赴美高層樓宇設(shè)備管理考察報告
赴美高層樓宇設(shè)備管理考察報告
應美國世邦魏理士物業(yè)管理公司的邀請，中國物業(yè)管理協(xié)會以田在瑋副會長為團長的赴美高層樓宇設(shè)備管理考察團一行10人，于2005年12月11日—23日對美國物業(yè)管理及高層樓宇設(shè)備管理現(xiàn)狀進行了認真考察，現(xiàn)將考察情況報告如下：
一、美國物業(yè)管理的現(xiàn)狀
美國是世界上最發(fā)達的國家，綜合國力遠遠超過其它國家，同時也是市場經(jīng)濟體系最為完善的國家。在這一社會背景前提下，形成了美國高度專業(yè)分工協(xié)作的物業(yè)管理市場運作體系。
1、在美國，物業(yè)管理作為社會管理事務(wù)，主要由業(yè)主和企業(yè)及行業(yè)協(xié)會負責，政府基本不予干涉。小政府，大社會，能夠由市場來做或依靠民眾自主自律能夠解決的問題，政府均不予過多過問，所謂“民有、民治、民享”是也。盡管美國物業(yè)管理有效地承擔和履行了服務(wù)社會的職能，但這并不是美國政府的功勞。美國政府的行政分支中沒有物業(yè)管理的管理部門，政府的作用是立法和司法。日常的行業(yè)管理，主要由一個叫物業(yè)管理研究院的機構(gòu)負責。美國物業(yè)管理研究院（IREN）總部位于芝加哥，成立于1934年，是美國房地產(chǎn)商協(xié)會的一個下屬機構(gòu)，是一個非政府機構(gòu)和非盈利性組織，其主要職責是：（1）培養(yǎng)物業(yè)管理職業(yè)隊伍，包括培訓和鑒定從業(yè)人員的資格，頒發(fā)注冊物業(yè)經(jīng)理（CPM）、注冊住房經(jīng)理（ARM）證書；（2）制定和執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)標準、道德規(guī)范，推廣新技術(shù)、新工藝，維護行業(yè)的社會價值；（3）協(xié)助政府部門起草法律，法規(guī)；（4）推介并帶領(lǐng)會員向海外開拓市場。
美國物業(yè)管理研究院有一個集管理、科研、培訓、經(jīng)營于一體的組織結(jié)構(gòu)，在各大地區(qū)設(shè)立有分部，其總部的機構(gòu)設(shè)置。
理事會
執(zhí)行委員會
常務(wù)委員會：
職責：審計、預算、規(guī)劃
條例、規(guī)定、
道德規(guī)范和紀律
道德規(guī)范問題聽證和紀律委員會
執(zhí)行委員會
公共住房道德規(guī)范和執(zhí)行委員會
地方分部活動部：
職責：分部活動
ARM部：
職責：ARM服務(wù)
法律事務(wù)部：
職責：全國聯(lián)邦住房聯(lián)絡(luò)
各地聯(lián)邦住房聯(lián)
公平住房和平等機會
聯(lián)邦立法
州和市政事務(wù)
服務(wù)部：
職責：全國物業(yè)經(jīng)理咨詢
物業(yè)經(jīng)理計算機和技術(shù)
收/支分
風險管
聯(lián)絡(luò)部：
職責：物業(yè)管理雜志社
營銷/公共關(guān)系
出版
會員注冊部
職責：AMO
AMO資歷評估分會
AMO保險分會
CPM會員標準
高級CPM會員標準
管理計劃
會員發(fā)展、少數(shù)民族
教育培訓部：
職責：成人教育
CPM會員資格培訓
教育政策
師資
課程內(nèi)容委員會
2、高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊伍是美國物業(yè)管理的重要特色之一。在美國，任何人要想從事物業(yè)管理，均須獲得相應的職業(yè)資格。這種資格管理主要不是針對企業(yè)，而是針對管理者個人，這與我國目前現(xiàn)行的企業(yè)資質(zhì)管理不同。美國物業(yè)管理資質(zhì)分三種：CPM，注冊物業(yè)經(jīng)理（Certified Property Manager）；ARM，注冊住房經(jīng)理（Accredited Residential Manager）；AMO，注冊物業(yè)公司（Accredited Management rganization）。還有一種過度性的叫CPM Candidate，是成為注冊物業(yè)經(jīng)理前的專業(yè)資格。負責資質(zhì)管理工作的美國物業(yè)管理研究院嚴格執(zhí)行行業(yè)資格標準和行業(yè)道德規(guī)范，使上述資格，特別是注冊物業(yè)經(jīng)理資格入門有相當難度，從而既保證了注冊物業(yè)經(jīng)理人隊伍的質(zhì)量，也使這一職業(yè)成為具有較高社會價值的熱門選擇。
