陷阱合同4篇
當(dāng)下，裝修市場可謂生氣勃勃，但各種裝修過程中欺詐現(xiàn)象也隨之愈演愈烈，特別是在房屋裝修合同中，許多商家在合同中設(shè)置陷阱，以下為這一問題匯總的相關(guān)資料，希望對(duì)您有所幫助。
在簽訂標(biāo)準(zhǔn)的家家裝合同時(shí)，由于條款既多且雜，其中不僅有很多有關(guān)裝修的專業(yè)內(nèi)容，而且還包含了不少法律方面的內(nèi)容，稍不注意，就會(huì)掉入陷阱，所以要特別注意以下幾方面，這些都是容易出現(xiàn)糾紛的問題：
1、 合同主體不明晰。合同中應(yīng)首先填寫甲方、乙方的名稱和聯(lián)系方法。這里應(yīng)注意一個(gè)細(xì)節(jié)，很多公司只蓋一個(gè)公司名稱的章，你必須要求裝飾公司將內(nèi)容填滿，并進(jìn)行核對(duì)。還應(yīng)注意簽訂合同的裝飾公司名稱，是否與同最后蓋章的公司名稱一致。如果不符，必須問明二者之間的關(guān)系，并在合同上注明。如此做的理由是一旦發(fā)生糾紛，一定要有裝飾公司比較完整的法人登記情況，以備將來投訴起訴備用，省去查詢的麻煩，而且能夠找到確切的責(zé)任承擔(dān)人。
2、 裝修工程書面文件不全。經(jīng)雙方認(rèn)可的工程預(yù)算書，以及全部設(shè)計(jì)、施工圖紙，均構(gòu)成要件。有些裝飾公司在與裝修戶簽訂裝修合同時(shí)，這些書面文件不齊全，會(huì)給以后進(jìn)行裝修帶來隱患。裝修戶應(yīng)把以上三項(xiàng)文件及支付費(fèi)用的單據(jù)妥善保存。
3、 雙方權(quán)利義務(wù)不清不全。合同中規(guī)定了為保證工程順利進(jìn)行，甲乙雙方應(yīng)做的工作。對(duì)于消費(fèi)者來講，尤其應(yīng)注意合同中規(guī)定的上列幾項(xiàng)：為確保建筑物安全，不能拆動(dòng)承重結(jié)構(gòu)的設(shè)備管線，應(yīng)負(fù)責(zé)到房屋理部門辦理相應(yīng)的審批手續(xù)。如果在施工期間，該居室仍被裝修戶部分使用的，裝修戶應(yīng)負(fù)責(zé)做好施工現(xiàn)場的保衛(wèi)及消防等項(xiàng)工作。在不妨礙施工隊(duì)正常作業(yè)的情況下，裝修戶可以隨時(shí)對(duì)工程的進(jìn)度、質(zhì)量進(jìn)行檢查。
4、 培養(yǎng)項(xiàng)末加入合同。很多裝修戶在裝修前，對(duì)于裝修旨意已做出一個(gè)預(yù)算，并按此費(fèi)用去選擇裝飾公司。目前在裝飾工程的實(shí)際履行中，增加施工項(xiàng)目的現(xiàn)象很多。一些裝飾公司開始有意把報(bào)價(jià)做得很低，然后在形式后逐步增加，讓裝修戶無法再找另外的裝飾公司，只好同意他們的要求，使得最后的裝修總價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出初始報(bào)價(jià)。所以裝修戶在合同簽訂時(shí)，最好經(jīng)過多方了解，弄清自己所支出的費(fèi)用與居室面積及施工項(xiàng)目所需的費(fèi)用是否相當(dāng)。對(duì)工程項(xiàng)目工程項(xiàng)目時(shí)，不考慮造價(jià)總是不補(bǔ)簽合同，裝飾公司工程做完后，趁機(jī)問天要價(jià)。因此，如果在減或其他因素，需對(duì)原合同進(jìn)行變更的，裝修戶與裝飾公司必須協(xié)商一致，并簽訂書面的變更協(xié)議，與此相關(guān)的工期、工程預(yù)算及圖紙都要做出變更，并經(jīng)雙方簽確認(rèn)。
5、 材料進(jìn)門不驗(yàn)收。位于裝修材料品及價(jià)格等因素，目前大部分裝飾公司都建議裝修戶選擇“乙方包工，部分包料，甲方提供部分材料。那么在材料供應(yīng)上，雙方都應(yīng)負(fù)一定的責(zé)任。消費(fèi)者有義務(wù)按約提供材料，并請(qǐng)裝飾公司對(duì)自己提供的材料及時(shí)檢驗(yàn)，并辦理交接手續(xù)。裝飾公司無權(quán)擅自更換裝修戶提供的材料，如果發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)協(xié)調(diào)，采取更換、替代等補(bǔ)救措施，避免以后因工程質(zhì)量出現(xiàn)爭議時(shí)，裝飾公司以裝修戶提供的材料不合格為借口，拒絕修理或賠償。而對(duì)裝飾公司提供的材料，裝修戶應(yīng)進(jìn)行檢驗(yàn)，一旦裝飾公司有隱瞞材料，或者使用不符合約定標(biāo)準(zhǔn)的材料施工的裝修戶有權(quán)要求重做、修理，更換，減少價(jià)款或賠償損失等。
6、 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不清楚。目前各省市都制定了一些關(guān)于家庭居室裝飾裝修工程承包發(fā)包及施工管理的規(guī)定，要求以《家庭居室裝飾工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ囊恍?biāo)準(zhǔn)為工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，并在家居裝飾合同中約定。如果合同中不做規(guī)定，一旦出了問題很難處理。
一、弄清楚簽合同的人
(一)買受人——購房人
看房選房，可能是情侶或是兩口子一起進(jìn)行，也可能是兒子女兒為父母挑選，也可能是父母為子女早作打算，也可能是親戚朋友陪同。但是，簽訂《商品房買賣合同》的時(shí)候，《商品房買賣合同》上面填寫的“買受人”卻必須明確，因?yàn)檫@一欄填寫名的人將要為這份合同承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)然，也只有這個(gè)人才可以享有對(duì)房屋的權(quán)利。
“買受人”一欄填寫名的人：
1.將要成為房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的所有人。
2.需要交付首付，申請(qǐng)貸款。
3.遇有對(duì)方違約時(shí)，追究對(duì)方的責(zé)任。
4.一旦違反合同約定，承擔(dān)違約責(zé)任。
5.在取得產(chǎn)權(quán)證之前，合同可以證明房產(chǎn)是屬于他的財(cái)產(chǎn)。
(二)出賣人——開發(fā)商
開發(fā)商是樓盤的開發(fā)者，也是樓盤的大產(chǎn)權(quán)人，購房人購買了房屋之后，才能夠從開發(fā)商手中分割獲得“小產(chǎn)權(quán)”二因此，只有同開發(fā)商簽約，您才能夠順利地接收房屋并獲得產(chǎn)權(quán)。
那么，如何確定與您簽約的就是開發(fā)商呢?
