“步行街”還是“不行街”
8、在不同促銷方式的傾向方面，人們認為“打折”對其最具吸引力，有56%的受訪者都選擇了這一選項；其次，26%的受訪者對“特價大賣場”也表現出了濃厚的興趣，值得在后期的促銷中加以嘗試；而“返券”和“抽獎”對于受訪者的吸引力顯然并不大，只有6%和7%的人選擇這兩項。
9、在文化休閑活動的選擇上，人們最感興趣的六類活動依次為：電影周（28%）→書展（24%）→少兒輪滑比賽/表演（22%）→健美操比賽/表演（18%）→畫展（18%）→旅游文化推介會（16%）。由此可以看出，電影是一種非常大眾話的文化休閑活動；而那些收入水平較高、文化修養較高的受訪者則更傾向與書展、畫展、旅游文化推介會等文化氣息較濃的活動。
（二）經營管理者說
在與公司內部步行街經營管理者的交流中，我發現了更多深層次的問題，而隨著對這一問題更深入的關注與認識，全國各地大量的案例也證實了他們的論點。突然有這樣一種感覺：歷史是驚人的相似，近年來在商業地產領域出現的問題也是出奇地一致。
1、項目前期定位不清晰，產品設計規劃沒有更多考慮商業用途的特殊性，不符合商業規律，導致后期招商難以成功，街內品牌力不夠，后期調整的難度也很大。
住宅地產與商業地產開發有很大差異，前者以售出為終結，是一種相對短期的業務，而后者則是通過租賃運營獲得長期回報為目的。而且由于兩者在用途上存在根本差別，所以在建筑的規劃設計上也有不同的要求。如超市、百貨、專賣店、餐飲等不同業態對層高、承重、進深、供電照明、人流、車流、動線、排污、消防以及商業店面門窗，門頭外觀等建筑結構的設計均有不同要求，這些要比非商業用房設計復雜得多。
建業新天地?步行街作為建業集團的第一個商業項目，在前期的規劃設計方面確實存在一定的不足之處，導致招商過程中一些目標品牌、目標業態無法成功入駐，對步行街的整體實力造成了一定的影響。
2、分割出售“產權式商鋪”，產權分散，不利于后期統一經營、管理
這是一種商業地產銷售的模式，之所以實行“產權式商鋪”出售目的在于商業物業總價高，分割出售有利于降低投資門檻，促進銷售；另外，出讓產權可以快速回籠資金，減輕還貸壓力。但產權過于分散必然會導致一個完整的商業設施在所有權和經營權被分割而失去其整體性，從而無法進行統一的經營和管理。為了解決這個問題，開發商一般會采取返租的形式收回全部或部分經營權，達到統一經營的目的。但這種做法只是權益之計，仍存在隱患，一旦經營業績不佳，就會帶來一系列問題。
當前，步行街就處于這樣一個處境下，而且部分商戶屬于自營，不愿意接受返租，也不配合公司統一經營的要求，可公司卻無法很好地約束他。這就使得統一管理的難度進一步加大。
（三）商戶說
由于步行街經營狀況不理想，導致商戶對建業的意見比較大，這也增大了我調查的難度。在他們反映的問題中，有的過于偏激，有的比較消極，另外部分問題在文章前面有所提及，所以我選擇了如下幾個比較客觀、中肯，又具有代表性的問題予以羅列：
1、經營管理方廣告宣傳力度不夠，促銷形式單一，活動效果不明顯
較之部分商業項目有規律的、大范圍的廣告宣傳不同，目前步行街在這方面的投入力度確實不是很大。前期主要采用的是DM宣傳單、短信群發等廣告宣傳手段。而在促銷方面則主要采用打折和抽獎的方式，但效果也不是很明顯。一方面，是因為經費的限制；另一方面，還存在商業策劃水平不高的原因。一個新的商業市場，需要一定時間的培育，在這段時間的宣傳推廣投入是巨大的；而另一方面，在這個時期的宣傳推廣一般不可能取得立竿見影的效果。所以在這樣一個過程中，追求短期效益的商戶自然會對這一問題報有意見。
2、交通條件不利，被三條馬路阻隔于成熟商圈之外
交通方便對形成一條好的商業街至關重要，決定著其能夠輻射到的周邊區域，客流量的大小，直接影響到整個商業街的發展。98年在天津濱江道，晚報有一篇文章叫《一條護欄，攔死了一個商場》，當時引起了廣泛影響。最后政府拆除了道路中間的護欄，商場才又獲得新生，所以交通對商業步行街的影響是很大的。
其實商戶提出這一問題主要是因為在步行街規劃和銷售期間，公司曾跟業主提過會一條人行橫道連通人流較大的湖濱廣場與步行街主入口。但由于后期與政府的溝通出現了問題，事情有所變化，導致這一設想至今仍沒有實現。
3、商業配套設施不完善
這還是屬于前期規劃和設計的問題，前期考慮不是十分周全，導致一些針對商業用途來說特殊的配套設施沒有建設，商戶反映比較多的主要有貨物倉庫和修衣服的場所這兩方面，類似問題確實給商戶的日常經營帶來了麻煩。
五、問題深度分析及建議
上述三方面的問題，從不同角度解釋為什么步行街的現狀不盡人意，每一個問題都有所根據。然而，步行街這個商業項目從誕生之日起就具有了很多的特殊性。很多問題有著復雜的根源，本次調查報告旨在指出問題的同時，能夠對當前具有解決可行性的問題進行更深入的探討，并提出解決的建議，所以我把上述一系列問題重新劃分為三類：