3、成為CPM的職業(yè)要求
申請人向IREM提出申請，取得預備CPM資格。申請人必須填寫申請表、交申請費、有高中以上學歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業(yè)管理工作。預備期一般五年，最短一年，最長十年。若是申請人曾經(jīng)從事物業(yè)管理或房地產(chǎn)相關(guān)工作，取得其他經(jīng)歷分，也可少于五年。
申請人取得預備資格后，需按照IREM設(shè)計的一套考核制度，取得260分，其中160分為必修分，100分為選修分。
IREM課程：30分必修分，多達100分選修分。IREM每年在總部和各地分部舉辦培訓班，每年初，IREM就將課程介紹印成精美的手冊寄給每一個學員。課程內(nèi)容主要包括物業(yè)維修管理、人力資源管理、多用途物業(yè)的推銷和租賃、房地產(chǎn)的財務(wù)及其策略、物業(yè)管理效能評估、物業(yè)投資環(huán)境評估和就某一物業(yè)寫一個物業(yè)管理計劃。
CPM證書考試：30分必修分，0選修分。考試內(nèi)容涵蓋維修保養(yǎng)、人力資源管理、促銷和租賃、財務(wù)運作、日常管理、法律和風險管理。
管理策劃：20分必修分，0選修分。IREM提供管理策劃手冊，學員就某一實實在在的物業(yè)寫一份管理方案，充分反映學員的實踐經(jīng)驗和理論知識。
道德規(guī)范：20分必修分，0選修分。每一個申請人必須修這一課，牢記并嚴格遵守CPM職責道德規(guī)范。
經(jīng)歷：60分必修分，多達100分選修分。從事物業(yè)管理每一個月算一分，因此，60分意味著5年的預備期。但是，如果申請人在提出申請前曾經(jīng)在一個CPM指導下從事物業(yè)管理，或已經(jīng)是ARM，那么，這些經(jīng)歷也可算分。對經(jīng)歷，IREM還有具體規(guī)定：如管理住房，則一處不少于300單元、或2處不少于200單元、或5處不少于100單元；如管理辦公樓，則一處不少于12萬呎、或2處不少于8萬呎；如管理工業(yè)用房，則一處或多處不少于20萬呎。
正規(guī)學院教育：0必修分，多達90分選修分。地產(chǎn)、經(jīng)濟學、法律、金融或經(jīng)營管理的學士折70分，其他專業(yè)的學士折60分。
其他成人教育：0必修分，多達100分選修分。IREM承認其他15個房地產(chǎn)協(xié)會提供的課程。IREM在培訓手冊中均有列明。
其他要求：經(jīng)IREM地方分部批準；交清分部和總部的會費；一直嚴格遵守CPM的職責道德規(guī)范；經(jīng)IREM理事會批準。
4、美國物業(yè)管理隊伍的基本情況
全美國目前只有CPM9500多人、AMO363家，負責管理著全美價值8795億美元的各種物業(yè)。在IREM的長期有計劃的發(fā)展下，美國物業(yè)管理隊伍均衡發(fā)展，保持穩(wěn)定、高素質(zhì)，體現(xiàn)如下幾個特點：
身份高：全國只有CMP9500多人，AMO363家，從申請到成為成員，有一套嚴格規(guī)定。因而也只有較高學歷、堅持執(zhí)著的人能成為注冊物業(yè)經(jīng)理，具有高等教育的人員達94.1%。一旦成為注冊物業(yè)經(jīng)理，則進入高收入階層，促使CPM珍惜職業(yè)、珍惜榮譽。1998年注冊物業(yè)經(jīng)理的平均年收入達86362美元，而位于洛杉磯地區(qū)的MONTEREY PARK市的平均家庭年收入才32605美元！
專業(yè)分工：公司多以CPM為核心，其他人員圍繞CPM工作，所以規(guī)模一般不大（見表），某物業(yè)管理公司，具有AMO資格，管理住房380多棟，“康斗”20多棟（類似我們所說的連體別墅）和一些公寓，但整個公司只有4個人。董事長兼總裁為CPM，同時擁有代理、開發(fā)、建筑等資質(zhì)，主要負責對外開拓、制定發(fā)展計劃、管理決策；副總兼財務(wù)主要負責公司財務(wù)收支、報表、帳務(wù)和內(nèi)部管理；兩個辦事員按照指令工作，一天到晚忙于電話、傳真、電郵，午餐都要錯開來吃。他們就好像大公司的調(diào)度，負責根據(jù)業(yè)主要求，聯(lián)系、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進行日常和特殊的管理事務(wù)。
注重經(jīng)營的綜合服務(wù)：一是CPM的時間分配和收入結(jié)構(gòu)上，以物業(yè)管理為主，代理、咨詢、估價開發(fā)也屬重要內(nèi)容；二是管理物業(yè)方面，以住宅和非住宅并重；三是組織類型上，CPM除主要在物業(yè)管理公司外，在地產(chǎn)開發(fā)、建筑、投資信托、銀行等行業(yè)中均有分布。