第一，簽合同前，請(qǐng)您首先審查商品房買賣合同上的“出賣人”與《商品房預(yù)售許可證》上記載的銷售單位是否一致，《商品房預(yù)售許可證》上記載的銷售單位就是樓盤的開發(fā)商。
第二，您還可以查驗(yàn)營業(yè)執(zhí)照正本或是上網(wǎng)查一下“出賣人”一欄填寫的營業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)、企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)和法定代表人是否屬實(shí)。
第三，您還可以核對(duì)商品房買賣合同上的“出賣人”與《國有土地使用權(quán)證》上記載的土地使用權(quán)人是否相同。
第四，如果是現(xiàn)房，您還可以核對(duì)商品房買賣合同上的“出賣人”與《房屋所有權(quán)證》上記載的所有權(quán)人是否一致。
(三)代理人
看房、選房、簽約到交房的過程中，您經(jīng)常會(huì)遇到開發(fā)商的“代理人”，比如，開發(fā)商會(huì)把銷售事務(wù)委托給專門的銷售公司或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行，面對(duì)這些代理人，您應(yīng)該注意：
1.弄清楚您要跟誰簽約
只有開發(fā)商才有權(quán)利、也有能力把房屋轉(zhuǎn)讓給您，因此您應(yīng)該與開發(fā)商簽約。具體說來就是看《商品房買賣合同》上“出賣人”一欄填寫的單位是否為開發(fā)商，即是否為預(yù)售許可證上記載的售房單位。
2.謹(jǐn)慎對(duì)待代理人簽約
按照《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，代理人應(yīng)該在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。只有這樣，被代理人才對(duì)代理人的代理行為承擔(dān)民事責(zé)任。
如果《商品房買賣合同》上“出賣人”一欄填寫的單位不是開發(fā)商，而是銷售公司或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，在簽約付款時(shí)請(qǐng)一定要三思而后行，以避免“付了錢、簽了約，開發(fā)商卻說從未簽訂過這份合同”的情況發(fā)生。
3.查驗(yàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)
開發(fā)商通常會(huì)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作代理人，部分地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行年度資質(zhì)審查，并頒發(fā)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)劃分級(jí)別，通常一級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資本比較雄厚，從業(yè)人員要求較高。二、三級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)則條件逐漸降低。因此通過《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》上級(jí)別的記載可以初步判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的實(shí)力。
同時(shí)還應(yīng)注意查驗(yàn)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》是否經(jīng)過年檢。
4.要求查看《授權(quán)委托書》
代理人或代理機(jī)構(gòu)沒有委托書或超越委托書的授權(quán)委托范圍簽訂合同，只有經(jīng)過開發(fā)商的追認(rèn)，開發(fā)商才承擔(dān)民事責(zé)任。否則，開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。
開發(fā)商有時(shí)也會(huì)委托銷售公司作為《商品房買賣合同》的出賣人與購房者簽合同，此時(shí)最關(guān)鍵的問題是在合同中明確：一旦房屋出現(xiàn)問題由誰來負(fù)責(zé)，應(yīng)由開發(fā)商對(duì)房產(chǎn)最終負(fù)責(zé)。
一旦遇到開發(fā)商委托代理人或代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售，購房人一定要看清委托書中開發(fā)商委托的權(quán)限范圍。如果出賣人授權(quán)代理人或代理機(jī)構(gòu)代表開發(fā)商簽，購房人一定要仔細(xì)審查一下授權(quán)書的正本，同時(shí)要求將該授權(quán)書作為合同的附件。
5.索要開發(fā)商簽蓋章的收款憑證
交付前款之后，一定要索要收款憑證，并且一定要索要由開發(fā)商簽蓋章的收款憑證，以證明前款已經(jīng)為開發(fā)商所收取，以免發(fā)生代理人把房款“私吞”的情況。
(四)投資商、發(fā)展商和承建商
他們經(jīng)常在廣告、宣傳材料上出現(xiàn)，但是他們都沒有權(quán)利簽訂商品房買賣合同。
二、廣告、沙盤、樓書、樣板間與商品房買賣合同
很多購房的朋友心目中的房屋停留在五光十色的廣告、沙盤和樓書所展現(xiàn)出來的“夢(mèng)幻”狀態(tài)，但是，即使不考慮開發(fā)商的刻意夸張和銷售人員的信口承諾，通過電腦特技、色彩夸張、調(diào)整比例等方法而“炮制”出來的“夢(mèng)幻”房屋與實(shí)際交付的房屋之間的差距往往也很大。因此一旦交房的時(shí)候，就會(huì)有購房人因?yàn)榉课菖c廣告、沙盤、樓書、樣板間不一致而表示不滿，甚至引起糾紛或訴訟。
無論是廣告、沙盤、樓書還是樣板間，它們本身都不是《商品房買賣合同》，除非您把它們寫到合同里面，讓它們成為商品房買賣合同的一個(gè)組成部分。
盡管最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定，開發(fā)商在廣告中就“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”這也不表明所有的廣告條款都可以視為合同內(nèi)容，只有同時(shí)符合以下條件的廣告內(nèi)容才可能被視為合同內(nèi)容：
(1)商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的關(guān)于房屋及相關(guān)設(shè)施的廣告條款;
(2)廣告條款內(nèi)容具體確定;
(3)對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重人影響。
證明一個(gè)條款同時(shí)符合這三個(gè)條件的舉證難度比較大，例如，購房者很難證明廣告內(nèi)容是否屬于“開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”。
至于樣板間，如果您沒有仔細(xì)地記錄樣板間的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，到交房的時(shí)候，樣板間已經(jīng)“了無蹤影”了，查無對(duì)一證，您也無法證明所交的房屋與樣板間不一致。
更何況開發(fā)商往往還會(huì)在文件的角落里面寫上諸如“圖例僅作示意用途，如有修改，恕不另行通知”，“房地產(chǎn)商對(duì)本廣告內(nèi)容之正確性或完整性并無作出任何保證，亦不負(fù)任何責(zé)任”、“一切資料均以政府最后批準(zhǔn)之圖則及法律文件為準(zhǔn)”之類的免責(zé)文。
