物業管理公司服務質量考核情況通報

　　自XX年7月19 日花園業委會代表全體業主與xx市物業管理有限公司簽署了為期一年的試用合同至滿一年的時間里，業委會組織樓長及業主代表依據合同和服務標準分別對物業公司的服務質量進行了三次季度考核，考核匯總內容如下：

　　一、內部管理部分

　　1.組織架構基本完善，總體管理比合同簽署前有所提高，但缺乏完善的系統管理，雖有物業總部下發的管理手冊，但實際管理與手冊內容嚴重脫節，根本不適用小區實際情況，該手冊基本為擺設；物業公司各部門沒有明確的管理標準、目標，未建立崗位責任制度；

　　2.客服部與工程部工作比過去有所進步，但仍有嚴重問題如:有部分業主投訴漏登，業主報修問題不能及時回復、處理。不能積極主動的發現問題、處理問題。部分員工服務意識欠缺，專業技能需提高，設備設施有資料但無管理程序，內容混亂文檔目錄與內容不符。沒有系統的員工培訓計劃、培訓內容，大部分的培訓記錄及考核記錄不真實，是為了應付檢查而臨時突擊完成；

　　3.物業公司大部分的檢查記錄、保養記錄、巡邏記錄缺失、沒有或不真實，還有部分登記表嚴重漏登，如 《來訪人員出入登記表》和《車輛臨時出入登記表》。

　　4. 物業公司管理人員的整體素質不容樂觀。由于缺乏系統管理導致管理人員上崗前沒有得到系統的培訓，物業從業人員人事檔案制度不健全，部分從業人員未持物業管理資格證書，管理人員對管理系統及流程不熟悉從而降低了服務質量；

　　5. 物業公司由于種種原因導致部分崗位缺員，并不能及時補充。

　　由于沒有有效的管理機制，所以導致業委會現場檢查時發現大量的管理問題

　　二、公共秩序部分

　　1.安保工作比前幾年好一些

　　但保安缺員、流動性太大，員工素質參差不齊，加上培訓管理不到位，華聯超市后門問題遲遲不能解決，至使名義上實行了封閉式管理但實際上形同虛設。

　　XX年小區治安報案的案件仍然有70多起，偷盜現象仍時有發生。南坦路進入小區幼兒園路段，業主被搶劫事件時有發生；

　　小區的主要道路、出入口、一樓和地下車庫大堂現雖然裝配了監控設施，但及時發現問題及解決問題的能力有待提高。

　　2.機動車輛管理狀況有所好轉，物業公司在園區醒目位置進行溫馨宣傳，提醒業主、住戶規范車輛停放；對亂停亂放車輛經勸告仍不聽者作鎖車處理措施取得一定成效，但是物業安管對重點路段巡邏不力，物業監控室對違章停車的監控不到位，小區內道路常常被塞，消防通道常常被塞；物業對非法占用道路的行為進行糾正和處置力度不夠，處理違規停車等影響道路安全的事件處理速度明顯拖拉，特別是對小區一期和五期的兩個大門管理很混亂，三輪車、電動車、摩托車，黑的士混雜，事故頻發，爭吵不斷，非常影響小區形象，存在極大安全隱患。

　　三、房屋公共部位管理與維修養護

　　1.花園的違法建設觸目驚心，違建至今還在不斷增加。違建整改拆除工作停滯不前。小區兩個入口大門對違建材料進出把控不嚴，甚至物業從業人員與違建裝修公司和違建業主形成利益勾結。物業公司未履行合同，未盡到職責，未及時發現、未及時處理、未及時拆除違法建筑。致使花園違章建筑多達300多處，此外小區商鋪占道、油煙擾民一直都未得到妥善解決。

　　2.六七期車庫滲水問題沒有徹底解決，保修期內業主外墻仍有滲水

　　3.房屋及公共部位整體維護有所提高，但對大堂玻璃門、墻面磚維護保養不當發生多次傷人事故。

　　四、共用設施設備運行管理、維修養護

　　首先物業公司沒有履行物業合同，收集移交花園內所有建筑物產權清冊給業委會，圖紙資料未收集齊全并移交業委會。

　　小區的人工湖水進行了徹底的改造，湖水的質量得到明顯的改善

　　各出入口、主要道路、一樓大堂及地下車庫大堂都安裝了監控設備，共用設施設備的運營工作部分的滿足了小區正常使用，電梯的故障率較之前有所降低，但管理與維護工作仍出現較大的問題：

　　1.有毒水管至今未更換，如此糟糕質量問題至今未解決，作為開發商的代表，物業公司有不可推卸的責任. 

　　2.供水供電設備故障率較高導致停水停電影響業主生活，配電設備質量低劣維護不當造成XX年5月全小區發生10小時停電的重大事故。發電機缺乏維護導致多部電梯在停電時不能正常使用

　　3.車庫水泵故障導致車庫積水較嚴重

　　4.水池清洗記錄不全及水質報告沒有，水池有蓋無鎖等；

　　物業公司協議服務的煤氣公司，疏于管理，存在極大安全隱患，煤氣站無人值班，滅火器過期等現狀令人驚恐不安。