“步行街”還是“不行街”

　　（一）歷史原因造成的，無(wú)法改變而又非常重要的問(wèn)題

　　1、前期產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計(jì)不合理，缺乏商業(yè)考慮

　　由于建筑的不可改變性，導(dǎo)致這一問(wèn)題無(wú)法改變，更主要的是我們應(yīng)該吸取其中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，多總結(jié)，多思考，爭(zhēng)取在未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，不要再犯類似的錯(cuò)誤。具體說(shuō)來(lái)，正確的開(kāi)發(fā)程序應(yīng)該是：招商（與零售商等商家簽好合同后）——設(shè)計(jì)（按照零售商等商家的要求）——分割出售或出租（中小投資購(gòu)買(mǎi)）——物業(yè)管理（開(kāi)發(fā)商或第三方）——長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)——開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。反面有首創(chuàng)資產(chǎn)公司所做的“巨庫(kù)”和“第五大道”的失敗案例，正面有大連萬(wàn)達(dá)的“訂單式生產(chǎn)”模式，兩方面均有參考價(jià)值，

　　2、分割銷售“產(chǎn)權(quán)式商鋪”帶來(lái)的難以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、管理的問(wèn)題

　　同樣的，這個(gè)問(wèn)題雖然一直困擾著我們，但既然已是既定事實(shí)，確實(shí)也無(wú)法改變，還是只能當(dāng)作初次涉足商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。根據(jù)中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)和中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟最近發(fā)布的《XX年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》所提出的信息，一個(gè)新的趨勢(shì)正在商業(yè)地產(chǎn)界蔓延——商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷模式從發(fā)展初期的以“產(chǎn)權(quán)式商鋪”為主要銷售模式開(kāi)始逐漸被經(jīng)營(yíng)持有型物業(yè)所取代，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始認(rèn)識(shí)到分割產(chǎn)權(quán)出售的弊端，他們正在進(jìn)行由追逐短期利益向追求長(zhǎng)期回報(bào)的理性轉(zhuǎn)型。建業(yè)是一個(gè)負(fù)責(zé)任的企業(yè)，它并沒(méi)有像有的開(kāi)發(fā)商那樣賣(mài)完就走了。只有用一種為了維護(hù)品牌和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的心態(tài)，才能把步行街搞好，讓建業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)的路上走得更遠(yuǎn)、更穩(wěn)。

　　（二）比較復(fù)雜的，很難解決或需要很長(zhǎng)時(shí)間才能解決的問(wèn)題

　　1、交通條件不利的問(wèn)題

　　無(wú)可否認(rèn)，增設(shè)人行道或過(guò)街天橋?qū)Σ叫薪纸?jīng)營(yíng)的拉動(dòng)作用是巨大的。交通設(shè)施的建設(shè)與改善關(guān)系到一個(gè)城市的建設(shè)規(guī)劃，要想因?yàn)閱蝹�(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行改變難度很大，并且企業(yè)與政府所處立場(chǎng)不同,考慮問(wèn)題不同，與政府談判交涉比較困難，這個(gè)不僅僅是資金問(wèn)題，程序也非常復(fù)雜，所以這個(gè)問(wèn)題是非常難以解決的，除非有一個(gè)共嬴的方案與周密的計(jì)劃才有解決的可能。

　　2、市民總體購(gòu)買(mǎi)力不高，對(duì)步行街商品心理價(jià)位高的問(wèn)題

　　一個(gè)商業(yè)市場(chǎng)的盈利能力是以消費(fèi)者消費(fèi)水平和購(gòu)買(mǎi)力相適應(yīng)的，而這一切都受制于商圈或城市的規(guī)模，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度。三門(mén)峽作為一個(gè)中小城市，在規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平兩方面都是有限的。所以要想這個(gè)問(wèn)題能很快解決是不現(xiàn)實(shí)的。