對(duì)付上述情況的唯一方法是：要求開發(fā)商把您認(rèn)為最重要的內(nèi)容都寫進(jìn)《商品房買賣合同》，只有寫進(jìn)了合同，您才有權(quán)利要求開發(fā)商履行。
三、簽約前應(yīng)當(dāng)審查的文件
如果在簽訂《認(rèn)購書》之前，您已經(jīng)仔細(xì)審查了各種文件，那么在這里就不用再做審查了，不過仍然需要把相關(guān)重要文件的編號(hào)和頒發(fā)機(jī)構(gòu)仔細(xì)地記載在《商品房買賣合同》中。
如果在簽訂《認(rèn)購書》之前，您沒有機(jī)會(huì)審查各種文件，或是開發(fā)商承諾日后提供，那么請(qǐng)您在簽訂《商品房買賣合同》之前按照前面所介紹的方法，仔細(xì)審查這些文件。
四、商品房買賣合同范本
簽訂商品房買賣合同的時(shí)候，開發(fā)商可能會(huì)拿出一份寫著“xx市建委制xx市工商局監(jiān)制”樣的合同，上面還有政府統(tǒng)一編號(hào)，要求您簽，還有可能直接告訴或間接暗示這份合同是不能更改的，在這個(gè)時(shí)候，請(qǐng)您不要被“嚇住了”。
(一)范本并非不能改
合同是當(dāng)事人合意的結(jié)果，只要當(dāng)事人自己簽訂的合同內(nèi)容不違反法律，法律就不會(huì)加以干預(yù)。政府出臺(tái)“合同示范文本”，并印制統(tǒng)一合同，僅是推薦使用，而非強(qiáng)迫使用，更不能限制當(dāng)事人的自主決定。
開發(fā)商拿來的“不能改”的合同范本很可能就是自己擬定或已經(jīng)填好空的合同，條款的內(nèi)容可能損害購房者既得利益或剝奪購房者的權(quán)利，遇到這樣的情況，一定不要隨意妥協(xié)。
(二)范本的具體內(nèi)容需要細(xì)化
“示范文本”只是范本，只對(duì)合同起示范作用，里面的條款還需要雙方進(jìn)一步的約定，如果考慮不周全而輕易簽署可能會(huì)使自己陷入被動(dòng)。
為了保障當(dāng)事人的自由選擇權(quán)，合同文本中設(shè)有很多空格和空白行，購房人簽合同時(shí)一定要注意對(duì)合同空白處的內(nèi)容進(jìn)行選擇，在空格或空行部位填寫需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，如不作約定或以補(bǔ)充協(xié)議形式另行約定時(shí)，應(yīng)劃掉空格或空行部位，避免留下后患。合同中涉及選擇的，自行約定的內(nèi)容優(yōu)先于示范文本中的固定條款。
(三)仔細(xì)閱讀范本的每一個(gè)條文再簽
范本的每一個(gè)條文都涉及雙方的切身權(quán)利和義務(wù)，因此對(duì)于每一個(gè)條款都要仔細(xì)閱讀，否則，一旦簽就要承擔(dān)責(zé)任。
尤其是合同中的空白處已經(jīng)被開發(fā)商填寫好的情況，這樣的內(nèi)容僅代表房地產(chǎn)商一方的意愿，購房人有權(quán)不接受。
不清楚的地方可以要求開發(fā)商予以解釋
對(duì)于合同條款含義不清楚的地方，一定要要求開發(fā)商予以解釋，必要的時(shí)候?qū)㈤_發(fā)商的解釋寫人合同，以免糊里糊涂地喪失自己的權(quán)益。
(四)對(duì)自己不利的地方要力爭修改
由于開發(fā)商和購房人處于不平等的談判地位，因此開發(fā)商會(huì)以拒絕簽約為要挾，拒絕對(duì)自己提出的“范本”進(jìn)行修改，遇到這樣的情況應(yīng)當(dāng)據(jù)理力爭，并號(hào)召其他購房者共同談判，刪除對(duì)自己不利的條款。
(五)事先準(zhǔn)備一份《示范文本》
建議您在買房子之前準(zhǔn)備一份《示范文本》，在簽商品房買賣合同的時(shí)候可以拿出來和房地產(chǎn)商提供給您的合同做一下對(duì)比，看看有沒有被“偷梁換柱”。
五、補(bǔ)充
從認(rèn)購到簽約的整個(gè)過程中，開發(fā)商隨時(shí)會(huì)拿出幾張小紙片要求您簽，對(duì)于這些小紙片，請(qǐng)您不要小視。在法律上，這些小紙片就是“補(bǔ)充協(xié)議”，其內(nèi)容可能對(duì)《商品房買賣合同》的內(nèi)容作出修改或變更，即使起訴到法院，法官也會(huì)認(rèn)定這種修改或變更的效力。
因此，在這些小紙片上簽之前，請(qǐng)您仔細(xì)閱讀上面的每一個(gè)條款，了解條款的含義和后果，如果難以接受，就要堅(jiān)決拒絕，以免為自己增添麻煩。對(duì)于那些拿不準(zhǔn)的條款，最好能夠向?qū)I(yè)律師咨詢，以最大限度地保護(hù)自己的合法權(quán)益。
六、避免模糊約定
模糊的約定最終可能導(dǎo)致購房者的權(quán)益受損。比如，房地產(chǎn)商的廣告中表示臥室將采用中空玻璃。購房者咨詢的時(shí)候，銷售人員可能回答“臥室的整個(gè)窗戶的玻璃都是中空的”，但是購房者并沒有要求房地產(chǎn)商將之寫人合同條款。等到了交房時(shí)，購房者很可能發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面一小部分是中空的，而上面卻是普通玻璃等等。這時(shí)候如果訴至法院，法院就很有可能以“約定不明”駁回購房者的訴訟請(qǐng)求，因?yàn)楹贤]有約定整個(gè)玻璃窗都是中空的，也沒有任何證據(jù)能夠證明曾經(jīng)有一位銷售人員作出過承諾。
因此，購房者一定要盡力將《商品房買賣合同》中的每一個(gè)條款的含義都約定清楚，避免模糊約定，只有這樣才能切實(shí)保障自己的利益。但是《商品房買賣合同》的內(nèi)容太多了，想要把任何問題都約定清楚談何容易。
七、難以生效的合同
(一)無效的《商品房買賣合同》
1.一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;
2.惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;
例如開發(fā)商和第三人惡意串通，另行訂立《商品房買賣合同》并將房屋交付給第三人使用，導(dǎo)致購房者無法取得房屋，購房者有權(quán)請(qǐng)求確認(rèn)開發(fā)商與第三人訂立的《商品房買賣合同》無效。
3.以合法形式掩蓋非法目的;
4.損害社會(huì)公共利益;
5.違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定;
發(fā)生了這五種情況，《商品房買賣合同》當(dāng)然無效，您完全可以不必履行，即使對(duì)方要求您履行，法院也不會(huì)支持對(duì)方的請(qǐng)求。
6.銷售人員沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同;
通常，遇上了這樣的情況，您可以發(fā)出通知，詢問開發(fā)商是否愿意為此事負(fù)責(zé)，如果開發(fā)商在1個(gè)月內(nèi)不予理睬或明確表示拒絕，您只能起訴代理人要求賠償;如果開發(fā)商表示愿意為此事負(fù)責(zé)，《商品房買賣合同》就是有效的，開發(fā)商就要按照約定把房屋交付給您。不過，通常情況下，只要沒有好處，開發(fā)商是不會(huì)選擇后一種做法的。
7.出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同的;
也就是說，如果您買了開發(fā)商沒有取得《商品房預(yù)售許可證》的房子，這表明房屋最終是無法辦理產(chǎn)權(quán)證的，這時(shí)候可以向法院起訴，要求法院確認(rèn)《商品房買賣合同》無效。只要是在起訴前，開發(fā)商都沒有取得《商品房預(yù)售許可證》，您的要求一定會(huì)得到支持。
(二)《商品房買賣合同》無效的后果
《商品房買賣合同》無需繼續(xù)履行，開發(fā)商(第b種情況下應(yīng)為銷售人員)應(yīng)當(dāng)返還已經(jīng)交付的購房款，并賠償損失。
