2019畢業(yè)論文范文

　　可是面對(duì)走低的價(jià)格，廣大百姓卻仍找不到自己能負(fù)擔(dān)得起的住房，這就需要我們仔細(xì)分析平均價(jià)的構(gòu)成，或者說住宅的結(jié)構(gòu)。我們的統(tǒng)計(jì)分析中，只提供住房?jī)r(jià)格的平均數(shù)，卻很少提供不同價(jià)位住宅所占的比例，或每套住宅的價(jià)格。以北京為例，近幾年為配合舊城改造，增加了經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)，低價(jià)位住宅的供給增加無疑會(huì)拉低平均價(jià)格。此外，北京這兩年炒“入世”、炒奧運(yùn)會(huì)，城市建設(shè)攤大餅式的急劇擴(kuò)張，大量遠(yuǎn)郊別墅、高檔住宅星羅旗布，由于遠(yuǎn)郊土地成本低，別墅的平價(jià)為7583元/平方米，低于近郊區(qū)11605元/平方米，這樣大量城郊樓盤的推出，也有壓低整體房?jī)r(jià)的作用。

　　因此，總體房?jī)r(jià)的合理并不意味著住房供給結(jié)構(gòu)的合理，單位價(jià)格(元/平方米)的走低并不意味著每套住宅的總價(jià)位走低。北京等城市經(jīng)濟(jì)適用房單位價(jià)格雖有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面積大、建筑標(biāo)準(zhǔn)高，造成每套住宅總價(jià)位過高，結(jié)果許多工薪階層還是買不起。加之低價(jià)位住宅的地段不近人意，靠公交車上下班的工薪階層多希望購(gòu)買京城四環(huán)以內(nèi)的住房，可低價(jià)位的住宅多在五環(huán)和郊外，在地鐵、公交車等多種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不配套的情況下，買經(jīng)濟(jì)適用房多為經(jīng)濟(jì)收入可觀者也就不足為奇了。

　　4、炒地圈地?zé)幔�成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的隱憂

　　實(shí)事求是的講，北京等大城市房?jī)r(jià)高有其合理的一面，其中“五多”——常駐人口多、老外多、外來人口多、高收入者多和集團(tuán)購(gòu)買多都會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng);但是，土地市場(chǎng)的不規(guī)范，炒地圈地?zé)崾窃斐杀本┑却蟪鞘蟹績(jī)r(jià)盤升的根本原因。許多地產(chǎn)商借“舊城改造”之機(jī)或趕在xx年7月1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》實(shí)施之前忙著圈地，以增加自已的土地儲(chǔ)備，致使xx年北京購(gòu)置土地面積增幅達(dá)到173%，在全國(guó)名列前茅(圖5)。

　　圈地炒地讓地產(chǎn)巨頭從中獲得了暴利，地價(jià)經(jīng)多次轉(zhuǎn)手越抬越高，房?jī)r(jià)也就跟著上去了，這種圈地炒地?zé)釋?duì)北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以說是貽害長(zhǎng)遠(yuǎn)。熟話說“沒有能長(zhǎng)到天那么高的大樹”，房地產(chǎn)的價(jià)格也不可能無休止地長(zhǎng)下去。因?yàn)槿魏蝸砭﹦?chuàng)業(yè)的企業(yè)或個(gè)人都不可能無視生產(chǎn)與生存的成本，短期的漲價(jià)也許在可承受范圍之內(nèi)，但是，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快超過可接受的成本，那么，北京就喪失去了吸引創(chuàng)業(yè)企業(yè)和人才的優(yōu)勢(shì)。香港土地成本高、房?jī)r(jià)高已成為其經(jīng)濟(jì)發(fā)展一大制約因素，這難道不應(yīng)該引起我們的警覺和深省嗎?

　　5、房地產(chǎn)信貸發(fā)展 有喜也有憂

　　房地產(chǎn)是一種投入大、價(jià)值高的資產(chǎn)，無論其投資與消費(fèi)都不離開金融的支持。從住宅消費(fèi)信貸方面分析，將抵押信貸機(jī)制引入住宅市場(chǎng)，對(duì)于多年來習(xí)慣于追逐的“大企業(yè)”、“大項(xiàng)目”、“大筆貸款”的中國(guó)銀行業(yè)來說無疑是一重大突破，對(duì)于習(xí)慣了“量入為出”的廣大百姓來說更是消費(fèi)觀念與行為的一次巨變。個(gè)人住房抵押信貸的迅速增長(zhǎng)，不僅改善了銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高了銀行信貸資金的“安全性、盈利性”，也促進(jìn)了住宅生產(chǎn)與消費(fèi)的良性循環(huán)。

　　從房地產(chǎn)開發(fā)信貸方面分析，我們可以看到：這幾年銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款增幅很小，致使國(guó)內(nèi)貸款占企業(yè)資金來源的比重一直在22%徘徊。相比較，自籌資金和其他資金來源所占比重卻不斷上升。那么在企業(yè)自有資金不足、多年負(fù)債率高達(dá)76%的情況，自籌資金主要是依靠預(yù)售房款和銀行的流動(dòng)資金貸款。而消費(fèi)者購(gòu)房的預(yù)付款除一部分個(gè)人儲(chǔ)蓄金外，相當(dāng)一大部分來自銀行貸款。因此，無論資金以何種形式出現(xiàn)，多是從銀行的口子出去的。

　　那么，靠銀行信貸搞投資是否會(huì)誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫、金融風(fēng)險(xiǎn)?在現(xiàn)代信用經(jīng)濟(jì)社會(huì)，銀行借貸作為一種融資的手段，其本身并不是泡沫，能否誘發(fā)泡沫取決于資金的投向和使用效率，如果將資金投向市場(chǎng)需求潛力大的中、低檔普通住宅，投資的結(jié)果可以滿足社會(huì)需求，增進(jìn)社會(huì)的財(cái)富。反之，盲目地炒地、炒高檔樓宇、高檔娛樂設(shè)施，表面上熱得不得了，實(shí)際上供求關(guān)系嚴(yán)重失調(diào)，泡沫就不可避免了。因此，分析房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫，銀行信貸的規(guī)模、增長(zhǎng)速度只是一個(gè)變量，關(guān)鍵是看資金的投向和資產(chǎn)的質(zhì)量。

　　此外，銀行自身體系是否健全也是抵御房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。衡量銀行體系健全的基本指標(biāo)包括：資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量(壞帳率)、經(jīng)營(yíng)管理水平、收益率和流動(dòng)資產(chǎn)比率等。在1997東亞危機(jī)中，香港和新加坡的房地產(chǎn)信貸占銀行資產(chǎn)的30～40%，卻能在房地產(chǎn)價(jià)格大幅縮水時(shí)安然無恙，因?yàn)橄愀酆托录悠裸y行的資本充足率高達(dá)15～20%，不良資產(chǎn)率僅為3%，而韓國(guó)、菲律賓和泰國(guó)銀行的資本資產(chǎn)比率在6～10%，不良貸款率高達(dá)22%，因此，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)使這些國(guó)家的銀行陷入前所未有的災(zāi)難(collyns，)。在我國(guó)銀行資本金不足，不良資產(chǎn)率居高下的情況下，個(gè)人住房信貸和房地產(chǎn)企業(yè)貸款應(yīng)在銀行資產(chǎn)中應(yīng)占多大的份額才有利于優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)?在我國(guó)信用制度、抵押保險(xiǎn)制度不健全的情況，如何提高房地產(chǎn)信貸的質(zhì)量?這些都是急待解決的問題。