關(guān)于房產(chǎn)業(yè)融資經(jīng)驗(yàn)交流心得體會(huì)

　　一、房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)開展情況

　　我市目前依法注冊(cè)的典當(dāng)企業(yè)有五家，分別是冷水江市恒升典當(dāng)有限公司、市信泰典當(dāng)有限公司、騰飛典當(dāng)有限公司、金松典當(dāng)有限責(zé)任公司、縣錦宏典當(dāng)有限公司。房地產(chǎn)典當(dāng)融資的用途主要有居民生活性融資、小企業(yè)及個(gè)體工商戶融資、房地產(chǎn)開發(fā)性企業(yè)開發(fā)性融資這三方面。從調(diào)研匯總情況來看，房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)在我市的開展自 年至 年期間總體呈上升趨勢(shì)，但內(nèi)部結(jié)構(gòu)有此增彼伏的調(diào)整，其中：居民生活性融資呈下降趨勢(shì)， 年占30.85%， 年占20.09%， 年占15.83%；小企業(yè)、個(gè)體工商戶生產(chǎn)性融資呈上升趨勢(shì)， 年占32.17%， 年占34.95%， 年占50.08%；房地產(chǎn)開發(fā)性企業(yè)開發(fā)性融資也呈上升趁勢(shì)， 年占8.75%， 年占12.5%， 年占22.73%。房地產(chǎn)典當(dāng)融資中，最長當(dāng)期180天，最短當(dāng)期15天。平均當(dāng)期97.5天，最高當(dāng)金數(shù)額100萬，最低當(dāng)金數(shù)額60萬，平均當(dāng)金數(shù)額為80萬，單一客戶最高當(dāng)金額度100萬。壞帳損失為零。

　　近幾年房地產(chǎn)企業(yè)典當(dāng)融資在業(yè)務(wù)中所占比例逐年增長，主要原因有兩方面，一方面國家宏觀調(diào)控和貸款政策的變化，使銀行貨款融資嚴(yán)重緊縮，一些資金實(shí)力不強(qiáng)的中小房地產(chǎn)企業(yè)向銀行求貸無門。另一方面房地產(chǎn)銷售速度的減緩，影響資金回流速度，在這兩方面因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)融資的出路必然會(huì)轉(zhuǎn)向典當(dāng)行，以緩解資金不足帶來的壓力。

　　房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)中，出現(xiàn)了建工程典當(dāng)。在建工程典當(dāng)屬于房地產(chǎn)典當(dāng)范疇，其特點(diǎn)是房屋建筑工程沒有最后竣工。從法律手續(xù)上是開發(fā)商暫時(shí)享有所有權(quán)，房屋賣出后所有權(quán)歸購房者。開發(fā)商在房屋開發(fā)過程中總會(huì)有資金短缺的時(shí)候，用典當(dāng)行當(dāng)金完成工程建筑，用賣房款歸還典當(dāng)行當(dāng)金，可以避免出現(xiàn)爛尾樓，避免影響城市容貌。有些是期房和回遷樓，及時(shí)完工可避免群眾的不滿情緒，從某些意義上講維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定。同時(shí)開發(fā)商也可以較快的回籠資金。但是在建工程，風(fēng)險(xiǎn)很大，不可控。如果是已取得預(yù)售證或房地產(chǎn)權(quán)證的，就得防范該用于抵押的房產(chǎn)是否已與第三人簽訂購房合同也就是所說的一房兩賣（收了購房人的預(yù)付款然后又將該房抵押給銀行或典當(dāng)行）造成三角債。資金不能正常歸還，不利于典當(dāng)行資金周轉(zhuǎn)，降低了典當(dāng)行收益。另在建工程的抵押在考察、評(píng)估、權(quán)證辦理，到后期的跟綜監(jiān)管都有諸多困難，難以到位，相應(yīng)的資金風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大，需嚴(yán)格把控。目前我市在建工程典當(dāng)業(yè)務(wù)尚不多。

　　二、房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)存在的主要問題

　　房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)雖近幾年上升，但在具體業(yè)務(wù)辦理中有些問題的存在影響了當(dāng)戶的快速融資和及時(shí)融資。主要是評(píng)估機(jī)構(gòu)的估價(jià)和房地產(chǎn)登記部門的相關(guān)手續(xù)占用的時(shí)間較長，難以滿足當(dāng)戶在時(shí)間上的需求。在房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)中，也不可避免的會(huì)出現(xiàn)當(dāng)戶與不法房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)串通一氣，高估冒估房地產(chǎn)的價(jià)值，從而達(dá)到騙貸的目的，使典當(dāng)行承受風(fēng)險(xiǎn)。

　　三、典當(dāng)行融資、經(jīng)營守則情況

　　我市各典當(dāng)行主要以自有資金開展典當(dāng)業(yè)務(wù)，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，按估價(jià)的適當(dāng)比例發(fā)放當(dāng)金，沒有辦理超出經(jīng)營范圍的業(yè)務(wù)，各典當(dāng)企業(yè)各自獨(dú)立經(jīng)營，按自己的市場(chǎng)來開展業(yè)務(wù)，未曾出現(xiàn)多家典當(dāng)企業(yè)聯(lián)合做家的現(xiàn)象。

　　四、房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)的利弊及相關(guān)對(duì)策與建議

　　典當(dāng)行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放典金有利有弊，利的方面：1、從事方地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)一般都是資金較雄厚的企業(yè)，資信方面相對(duì)有明顯的優(yōu)勢(shì)；2、相對(duì)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押而言，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)無需專門的場(chǎng)地專門保管，只需到房地產(chǎn)管理部門辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，對(duì)典當(dāng)行而言管理成本相對(duì)要低很多；3、房地產(chǎn)企業(yè)資本回報(bào)率較高，能承擔(dān)起典當(dāng)行較高的費(fèi)率。弊的方面：1、房地產(chǎn)抵押貸款是當(dāng)前金融市場(chǎng)中融資和消費(fèi)的最佳、最有效的擔(dān)保方式，但實(shí)際操作中，利用房地產(chǎn)貸款抵押進(jìn)行不法活動(dòng)的現(xiàn)象屢見不鮮，對(duì)金融機(jī)構(gòu)、抵押登記機(jī)關(guān)造成了諸多金融風(fēng)險(xiǎn)和行政風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)主要有房價(jià)虛估、產(chǎn)權(quán)虛假、重復(fù)抵押、產(chǎn)權(quán)不清、產(chǎn)權(quán)無效等方面。2、房地產(chǎn)抵押貸款金額比率偏低�！兜洚�(dāng)管理辦法》明確規(guī)定，對(duì)同一當(dāng)戶單筆房地產(chǎn)抵押貸款額度最高不超過注冊(cè)資本的10%，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般所需資金均比較大，而如果要獲取100萬以上的貸款，必需同時(shí)提供2個(gè)以上的抵押物，導(dǎo)致流失了一部分低風(fēng)險(xiǎn)貸款業(yè)務(wù)，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至今業(yè)務(wù)不占主要份額的主要原因。

　　根據(jù)目前存在的問題，應(yīng)盡快完善在建工程抵押典當(dāng)手續(xù)，簡化手續(xù)環(huán)節(jié)；加強(qiáng)行業(yè)主管部門與房地產(chǎn)抵押登記部門協(xié)調(diào)，加快抵押評(píng)估和登記辦理速度。加強(qiáng)立法，使保障典當(dāng)業(yè)務(wù)平穩(wěn)發(fā)展的相應(yīng)法律盡快頒布。討論房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)利質(zhì)押典當(dāng)業(yè)務(wù)的開展。