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房屋買賣合同糾紛案:買受人合法權益應依法保護

發布時間:2017-03-14

房屋買賣合同糾紛案:買受人合法權益應依法保護

  兩年前,劉女士在海口

  多份裁定書出爾反爾暈了案外人

  劉女士的莫名官司是從XX年開始的。年初,劉女士在購買葉某位于海口國貿國際貿易商務大廈c、d座c103號商鋪的同時,發現靠里面還有一套房子,想一起買下來整體使用。經打聽該房屬于鑫新公司所有,于是她便與鑫新公司聯系,并簽訂了購房合同。XX年4月20日,劉女士向鑫新公司購買了c103號商鋪后面的c104號房,依約支付了95%的購房款即人民幣313728元,5%的尾款轉為鑫新公司的稅費由劉女士代繳。鑫新公司已將該房交付給劉女士實際占有和使用。4月25日,海口市房產管理局受理了該房產權的變更登記手續,9月21日劉女士將該房產權證過戶到了自己名下(房產證號為:海口市房權證海房hk070074號)。

  劉女士說,XX年5月30日是到房產局領取房產證的時間,當她來到領證處時,被告知該房于5月9日被龍華區法院查封。裁定書是一位姓王的法官送來的。房產局的工作人員說,他們告訴王法官,該房已受理了過戶手續,但王說法院管不了那么多。

  劉女士感到驚訝,龍華區法院查封了房產局已受理過戶給她的房子,那么查封該房法院應該告知她,或者到現場貼一張公告。

  此時,劉女士意識到購買該房可能出現風險,便要求鑫新公司盡到解除購房風險的責任。劉女士擔心鑫新公司既無法解除風險,又不退還購房款,當即要求該公司將部分購房款先退回,待風險解除后再返還,鑫新公司表示同意,退給劉女士19萬元,劉女士給鑫新公司寫了一張收據。次日,鑫新公司反悔,擔心風險解除后劉女士不肯退回那19萬元,要求先將19萬元還回去,才愿意去化解風險。劉女士考慮到鑫新公司已將房款用掉近一半,已無力退回全部房款,如果解除合同,將拿不到全部房款,也拿不到房子。當時咨詢了律師,了解到自己對該房的權益是受法律保護的,就將19萬元返還給了鑫新公司。

  同時,劉女士依法向龍華區法院提出異議。

  龍華區法院于XX年7月7日公開舉行聽證。該院經聽證查明,劉女士與鑫新公司于XX年4月20日簽訂了一份商品房買賣合同,約定由劉女士購買鑫新公司的海南省國際貿易大廈c座104房,總房價款為330240元,房屋建筑面積165.12平方米。當日劉女士向海口市房產管理局交納了維修資金9907元。XX年4月25日,劉女士向海口市房產局申請辦理了房產交易手續,鑫新公司要求劉女士將購房款交付至海口新平廣貿易有限公司。XX年4月26日劉女士向鑫新公司支付了購房款313728元,其中海口仁成裝修服務有限公司(法定代表人系劉女士)轉賬150000元至海口新平廣貿易有限公司,另支付現金163728元,鑫新公司開具收到上述購房款313728元的收據。同日,劉女士與鑫新公司簽訂補充協議,約定剩余房款16512元由劉女士代其繳付應付稅款,如不足由鑫新公司另行補齊,鑫新公司認可劉女士已付完全部購房款。雙方還于XX年4月26日辦理了物業移交備忘錄,將海南國際貿易大廈c座104房移交給劉女士,并由劉收取該房租金。

  審查中,申請執行人鄭某要求對商品房買賣合同、補充協議、物業移交備忘錄、授權委托書、變更委托代理人的函的簽名筆跡是否劉女士所寫進行筆跡鑒定,經委托海南省物證鑒定中心進行鑒定,簽名筆跡劉女士的名字確是劉女士所寫的。

  龍華區法院認為,劉女士提供的證據已證實其購買海南國際貿易大廈c座104房,已支付了全部購房款,且已實際占有該房產,并向相關房產部門申請辦理房產過戶手續。其情形符合最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條的規定,劉女士異議理由成立,應予以解除查封。依照最高人民法院《關于人民法院執行工作若干問題的規定(試行)》第73條的規定,裁定如下:

  解除本院()龍執字第612-3號民事裁定書對海口市國貿大道3-1號海南省國際貿易大廈c座104房的查封。本裁定送達后立即生效。

  這是龍華區法院做出的()龍執字第612-4號民事裁定書。

  劉女士辦理了房產證。

  鄭某不服,向龍華區法院申訴。

  該院經復查查明,XX年4月20日,被申訴人劉女士與鑫新公司簽訂了一份《商品房買賣合同》,由劉女士購買了位于海口市國貿大道3-1號海南省國際貿易大廈c座104號的房產,已交付了大部分購房款。其在向海口市房產管理局辦理產權過戶手續的過程中,法院查封了該房產,劉女士向法院提出異議。法院認為其異議理由成立,解除了對上述房產的查封。

  申訴人鄭某申請查封了劉女士購買的國際貿易大廈c座104房的房產后,鑫新公司的吳某與其協商和解,雙方于XX年5月11日簽訂了《和解協議》,將上述房產給鄭某以抵償債務22萬元。同日,鄭某與鑫新公司簽訂了《商品房買賣合同》。鑫新公司還就與劉女士的購房問題進行了處理,于同月31日退還劉女士購房款19萬元。為使鄭某相信,鑫新公司將劉女士寫的《收據》復印件給鄭一份,后來還在上面加蓋了公章。

  在異議聽證過程中,劉女士否認《收據》是其所寫,鄭某要求作筆跡鑒定,同時向海口市龍華區人民檢察院提出申訴。經省檢察院檢技鑒定:《收據》上的筆跡內容是劉女士所寫。在復查聽證中,劉女士承認《收據》是其所寫,但又說其已將19萬元購房款退還鑫新公司,其提供了鑫新公司于XX年8月3日寫的一份證明書,證明鑫新公司已收到其100%的購房款,以代替其退還購房款的收據。

  龍華法院認為,被申訴人鑫新公司將其位于海口市國貿大道3-1號海南省國際貿易大廈c座104號的房產,賣給被申訴人劉女士,本院查封后又將該房抵債給申訴人鄭某,遂退還劉女士的購房款,劉寫下收據。后劉女士反悔,向本院提出異議,否認《收據》是其所寫。經鑒定,劉女士才承認該《收據》是其所寫,但又說已退給鑫新公司購房款,卻提不出證據,不能認定。劉女士收到鑫新公司退還的購房款,應視為雙方自動解除買賣合同,不能對抗第三人。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零八條的規定,裁定:申訴人(原申請執行人)鄭某的申訴理由成立,撤銷本院()龍執字第612-4號民事裁定書;被申訴人(原異議人)劉女士的異議理由不成立,駁回異議。

  這是龍華區法院作出的()龍執字第612-5號民事裁定書。

  再申訴海口中院依法保護買受人

  海口市中級法院對該案進行了認真的審查,認為申訴人劉女士提供的證據證明在龍華區法院查封房產之前,其已付清購房款。后劉女士與鑫新公司協商并收回部分房款的行為,系因發生了法院查封該房的情形,而非其不愿購房之真實意思表示,雙方也并未簽訂相關解除合同的協議,不應視為雙方自動解除了商品房買賣合同。且劉女士事后又將19萬元房款退還給鑫新公司,鑫新公司也提供了收到其全部購房款的證明。

  因此,龍華區法院在執行程序中,以海南鑫新實業有限公司退還給劉女士部分房款的行為,視為雙方已自動解除商品房買賣合同的認定有誤,依據最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條的規定,申訴人劉女士的合法權益應受法律保護。

  海南大弘律師事務所馬相龍律師認為,海南省海口市中級人民法院()海中法執監督字第11號《通知》,該通知認定事實清楚,本案中,申訴人劉女士提供的證據證明龍華區人民法院在查封該房產之前,其已付清購房款,且已實際占有房產并向房產部門申請辦理房產過戶手續。因此,該買賣合同依法成立,應受法律的保護,龍華區人民法院將該房產查封,違反了最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條之規定,龍華區人民法院應當主動糾正錯誤的執行,以維護法律的尊嚴,并維護申訴人劉女士的合法權益。因此,海口市中級人民法院要求龍華區人民法院七日內自行撤銷()龍執字612-5、612-6、612-7號民事裁定書是正確的。

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