(三)可撤銷的《商品房買賣合同》
1.因重大誤解訂立的;
2.在訂立合同時(shí)顯失公平的;
3.一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。
例如，開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
如果遇到了以上情況，即使合同沒有約定，您也有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷《商品房買賣合同》。不過這種撤銷權(quán)必須在您知道存在上述事由之日起1年內(nèi)行使。
撤銷后，《商品房買賣合同》不再履行，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房者已經(jīng)交付的購房款，并賠償利息和損失(包括因此而支付的律師代理費(fèi)、差旅費(fèi)等必要費(fèi)用)。
八、解除合同的權(quán)利
(一)約定解除
《商品房買賣合同》是購房者與開發(fā)商共同約定的結(jié)果，如果雙方愿意，也可以共同達(dá)成解除合同的協(xié)議，解除《商品房買賣合同》。
(二)法定解除
約定解除需要征得雙方當(dāng)事人的同意，但是在有些情況下，如果對(duì)方已經(jīng)違約，合同繼續(xù)履行對(duì)于守約一方“百害而無一利”，守約一方就可以單方面要求解除合同，法律列舉了守約方單方面解除合同的一些情況：
1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
2.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;
3.出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
4.出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);
5.出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí);
6.房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格;
7.房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用;
8.出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，面積誤差比絕對(duì)值超出3%;
9.出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行;
10.商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致購房人無法辦理房屋所有權(quán)登記。
(三)解除權(quán)行使的期限
當(dāng)事人雙方可以約定解除權(quán)行使的期限行使解除權(quán)，如果沒有約定，應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起1年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
(四)解除權(quán)的行使方法
如果沒有特別約定，行使解除權(quán)，只需通知對(duì)方即可。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除，如果對(duì)方有異議，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
(五)合同解除的后果
合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況，購房人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。提示
(六)別忘記解除《貸款合同》和《保險(xiǎn)合同》
除了與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》之外，購房者往往同時(shí)還會(huì)與銀行和保險(xiǎn)公司分別簽訂《貸款合同》和《保險(xiǎn)合同》，如果您已經(jīng)通知開發(fā)商解除了《商品房買賣合同》，一定不要忘記同時(shí)通知銀行和保險(xiǎn)公司，辦理解除《貸款合同》和《保險(xiǎn)合同》的相關(guān)手續(xù)。否則，仍然要承擔(dān)還款責(zé)任或支付不必要的保費(fèi)。
九、如何追究開發(fā)商的違約責(zé)任
(一)最徹底的辦法：退房
“退房”是一種最為徹底的辦法，從此以后，與開發(fā)商再無關(guān)聯(lián)。在法律上，購房者要求退房，關(guān)鍵之處在于斷絕與開發(fā)商之間的合同關(guān)系，可以提出這樣幾種請(qǐng)求：
1.宣布《商品房買賣合同》無效;
2.解除《商品房買賣合同》;
3.撤銷《商品房買賣合同》。
這三種方法的適用條件、行使方法和法律后果等，詳見前面的兩個(gè)問題。
(二)最堅(jiān)決的辦法：繼續(xù)履行
合同是當(dāng)事人之間的法律，因此只要不被當(dāng)事人取消，就一定要“進(jìn)行到底”。因此如果您對(duì)房子實(shí)在是滿意，而開發(fā)商卻沒有兌現(xiàn)，那您可以堅(jiān)決地要求開發(fā)商繼續(xù)按照合同的約定履行，必要的時(shí)候可以訴諸法律。
這個(gè)時(shí)候請(qǐng)您注意，首先要向開發(fā)商作出書面的通知，要求開發(fā)商繼續(xù)履行。最保險(xiǎn)的辦法是直接把擬好的通知交給開發(fā)商的工作人員，然后請(qǐng)他簽，表明已經(jīng)收到了通知。記得要同時(shí)記錄這位工作人員的頭銜，最好找級(jí)別比較高的經(jīng)理、銷售部主管等，因?yàn)樗麄儾幌皲N售人員那樣流動(dòng)頻繁。
如果對(duì)方堅(jiān)決不簽收，還有一個(gè)辦法：查找開發(fā)商的所在地址，給他發(fā)一封掛號(hào)信，記得保留好回執(zhí)。
通知中最好給開發(fā)商的繼續(xù)履行限定一個(gè)最后時(shí)限，到了這個(gè)最后時(shí)限，如果開發(fā)商還沒有履行，您就可以向法院要求判決開發(fā)商來履行合同。
(三)最無奈的辦法：修理、改進(jìn)
如果是一些小毛病，您又不想退房，那就只能采取這種無奈的辦法了。具體的方式可以是口頭要求對(duì)方修理或改進(jìn)，但是如果口頭方式不管用，還可以借用上面介紹的發(fā)書面通知的方式。
由于開發(fā)商可能會(huì)將樓盤委托給物業(yè)公司打理，因此在提出要求的時(shí)候，一定要“咬住一方不放松”，以免被當(dāng)作“皮球”踢來踢去。
(四)最萬用的辦法：索賠
無論您選擇采用上面的哪一種方法，只要對(duì)方違約了，您都可以要求對(duì)方進(jìn)行賠償，因此這種方法是最萬用的。
根據(jù)您在合同中的約定不同，索賠的方法也有所不同：
一種情況是《商品房買賣合同》中約定了“如果開發(fā)商……(就是開發(fā)商違約的情況)，應(yīng)當(dāng)向購房人賠償x元違約金(或是已經(jīng)交付房款的%)”。這種情況下，只要開發(fā)商違約，您就可以要求開發(fā)商按照約定的數(shù)額進(jìn)行賠償，如果對(duì)方不給，可以理直氣壯地向法院起訴。
另一種情況是《商品房買賣合同》約定“如果開發(fā)商……(就是開發(fā)商違約的情況)，應(yīng)當(dāng)賠償因此給購房人造成的損失”。如果是這種情況，您首先要準(zhǔn)備一些材料，就是證明自己存在損失的證據(jù)，比如發(fā)票之類的。
(五)不能追究責(zé)任的情況：不可抗力
