以人為本，進一步加強物業管理，改善人居環境

　　三、 明確目標，開展房屋綜合整治，營造整潔安寧的居住環境。

　　歷年來，開展房屋綜合整治取得了明顯的效果，居民對居住小區環境的改善，表現出了極大的歡迎，為此，2005年房屋綜合整治工作要在已取得經驗的基礎上，進一步加大力度，切切實實將這件為民辦實事的好事做好。

　　1、 認真梳理，制定計劃。

　　要在深入小區、調查研究的基礎上，廣泛聽取廣大市民和社會各方對居住物業管理的意見，認真梳理各類歷史遺留的險、漏、堵、水、電等“老大難”問題，合理編制整治計劃，集中力量開展整治，切實解決物業管理方面的“急、難、愁”問題。2005年房屋綜合整治的重點為：著重開展大樓整修，以電梯改造更新、墻面脫落、消防設施老化、管道堵塞等項目，明年整治58幢，計69萬平方米；舊公房小區整修，以屋面墻面滲漏、路面損壞、上下水管道堵塞、綠化缺損、門衛、車棚整修等項目為整治目標，突出小區的單項目整治，明年共整治48個小區，計110萬平方米。

　　2、 各方籌措，落實資金。

　　舊住宅小區的房屋整治資金，以業主維修基金和物業租金籌措為主，市房地局整治資金、街道（鎮）社區創建資金、建設單位資金等作相應補貼，原則上區政府凈歸集款不作補貼；大樓房屋整治資金需求量大，資金籌措推行“六個一點”原則，即在上述五方共同籌集的基礎上，區政府凈歸集款再給予一定的補貼。

　　3、 落實責任，鞏固成果。

　　房屋綜合整治后，小區的各項管理措施要及時跟上。要督促物業管理企業抓好基礎設施的日常管理，要維護小區的整體環境，特別要防止違章搭建的“回潮”。物業管理企業與業主委員會要攜手共建文明小區、創優小區、安全小區，使綜合整治成果在日常管理中加強和提升。

　　四、 強化機制，突出長效管理，提高管理水平和管理質量。

　　1、 運用市場機制，建立舒適型小區的長效管理。

　　商品住宅小區要嚴格履行物業管理服務合同的約定，突出保修、保安、保潔、保綠的服務特色，注重管理的效果性，體現人性化的管理理念。服務質量的評價體系，要以業主的滿意度為標準，建立物業管理企業與業主互相監督機制。物業管理企業的選聘要充分運用市場機制，采取招投標的方式，建立優勝劣汰，擇優選聘的競爭機制。商品住宅小區要在物業管理法規的范圍內，通過市場調節，建立完善的長效管理機制。

　　2、 運用指導、協調機制，建立改善型小區的長效管理。

　　舊售后房小區和動遷房小區要積極推進“一體化”管理，切實做好保修、保安、保潔、保綠等基本服務工作。服務要求上，做到維修及時、保安保潔盡責、綠化養護到位、收費規范。房地辦事處要會同街道（鎮）積極協調多家管理，引導業主大會在聽取業主意見基礎上，選聘一家物業管理企業管理，使小區物業管理開展規范有序。在小區管理層面要注重發揮“四位一體”作用，運用“四位一體”管理機制，切實解決小區中的難點、熱點問題。

　　3、 通過宣傳、引導，逐步推進保障型小區的規范管理。

　　無人管理房屋在綜合整治以后，落實了物業管理企業托管，但由于業主付費服務的觀念尚未轉變，業主大會、業主委員會又無法組建，因此物業管理以維持日常維修為主開展。為此，要充分發揮“兩級政府，三級管理”中街道（鎮）的綜合協調作用，通過居民的自治組織――居委會牽頭，會同房地辦，組織居民實行自我管理，將小區的維修、清潔、保安、綠化等分項委托專業部門實行有償代管。同時，社區和房地辦積極動員居民，實施有限產權房屋接軌，解繳房屋維修基金，對符合條件的幫助組建業主大會和業主委員會，然后選聘物業管理企業，落實物業管理，使無人管理房屋物業管理逐步向規范方向發展。