5、美國物業(yè)管理的內(nèi)容
（1）首要任務(wù)是物業(yè)經(jīng)營。美國物業(yè)管理的首要任務(wù)是將物業(yè)經(jīng)營好。因此在IREM的培訓中，總是將物業(yè)的促銷與租賃放在重要位置。CPM有22.1%的時間用在了經(jīng)營方面，有40%的收入來自于物業(yè)管理以外的經(jīng)營活動。物業(yè)管理人員更注意的是房地產(chǎn)市場的變化，如何使自己所管的物業(yè)保持競爭力，保持高出售率/出租率。及時收取物業(yè)經(jīng)營所得，在租戶可能逃租時采取果斷的措施減少業(yè)主的損失；降低經(jīng)營成本，通過批量購買、固定服務(wù)渠道、適時付款等取得一切可能的優(yōu)惠，減少顧客的成本。
（2）日常維修保養(yǎng)——依靠專業(yè)公司。對于物業(yè)的日常維修保養(yǎng)，物業(yè)管理公司起一個組織、調(diào)度和負最終責任的作用。由于社會分工的發(fā)達，大多數(shù)物業(yè)管理公司本身并不備有維修養(yǎng)護人員和設(shè)備。房屋及其設(shè)備設(shè)施由專業(yè)公司承擔，各類設(shè)施還由各對應的專業(yè)公司承擔；衛(wèi)生由衛(wèi)生清潔專業(yè)公司承擔，一般每周清潔和清運垃圾2次；綠化有綠化專業(yè)公司承擔，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥1次。綠化噴灌基本自動化，定時自動噴水。
（3）保安服務(wù)不是物業(yè)管理的法定內(nèi)容，各物業(yè)根據(jù)業(yè)主公約規(guī)定而不同。一般物業(yè)管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒有保安。基本原因有三：一是保安人工費昂貴；二是有保安反給人不安全的感覺，別人會認為是不安全才請保安的，物業(yè)難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價的服務(wù)。還有一個原因是警察和消防隊（911）的快速反應。
（4）、物業(yè)管理一般不設(shè)24小時值班，上班時間以外發(fā)生的緊急事情，由政府的911辦公室處理，物業(yè)管理成本大大減少。IREM的解釋是減少社會資源消耗，無需在每一處物業(yè)都設(shè)人等候不太可能發(fā)生的事情，政府的一支隊伍就可以應付一大片。
二、美國高層樓宇設(shè)備管理的特點
1、采用高端技術(shù)，保持樓宇管理的先進性。美國是世界上科學技術(shù)最為發(fā)達的國家，這也反映在他們對高層樓宇設(shè)備的配置要求上。我們在洛杉磯參觀了由美國世邦魏理士物業(yè)公司管理的智能大廈6500Wilshire Boulevard大廈。該大廈23層高，總面積435，039平方英尺（40416平方米），位于洛杉磯市繁華地段，是洛杉磯市企業(yè)界的標志性建筑，由貝聿銘設(shè)計。自大廈可遠望太平洋海岸、世紀城、好萊塢山及洛杉磯市區(qū)。大廈連續(xù)三年獲得國際建筑業(yè)主及經(jīng)理協(xié)會（BOMA）年度最佳大廈的稱號并成為洛杉磯市最令人滿意的辦公大廈。該大廈采用了先進的保安監(jiān)控系統(tǒng)，免除了人力巡視。大廈空調(diào)系統(tǒng)采用美國Auto-Matrix企業(yè)的超級終端計算機控制軟件系統(tǒng)進行能源管理。該大廈的溫控可由工程師利用一部便攜式計算機進入超級終端系統(tǒng)，隨時隨地（特別是在下班時）對空調(diào)系統(tǒng)運行進行調(diào)整。
2、注重節(jié)約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500 Wilshire Boulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業(yè)主及管理者高度重視節(jié)約能源，不惜投入重金改造樓宇設(shè)備，通過技術(shù)手段降低能源。該大廈已連續(xù)三年獲得美國環(huán)保署“能源之星獎”。通過投資改造，大廈能源管理系統(tǒng)，包括空調(diào)系統(tǒng)中的自動溫控、冷凍機自動切換，所有空氣處理機組、冷卻塔風扇及車庫送排風均安裝了調(diào)速電機。大廈全面安裝了照明探測控制系統(tǒng)及節(jié)水閥。僅車庫排風機使用變頻電機一項就為大廈每年在能源支出上節(jié)約近十萬美元。