現(xiàn)實(shí)生活中，總會(huì)發(fā)生一些大家都無法預(yù)見，也無法避免或克服的情況，最典型的就是地震或是戰(zhàn)爭，遇到這樣的情況，對(duì)方就是想履行也是有心無力，如果還要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任，未免有些不太公平。因此法律規(guī)定，如果發(fā)生了類似事件(法律上的名詞叫做“不可抗力”)，未能履行合同的當(dāng)事人可以免除違約責(zé)任。
但是，開發(fā)商也可能在《商品房買賣合同》中把“不可抗力”的范圍無限擴(kuò)大，借此來逃避責(zé)任。比如說約定“施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決”或“市政配套的批準(zhǔn)與安裝出現(xiàn)延誤”屬于不可抗力，開發(fā)商可以免除責(zé)任等。而這些問題是開發(fā)商開發(fā)樓盤之初就應(yīng)當(dāng)解決的，不能算作不可抗力。遇到這樣的約定，請(qǐng)爭取刪除。
此外，開發(fā)商還可能約定某些“特殊情況”下免除違約責(zé)任，這樣的條款也應(yīng)當(dāng)爭取刪除。
但是在雙方地位不平等的條件下，刪除有時(shí)候是無法做到的，那就要請(qǐng)您三思，是否還要簽訂這份合同，畢竟開發(fā)商還是有所顧慮才會(huì)在合同中增加這類條款的，日后難保會(huì)發(fā)生這些情況。
十、不要忽視合同附件
《商品房買賣合同》的后面，往往會(huì)附加很多文件，請(qǐng)不要因?yàn)槭?ldquo;附件”而忽視這些文件。因?yàn)楹贤瑮l款大多是概括性的規(guī)定，對(duì)于一些細(xì)節(jié)往往無法描述，而恰恰這些細(xì)節(jié)關(guān)系到購房者最終的舒適和方便。合同附件則可以補(bǔ)充這種不足，從這個(gè)意義上來說，合同附件應(yīng)該是越詳盡越具體越好。
合同附件是《商品房買賣合同》的有機(jī)組成部分，因此您在《商品房買賣合同》上簽名之前，一定要仔細(xì)閱讀附件中的每一句話。
合同附件一般包括以下內(nèi)容：
1.房屋平面圖及在整個(gè)樓棟中的位置圖;
2.共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明;
3.該商品房取得抵押權(quán)人同意銷售的證明及抵押當(dāng)事人的相關(guān)約定;
4.計(jì)價(jià)方式與房款的其他約定;
5.付款方式及期限的約定;
6.裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定。
如果您認(rèn)為還有其他文件應(yīng)該寫人合同，也可以要求把這些文件作為附件，附在《商品房買賣合同》之后。
十一、誰先簽
《商品房買賣合同》是由雙方共同簽署的，就存在一個(gè)誰先簽的問題。通常情況，售樓人員會(huì)要求購房人先簽，然后說要拿走讓領(lǐng)導(dǎo)簽蓋章，這種做法可能會(huì)令您處于不利的境地。
合同必須在雙方簽之后才生效，但是，合同簽訂之后，并非全都即時(shí)生效。合同何時(shí)生效，取決于雙方當(dāng)事人的約定。
如果《商品房買賣合同》中寫的是“本合同自雙方簽之日起生效”，將使先簽的一方處于不利境地，因?yàn)楹蠛灥囊环娇梢越韫什缓灦鲝埡贤瑹o效。因此，如果屬于這種情況，購房人要特別注意避免自己先簽，保留主動(dòng)權(quán)。最公平的做法還是雙方在現(xiàn)場同時(shí)簽。
如果《商品房買賣合同》中寫的是“本合同自合同備案之日起生效”，那么誰先簽的后果都一樣，在這種情況下，購房者最應(yīng)保證的是及時(shí)去辦理合同備案，這個(gè)問題在下一個(gè)部分介紹。
十二、網(wǎng)上簽約
為了使買賣行為更加透明化，在部分地區(qū)已經(jīng)開始實(shí)行網(wǎng)上簽約制度，房屋交易將實(shí)行網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上公示。
在北京，從XX年1月1日起，市民可通過北京市建設(shè)網(wǎng)和房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢現(xiàn)房項(xiàng)目、樓盤和房屋銷售狀態(tài)及成交均價(jià)等信息，并在網(wǎng)上簽約。簽約后，購房人可憑打印商品房買賣合同時(shí)設(shè)置的密碼和合同號(hào)，登錄北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢所購房屋的網(wǎng)上簽約情況。聯(lián)網(wǎng)打印的《商品房現(xiàn)房買賣合同》也成為辦理產(chǎn)權(quán)證的必要文件。明年起，購房者可在網(wǎng)上查詢現(xiàn)房樓盤、房屋銷售狀態(tài)及成交價(jià)等，實(shí)行現(xiàn)房網(wǎng)上簽約，將使買賣行為更加透明化。
(一)網(wǎng)上公布的5種信息
1.商品房現(xiàn)房項(xiàng)目相關(guān)信息，包括房屋所有權(quán)證號(hào)、房屋所有權(quán)人名稱、房屋坐落和發(fā)證日期;土地所有權(quán)證號(hào)、土地用途及年限。
2.樓盤表信息，包括樓棟的層數(shù)、總建筑面積。
3.每套房屋的房號(hào)，建筑面積(XX年1月1日后申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記的房屋)。
4.用不同顏色對(duì)樓盤房屋已認(rèn)購、已簽約和未簽約的狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)示。
5.退房情況。
(二)網(wǎng)上簽約后戶主不能隨意改
為防止房屋炒作，現(xiàn)房買賣網(wǎng)上簽約時(shí)，認(rèn)購和簽約的購房人名稱不得隨意變更，因此，購房者一定要事先考慮好在合同上簽誰的名。
(三)商品房買賣合同原件
雙方當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時(shí)認(rèn)真核對(duì)，以確保各份合同內(nèi)容一致;原則上，在任何情況下，買受人都應(yīng)當(dāng)至少持有一份合同原件。
(四)開發(fā)商違規(guī)行為將公示
如果房地產(chǎn)商有任何違規(guī)行為，還將被管理平臺(tái)的信用系統(tǒng)公示，嚴(yán)重的還會(huì)停止該開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上簽約系統(tǒng)的運(yùn)行。
(五)網(wǎng)上簽約流程
現(xiàn)房合同網(wǎng)上認(rèn)購和網(wǎng)上簽約程序參照商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約的相關(guān)規(guī)定和程序執(zhí)行，但考慮到購買現(xiàn)房的特殊性，購房者可按以下流程執(zhí)行，避免上當(dāng)受騙。
網(wǎng)上簽約流程圖：
1.看房
購房者可要求開發(fā)商提供項(xiàng)目的土地使用證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程施工許可證和大產(chǎn)權(quán)證原件，尤其注意土地使用證他項(xiàng)權(quán)利一欄是否有記載。
2.查詢
可通過北京市建設(shè)網(wǎng)和房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢現(xiàn)房項(xiàng)目、樓盤和房屋銷售狀態(tài)及成交均價(jià)等信息。
3.驗(yàn)收
拿著開發(fā)商提供的《質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，委托律師或相關(guān)專業(yè)人士去房屋現(xiàn)場驗(yàn)收。
