關于拆遷談判技巧_有哪些案例3則

　　案情簡介：

　　20xx年9月19日，長沙市開福區人民政府發布了【20xx】第025號征收土地方案公告，因建設長沙高嶺組團項目需征收開福區秀峰街道竹隱村大塘基社區部分土地。委托人劉位于竹隱村高塘基組的房屋在此次征收范圍內。

　　委托人講述：其于20xx年左右從同村居民處購置一地塊(持有國土證書)并修建了面積500余平方米的房屋，用于居住、租賃及開設企業。因委托人多年在外工作，未收到征地公告、補償安置方案等書面文件，征收實施部門未提供書面詳細補償安置標準及計算方式。征收工作人員口頭告知20xx年2月12日為簽約截止期限，但房屋在20xx年2月11日被強拆。委托人認為其系合法補償安置主體，補償標準過低，無法與征收實施部門達成一致，遂委托我所代理。我所陳必韜、羅繼平律師受托承辦案件。

　　律師代理經過：

　　(一) 代理思路：在取得委托人同意的前提下，主要以非訴訟方式協調解決爭端。

　　(二)律師主要工作方式：承辦律師接手案件后，認真了解了案情，實地調查走訪，梳理相關政策法規，核驗補償項目，提煉爭議焦點，解答委托人咨詢事宜，向征收指揮部門提出了書面報告材料，多次與征收指揮部門交涉、談判，并就項目違法情形與征收實施部門展開了激烈的爭論與探討，其中所提征收程序違法的若干意見對爭議最終解決起到關鍵作用。此外，律師積極與委托人、征收實施部門及其領導機關協調溝通。

　　(三)案件結果：委托人與征收實施部門達成補償安置協議，補償款項到位，委托人對補償安置結果表示高度認可，并獲得了征收實施部門的好評。

　　律師點評：

　　一、案件法律適用問題

　　根據國家法律體系，集體土地征地拆遷與國有土地上房屋征收，兩者土地性質不同，適用法律不同，前者適用《土地管理法》、《土地管理法實施條例》及長沙市人民政府第103號令《長沙市征地補償實施辦法》等法律規定，后者適用國務院第590號令《國有土地上房屋征收與補償條例》等規定。補償項目不同，前者分土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償及社會保險等;后者主要補償項目為房屋價值補償、裝飾裝修及設施設備補償與獎勵等。其他前置程序及實施程序各有不同。本案中，委托人及承辦律師提出，委托人持有國有土地使用權證，該證由政府部門頒發，在未經法定程序撤銷之前，應具有合法法律效力。但征收實施部門理解為集鎮土地，應適用長沙市103號令。該爭議貫穿案件始終，為爭議核心。

　　二、征收程序問題

　　按照征收實施部門關于涉案土地為集體土地并適用長沙市第103號令的認定，征收部門(含相關部門)須進行立項、規劃、審批、環評、土地預審、農用地轉用審批等前置程序，并應依法履行調查預征，制定補償安置方案，發布征地公告，公布補償安置方案(聽取意見)，簽約，支付補償安置費用，責令限期騰地及司法強拆等程序。本案中，征收簽約期限尚未截至，房屋遭遇行政強拆，程序與法律規定沖突。

　　三、補償項目及標準問題

　　如何計算和確定補償項目及補償標準是委托人(拆遷戶)最關注的問題。在集體土地征地拆遷案件中，征地拆遷實施部門根據法定的計算方式核算確定補償項目及標準，例如，《土地管理法》第四十七條規定的“征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍，每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。”該等項目及標準已經由法律明確規定，當地政府或通過地方性法律、規章的形式予以細化(含各項獎勵的政策)。

　　故而，作為拆遷戶可以主張由征收實施部門根據法律法規規定計算補償安置明細清單并送達拆遷戶，同時，為避免補償項目漏算、少算的爭議，可以向征收實施部門查閱詳細補償安置方案用于核對。但，根據各方反饋意見，補償標準偏低。乃至委托人希望委托律師增加補償標準。根據承辦律師團隊代理的大量征地拆遷案件情況分析，律師參與計算補償標準可以作為常規代理工作，但此外，還須通過行政復議、行政訴訟等方式，就項目合法性司法審查等途徑，通過談判等方式維護自身合法權益。

　　反之，征收實施部門為實現效率與委托人權益保障的有機統一，可以引入專業律師團隊(或政府法律顧問)提供專業把關，確保送達，知情權，合規審查，通過協商談判等方式化解矛盾，完成征地拆遷任務。

　　本案經與委托人商議以非訴訟解決爭端并最終取得較好效果，較為難得，從維護委托人合法權益角度看，爭取了其正當合法利益，增加了補償標準。從爭議解決的角度來看，通過承辦律師的大量工作促成了征收實施部門與委托人之間爭端的最終解決，化解了社會矛盾，起到了律師專業力量的作用，也是律師社會責任的體現。

　　注：真實案例，歡迎專業探討，非經書面同意不得用于商業用途。