最新律師事務所關于土地租賃協議的意見參考

　　本所接受貴社的委托，就貴社/委員會在簽訂土地租賃協議事宜中存在的風險及防范措施，現提供如下法律意見：

　　一、本所出具法律意見書的聲明

　　1、本所及經辦律師所出具的法律意見書的根據是你提供的敘述及現行法律法規，法律意見書只對你提供的敘述及現行法律法規負責。

　　2、本所及經辦律師所出具的該法律意見書，只作為貴社/委員會參考之用，不作為本所及經辦律師就受托事務的結果成功或勝訴的承諾、保證。本所及經辦律師不對貴社/委員會因采用該法律論證意見書所產生的后果負責。

　　3、本所及經辦律師所出具的該法律意見書不作為對同類、相似案件的處理意見。

　　二、本所出具法律意見書的依據

　　1、貴社/貴委員會提供的敘述、資料依據：

　　貴社/委員會應當保證上述資料及敘述事實的真實性。

　　2、法律法規的依據：

　　①《中華人民共和國物權法》;

　　②《中華人民共和國土地管理法》;

　　③《中華人民共和國村民委員會組織法》;

　　④《中華人民共和國合同法》;

　　⑤;浙江省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法;

　　⑥其他相關法律法規及實施細則。

　　三、土地租賃協議中存在的風險及防范措施的法律意見

　　1、主體的合法性及風險防范

　　(1)出租方：根據《中華人民共和國物權法》第六十條：“對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規定行使所有權：(一)屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權……”及《中華人民共和國土地管理法》第十條：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理……”之規定，作為土地租賃合同的出租方應為村集體經濟組織或者村民委員會。

　　風險防范：根據《中華人民共和國村民委員會組織法》第十九條：“涉及村民利益的下列事項，村民委員會必須提請村民會議討論決定，方可辦理：……(八)村民會議認為應當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項”之規定，村集體經濟組織或者村民委員會在出租涉及村民利益土地(如耕地)時必須提請村民會議討論決定，方可辦理。以避免日后因違反法律規定致使土地租賃合同無效，承擔不利后果。

　　(2)承租方：由于現行法律并未對土地租賃合同的承租方進行限制性規定，故就承租方而言，可以是任何人或任何單位。根據《中華人民共和國土地管理法》第八十一條：“擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用于非農業建設的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款”之規定，故如果土地租賃合同的目的是用于非農建設的，則必須向當地鄉(鎮)人民政府審核，辦理農用地轉用審批手續。以避免日后因違反法律規定致使土地租賃合同無效，承擔不利后果。

　　風險防范：如果土地租賃合同的目的是用于非農建設的，則需審查承租方是否具有合法的營業執照和相關的建設資質憑證，并將這些文件復印留底;如果土地租賃合同的目的是用于農業事務的，則需要將承租方的身份憑證復印留底，并將其現住的聯系地址留底，以方便日后履行過程可能出現的發催討租金函或發解除通知函等聯系函。針對土地租賃合同的目的是用于農業事務的，也可以考慮放棄土地租賃而直接采用土地承包，以優先保障到本村的村民利益。

　　2、履行協議過程中的合法性及風險防范

　　履行依據：根據浙江省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法第三十四條：“…土地使用者與村民委員會或者農村集體經濟組織應當按照批準文件簽訂土地使用合同，確定有償使用土地的用途、面積、期限、費用等事項”之規定，故在履行土地租賃合同的過程中，雙方應該按照土地租賃合同中約定的內容全面、城市的履行。

　　根據《中華人民共和國合同法》上“租賃合同”的規定，作為土地租賃合同中出租人村集體經濟組織或者村民委員會依法享有的主要權利為：①收取租金權;②監督、限制權(如未經出租人同意、承租人不得改變租賃土地的用途等);③收回土地使用權;④法定解除權。所承擔的主要義務為：①按照約定交付土地的義務;②土地權屬保證義務;③禁止干擾義務。而作為土地租賃合同中承租人依法享有的主要權利為：①占有、使用土地權;所承擔的主要義務為：①按照約定交付租金義務;②按約定使用、保管土地義務;③未經出租人同意的不作為義務(如未經出租人同意、承租人不得改變租賃土地的用途等);④合同終止返還土地義務。

　　風險防范：在擬定土地租賃合同上應充分體現雙方享有的權利和承擔的義務，由于土地租賃合同屬于轉移財產占有的合同，故作為土地租賃合同中出租人村集體經濟組織或者村民委員會應對出租人的義務設置違約責任以更好管理、監督租賃土地的使用。尤其針對的是“荒廢”問題，由于現行法律對于農村的耕地有專門的保護規定，如《中華人民共和國土地管理法》第三十七條規定：“禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。”但對于農村耕地之外的其余土地并沒有進行強制性的規定，因此作為土地租賃合同中出租人村集體經濟組織或者村民委員會應在合同中明確要求承租人不得荒廢租賃合同中約定的土地，并約定相應的違約責任。同時應多考慮客觀因素可能對合同造成的影響，如應考慮所租賃的土地將來是否存在征用問題，如果有需將征用時產生的征用補償款如何分配事先商量好，并直接寫進合同予以固定，避免日后所產生的不必要的爭議。

　　另外需要特別注意的是，雙方在履行協議過程中產生的任何書面憑證均需妥善保管，以避免日后產生糾紛時缺少證據。

　　3、終止履行的依據及風險防范

　　對于土地租賃合同的終止主要有四種：①按照約定的內容終止，針對該情形風險較少，但需注意妥善保管好雙方在履行的憑證，如租金收取憑證，同時盡量在合同終止后另簽訂一份《土地租賃協議終止協議》以明確雙方權利義務的終止;②雙方協商終止，主要為雙方在履行過程中因種種的原因無法繼續履行，針對該情形雙方應另簽訂一份《土地租賃協議終止協議》以明確雙方權利義務的終止;③按照約定行使解除權，即雙方在土地租賃合同中約定了解除的條款，當約定的解除情形出現時，一方按照約定行使解除權，針對次情形，需要注意的必須嚴格按照合同上的約定的解除要求行使解除權;④法定解除權，作為土地租賃合同中出租人村集體經濟組織或者村民委員會可以根據《中華人民共和國合同法》第九十四條：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;(五)法律規定的其他情形”、第九十六條：“…主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除”、第二百二十四條：“…承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”及第二百二十七條：“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之規定行使解除權，針對該種情形出租人要注意的是，依法行使合同解除權必須通知對方，合同自通知到達對方時解除。在這過程中盡量使用書面的通知如郵寄，以避免日后爭議無任何憑證來證明出租人已履行通知義務，也可以要求對方與出租人另簽訂一份《土地租賃協議終止協議》。特別強調的是針對承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人必須先要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人才可以解除合同。故針對該情形出租人必須先書面郵寄催討租金，以避免日后爭議無任何憑證來證明出租人已履行通知義務。如果條件不允許則需二人以上前去催討租金，盡量能來承租人旁邊的鄰居們或其他第三人作證。出租人只有在履行完催討通知義務后，出租人仍逾期不予支付，才可以行使法定解除權。

　　四、結語

　　作為農民集體所有的土地的管理者、使用者的村集體經濟組織或者村民委員會在出租農民集體所有的土地時，因綜合考慮本村所有農民的合法利益及出租后的土地能實現最大的利益，以期帶動村經濟的發展