4.簽約前
簽訂協(xié)議時(shí)，一定要考慮清楚買房人名稱，因?yàn)闉榉乐狗课莩醋鳎?guī)定在網(wǎng)上簽約時(shí)，認(rèn)購和簽約的購房人名稱不得隨意變更。
5.注冊(cè)
現(xiàn)房銷售方在網(wǎng)上簽約前須到市建委辦理用戶注冊(cè)手續(xù)，并補(bǔ)錄銷售項(xiàng)目初始登記的相關(guān)信息后方可簽約。
6.簽約
簽訂現(xiàn)房合同，仔細(xì)斟酌每一條款，避免在商品房買賣合同條款上陷入開發(fā)商設(shè)計(jì)的圈套，可請(qǐng)有關(guān)律師參與簽約。
中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)推出的《房屋租賃合同》、《房屋承租居間合同》推薦文本非常有針對(duì)性，如果能夠推廣使用，可以切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。我們?cè)谌粘９ぷ髦薪佑|到大量的事例，大多是由于經(jīng)營者采用不平等格式合同或者利用消費(fèi)者沒有合同意識(shí)損害消費(fèi)者合法權(quán)益。租賃市場所使用的合同大多數(shù)是由經(jīng)營者起草的格式條款，一旦出現(xiàn)爭議，消費(fèi)者往往沒有憑證或僅有一份經(jīng)營者提供的格式合同，不法經(jīng)營者卻以無合同或不利于消費(fèi)者的合同內(nèi)容做為托辭，不服務(wù)、不退款，甚至反誣消費(fèi)者違約等。現(xiàn)在消費(fèi)者的維權(quán)意識(shí)很強(qiáng)，所以不簽合同的現(xiàn)象不多，大多是被不法經(jīng)營者利用格式條款來侵害消費(fèi)者的合法權(quán)益。
看房費(fèi)上有貓膩
關(guān)于看房費(fèi)的問題，有的租賃中介大多在合同中約定：看房后支付看房費(fèi)。消費(fèi)者一般理解為只有找到自己滿意的房屋后才能付款，但是在實(shí)際看房的時(shí)候往往是看一處房收一次看房費(fèi)，滿意不滿意都收費(fèi)，甚至到了看房的現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)房主不在也收費(fèi)，還有的是雇傭其他人員冒充房主做“托”來坑害消費(fèi)者，提出一些消費(fèi)者無法接受的條件甚至苛刻的要求來導(dǎo)致消費(fèi)者無法租賃成功，其實(shí)是根本就沒有確實(shí)的房屋提供給消費(fèi)者。針對(duì)這一情況，中消協(xié)的推薦文本中約定：中介為消費(fèi)者尋找的房屋不滿足消費(fèi)者提出的必備條件或者消費(fèi)者不滿足出租人提出的特別條件要求的，消費(fèi)者有權(quán)拒絕簽并拒絕支付看房費(fèi)。
中介費(fèi)說法很模糊
某些中介在和消費(fèi)者簽定的合同中沒有明確收取的是何種費(fèi)用，只是籠統(tǒng)地稱為中介費(fèi)。消費(fèi)者簽定了這樣的條款以后，中介會(huì)以各種名目來要錢。針對(duì)這一情況，中消協(xié)的推薦文本中約定：除看房費(fèi)、傭金和居間活動(dòng)費(fèi)用外，中介不得向消費(fèi)者收取其他任何費(fèi)用。
律師提醒廣大消費(fèi)者
所有的合同文本都是可以修改的，有些合同還包括留待雙方約定或補(bǔ)充的空白行，不僅合同的空白部分要協(xié)商后簽訂，就連合同已經(jīng)印刷完成的部分也是可以更改的。法律規(guī)定：合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。合同的簽訂是雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的結(jié)果，任何一方不得強(qiáng)迫對(duì)方簽訂自己擬訂的合同。而格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。房屋中介一般總是站在維護(hù)自己利益的立場上，事先擬訂填好本應(yīng)雙方協(xié)商約定的內(nèi)容，制作成格式條款。消費(fèi)者一旦簽訂了格式合同也不必驚慌，法律對(duì)于那些侵害消費(fèi)者權(quán)益的格式條款的處理早有規(guī)定。
依照合同法第四十一條的規(guī)定：對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。
現(xiàn)在社會(huì)業(yè)主與裝修公司的糾紛頻發(fā)，裝修陷阱讓許多業(yè)主吃了悶虧，真是啞巴吃黃連，有苦說不出!下面是由整理的一些常見裝修合同陷阱，希望對(duì)您有幫助，僅供參考!
一、裝修合同簽訂前陷阱
與裝修公司簽訂合同前必須有裝修公司提供詳細(xì)的報(bào)價(jià)單，需要注意的是，應(yīng)該要求裝修公司盡量詳細(xì)的在報(bào)價(jià)單中標(biāo)明每個(gè)項(xiàng)目的具體工程量，特別是在水電路改造這樣的項(xiàng)目中，特別要避免裝修公司使用“按實(shí)際發(fā)生算”這樣模糊的描述，因?yàn)椋瑯訉?shí)現(xiàn)你所要求的水電改造項(xiàng)目，不同公司的工程量可能是不一樣的，讓裝修公司給出具體的工程量，這樣更方便你在不同公司的報(bào)價(jià)中比較，你可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，同樣的電路改造項(xiàng)目，有的公司出的工程量是80米，而有的卻是100米，因?yàn)楹侠淼脑O(shè)計(jì)可以讓你以更少的改造量實(shí)現(xiàn)一樣的結(jié)果。
所以不但應(yīng)要求裝修公司給出具體的工程量，而且應(yīng)該約定報(bào)價(jià)單中預(yù)算工程量應(yīng)該和最終結(jié)算工程量的誤差值在10%之內(nèi)，否則差價(jià)由裝修公司來承擔(dān)(這條約定在很多專業(yè)水電改造公司的合同中都有)。
二、常見的裝修合同陷阱
現(xiàn)在的裝修公司有很多家裝設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)的時(shí)候故意增加一些裝修項(xiàng)目，如，不需要做梁的地方增加一個(gè)梁，不需要的地方非要吊頂。這樣一下來整個(gè)房屋的裝修報(bào)價(jià)就高出了很多，相對(duì)來說裝修的報(bào)價(jià)也就高出了很多。設(shè)計(jì)師這樣做的目的是如果提高了裝修報(bào)價(jià)，那么設(shè)計(jì)師所獲取的提成也就高了很多。
我們業(yè)主在裝修房屋的時(shí)候一定要明確自己的居住需求。如果在裝修設(shè)計(jì)的中發(fā)現(xiàn)造價(jià)較高，有沒有很大的實(shí)際價(jià)值的項(xiàng)目，在裝修設(shè)計(jì)的時(shí)候一定要堅(jiān)持自己的要求。
現(xiàn)在很多建材商家都和設(shè)計(jì)師是私下約定好了的嗎，只要是裝修設(shè)計(jì)中使用了建材商家的材料，那么建材商家就會(huì)給設(shè)計(jì)師一定的回扣。很多設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)裝修的時(shí)候就會(huì)故意使用這些有回扣的材料。即便有其他價(jià)格比較便宜、裝飾效果更好的裝飾材料，設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)中也不會(huì)采用，結(jié)果讓消費(fèi)者花冤枉錢。
三、如何識(shí)別裝修合同中的陷阱
