“步行街”還是“不行街”
“步行街”還是“不行街”
——“三門峽建業新天地?步行街”調查報告
一、調查的背景與動機
1、自XX年起，商業地產首先在北京、上海、廣州等幾個經濟高度發達的地區興起，繼而快速蔓延到全國。據國家統計局統計數據顯示，XX年以后，我國商業地產投資年平均增長達到33%，超出住宅投資增長率6個百分點。可以說最近幾年我國商業地產熱度很高，發展也很快。眾多投資主體認為商業地產盈利高、市場需求大、宏觀調控壓力小，紛紛一擁而上，爭搶這一塊誘人的“香餑餑”。
2、較之開發商，投資者的熱情也相當高漲。大部分商業項目的銷售狀況都非常理想，大量投資者在“一鋪養三代”這一古訓的感召下急不可待地把口袋里攥了多年的錢砸如其中。以三門峽“建業新天地”這個項目為例，曾創下2小時內清盤的銷售業績。
3、表面上看，全國商業地產市場呈現出一種供需兩旺、盛世繁榮的景象，可深入了解發現，其實當前的商業地產已經出現了很多危機，最突出的是很多前期銷售火爆的項目到了后期卻經營困難，鋪面空置率不斷上升，客流減少，人氣缺乏，糾紛不斷。總之一系列的問題相繼暴露，困擾著開發商、經營者和投資者。是“一鋪養三代”，還是“三代養一鋪”？是“步行街”還是“不行街”？大家開始紛紛呼吁冷靜看待商業地產。
而對于“建業新天地”而言，這些問題同樣存在。步行街銷售時的火爆與現在的冷清形成巨大反差，我們面臨的困擾與全國的大環境驚人地一致。那么到底問題出在哪？這是我所關心的，也正是本次調查所關注的。
二、調查目的
1、了解步行街現狀，尋找其存在的問題。
2、了解消費者對步行街的認知情況，消費者的需求。
3、聽取消費者、步行街經營者、商戶三個群體對于步行街不同意見，總結經驗教訓，探尋解決問題的辦法。
三、調查對象與方式
本次調查主要針對三個不同的群體，分別采用不同的調查方式：
1、步行街的消費者。
包括現有消費者和潛在消費者。調查主要采用問卷的形式，在固定的幾個采樣點隨機抽取部分三門峽市民進行調查。調查共發放問卷200份，回收有效問卷192份，回收率為96%。在被調查者中66%為女性，34%為男性，其中20歲以下占6%，21～30歲占27%，31～40歲占49%，40歲以上占18%。
2、步行街的經營、管理者。
具體說來就是商業公司和前期受集團委托負責商業經營管理的“河南德澳商業地產投資管理有限公司”的工作人員、管理人員。主要采用深度訪談的形式，對其進行調查。
3、步行街內商戶。
對這一群體同樣采用的是深度訪談的形式，通過面對面的交流，聽取他們的意見。
四、調查發現的問題
（一）消費者說
經過對消費者調查問卷的整理與分析，反映出以下問題：
1、步行街在三門峽市民心中的知名度是非常高的。在被調查的200個人中，只有4個人表示不知道“建業新天地?步行街”，知曉率高達98%。當然，簡單地知道并不是我們想達到的目標，我們的目標是讓更多的人了解步行街，認可步行街。
2、在步行街有過消費經歷的人數和沒有在步行街消費過的人數相差不大，各占52%和48%。但進一步了解發現，在步行街消費過的人大都沒有把步行街作為其購物的首選，消費的次數和頻率也都不高。（這兩類群體在下文中用“現有消費者”和“潛在消費者”指代）
3、對于潛在消費者，黃河路精品街、百貨大樓、大張百貨成為他們購物的三大首選，分別有50%、38%、36%的人選擇到這三個地方購物。在此值得一提的是，黃河路精品街和百貨大樓在三門峽都屬于歷史比較長久的商業項目，而大張百貨則開業不久，其成績不可小視，在經營方面對我們有借鑒的意義。
4、潛在消費者所能接受的服裝單價主要集中在100—200元之間，所占比例為55%；另外選擇100元以下和200～500元的人數分別占潛在消費者總量的21%、19%；選擇500元以上的只占5%。由此看出三門峽市民購買力有限，消費水平不高，主要集中在中低檔價位上。
5、在潛在消費者中，48%的人認為不選擇在步行街購物消費的原因是商品價格太高，比例最大。這說明影響其購買決策的首要因素還是價格。另外，有33%的人表示“沒有這個習慣”；24%的人表示“沒有自己喜歡的品牌”。由此可以看出，如何轉變人們的消費習慣也是一個比較重要的課題。第二，體現了內部品牌組成對于商業經營的重要作用，部分中高端的消費者對價格相對不敏感，但他們對步行街內品牌的認可度不高。
6、對于現有消費者而言，絕大部分的人到步行街的主要目的還是購物，有70%的人選擇“購物”這一選項；另外有43%的人來步行街的目的是吃飯；而選擇“休閑、娛樂”的人只占35%。這一數據表明，當前經營狀況與之前“購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的復合式商業街”的定位存在一定的差距，休閑和娛樂的功能沒有得到很好體現。根據調查結果，可以考慮引進咖啡廳、書吧、健身房等人們比較感興趣的經營業態。
7、在基礎設施配套方面，被調查者認為最應該增加兒童娛樂設施，有32%的人選擇此選項，另外有31%和16%的人分別認為應增加廣場內街休息坐椅和綠化設施。消費者認為上述設施的增設可以改善步行街的購物環境，增加其對自己的吸引力。