晨會發言——房價調控感想

　　大家好，今天是我發言，昨天是個不平凡的日子，是我委協同辦公系統正式試運行的第一天，同時又是國務院新八條中要求各城市公布本地區年度房價調控目標期限的最后一天，昨天王愷同志談了oa辦公系統，今天我就借晨會發言的機會談談房價調控事情。

　　眾所周知，最近幾年房價突飛猛漲，一路飆升的房價讓各級地方政府通過溢價出讓土地，短時間內聚集大量的財富，增加了地方財政的可用財力，為加快地方性的基礎健設作出了一定的貢獻。其實這種方式，是非正常，也是非理性的。但是，對地方官員來說卻是最直接、最省力的。這也是國務院一直想方設法調控房地產市場價格，但效果卻一直不明顯，甚至越調越漲的根本原因所在。房價的高升在國內已經不再是簡單的經濟問題，而是逐步變成了一個執政黨能否讓老百姓安居樂業的政治問題，是一個全局性的問題，這就注定黨中央、國務院必定要下定決心，狠壓房價，相比以往的調控，我個人感覺新國八條將會比以往任何一次的調控會來的更實際，更有效。

　　“新國八條”涉及到政府監管、金融政策、交易稅費、土地交易、房源供應等。可以說是包括了房地產行業的這個鏈條當中所有的部分。其中，更是第一次明確提出，要求地方政府合理確定本地區年度新建住房價格控制目標;二套住房首付比例提高至六成;不足五年賣房全額征稅;全國大范圍的住房限購等新的政策。

　　對此，我個人有幾點不成熟的想法：

　　第一、新國八條中第五條指出，運用稅收等經濟手段調控房地產市場，特別要加大對房地產交易行為的調節力度。但在實際操作中，體現出這一點地方不多，說白了，地方政府對中央政策的執行力還不夠到位。我覺得應該充分利用稅收的手段，嚴厲打擊房地產市場的投機行為，而不是直接出臺限購令，比如，家庭唯一住房的，在人均50平米以下的，不管是購買新房還是二手房，都不需要繳納任何稅費，而購買第二套住房時，就不但要將前一套住房稅費補交掉，而且還要在第二套房稅費上多交兩倍、三倍，甚至是更多倍的稅費，以此來更好的抑制成品房的投機行為。而新國八條只是規定不足5年交易的住房全額征收營業稅;提高了二套房的首付比例和利率，對擁有2套房及以上住房的，禁止再買房。這不但沒有減輕購買第一套房人的負擔，而且在打擊商品房投機的同時，也打擊了對商品房的投資行為，對于房地產市場的長遠來說，是不利的，因為商品房和股票、證券市場一樣也是一種合理的投資渠道。所以，我相信過不了幾年，這一條就會有所改動。

　　第二、我覺得政府不應該直接干預房地產市場定價，而應該運用政府對市場起導向作用的方法，大量建造廉租房和經濟適用房，用市場的手段來壓制房地產市場價格，目前北京市政府要求保障性住房用地供應量不低于住宅用地供應總量50%，我個人覺得這個比例還是太低了，應該達到70%以上，在這個比例的基層上還要做到政策的延續性和長期性，要做好30到50年的準備。新鐵八條中沒有體現出延續性和長期性，這就很容易導致政策在執行過程中隨著時間的推移而慢慢變樣。

　　第三、在土地出讓金收益方面，應該制度化管理，不能讓政府財政變成依賴性的土地財政。據統計，XX年上海土地收入已經占到財政收入的52%，北京的土地收入占到財政收入的68%，地價和房價的推高，讓地方政府一方面從土地和高房價中獲得了更多利益，另一方面又增加了地方的gdp增長總量。這種讓地方政府既有里子，又有面子的方法，驅使了地方政府最低成本的拆遷和最大利益化的賣地，這就無形中增加了老百姓的住房成本。國際上的各大城市，政府財政收入主要是通過稅收以及國有資產增值來實現。沒有一個城市的財政，主要是依靠土地出讓金的。所以對土地出讓金應該制度化管理，比如，不得超過年度財政收入的30%，超出部分必須全部用于社會公益性事業等各種方法來限制政府有目的、有步驟的哄抬地價，同時還應該加大對土地出讓金的監管力度，讓土地出讓金的使用更加透明化，但這些在新國八條中沒有體現出來，我估計如果房價不能控制在中央的預控范圍之內的話，下一步中央必然要對土地出讓金收益分配方面下手，因為這是地方政府抬高地價和房價根本的源頭所在。