買賣不破租賃”與租賃合同
目前聽到很多的同事跟我咨詢：某某在售房屋附有租約，而客戶卻不愿意承接該租賃關(guān)系，如果業(yè)主必須解除現(xiàn)存的租賃合同才能成就買賣合同，請問這種租賃合同到底可不可以解除?如果解除了是否違背了“買賣不破租賃”的原則?
首先，這個問題的探討有個前提：我們這里所說的租賃合同必須是“合法，有效，現(xiàn)存”的租賃合同。即合法目的不能違法，例如租賃標的物業(yè)來從事違法犯罪活動，須在法律范圍內(nèi)進行約定，例如租賃期限不能超過20年，超過部分無效，合同期限尚未屆滿。以下探討是在此前提下進行。
關(guān)于租賃合同的解除問題是個比較有爭議的問題，一部分人認為房子是業(yè)主的，業(yè)主想怎么處理就怎么處理，關(guān)租客什么事?所以可以解除(在這里有必要解釋一下，是“業(yè)主的”法律的表敘是業(yè)主對該房屋享有所有權(quán)，而有所權(quán)是一種對世的，絕對的權(quán)利，即所有其他人都不得侵犯該權(quán)利)。另一部分人認為，“買賣不破租賃”，租客是基于合同關(guān)系合法取得租賃權(quán)利的，應(yīng)該受法律保護，所以不能解除。
現(xiàn)在就想對上敘觀點表達一下自己的看法。本人認為這兩種觀點都有一定的道理，但都不完全正確。前一個觀點是以所有權(quán)否定租賃權(quán)，以絕對權(quán)否定相對權(quán)是沒有道理的。兩種權(quán)利只要合法都應(yīng)該受法律保護。業(yè)主要出售租客承租的房屋，就與租客有很大的關(guān)系!那么，后一個觀點就正確了嗎?不完全正確!如前所敘：“合法租賃合同應(yīng)該受法律保護”是正確的，所以合同能否解除要看具體情況。
在此要分兩類情況：如果合同約定了解除合同的條件(主要為違約責任，解除合同所造成的損失賠償及通知等附隨義務(wù))，那么合同就是可以解除的：如果合同沒有約定任何的違約責任，尤其是明確約定合同期限內(nèi)不能解除合同的。如果是前一類合同，又怎么解除合同?業(yè)主應(yīng)該根據(jù)合同的約定條件就可以解除了，視具體情況而定。而“買賣不破租賃”主要指一種租賃關(guān)系的承接，租賃標的出售后，原租賃合同對買受人句許生效。這與承接前后者承接后租賃關(guān)系的接觸并不沖突。