房地產政策解讀：再談房地產限售的政策隱喻兼評房產稅開征的必然

　　前兩天媒體上有則熱議的新聞：“【媒體：房地產稅可以在財政困難地區先行先試】房地產稅問題由來已久，房地產稅立法后，應根據實際情況先試先行、因地制宜，這也符合“立法先行、充分授權、分步推進”的原則。房地產稅最大的功能是增加地方政府稅源，因此可在財政困難地區先行先試，增加財政收入，緩解財政問題。”這則新聞基本上是今年有關房產稅最明確的一次吹風，可以說房產稅的開征沒幾無懸念，唯一不確定的是什么時候在財政困難的地區先行先試。

　　我在《房地產市場的未來政策走勢的幾點猜想》中說過：房地產市場未來的政策路徑將分兩步走。第一步是全國加大限售的范圍和力度，第二步才是房產稅的開征。現在全國房地產市場限售的標配是2年，從明年開始會逐步延長，估計未來兩年5-8的限售將是全國很多城市的標配。今天再深入聊一下限售在全國房地產市場中的政策作用。

　　第一，減少房地產市場的拋盤壓力。限售后，很多投機資金將不能在短期內套現離場，因此，緩解了房地產市場的拋盤壓力。特別是當下房產稅的開征意圖已如此明顯，一些投機資金肯定想獲利走人。游資一旦離場肯定會去其他市場興風作浪，這不是政策制定者希望見到的場景，政策制定者特別擔心游資從房地產市場涌出后在大宗商品市場坐莊，一旦大宗價格被游資拉高，會顯著提升國內的通脹壓力。今年國際大宗價格已經不斷上漲，如果國內資金里應外合，通脹將逼迫央行加息，這是央行最不希望面對的場景。所以通過政策手段將游資鎖死在房地產市場是幾方樂見的選擇。

　　第二，減少外匯市場的賣盤壓力。政策制定者除了擔心游資突襲大宗價格外，央行更加擔心游資沖擊外匯市場。全國房地產市場的存量估計有300萬億人民幣左右，10%的游資撤離就是30萬億人民幣的體量。現在外匯儲備僅存3萬億美元，用現行匯率折算僅僅20萬億人民幣，還不夠10%的房地產市值沖擊。外匯市場一旦發生秩序失控將對國民經濟產生巨大沖擊和影響，這是央行絕對不想見到也不允許發生的事情。所以鎖死房地產市場的流動性以絕后患。

　　限售政策有利而無害?也不是。限售雖然打掉了房地產市場中游資的流動性，降低了游資對于其他中央需要保護市場的潛在沖擊，但限售將實實在在的把房地產的投資價值給快速消退。社會大眾最終明白：房子的確是用來住的，不是用來炒的。由于沒有流動性，也沒有炒作的價值。因此，房地產市場在缺少投機性需求后，僅僅留下剛性需求。但剛需相對投機性需求而言，是那么的微不足道，總是那么的平穩，因此房地產市場將進入一輪長久的縮量下跌的狀態。房地產市場一旦縮量，土地銷售也必然縮量，地方政府的土地出讓金必然大幅減少。一些財政原本就困難的地方，財經將更加困難。中央拿什么來彌補地方財源?房產稅!