　　當(dāng)然，市民對(duì)步行街內(nèi)商品心理價(jià)位高，也不僅僅是商品本身的原因，經(jīng)過(guò)了解我發(fā)現(xiàn)在步行街的商品價(jià)格并不是像很多人想像的那么高，或者說(shuō)步行街內(nèi)也有中檔價(jià)位的商品。造成這個(gè)現(xiàn)象還有另外一個(gè)原因，就是建業(yè)前期在開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目時(shí)，大量以“高檔次的生活，尊貴身份的象征”等為訴求進(jìn)行廣告宣傳，讓市民們很自然地把“高檔次、高價(jià)位”與建業(yè)有關(guān)的商品聯(lián)系在一起，產(chǎn)生一定的距離感。這一切需要我們長(zhǎng)期給予消費(fèi)者一種正面、客觀的告知，努力改變這一思維定勢(shì)。

　　3、沒(méi)有形成到步行街消費(fèi)的習(xí)慣

　　的確，人們的購(gòu)物習(xí)慣不可能因?yàn)橐粋�(gè)新的商業(yè)形態(tài)的出現(xiàn)而產(chǎn)生根本性的變化。人一旦形成某種習(xí)慣是很難改變的。在這一方面，我們同樣不能急功近利，但一定要認(rèn)識(shí)到這一問(wèn)題的存在，通過(guò)有計(jì)劃的宣傳、推廣，通過(guò)良好的商品與服務(wù)，把消費(fèi)者慢慢吸引到步行街來(lái)，這樣才能逐漸改變消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣。

　　4、街內(nèi)品牌和業(yè)態(tài)布局不完善

　　具體表現(xiàn)在中高端消費(fèi)者對(duì)街內(nèi)品牌的認(rèn)可度不高。另外，休閑娛樂(lè)設(shè)施和此類經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)缺乏，導(dǎo)致這一功能沒(méi)有很好體現(xiàn)。這跟前期規(guī)劃設(shè)計(jì)和招商有很大關(guān)系，由于產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上的先天不足，導(dǎo)致一些大眾認(rèn)可度高的品牌和一些休閑娛樂(lè)類的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)無(wú)法在招商過(guò)程中順利進(jìn)駐步行街。理論上講，品牌和業(yè)態(tài)的布局是應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)需求的變化而調(diào)整的，然而由于無(wú)法很好統(tǒng)一管理，導(dǎo)致這一問(wèn)題也很難解決。

　　（三）主要出于自身主觀原因，通過(guò)努力相對(duì)容易解決的問(wèn)題

　　1、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施配置不完善的問(wèn)題

　　這一方面的問(wèn)題主要由于前期考慮不周全而造成的，它并沒(méi)有給步行街的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)太嚴(yán)重的負(fù)面影響，但如果能得到解決的話必將大大有利于優(yōu)化購(gòu)物環(huán)境，改善步行街的經(jīng)營(yíng)狀況。比如說(shuō)，倉(cāng)庫(kù)、兒童娛樂(lè)設(shè)施、街內(nèi)休息坐椅等設(shè)施的添置早已列入公司工作日程。但是，之所以這些工作沒(méi)有很快完成，其中還存在一定層面上執(zhí)行力不夠的問(wèn)題，在此就不展開(kāi)闡述了。

　　2、宣傳力度不夠，宣傳形式單一，活動(dòng)效果不理想

　　關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，我認(rèn)為除了經(jīng)費(fèi)原因，更主要的是商業(yè)策劃能力不強(qiáng)的表現(xiàn)。步行街缺乏一套系統(tǒng)的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的、目標(biāo)明確的宣傳推廣計(jì)劃。在經(jīng)費(fèi)方面，公司應(yīng)該意識(shí)到步行街作為一個(gè)新興商業(yè)，正處于市場(chǎng)培育期，在這一時(shí)期需要大量的投入來(lái)支持其宣傳和推廣，這樣才能談經(jīng)費(fèi)的投放和有效使用。促銷方面，前期公司主要采用打折、抽獎(jiǎng)兩種促銷方式。但是效果都不太理想。究其原因：在打折中對(duì)商戶所銷售商品價(jià)格管理不力，存在“假打折”的現(xiàn)象；而消費(fèi)者對(duì)抽獎(jiǎng)這一促銷方式的認(rèn)可度又不高。我建議在此階段，應(yīng)進(jìn)行大規(guī)模、規(guī)律性的商品促銷，必要的時(shí)候可以考慮對(duì)商戶進(jìn)行補(bǔ)貼。