探討物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各專業(yè)管理部門維修范圍的界定

　　從單元下水立杠至園區(qū)排水管道（雨水排放管道）、窨井、化糞池，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段排水管道發(fā)生堵塞或外溢時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修，當(dāng)該段管道需要中大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報使用專項維修資金。

　　化糞池以外的排水管道和窨井，應(yīng)由市政部門負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段管道和窨井發(fā)生堵塞或外溢時，應(yīng)由市政部門負(fù)責(zé)維修，其維修費用由市政部門自行解決。

　　5消防設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定

　　消防供水管線及在管線上設(shè)置的地下消防井、消火栓等消防設(shè)施，由供水單位負(fù)責(zé)管理和維修，公安消防部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查；園區(qū)內(nèi)消防供水系統(tǒng)，包括供水管道、室內(nèi)消防栓、消防水箱、消防水泵等，園區(qū)內(nèi)供電系統(tǒng)，包括消防控制柜、電機(jī)等，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理和維修，并接受公安消防部門的監(jiān)督和檢查。其消防設(shè)施設(shè)備的管理成本應(yīng)納入物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成成本。

　　6煤氣管道管理維修范圍的界定

　　煤氣管道其管理和維修范圍，應(yīng)實行由煤氣管理單位統(tǒng)一管理和維修、分段承擔(dān)維修費用的原則。屬業(yè)主自主自用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修，業(yè)主承擔(dān)費用；屬園區(qū)共用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)費用；屬中大修以上工程的，由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修，從維修資金中支付費用。

　　7電梯管理維修范圍的界定

　　物業(yè)管理單位具備電梯維修保養(yǎng)資格的，應(yīng)自行管理維修與保養(yǎng);物業(yè)管理單位不具備電梯維修保養(yǎng)資格的，應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的電梯維保單位。電梯在保修期內(nèi)，其日常管理由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)，維修保養(yǎng)由安裝單位負(fù)責(zé)；保修期滿后，物業(yè)管理單位自行維修保養(yǎng)的，自己負(fù)責(zé)管理和維修；委托維修保養(yǎng)單位的，由維修保養(yǎng)單位負(fù)責(zé)。日常維修保養(yǎng)的費用從業(yè)主收繳的電梯運(yùn)行費中支付，中大修費用從維修資金中支付。沈陽市目前規(guī)定的電梯運(yùn)行費，很難維持電梯的正常進(jìn)行。

　　8園區(qū)綠化工作

　　園區(qū)綠化應(yīng)按規(guī)定和規(guī)劃設(shè)計要求，由開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行栽種，經(jīng)有關(guān)部門驗收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進(jìn)行日常管理，物業(yè)管理單位在進(jìn)行物業(yè)管理成本核算時，應(yīng)將綠化管理成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。

　　9園區(qū)道路（含硬覆蓋）

　　園區(qū)道路（含硬覆蓋）應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計要求，由開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行修建，經(jīng)有關(guān)部門驗收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進(jìn)行日常管理，物業(yè)管理單位在進(jìn)行物業(yè)管理成本核算時，應(yīng)將道路（含硬覆蓋）維修成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。

　　三、其它設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

　　根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備未包含在園區(qū)共用設(shè)施設(shè)備之內(nèi)：

　　1有線電視線路及設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定

　　有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號應(yīng)由有線電視臺負(fù)責(zé)管理，當(dāng)有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號出現(xiàn)故障時，應(yīng)由有線電視臺進(jìn)行維修，所發(fā)生的維修費用應(yīng)由有線電視臺自行解決。

　　2衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施設(shè)備

　　根據(jù)國務(wù)院1993年129號令規(guī)定“個人不得安裝和使用衛(wèi)星地面接收設(shè)施”。可是現(xiàn)在有不少園區(qū)都有個人或開發(fā)商安裝的衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施，對這些設(shè)施應(yīng)實行誰使用（誰收費）誰管理誰維修的原則，其維修費用應(yīng)由使用人（收費單位）自行解決。在私自安裝過程種，給屋面及毗鄰房屋造成損壞的，應(yīng)負(fù)責(zé)維修。