3、注重設(shè)備管理環(huán)境，提高設(shè)備使用壽命。該大廈管理者十分重視設(shè)備環(huán)境的管理與保持。在參觀中我們發(fā)現(xiàn)，每一處設(shè)備間環(huán)境整齊，物品擺放井然有序，室內(nèi)及設(shè)備本身潔凈無塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。同時，管理者嚴格設(shè)備管理程序，規(guī)范嚴格，設(shè)備檢測均有明確的周期規(guī)定與現(xiàn)場檢測記錄。
三、本次赴美考察對我國物業(yè)管理發(fā)展的幾點啟示
1、美國的物業(yè)管理注重物業(yè)經(jīng)營服務(wù)，物業(yè)管理的內(nèi)涵較廣。除以物業(yè)管理為主外，涉及中介代理、咨詢評估、出租出售、開發(fā)銷售等房地產(chǎn)行業(yè)多個領(lǐng)域，這與目前我國物業(yè)管理企業(yè)大多單純從事簡單的物業(yè)管理基本業(yè)務(wù)內(nèi)容狀況形成很大反差。注重物業(yè)經(jīng)營，一方面擴大了物業(yè)管理的領(lǐng)域，通過多樣化經(jīng)營擴展利潤空間，規(guī)避行業(yè)風險。美國的物業(yè)管理企業(yè)有40%的收入來自于物業(yè)管理以外的經(jīng)營活動，這對我國目前利潤水平過低，經(jīng)營管理舉步維艱的物業(yè)管理企業(yè)不能不是個重要啟示；另一方面，涉足較高端的房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)內(nèi)容，可以有效地提高物業(yè)管理隊伍的整體素質(zhì)，轉(zhuǎn)變物業(yè)管理僅從事簡單勞動的對外形象。在美國參觀中，感到美方的物業(yè)管理人員素質(zhì)高、干勁足，職責滿意度高，94%的物業(yè)管理人員具有高等教育學歷。要提高我國物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)與水平，就要提高行業(yè)的吸引力，擴展行業(yè)的利潤空間和業(yè)務(wù)空間，涉足房地產(chǎn)高端業(yè)務(wù)內(nèi)容，自植梧桐樹，外引金鳳凰。
2、美國高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊伍，保證了美國的物業(yè)管理能夠保持在較高水平上。參觀學習中，給我們很深印象的是，美國職業(yè)化的物業(yè)管理人員十分珍惜自己得來不易、又具有很高社會與經(jīng)濟價值的注冊資格，有很強的長期甚至終身從事物業(yè)管理的愿望。他們把自己畢生的精力與才華貢獻在物業(yè)管理這一社會服務(wù)事業(yè)，這即保證了他們自己的較高社會地位和經(jīng)濟收入，也保證了美國物業(yè)管理的世界級水準。從物業(yè)管理行業(yè)來說，高度職業(yè)化，嚴格注冊資格的篩選程序，限制注冊人數(shù)（全美僅有9500人），都保證了注冊物業(yè)經(jīng)理等資格的整體質(zhì)量與素質(zhì)，提高了美國物業(yè)管理研究院在全美物業(yè)管理行業(yè)的地位與信譽，使資格注冊這一行業(yè)管理手段步入良性循環(huán)軌道。我們認為，美國的職業(yè)化專業(yè)管理隊伍建設(shè)經(jīng)驗值得我們學習與借鑒。
3、注重環(huán)保與節(jié)能，是此次赴美考察中感到的重要特點。在參觀考察6500 Wilshire Boulevard大廈中看到，大廈的業(yè)主與管理者對環(huán)保節(jié)能有明確的目標與計劃，業(yè)主肯下功夫，肯花價錢投入大量資金用于大廈節(jié)能改造，自1994年至2004年逐年投入資金進行各項改造最低提高能效10%，最高提高75%，有效地達到了節(jié)能降耗的目的。美國環(huán)保署對物業(yè)管理中的節(jié)能活動給予推動，每年評定“能源之星”項目，對節(jié)能顯著者予以表彰。我國已提出建設(shè)節(jié)約型社會，全國各行各業(yè)建設(shè)節(jié)約型企業(yè)、機關(guān)、單位的活動也都在開展。節(jié)約型建設(shè)主要是能源的降低，物業(yè)管理行業(yè)也應開展建設(shè)節(jié)約型小區(qū)、大廈的活動，把環(huán)保節(jié)能列入物業(yè)管理考核的重要內(nèi)容。
考察團成員：田在瑋、許新民、趙春凱、雷志超、楊柏林、曹學昌、皇甫廣榮、蔡任重、曹陽、閻永平
執(zhí) 筆：曹學昌