《物業管理條例》實施前后對比分析

　　三、規范了前期物業管理，明確建、管責任。

　　相當一部分物業企業是從房地產開發企業派生出來的，割不斷的“母、子”關系，使物業管理的市場化運作程度不夠，物業管理企業在經營和運作上受到制約，缺少獨立性和經營自主性，影響專業化水平的提高；有些開發項目在規劃設計、施工階段遺留下較多的問題，有的工程質量低劣，有的配套設施不完善，有的開發單位在銷售商品房時虛假承諾，如綠化率、配套設施、各種優惠、高承諾的物業管理等等。使得物業管理企業承擔了本應由開發商承擔的一部分責任，造成物業管理先天不足，給后續的管理工作帶來重大困難。當住宅出現質量問題或住區環境問題時，由于建設和管理職責不清，一些開發商和物業管理企業之間互相推諉，權責不清，會產生很多的混淆，使問題難以解決。為了加強開發建設與物業管理的銜接，加強對建設單位的監督《條例》規定，建設單位要在物業管理區域內配置必要的物業管理用房；國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；與業管理企業做好物業承接驗收工作并及時移交有關資料；建設單位應當與物業管理企業簽訂前期物業服務合同；商品房銷售合同中應當包含前期物業服務合同約定的內容；業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得處分。建設單位應當在保修期限和保修范圍內承擔物業的保修責任。同時對于違反上述規定的《條例》制定了一系列的處罰措施，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款；不移交有關資料的，由縣級以上房地產行政主管部門責令限期改正，逾期仍不移交有關材料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款；建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。從而改變了物業管理的委托制為聘任制，打破了誰開發、誰管理的壟斷局面，明確了開發建設單位、物業管理企業的責、權、利，減少物業管理矛盾和糾紛，促進了公開、公平、公正的市場競爭機制的形成。

　　四、施行了職業資格管理,提高從業人員素質。

　　隨著我國經濟持續穩定的增長，人們居住的硬件條件得到了很大的改善。這些硬件問題基本解決后，自然會對居住服務、居住環境等軟件方面的物業管理服務質量提出更高的要求。這就對現有物業管理企業的服務意識和管理水平提出了新的挑戰。但在現實中受傳統觀念的束縛，思維定勢的局限，人們對物業管理卻沒有全面的認識，對物業管理企業沒有準確的定位，很多人都認為物業管理是一個低技術、勞動密集型行業，物業管理的主要內容無非是保潔、保安、綠化、房屋維修等，是一個技術含量不高的行業，不需要高素質的人才。也正是受這些認識左右，在許多小區還保留著房管所那個年代管理員的遺風，物業管理從業人員普遍學歷低、年紀大、缺少服務意識，沒有把企業放在市場經濟中，位子顛倒，擺不正與業主的關系，依然用計劃經濟的傳統管理方式，總把自己放在管理者的位子，缺乏對廣大業主全心全意的服務意識,意識不到責任感、緊迫性危機感；只注重管理，甚至說一不二，缺乏“用戶至上，用戶就是上帝”的服務觀念和平等對待業主的原則；在管理服務內容上，只是“掃掃地、看看門、收收費”等，缺乏“精益求精”和為用戶提供多方面的、綜合性的服務精神。實際上，物業管理不是傳統的單純的維修管理，而是一種文化，一種精神文明，一種舒適、文明、安全的環境建設。物業管理是一項專業性很強的行業，需要高學歷、高素質的人才，需要網絡等先進科技，也需要現代化的企業管理。隨著經濟的發展和科技的進步，互聯網技術、通訊技術等高新科技的迅速發展，物業的智能化程度越來越高，只有熟悉社會、經濟的基本法律、法規和政策，掌握現代化的信息收集技術，能及時把握市場動態，熟悉各行業基本辦事流程及日常設施維修養護技能，擁有掌握管理技術和硬件技術的專業人員，具有先進的物業管理工具及設備，建立科學、規范的管理措施及工作程序的物業管理企業，才有能力提供相應的物業管理服務。在物業管理中引入諸多高新科技的設施設備，已經是大勢所趨。如果物業管理人員服務意識差、管理水平低，觀念不及時更新，這樣的企業在今后市場競爭中將不可避免的被淘汰出局。行業要發展需要技術進步和人員素質的提高，因此，《條例》對推動物業管理技術進步，提高技術含量和管理服務水平，加強物業管理專業人員管理，都有詳細的規定，國家鼓勵物業管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平；從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。建立物業管理人員職業資格證書制度，是貫徹中央部署，規范發展物業管理行業的需要。當前，我國物業管理行業尚處在起步階段，物業管理從業人員素質亟待提高。物業管理企業是一種以較少資本而管理龐大資產的企業，根據物業管理行業這一特殊性，決定了物業管理從業人員，只有具備扎實的物業管理知識和良好的實踐經驗，具備較強的經營能力，才能保證物業的正常使用并使物業保值、增值，才能降低企業的經營風險并提高企業的自身效益。而且，物業的智能化程度越來越高，這就要求物業管理從業人員及時掌握新技術、新方法。對物業管理從業人員實行職業資格認證制度，既能吸引優秀人才進入物業管理行業，也能給在職人員帶來壓力，促進他們不斷更新知識和增強技能，有利于建設一支懂經營、善管理、精業務、守道德的專業人員隊伍，推動物業管理的技術進步，提高技術含量和服務水平，推進物業管理行業的可持續性發展。