一條街”來作為招商重點 宣傳;主要基于該區(qū)位人流量大，且招商對象可以擴大為各地的商人。

　　2) 對于大西路商鋪; ① 整體推出;如銀行、證券所等金融機構(gòu);大型的商場、連鎖店等商業(yè)設(shè)施;大型的餐飲 娛樂設(shè)施;主要通過關(guān)系營銷予以推廣。 ② 分體推出：將商鋪的功能細分化，并且予以分隔推出。可以將其分隔為以下幾個功能區(qū)， 時尚坊(通訊器材、音響制品等) ，童趣坊(兒童服飾、玩具、文化用品等) 、麗人坊(服飾、 化妝品、時裝包等) 二、 定價原則： 針對于斜橋街商鋪采用變動定價原則，對于銷售的不同階段采用不同的價格進行銷控; 針對于大西路商鋪：

　　1)如果整體推出，可以采用最高定價策略，而后可以進行調(diào)整;

　　2)如果進行分割招商可以采用價格系數(shù)定價原則，不同商位采用不同定價策略，從而避免 了死角的產(chǎn)生;并且對于營銷造勢也不無裨益。

　　三、 價格策略

　　1)“低開高走”策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的形象打入市場，搶占人 份額，獲得市場關(guān)注，聚集人氣。實踐證明，這種策略是最為保險而且容易造成樓盤熱銷效 果的方法。

　　2)不宜將好的鋪位一窩蜂推出，應(yīng)結(jié)合價格低開高走的策略，先以較有吸引力的價格推 出位置相對較差的鋪位，再隨著市場的響應(yīng)推出相對較好的鋪位，價格亦做相應(yīng)提升。

　　3) “特價單位”策略：以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價出售，作為“特價單 位”，以超低價造成熱銷、搶購場面。

　　4)消化風(fēng)險單位促銷策略：在一定階段對質(zhì)素較差的單位制定一套促銷方法，以低價限 時、限量的形式轟動推出，達到暢銷的目的。 四、 行銷推廣策略：

　　1、 通過關(guān)系營銷及市場營銷分階段進行推廣 關(guān)系營銷主要通過新聞等方式將項目整體形象傳播出去， 吸引目標(biāo)客戶通過各種渠道前來洽 談，培養(yǎng)市場饑渴感，以利于銷售的主動性，而市場營銷則是以單個鋪面銷售為主。

　　2、 先關(guān)系營銷，后市場營銷 關(guān)系營銷主要是針對于大宗的購買客戶，而市場營銷則是針對于單個客戶。

　　3、 以賣為主，以租為輔 對于本案的商鋪可以采用以賣為主，而以租為輔，當(dāng)市場旺銷時全力銷售，而市場反應(yīng)冷清 則可采用租賃為主(應(yīng)急策略) 。