裝修合同需謹(jǐn)慎，拿到房子的時(shí)候，很多人第一時(shí)間先想到的，就是找個(gè)裝修公司，全包或是半包給裝修公司，自己既可以省事，裝修出來的效果也要比自己這個(gè)門外漢要好。裝修是一門大學(xué)問，裝修公司確實(shí)更加拿手，但他們有時(shí)候在裝修合同中使用種種陷阱來謀取更大的利益。為了讓我們的裝修更加的順心也更加的省錢，我們對(duì)裝修合同中的陷阱一定要多加注意，西安裝飾網(wǎng)提醒您千萬不可落入裝修公司的無底洞中，投入巨大的人力和物力，卻得不到想要的效果
一，在裝修設(shè)計(jì)費(fèi)上大做文章，增加不必要的費(fèi)用。很多裝修公司會(huì)有意的增加一些裝修的項(xiàng)目，在測量家居面積時(shí)會(huì)多報(bào)，在裝修事項(xiàng)上會(huì)多報(bào)甚至謊報(bào)，以此來增加工程量，使裝修的費(fèi)用更加的高。所以在找裝修公司前，我們不妨先對(duì)自己的房子進(jìn)行大體的測量，比如看一下哪里需要改動(dòng)的，房子套內(nèi)面積一共有多少，并且對(duì)裝修中的一些建材做一些價(jià)格上的市場了解，這樣才能夠有底氣與裝修公司在裝修的具體事項(xiàng)上討價(jià)還價(jià)。同時(shí)我們也可以多參考一些裝修的圖片和式樣，同時(shí)參考已經(jīng)設(shè)計(jì)好的房子，做的有效的成本控制。
二，將不必要的裝修條目細(xì)化，以此來增加收錢的名目，達(dá)到斂財(cái)?shù)男ЧＳ袝r(shí)候裝修公司會(huì)把一個(gè)項(xiàng)目化分成多個(gè)單項(xiàng)來報(bào)價(jià)，比如墻面，他會(huì)分成底漆、面漆、磨平等小項(xiàng)，雖然每項(xiàng)的價(jià)格不高，但是加起來卻是一筆不扉的費(fèi)用，所以我們一定要注意裝修合同中的每一個(gè)小項(xiàng)，不可讓裝修公司鉆了空子。
四、裝修合同簽訂注意事項(xiàng)
簽訂裝修合同是日常生活中一項(xiàng)重要的法律活動(dòng)，合同條款是否完善直接關(guān)系到發(fā)包方的切身利益。為了盡可能保護(hù)發(fā)包方在裝修合同中的合法、合理利益，對(duì)于相關(guān)條款應(yīng)明確約定，所以在簽訂合同時(shí)，一定要謹(jǐn)慎。
(一)裝修合同之承包方資格審查
作為發(fā)包方，為預(yù)防欺詐，應(yīng)了解承包方主要的情況：
1、確認(rèn)承包方的主體資格是否真實(shí)與合法，是否是經(jīng)過工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記的企業(yè)法人，是否具有從事民用建筑裝飾裝修工程的資質(zhì)，資質(zhì)等級(jí)符合本次施工的要求。
2、確認(rèn)簽約人的資格，若是委托代理人是否具有授權(quán)委托書。
3、了解承包方的經(jīng)營范圍、社會(huì)信譽(yù)等以確定其履約能力，必要時(shí)可以去參觀發(fā)包方正在施工的裝修現(xiàn)場。
(二)裝修合同之材料
在合同中關(guān)于材料應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)的約定，如可約定由承包人提供的材料、設(shè)備，承包人應(yīng)在材料運(yùn)到施工現(xiàn)場前通知發(fā)包人，并接受發(fā)包人檢驗(yàn)。
承包方提供的材料和設(shè)備質(zhì)量必須符合國家標(biāo)準(zhǔn)，有質(zhì)量檢驗(yàn)合格證明，同時(shí)必須符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。若承包方提供的材料和設(shè)備不符合標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)立即更換和重做。
(三)裝修合同之工期
在合同中，應(yīng)對(duì)工期進(jìn)行明確的約定，承包方應(yīng)按期完成工程。如果因發(fā)包人未按約定完成其應(yīng)負(fù)責(zé)的工作而影響工期的，工期應(yīng)當(dāng)順延。但如因承包人責(zé)任不能按期開工或無故中途停工而影響工期的，工期不順延。
(四)裝修合同之質(zhì)量
裝修合同中，作為承包方，應(yīng)注意對(duì)承包事項(xiàng)的基本信息進(jìn)行準(zhǔn)確、詳細(xì)約定，應(yīng)嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)施工。
1、對(duì)于產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)進(jìn)行明確約定，按國家制定的施工及驗(yàn)收規(guī)范為質(zhì)量評(píng)定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，以避免產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)方面發(fā)生爭議。
2、承包方應(yīng)嚴(yán)格按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和其他技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，按照發(fā)包方認(rèn)可的設(shè)計(jì)、施工方案和做法說明完成工程，確保質(zhì)量。
(五)裝修合同之檢驗(yàn)
為保障發(fā)包方的合理利益，應(yīng)在合同中明確約定，對(duì)隱蔽工程和中間工程的檢查與驗(yàn)收手續(xù)。
裝修合同應(yīng)約定，工程竣工后，承包方應(yīng)通知發(fā)包方驗(yàn)收，發(fā)包方在合理時(shí)間內(nèi)組織驗(yàn)收，并辦理驗(yàn)收移交手續(xù)。如果發(fā)包方不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)組織驗(yàn)收，及時(shí)通知承包方另行安排時(shí)間驗(yàn)收。若發(fā)包方在驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，可要求承包方賠償或返工。
(六)裝修合同之保修期
為了保障發(fā)包方的利益，雙方應(yīng)在合同中明確約定保修期，保修期在驗(yàn)收合格后起算，雙方可在驗(yàn)收合格后填寫工程保修單。
(七)裝修合同之價(jià)款
為了避免風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)特別注意在裝修合同中對(duì)價(jià)款支付時(shí)間、方式、違約責(zé)任等進(jìn)行明確約定。
1、明確約定款項(xiàng)的支付方式，如以現(xiàn)金、匯票或是支票，分期支付制。
2、明確約定款項(xiàng)支付時(shí)間，開工前發(fā)包方支付相當(dāng)于總價(jià)款20%的工程款;完成50%的工程量后，支付相當(dāng)于總價(jià)款30%的工程款;竣工驗(yàn)收后，支付總價(jià)款50%的工程款。
因此，訂立合同時(shí)，建議發(fā)包方根據(jù)實(shí)際情況對(duì)工程概況、違約責(zé)任、管轄地等約定清楚，以降低合同履行風(fēng)險(xiǎn)和保證合同順利履行，并盡可能保障自身的合法、合理利益。
五、合同注意事項(xiàng)
1 選擇正規(guī)的家裝公司，簽訂合同之前，業(yè)主應(yīng)先審查裝飾公司的手續(xù)是否齊全。
2 參觀裝飾公司正在施工的裝修現(xiàn)場，檢查工地施工工藝以及工人的素質(zhì)，還應(yīng)該著重檢查施工工地的管理、衛(wèi)生和防火情況。
