房屋買賣合同案

　　原告王懷玲與被告王圣志因感情不合,于XX年7月25日在枯城縣城關鎮 人民政府辦理離婚 手續,雙方的定將位于柘城縣各陽路南九蒼五號的房屋歸原告王懷玲 由原告與其二人之子共同居住,但雙方約定后并沒有到房產管理部門辦理過戶手續.王懷玲 所持有的房屋所有權上的所有權人仍為被告王圣志.XX年2月,被 告王圣志在柘城縣有線電視臺制作字幕議程,聲明該份房屋 所有權證丟失.但在公告期間內無任何的人何房管部門提出異議。XX年9月5日，被告王圣志以本案所爭議房屋 作抵押向被告杜蝶借款50000元，但雙方未辦理抵押登記手續，僅寫了一張抵押條。同日，二人又在柘城縣房管局簽訂了房地產買賣契約，約定王圣志自愿將本案所爭議的房屋以40000元的價格給被告枉蝶，且雙方辦理了房屋產權過戶手續。被告枉蝶在柘城縣房管局領取了證號為0005813號的房屋所有權證書。此外，被告杜蝶在買房前后到本案所爭議房屋處看房。均由被告王圣志接待、陪同。被告杜蝶于XX年5月27日準備搬遷時，在本案所爭議房屋處見到原告王懷玲，其通知原告限期搬離。原告王懷玲，遂找到被告王圣志了解情況，方知其所居住房屋已被轉讓出賣。原告訴至法院，請求確認二被告所簽的關于房屋買賣的協議均無效，并確認其系向陽路南九巷五號房屋的所有權人。

　　[審判]

　　柘城縣人民法院經審理認為：原告王懷玲與被告王圣志的離婚協議中約定本案所爭議的房屋歸原告王懷玲所有，雖然雙方來辦理過戶手續，但一直由原告居住，原告擁有該爭議房屋的所有權，被告王圣志在未征得原告同意的情況下，將該爭議房屋賣與他人，其本身存在締約過失責任，且二被告在同日內先簽訂借款抵押協議，后訂立房地產買賣契約，雙方約定的借款與買賣契約中的價款數額不相符，顯然具有欺詐性質。所以，二被告簽訂的房地產買賣契約無效。被告杜蝶辯稱，原告王懷玲與被告王圣志未辦理房屋過戶手續，二人約定將所爭議房屋歸原告所有的協議未得到實際履行，其二者之間存在合同之債，因理由不足，證據不充分，本院不予支持。故根據《中華人民共和國合同法》第五十二條，第一百三十二條第一款之規定，判決：一、被告王圣高與被告杜蝶簽訂的關于柘城縣向陽路南九巷五號房屋產權的抵押買賣協議無效;二、原告王懷玲系柘城縣向陽路南九巷五號房屋的所有權人;訴訟費XX元，由被告王圣志承擔1210元，由被告杜蝶承擔800元。

　　[評析]

　　本案中爭議房屋是由原告居住，但房屋所有權人卻是被告王圣志，其將所爭議房屋賣與被告村蝶的行為是否合法，原告訴請確認二被告關于該處 房產的抵押、出賣協議無效應否支持，在處理時有兩種不同的意見：

　　第一種意見認為，應當支持原告的訴訟請求，依法確認原告系所爭議的向陽路南九巷五號房屋的所有權人，二被告之間簽訂的關于該處房屋產權的抵押、買賣協議無效。原告與被告王圣志離婚時，雙方簽訂了《離婚協議書》，對于夫妻的共同財產由其二人協議處理，約定將所爭議房屋歸原告所有，雖然原告未辦理房屋產權轉讓登記，但其已合法享有該處房屋的所有權。后被告王圣志稱自己的房產證丟失，在未與原告商量的情況下，將所爭議房屋先抵押、后出賣與被告杜蝶，屬無權處分行為。二被告簽訂《協議書》，約定被告杜蝶借給被告王圣志五萬元，以所爭議房屋作抵押，該《協議書》屬于效力待定合同，后原告對被告王圣志的抵押行為未予追認，則二被告所簽的《協議書》屬于效合同;二被告于同日又簽訂了《房屋買賣契約》，則被告王圣志轉讓出賣該處房屋的行為帶有欺詐性質，二被告所簽的《房屋買賣契約》屬于效合同。因此，二被告之間無論是關于房屋產權的抵押協議，還是關于房屋產權的買賣契約均屬無效。故原告訴請確認二被告之間簽訂的關于房屋產權的約定無效，并認定原告系該處房屋的所有權人，證據充分，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第二款、第一百三十二條第一款之規定，應予以支持。

　　第二種意見認為，應判決駁回原告的訴訟請求。房屋所有權證書上記載的所有權人系被告王圣志，且杜蝶多次去年房均由王圣志接待，被告杜蝶完全有理由相信他對所爭議房屋有處分權，后雙方在柘城縣房管局簽訂了房地產買賣契約，并交清了價款，杜蝶遂合法取得所爭議房屋的所有權證書。二被告所簽訂的《協議書》是無效的，因其沒有辦理抵押登記，即使該抵押協議有效，二被告之后簽訂的《房屋買賣契約》也應視為對原協議的變更。因此，二被告簽訂的《房屋買賣契約》是合法有效的，二被告之間的房屋產權買賣行為成立，原告所受的損失應向被告王圣志主張。另外，從保護第三人的合法權益方面看，如果夫妻惡意串通，一方取得賣房款，供雙方消費后，另一方可以不知情，無權處分為由主張合同無效，長此以往，將會損害買主的合權益，影響正常的市場交易，使房屋交易中的房屋所有權長期處于不穩定狀態。此時支持原告的訴請，判決確認兩被告簽訂的關于房屋產權的協議無效，并確認原告是房屋所有權人并不合適。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，應判決駁回原告的訴訟請求。

　　本案在審理中采納了第一種意見，法院依法確認二被告簽訂的關于柘城縣向陽路南九巷五號房屋產權的約定無效，并確認原告王懷玲系該處房產的所有權人。