探討物業管理區域內各專業管理部門維修范圍的界定

　　物業管理區域內各專業管理部門的管理維修范圍，一直沒有一個明確的界定，早在1994年頒發的沈政發（35）號《沈陽市住宅小區管理辦法》,界定了住宅小區內各專業管理部門的職責劃分。可是隨著時間的發展，隨著物業小區各種設施設備的不斷增加，隨著各專業管理部門體制及管理職能的變化,以前界定的管理維修范圍，己適應不了物業管理飛速發展的需要。由于管理責任不清，維修范圍不清。各專業管理部門之間的扯皮之事，推諉之事，時有發生，嚴重影響了業主的正常生活，尤其是實行物業管理的住宅小區，由于管理責任不清，維修范圍不清，嚴重地影響了物業公司的正常工作，將本不應屬于物業單位管理和維修的，全讓物業管理單位來承擔.由于部分業主對物業管理工作認識不足，以為只要我們的小區或花園實行了物業管理，繳納了物業服務費。所有的問題就應該由物業管理單位來負責。殊不知，物業管理單位，既不是行政管理部門，又不是行政執法部門，物業管理單位就是一個企業，而且只是一個服務型企業，他的職責范圍，就是按照 《物業服務合同》的約定，來進行服務。在服務中體現管理，超出《物業服務合同》的約定，就不應該由物業管理單位來負責。決不能以為，我們居住的小區或花園實行了物業管理，就一切問題全由物業管理單位來負責，只要我們按時交納了物業管理服務費，一切損壞就全由物業管理單位來維修。根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規定“共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電干線、照明、鍋爐、暖氣干線、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等”。以上設施設備涉及供電部門、供水部門、供暖部門、供氣部門、房產部門、消防部門、市政部門等。在一個物業管理區域內,有如此之多的專業管理部門,若不對其管理責任和維修范圍進界定,勢必會影響到管理和維修,影響到業主和使用人的正常生活。雖然沈政發[1994]35號《沈陽市住宅小區管理辦法》對物業管理企業與各專業管理部門的職責，做過分工和劃分,可是該文件已經宣布作廢，又沒有相應的配套文件出臺。現在對物業管理區域內共用部位共用設備設施的管理和維修只是憑各專業管理部門的“行規”來進行管理和維修，沒有一個統一的“法規”進行規范和界定，盡管物業管理單位在與業主委員會簽訂《物業服務合同》時，其共用部位共用設施設備的管理和維修已經寫進合同條款，可是由于其管理界限不清,在實際運作中，有些問題很難界定，因此有必要對物業管理區域內共用部位共用設備設施的管理責任和維修范圍的界定問題進行探討，以便把物業管理工作搞的更好。

　　一、　物業管理區域內房屋共用部位管理與維修范圍的界定

　　根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規定“房屋的共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、廳門、樓梯間、走廊通道等”的規定。對以上部位的管理和維修，應該屬物業管理單位。因為物業管理的基礎是物業，而物業是指已建成投入使用的各類建筑物及其場地，作為物業管理單位，絕不能脫離物業這個基礎,而去從事其它的經營與管理，那只能是專業公司,而不是物業公司,盡管現在有的物業公司是由原房管所和企事業單位下屬的房管科改制的；有的是開發公司下屬的子公司；有的是社會物業公司，但其管理的基礎都應是各類建筑物。所以房屋共用部位的管理和維修責任應該是物業管理單位，而不是其它專業管理單位。其維修費用，在進行物業服務費成本構成測算的時候，應將其共用部位的小修養護（小修工程的平均費用一般為房屋現時造價1％以下）維修成本計入物業管理成本 之中。當需要小修養護時，應從物業服務費中支付；當房屋共用部位需要中大修以上維修時，應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業主大會審議通過，并形成書面決議，向市區房產局申報使用專項維修資金。物業管理單位應加強對房屋共用部位的日常管理，定期進行檢查和勘查，發現有損壞的及時修復，以免因小修養護不及時而影響廣大業主的正常使用；以免因小修養護不及時造成中大修工程。