關(guān)于拆遷談判技巧_有哪些案例3則

　　拆遷談判類似于商業(yè)談判，卻又比商業(yè)談判難上加難。拆遷談判有哪些技巧呢？關(guān)于拆遷談判有哪些實(shí)用的案例？以下是第一范文網(wǎng)小編編整理了關(guān)于拆遷談判技巧，拆遷談判案例，希望幫到你。

　　拆遷談判技巧1：收集必要的相關(guān)信息

　　信息有助于我們“知己知彼”，增強(qiáng)談判實(shí)力和信心。應(yīng)收集的信息包括：

　　(1)該地段為什么要拆遷?按照規(guī)劃拆遷之后該地段作何用途?用途不同，補(bǔ)償系數(shù)不同。

　　(2)拆遷人是誰?是否有拆遷許可證?動(dòng)遷服務(wù)機(jī)構(gòu)是誰?

　　(3)對(duì)方談判人員的組成情況如何?誰是主談人?他們的職務(wù)、背景、性格、愛好如何?

　　(4)拆遷的評(píng)估機(jī)構(gòu)是誰?如果已經(jīng)做了評(píng)估，如何拿到評(píng)估報(bào)告?

　　(5)評(píng)估報(bào)告哪些地方較合理?哪些地方可以要求重新評(píng)估?是否有財(cái)產(chǎn)被有意無意地漏評(píng)?

　　(6)拆遷人或服務(wù)機(jī)構(gòu)的工作程序和內(nèi)容是否合法?如有違法，向誰申訴?

　　(7)是否有別的企業(yè)已經(jīng)達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議?補(bǔ)償金額是多少?他們的談判有何得失?

　　拆遷談判技巧2：策略地安排談判的時(shí)間和地點(diǎn)

　　在拆遷談判中，拖延是一種非常有用的時(shí)間策略。對(duì)業(yè)主而言，時(shí)間幾乎沒有成本。對(duì)開發(fā)商而言，時(shí)間有巨大的資金成本和機(jī)會(huì)成本。所以在談判之初最策略的做法是讓對(duì)方找不到人，不要和對(duì)方進(jìn)行任何接觸。讓其他人先談，隨時(shí)了解他們?nèi)〉玫倪M(jìn)展，作為己方談判的有利基礎(chǔ)。越是到后面，拆遷人越是想盡快把整個(gè)事情了結(jié)。到只剩下最后一兩家的時(shí)候，拆遷人要讓步就會(huì)少很多顧忌，也就更容易做出讓步。

　　在地點(diǎn)的選擇上，千萬不要自己主動(dòng)到對(duì)方的辦公室談判。主動(dòng)去對(duì)方的辦公室，對(duì)方會(huì)認(rèn)為你很希望被拆遷并得到補(bǔ)償。要讓對(duì)方找到己方的企業(yè)里來，并且很難找到你，在談判過程中也便于安排人員巧妙地、策略地干擾或中止談判的進(jìn)程。

　　拆遷談判技巧3：組建一個(gè)談判小組

　　因?yàn)椴疬w談判涉及的財(cái)產(chǎn)標(biāo)的額通常比較大(動(dòng)輒上千萬、幾千萬)、內(nèi)容復(fù)雜、專業(yè)性強(qiáng)，業(yè)主一人無法勝任，需要組建一個(gè)談判顧問團(tuán)隊(duì)。顧問團(tuán)隊(duì)最遲應(yīng)該在評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)廠評(píng)估之前組建好。一旦評(píng)估報(bào)告出來，就會(huì)比較被動(dòng)，少了很多回旋的余地。拆遷談判的團(tuán)隊(duì)成員最好由以下人員組成：

　　(1)業(yè)主熟悉自己企業(yè)的基本情況，負(fù)責(zé)重大事項(xiàng)的選擇決策和補(bǔ)償協(xié)議的最后簽訂;

　　(2)談判顧問負(fù)責(zé)談判的準(zhǔn)備、相關(guān)信息的收集分析、判斷談判形勢(shì)、控制談判過程、選擇談判重點(diǎn)和先后秩序、運(yùn)用談判策略、技巧等，為業(yè)主提供系統(tǒng)的、全方位的咨詢服務(wù);

　　(3)資產(chǎn)評(píng)估師負(fù)責(zé)審查評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，是否存在故意低評(píng)、錯(cuò)評(píng)、漏評(píng)等情況，為談判報(bào)價(jià)提供必要的依據(jù)。

　　(4)律師律師的作用在于提供法律方面的有關(guān)依據(jù)和拆遷協(xié)議的審核把關(guān)，而非起訴拆遷人。拆遷源于立項(xiàng)，拆遷人往往有背后撐腰，業(yè)主是不可能打贏官司或通過訴訟解決拆遷補(bǔ)償問題的。

　　拆遷談判技巧4：確定理性的談判目標(biāo)

　　很多業(yè)主會(huì)在拆遷談判中漫天要價(jià)，提出一些不切合實(shí)際的無理要求。過高的補(bǔ)償要求會(huì)被對(duì)方認(rèn)為是“獅子大開口”，會(huì)毀滅對(duì)方通過談判解決的希望，其結(jié)果可能是迫使對(duì)方采取“強(qiáng)制拆遷”的極端手段，有時(shí)甚至釀成“玉石俱毀”的拆遷悲劇。