3一般裝修公司會(huì)對(duì)減項(xiàng)有約定，即如果業(yè)主要求對(duì)合同[2]約定的工程項(xiàng)目減項(xiàng)也需要支付該項(xiàng)目一定百分比的費(fèi)用，這樣很多時(shí)候在裝修中如果業(yè)主修改裝修方案就會(huì)成為減項(xiàng)，而需要額外支付裝修公司費(fèi)用，建議把此條款改為對(duì)裝修總款額的的約定，比如約定業(yè)主不能減項(xiàng)以使整個(gè)工程費(fèi)用低于多少錢。
4對(duì)裝飾公司提供的設(shè)計(jì)方案要有詳細(xì)的設(shè)計(jì)樣圖。預(yù)算報(bào)價(jià)，客戶應(yīng)該嚴(yán)格審定，如有可能找相關(guān)專家咨詢。如果委托裝飾公司選擇建材的話，裝飾公司一般會(huì)提供預(yù)選的材料樣品，客戶應(yīng)該保存以便日后檢查對(duì)照。
5在簽訂合同時(shí)，應(yīng)詳細(xì)注明施工工期、幾次驗(yàn)收程序(包括材料、隱蔽工程、局部和整體驗(yàn)收等)、詳細(xì)制作過程的說明、甲乙雙方各自提供的材料的明細(xì)表和日期等，同時(shí)還應(yīng)約定好違約金的賠付比例。在約定裝修的材料標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，一定要非常細(xì)致，包括外墻、內(nèi)墻、頂棚、地面、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)等，每個(gè)部位使用材料的品牌、型號(hào)都要清楚標(biāo)明，不能籠統(tǒng)地用“國內(nèi)名牌”、“國際名牌”之類的眼。
6驗(yàn)收方式可在合同上約定由政府質(zhì)檢站來驗(yàn)收，這樣你就可以不為請(qǐng)質(zhì)檢站而另付費(fèi)用。
7合同要由法定代表人簽訂，如有委托代理人的，需要復(fù)印委托書，同時(shí)向裝飾公司索要工商執(zhí)照的復(fù)印件和資質(zhì)證明的復(fù)印件，這兩個(gè)復(fù)印件都應(yīng)該加蓋公司章，還要索要項(xiàng)目經(jīng)理和工程負(fù)責(zé)人的身份證復(fù)印件或公司正式職工的工作證復(fù)印件以及聯(lián)系電話。
8交付的工程款要由業(yè)主親自交到公司財(cái)務(wù)，并索要建筑安裝專用發(fā)票，盡量防止出現(xiàn)其他人代收工程款的情況。
9工程完工后不同的項(xiàng)目有不同的保修期，客戶可依具體情況與公司商議，保留原證件或扣留部分工程款作為裝修的質(zhì)量保證金，
10上述裝修合同有三種形式：即承包人包工包料，部分包料，承包人包工、住戶自己包料，在裝修中還應(yīng)注意以下幾種情況，裝修公司包料的，要向其索要購買的材料明細(xì)表、合格證、發(fā)票;業(yè)主自己包料的，選用的材料必須符合國家標(biāo)準(zhǔn)，有質(zhì)量檢驗(yàn)合格證明、有中文標(biāo)志的產(chǎn)品名稱、規(guī)格、型號(hào)、生產(chǎn)廠廠名、廠址等，禁止使用國家明令淘汰的裝修材料。
11另外，在裝修工程竣工后，空氣質(zhì)量應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)，檢測不合格的，如屬承包人的責(zé)任，承包人應(yīng)返工，并承擔(dān)相應(yīng)損失。
12 預(yù)算項(xiàng)目變更時(shí)，雙方應(yīng)該重新簽訂協(xié)議。
我們?cè)谘b修的時(shí)候要對(duì)目前的裝飾建材市場有個(gè)大致的了解。那種材料合適我們的房屋，這些材料的零售價(jià)等等，我們都要做到心中有數(shù)。
如果消費(fèi)者在設(shè)計(jì)中堅(jiān)持自己的想法，刪去了多余的設(shè)計(jì)，而且選擇的材料又比較便宜，設(shè)計(jì)師仍有辦法來增加預(yù)算。即在測量時(shí)，有意多報(bào)、謊報(bào)，加大工程量。例如在計(jì)算涂刷墻面乳膠漆時(shí)，沒有將門窗面積扣除，或?qū)γ骈L寬增加，都會(huì)導(dǎo)致裝修預(yù)算的增加。
面對(duì)這種情況我們可以在合同中注明，裝修費(fèi)以實(shí)際發(fā)生金額來計(jì)算，多退少補(bǔ)，這樣您在工程驗(yàn)收時(shí)，可以將工程實(shí)際發(fā)生面積再仔細(xì)丈量一次，并依據(jù)這個(gè)數(shù)據(jù)來付工程款。
六、裝修合同索賠
(1) 索賠事件發(fā)生7天內(nèi)，索賠方向被索賠方發(fā)出要求索賠的通 知書;
(2) 索賠方在發(fā)出索賠意向后7天內(nèi)，向被索賠方提交全部和詳細(xì)的索賠資料
(3) 被索賠方在接到索賠資料后7天內(nèi)給予書面答復(fù)或要求索賠方進(jìn)行一步補(bǔ)充索賠理由和證據(jù)，被索賠方在7天內(nèi)未作答復(fù)，則視為該項(xiàng)索賠已被認(rèn)可。
七、如何正確簽訂裝修合同
關(guān)鍵詞一：合同公章
簽訂合同一定要明白合同的主體甲方、乙方。注意聯(lián)系方式一定要寫清楚(如圖1)，且在蓋章的時(shí)候特別要求：不僅要蓋公司名稱的章，還要把裝修公司的名一并寫上，不能一個(gè)章子就算了，而且公司的章要與所簽訂合同的裝修公司名相符合，不能有半的差錯(cuò)。(如圖2)如果不符，必須問明二者之間的關(guān)系，并在合同上注明。如此做的理由是一旦發(fā)生糾紛，一定要有裝修公司比較完整的法人登記情況，以備將來投訴或起訴，省去查詢的麻煩，而且能夠找到確切的責(zé)任承擔(dān)者。
關(guān)鍵詞二：明晰報(bào)價(jià)
說完合同蓋章、主體身份確認(rèn)的問題，下面我們來講一下裝修合同中具體事項(xiàng)應(yīng)該注意的問題：裝修公司一般喜歡裝修的總體報(bào)價(jià)，混淆材料籠統(tǒng)報(bào)價(jià)，混淆概念多算費(fèi)用。簽合同時(shí)將某一材料籠統(tǒng)報(bào)價(jià)計(jì)算，施工時(shí)更換單項(xiàng)材料，從中賺取差價(jià)。比如：只說五金件總價(jià)多少錢，并沒有說明五金件具體用什么品牌，業(yè)主在此忽略了，裝飾公司從其中以不同的材質(zhì)賺取差價(jià)。此外，還會(huì)炮制一些不具體或可多種解釋的條款，來糊弄業(yè)主。業(yè)主在簽訂合同時(shí)候特別要注意這一項(xiàng)，要明確材料，注意仔細(xì)詢問清楚，并且明確標(biāo)明。
關(guān)鍵詞三：一個(gè)都不能少
對(duì)于裝修過程中材料的增減情況一定要提前寫入合同，切不可在裝修的過程中增減材料，造成裝修最后超出預(yù)算。如果在施工的過程中，因?yàn)槭┕ろ?xiàng)目的增減或其他因素，須對(duì)原合同進(jìn)行變更的，消費(fèi)者與裝修公司必須協(xié)商一致，并簽訂書面的變更協(xié)議，與此相關(guān)的工期、工程預(yù)算及圖紙都要做出變更，并經(jīng)雙方簽確認(rèn)。
特別提醒：與裝飾公司簽訂合同，一定要詳盡，書面文件一定要齊全，經(jīng)雙方認(rèn)可的工程預(yù)算書以及全套設(shè)計(jì)、施工圖紙，均為合同的有效構(gòu)成要件。業(yè)主一定要與裝飾公司簽訂好并且保護(hù)好，不要丟失了，另外消費(fèi)者應(yīng)把以上三項(xiàng)文件及支付費(fèi)用的單據(jù)妥善保存。
裝修合同是家裝質(zhì)量的約束憑證，也是避免家裝糾紛的保證書。因此，簽訂家裝合同時(shí)一定要在全面考察市場價(jià)的基礎(chǔ)上，對(duì)于裝修流程、所需建材、詳細(xì)價(jià)格、基本工藝等都要有一個(gè)大致了解，對(duì)協(xié)商到的設(shè)計(jì)和施工都要寫入合同或補(bǔ)充協(xié)議里，做到細(xì)致入微，才能將裝飾公司挖的“陷阱”徹底鏟除。業(yè)主在簽訂合同之前一定要詳細(xì)了解情況，切不可疏忽大意，可以多問問有經(jīng)驗(yàn)的人和裝修過來人，確保合同簽訂萬無一失。