赴美高層樓宇設(shè)備管理考察報(bào)告范文

　　注重經(jīng)營(yíng)的綜合服務(wù)：一是cpm的時(shí)間分配和收入結(jié)構(gòu)上，以物業(yè)管理為主，代理、咨詢、估價(jià)開(kāi)發(fā)也屬重要內(nèi)容;二是管理物業(yè)方面，以住宅和非住宅并重;三是組織類型上，cpm除主要在物業(yè)管理公司外，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑、投資信托、銀行等行業(yè)中均有分布。

　　5、美國(guó)物業(yè)管理的內(nèi)容

　　(2)日常維修保養(yǎng)——依靠專業(yè)公司。對(duì)于物業(yè)的日常維修保養(yǎng)，物業(yè)管理公司起一個(gè)組織、調(diào)度和負(fù)最終責(zé)任的作用。由于社會(huì)分工的發(fā)達(dá)，大多數(shù)物業(yè)管理公司本身并不備有維修養(yǎng)護(hù)人員和設(shè)備。房屋及其設(shè)備設(shè)施由專業(yè)公司承擔(dān)，各類設(shè)施還由各對(duì)應(yīng)的專業(yè)公司承擔(dān);衛(wèi)生由衛(wèi)生清潔專業(yè)公司承擔(dān)，一般每周清潔和清運(yùn)垃圾2次;綠化有綠化專業(yè)公司承擔(dān)，一般綠化人員每周前來(lái)修剪、殺蟲(chóng)或施肥1次。綠化噴灌基本自動(dòng)化，定時(shí)自動(dòng)噴水。

　　(3)保安服務(wù)不是物業(yè)管理的法定內(nèi)容，各物業(yè)根據(jù)業(yè)主公約規(guī)定而不同。一般物業(yè)管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒(méi)有保安。基本原因有三：一是保安人工費(fèi)昂貴;二是有保安反給人不安全的感覺(jué)，別人會(huì)認(rèn)為是不安全才請(qǐng)保安的，物業(yè)難免貶值;三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價(jià)的服務(wù)。還有一個(gè)原因是警察和消防隊(duì)(911)的快速反應(yīng)。

　　(4)、物業(yè)管理一般不設(shè)24小時(shí)值班，上班時(shí)間以外發(fā)生的緊急事情，由政府的911辦公室處理，物業(yè)管理成本大大減少。irem的解釋是減少社會(huì)資源消耗，無(wú)需在每一處物業(yè)都設(shè)人等候不太可能發(fā)生的事情，政府的一支隊(duì)伍就可以應(yīng)付一大片。

　　二、美國(guó)高層樓宇設(shè)備管理的特點(diǎn)

　　2、注重節(jié)約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500

　　wilshire

　　boulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業(yè)主及管理者高度重視節(jié)約能源，不惜投入重金改造樓宇設(shè)備，通過(guò)技術(shù)手段降低能源。該大廈已連續(xù)三年獲得美國(guó)環(huán)保署“能源之星獎(jiǎng)”。通過(guò)投資改造，大廈能源管理系統(tǒng)，包括空調(diào)系統(tǒng)中的自動(dòng)溫控、冷凍機(jī)自動(dòng)切換，所有空氣處理機(jī)組、冷卻塔風(fēng)扇及車庫(kù)送排風(fēng)均安裝了調(diào)速電機(jī)。大廈全面安裝了照明探測(cè)控制系統(tǒng)及節(jié)水閥。僅車庫(kù)排風(fēng)機(jī)使用變頻電機(jī)一項(xiàng)就為大廈每年在能源支出上節(jié)約近十萬(wàn)美元。

　　3、注重設(shè)備管理環(huán)境，提高設(shè)備使用壽命。該大廈管理者十分重視設(shè)備環(huán)境的管理與保持。在參觀中我們發(fā)現(xiàn)，每一處設(shè)備間環(huán)境整齊，物品擺放井然有序，室內(nèi)及設(shè)備本身潔凈無(wú)塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。同時(shí)，管理者嚴(yán)格設(shè)備管理程序，規(guī)范嚴(yán)格，設(shè)備檢測(cè)均有明確的周期規(guī)定與現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)記錄。

　　三、本次赴美考察對(duì)我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的幾點(diǎn)啟示

　　1、美國(guó)的物業(yè)管理注重物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，物業(yè)管理的內(nèi)涵較廣。除以物業(yè)管理為主外，涉及中介代理、咨詢?cè)u(píng)估、出租出售、開(kāi)發(fā)銷售等房地產(chǎn)行業(yè)多個(gè)領(lǐng)域，這與目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)大多單純從事簡(jiǎn)單的物業(yè)管理基本業(yè)務(wù)內(nèi)容狀況形成很大反差。注重物業(yè)經(jīng)營(yíng)，一方面擴(kuò)大了物業(yè)管理的領(lǐng)域，通過(guò)多樣化經(jīng)營(yíng)擴(kuò)展利潤(rùn)空間，規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)有40%的收入來(lái)自于物業(yè)管理以外的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這對(duì)我國(guó)目前利潤(rùn)水平過(guò)低，經(jīng)營(yíng)管理舉步維艱的物業(yè)管理企業(yè)不能不是個(gè)重要啟示;另一方面，涉足較高端的房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)內(nèi)容，可以有效地提高物業(yè)管理隊(duì)伍的整體素質(zhì)，轉(zhuǎn)變物業(yè)管理僅從事簡(jiǎn)單勞動(dòng)的對(duì)外形象。在美國(guó)參觀中，感到美方的物業(yè)管理人員素質(zhì)高、干勁足，職責(zé)滿意度高，94%的物業(yè)管理人員具有高等教育學(xué)歷。要提高我國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)與水平，就要提高行業(yè)的吸引力，擴(kuò)展行業(yè)的利潤(rùn)空間和業(yè)務(wù)空間，涉足房地產(chǎn)高端業(yè)務(wù)內(nèi)容，自植梧桐樹(shù)，外引金鳳凰。

　　2、美國(guó)高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍，保證了美國(guó)的物業(yè)管理能夠保持在較高水平上。參觀學(xué)習(xí)中，給我們很深印象的是，美國(guó)職業(yè)化的物業(yè)管理人員十分珍惜自己得來(lái)不易、又具有很高社會(huì)與經(jīng)濟(jì)價(jià)值的注冊(cè)資格，有很強(qiáng)的長(zhǎng)期甚至終身從事物業(yè)管理的愿望。他們把自己畢生的精力與才華貢獻(xiàn)在物業(yè)管理這一社會(huì)服務(wù)事業(yè)，這即保證了他們自己的較高社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)收入，也保證了美國(guó)物業(yè)管理的世界級(jí)水準(zhǔn)。從物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，高度職業(yè)化，嚴(yán)格注冊(cè)資格的篩選程序，限制注冊(cè)人數(shù)(全美僅有9500人)，都保證了注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理等資格的整體質(zhì)量與素質(zhì)，提高了美國(guó)物業(yè)管理研究院在全美物業(yè)管理行業(yè)的地位與信譽(yù)，使資格注冊(cè)這一行業(yè)管理手段步入良性循環(huán)軌道。我們認(rèn)為，美國(guó)的職業(yè)化專業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)經(jīng)驗(yàn)值得我們學(xué)習(xí)與借鑒。