　　理性的談判目標(biāo)是通過努力談判可能實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。這一目標(biāo)應(yīng)該是有理由支撐的，也就是業(yè)主的要求和報(bào)價(jià)應(yīng)該是有理由的，是有一定依據(jù)的。咨詢團(tuán)隊(duì)的一個(gè)重要任務(wù)就是幫助業(yè)主確立一個(gè)適合的談判目標(biāo)并為這一目標(biāo)提供必要的理由和一定的依據(jù)。這一目標(biāo)可以以評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告為基礎(chǔ)，但又要大大高于評(píng)估報(bào)告提出的補(bǔ)償金額。

　　談判目標(biāo)不是一成不變的，隨著談判的進(jìn)行，局勢(shì)的變化可以靈活調(diào)整。在談判初期，業(yè)主一方不宜過早亮出己方的談判目標(biāo)和報(bào)價(jià)，以免一開始就被對(duì)方扣上“獅子大開口”的帽子。要通過策略的談判和過程控制逐步改變對(duì)方的期望值，使其越來越接近己方的談判目標(biāo)。

　　拆遷談判技巧5：抓住談判的核心問題

　　絕大多數(shù)拆遷談判的核心問題是機(jī)器設(shè)備和房屋重置的補(bǔ)償系數(shù)。

　　現(xiàn)在以20xx年某評(píng)估機(jī)構(gòu)給杭州市拱墅區(qū)康橋鎮(zhèn)某企業(yè)出具的評(píng)估報(bào)告為例來說明這一問題。該報(bào)告提出總補(bǔ)償金額為2340萬元，具體包括：

　　(1)房屋1450萬元，按重置價(jià)格(按當(dāng)年材料價(jià)格重新建造所有拆遷房屋所需費(fèi)用)580萬元的2.5倍補(bǔ)償;

　　(2)未到期臨時(shí)建筑204萬元，按重置價(jià)格204萬元的1倍補(bǔ)償;

　　(3)地上附屬物(裝修等費(fèi)用)149萬元;

　　(4)機(jī)器設(shè)備凈值(原值成新率%)1547萬，評(píng)估值537萬元。

　　通過查看評(píng)估報(bào)告，還有兩部分機(jī)器設(shè)備可以要求對(duì)方補(bǔ)償：一是有漏評(píng)嫌疑的設(shè)備凈值184萬元;二是不評(píng)金額320萬元(該評(píng)估報(bào)告對(duì)那些拆遷后轉(zhuǎn)移到別處不會(huì)影響使用價(jià)值的設(shè)備未進(jìn)行評(píng)估，也不計(jì)入補(bǔ)償范圍)。所以，機(jī)器設(shè)備一項(xiàng)涉及到的總金額是1547+184+320共2051萬元。而評(píng)估報(bào)告僅提出補(bǔ)償537萬元，相差1514萬元。其他地方談得再好，如果機(jī)器設(shè)備一項(xiàng)談不好，本次談判也不能算是成功的。機(jī)器設(shè)備一項(xiàng)毫無疑問成為談判的核心問題。

　　通過資產(chǎn)評(píng)估師的認(rèn)真核查，該企業(yè)的房屋補(bǔ)償主要涉及到三部分：一是房屋重置價(jià)格580萬元;二是未到期臨時(shí)建筑重置價(jià)格204萬元;三是部分房屋結(jié)構(gòu)被誤評(píng)、低評(píng)的重置價(jià)格66萬元。如果全部按非市政公用設(shè)施和公益事業(yè)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償系數(shù)3來補(bǔ)償，一共可獲得2550萬元的補(bǔ)償。而評(píng)估報(bào)告僅提出補(bǔ)償1654萬元，相差896萬元。所以房屋重置補(bǔ)償系數(shù)也是談判的核心問題之一。

　　土地價(jià)格因素只是區(qū)位綜合平均價(jià)格的一部分，區(qū)位綜合平均價(jià)格反映的是房屋樓面價(jià)格，而土地基準(zhǔn)地價(jià)反映的是土地平面價(jià)格。

　　影響房屋重置價(jià)格的主要是結(jié)構(gòu)、等級(jí)和成新等因素。今年6月1日，市房產(chǎn)局和物價(jià)局重新調(diào)整并公布了武漢市房屋重置價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)。

　　國(guó)有土地房屋拆遷補(bǔ)償款計(jì)算公式：房屋建筑面積房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)(區(qū)位綜合平均價(jià)格+房屋重置價(jià)格)。

　　應(yīng)采取先打程序的辦法：

　　先審查授權(quán)(拆遷公司須為有授權(quán)的行為)、《拆遷許可證》。

　　項(xiàng)目許可：發(fā)改委、規(guī)劃局或規(guī)委《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、國(guó)土局《建設(shè)用地批復(fù)》)。

　　立項(xiàng)批復(fù)---用地批復(fù)----拆遷補(bǔ)償方案---建設(shè)用地批準(zhǔn)性文件---資金到位證明。

　　《拆遷許可證》與《評(píng)估報(bào)告》的日期是否一致、拆遷范圍是否擴(kuò)大等等。